Tribunal Administratif de Rouen — Décision N° TA76-2204797

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 29 novembre 2022, le préfet de la Seine-Maritime demande au tribunal d'annuler la délibération du conseil de la Métropole Rouen Normandie en date du 3 octobre 2022 relative à la cession d'un immeuble sis 36 rue Augustin Henry à Elbeuf.

Le préfet de la Seine-Maritime soutient que :

- son déféré est recevable ;

- la cession projetée est consentie pour un prix nettement inférieur à la valeur du bien, telle qu'estimée par les services du Domaine ;

- la délibération ne précise pas quel est l'objectif poursuivi par l'acquéreur, de sorte que l'appréciation de l'intérêt général attaché à l'opération est impossible ;

- la délibération ne fait état d'aucune contrepartie susceptible d'être apportée par l'acquéreur de nature à permettre une cession à un prix inférieur à celui estimé par les services du Domaine.

Par un mémoire en défense enregistré le 16 avril 2024, la Métropole Rouen Normandie conclut au rejet de la requête.

La Métropole Rouen Normandie fait valoir que :

- la cession ne peut être regardée comme consentie à un prix inférieur à la valeur vénale du bien ;

- il existe un motif d'intérêt général de l'opération et des contreparties suffisantes.

Le déféré du préfet de la Seine-Maritime a été communiqué à la société VYFIMMO qui n'a pas produit d'observations.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code général de la propriété des personnes publiques ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Au cours de l'audience publique, ont été entendus :

- le rapport de M. Bouvet, premier conseiller ;

- les conclusions de Mme Cazcarra, rapporteure publique ;

- les observations de Mme B, pour le préfet de la Seine-Maritime ;

- et les observations de M. A, pour la Métropole Rouen Normandie.

Considérant ce qui suit :

1. Par délibération du 4 juillet 2022, le bureau du conseil de la Métropole Rouen Normandie a décidé de céder à la société VYFIMMO ou à toute autre entité s'y substituant, un immeuble cadastré section AP n°71, sis 36 rue Augustin Henry à Elbeuf, pour un montant de 90 000 euros. La valeur de ce bien avait été estimée à 156 000 euros le 16 juin 2022 par les services du Domaine. Par courrier du 26 juillet 2022, le préfet de la Seine-Maritime a demandé au président de la Métropole Rouen Normandie de retirer cette délibération qu'il tenait pour illégale eu égard, notamment, au prix de cession fixé. Par délibération du 3 octobre 2022, le bureau du conseil de la Métropole a retiré la délibération du 4 juillet 2022, constaté la désaffectation de l'immeuble, prononcé son déclassement et décidé de sa cession à la société VYFIMMO ou à toute autre entité s'y substituant pour un montant de 90 000 euros. Par le présent déféré, le préfet de la Seine-Maritime doit être regardé comme demandant au tribunal l'annulation de la délibération du 3 octobre 2022 sauf en ce qu'elle retire la délibération du 4 juillet 2022.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. La cession par une collectivité d'un terrain ou d'un immeuble à une entreprise pour un prix inférieur à sa valeur ne saurait être regardée comme méconnaissant le principe selon lequel une collectivité publique ne peut pas céder un élément de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur à une personne poursuivant des fins d'intérêt privé, lorsque la cession est justifiée par des motifs d'intérêt général et comporte des contreparties suffisantes.

3. Pour déterminer si la décision par laquelle une collectivité publique cède à une personne privée un élément de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur est, pour ce motif, entachée d'illégalité, il incombe au juge de vérifier si elle est justifiée par des motifs d'intérêt général.

4. Si tel est le cas, il lui appartient ensuite d'identifier, au vu des éléments qui lui sont fournis, les contreparties que comporte la cession, c'est-à-dire les avantages que, eu égard à l'ensemble des intérêts publics dont la collectivité cédante a la charge, elle est susceptible de lui procurer, et de s'assurer, en tenant compte de la nature des contreparties et, le cas échéant, des obligations mises à la charge des cessionnaires, de leur effectivité.

5. Il doit, enfin, par une appréciation souveraine, estimer si ces contreparties sont suffisantes pour justifier la différence entre le prix de vente et la valeur du bien cédé.

6. D'une part, il ressort des pièces du dossier, en particulier du rapport d'estimation en date du 16 juin 2022, établi par la direction régionale des finances publiques de Seine-Maritime, que la valeur vénale de l'immeuble d'une surface utile de 240 m2, sis 36 rue Augustin Henry à Elbeuf-sur-Seine, objet du projet de cession contenu dans la délibération litigieuse, a été évaluée à 156 000 euros. Il ressort du même document, que pour déterminer cette estimation, qui avait été fixée à 190 000 euros, en 2015 et à 175 000 euros, en 2019, le service évaluateur a retenu une " fourchette basse " de 650 euros / m2 compte tenu, en particulier, de l'état de vétusté du bien devant faire l'objet de travaux de rénovation d'un montant minimal de 100 000 euros pour pouvoir être loué, selon les indications de la Métropole, lors de la demande d'estimation, de la tendance baissière du marché immobilier, mais également de l'emplacement du bien, situé dans l'hypercentre d'Elbeuf, proche de la mairie et des principales rues commerçantes. Si la Métropole, en défense, se prévaut d'un rapport en date du 6 mars 2024 du cabinet Artelia indiquant que les