Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 28 février 2023 et 7 octobre 2025, la SAS Pathé Palace, représentée par Me Schiano-Gentiletti, demande au tribunal :
1°) de prononcer la réduction des taxes foncières auxquelles elle a été assujettie au titre des années d’imposition 2020 et 2021 au regard du nouveau niveau d’évaluation de la valeur locative du bien situé 2, boulevard des capucines et 1-3 rue de la Chaussée d’Antin, avec versement des intérêts moratoires ;
2°) mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
La SAS Pathé Palace soutient que :
la valeur locative des locaux ne pouvait être établie par comparaison avec les biens retenus par l’administration, qui avaient été entièrement restructurés ou détruits ;
cette valeur locative ne pouvait être établie que par comparaison avec le local type abritant Le Grand Rex ;
contrairement à ce que fait valoir le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris, aucune différence ne justifie l’application d’une majoration de la valeur locative cadastrale par rapport au local type abritant Le Grand Rex.
Par un mémoire en défense, enregistré le 8 septembre 2023, la directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête.
Elle fait valoir que :
dès lors que la SAS Pathé Palace n’avait pas répondu à sa demande sur la répartition de ses locaux, il était fondé à rejeter sa réclamation contentieuse ;
si les locaux types qui ont été détruits ou restructurés ne pouvaient servir de base de comparaison, le Grand Rex ne peut servir de pareille base qu’avec un rehaussement de 30 %, au regard de la différence de situation du bien en cause et du Grand Rex.
Le tribunal a demandé, le 25 septembre 2025, à la SAS Pathé Palace de produire tout élément permettant d'indiquer, d’une part, la part de l'espace, en m2, réservée aux espaces dédiés aux cinémas, d'autre part, celle réservée aux salons, espace de coworking, restaurant, bar, pâtisseries et boutiques, et de produire tout élément ou explication circonstanciée permettant de justifier ou de contester le coefficient d'ajustement à la hausse de 30 % sur la valeur locative unitaire du local-type n°13 évoqué par l'administration.
Le tribunal a également demandé le même jour à l’administration de produire tout élément ou explication circonstanciée permettant de justifier le coefficient d'ajustement à la hausse de 30% sur la valeur locative unitaire du local-type n°13 qu'elle a proposé.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Desprez,
- et les conclusions de Lucille Laforêt, rapporteure publique,
Considérant ce qui suit :
La SAS Pathé Palace a été imposée à la taxe foncière à raison d’un immeuble dont elle est propriétaire situé au 2 boulevard des Capucines et au 1-3 rue de la Chaussée d’Antin (75009), pour des montants totaux de 161 534 euros au titre de l’année 2020 et 167 199 euros au titre de l’année 2021. Le 22 décembre 2022, l’administration fiscale a rejeté la réclamation contentieuse que lui avait adressée la société tendant à la réduction de ces impositions. Par la présente requête, la société SAS Pathé Palace demande au tribunal de prononcer la réduction des taxes foncières auxquelles elle a été assujettie au titre des années d’imposition 2020 et 2021, au regard du nouveau niveau d’évaluation de la valeur locative qu’elle propose de l’immeuble dont elle est propriétaire et objet des rehaussements contestés.
Sur le bien-fondé des impositions :
D’une part, aux termes de l’article 1388 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés, déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation. » En vertu de l’article 1415 dudit code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie « pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition ». Aux termes de l’article 1498 de ce code dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2017 : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : (…) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. (…) b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A Défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe ».
D’autre part, aux termes du I de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts dans sa rédaction applicable à l’espèce : « L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s’agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune, visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l’affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d’entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. » Aux termes de l’article 324 AA de la même annexe dans sa rédaction alors en vigueur : « La valeur locative cadastrale des biens (…) occupés par leur propriétaire (…) est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d’éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance. »
En premier lieu, un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d’une commune, a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d’un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à sa restructuration ou à sa disparition.
Il est constant que, pour évaluer la valeur locative du bien dont la société requérante est propriétaire, l’administration a retenu comme termes de comparaisons des locaux-types qui avaient été entièrement détruits ou restructurés. L’évaluation à laquelle elle a procédé ne peut ainsi servir de base pour établir le montant de la taxe foncière au titre des années 2020 et 2021.
En deuxième lieu, les dispositions citées aux points 2 et 3 ne font pas obstacle à ce que, pour l’application de l’ajustement prévu l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts et afin d’établir la valeur locative non révisée d’un immeuble, il soit tenu compte des tarifs au mètre carré entrés en vigueur au 1er janvier 2017 en tant, notamment, qu’ils révèlent une différence de potentiel commercial et, par suite, une différence de situation, à cette même date, entre le local-type considéré et cet immeuble. Il revient au juge de l’impôt d’examiner les termes de comparaison proposés à titre alternatif par l’administration ou par le contribuable afin de substituer le plus approprié d’entre eux au local-type écarté, voire, d’ordonner avant-dire droit que d’autres termes de comparaison plus pertinents lui soient communiqués en vue d’une telle substitution et enfin, en cas d’échec, d’avoir recours à la méthode de l’appréciation directe.
L’administration propose de prendre, pour terme de comparaison, le local-type n°13 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de Paris 2e – Le Mail, correspondant au cinéma « Le Grand Rex » situé 1, boulevard Poissonnière, qui est également le bien proposé comme terme de comparaison par la SAS Pathé Palace. Toutefois, au regard de la différence de situation de ces deux locaux, et du fait que le local devrait être dans un très bon état au terme des travaux initiés en 2019, l’administration propose d’appliquer à la valeur locative unitaire de ce local-type n°13 un rehaussement de 30 % pour fixer celle du bien à l’origine du litige.
Malgré une mesure d’instruction par laquelle a été demandé à chacune des parties de se prononcer sur cette demande de rehaussement de 30 % de la valeur locative unitaire de ce local-type n°13, le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris n’a produit aucun élément supplémentaire justifiant la nécessité d’un tel rehaussement. Il n’a pas non plus contesté l’analyse de la société requérante, qui fait valoir que son immeuble est installé dans un quartier touristique, qui ne favorise pas la vente de places de cinémas eu égard à la consommation courante des touristes, tandis que le Grand Rex est situé dans un secteur connu « pour ses restaurants, salles de spectacles et cinémas » favorable à une telle vente, et que les deux cinémas bénéficient d’une desserte par les transports tout aussi avantageuse. Dans ces conditions, et alors que l’état du local au terme des travaux menés qui étaient encore en cours au titre des deux années en cause est sans incidence sur l’évaluation du local pour ces années, il n’y a pas lieu de retenir le rehaussement de 30 % demandé. La valeur locative du bien sis au 1-3 rue de la Chaussée d’Antin doit par suite être fixée par comparaison avec celle du local-type n°13, qui abrite le cinéma « Le Grand Rex », sans rehaussement de cette valeur.
Il résulte de tout ce qui précède, et alors que l’absence de réponse de la société requérante à l’administration en amont de la saisine du tribunal est en l’espèce sans incidence sur la procédure engagée devant celui-ci, que la SAS Pathé Palace est seulement fondée à demander la réduction d’imposition correspondant à la différence entre les montants de la taxe foncière auxquels elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 à raison du bien situé 2, boulevard des Capucines et au 1-3 rue de la Chaussée d’Antin et ceux résultant du nouveau calcul de cette taxe, effectués en retenant le tarif du terme de comparaison qu’est le local-type n°13, qui abrite le cinéma « Le Grand Rex », sans rehaussement de la valeur de ce local-type.
Sur conclusion tendant au versement d’intérêts moratoires :
Aux termes de l’article L. 208 du livre des procédures fiscales : « Quand l’Etat est condamné à un dégrèvement d’impôt par un tribunal (…) les sommes déjà perçues sont remboursées au contribuable et donnent lieu au paiement d’intérêts moratoires (…) ». Aux termes du 3ème alinéa de l’article R. 208-1 du même livre, ces intérêts sont « payés d’office en même temps que les sommes remboursées par le comptable chargé du recouvrement des impôts ».
Il résulte de ces dispositions qu’en exécution d’une décision de justice ordonnant une décharge ou un remboursement, la restitution des sommes déjà versées par un contribuable, assortie des intérêts moratoires, doit être faite par le comptable chargé du recouvrement, sans qu’il soit besoin d’adresser à cette fin une injonction à l’administration fiscale. Dans ces conditions, et en l’absence de litige né et actuel avec le comptable chargé du recouvrement, les conclusions de la société requérante tendant au versement d’intérêts moratoires sont irrecevables et doivent, par suite, être rejetées.
Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :
Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l’Etat, partie perdante, une somme de 1 500 euros à verser à la SAS Pathé Palace au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative
D E C I D E :
Article 1er : Le local-type n°13 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de Paris 2e – Le Mail, correspondant au cinéma « Le Grand Rex » situé 1, boulevard Poissonnière, est retenu comme terme de comparaison au titre des années 2020 et 2021 pour l’évaluation de la valeur locative servant de base à l’établissement de la taxe foncière relative à l’immeuble situé au 2, boulevard des Capucines et 1-3 rue de la Chaussée d’Antin (75009).
Article 2 : La SAS Pathé Palace est déchargée de la différence entre les montants de taxe foncière auxquels elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 à raison du bien situé au 2, boulevard des Capucines et 1-3 rue de la Chaussée d’Antin (75009) et ceux résultant du nouveau calcul de ces taxes, effectué conformément aux motifs du présent jugement par comparaison avec le local-type n°13 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de Paris 2e – Le Mail et sans rehaussement.
Article 3 : L’Etat versera à la SAS Pathé Palace la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de la société Pathé Palace est rejeté.
Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société Pathé Palace et au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris.
Délibéré après l'audience du 6 janvier 2026, à laquelle siégeaient :
M. Simonnot, président,
M. Desprez, premier conseiller,
Mme Van Daële, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026.
Le rapporteur,
signé
JB. DESPREZ
Le président,
signé
JF. SIMONNOT
La greffière,
signé
S. LARDINOIS
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.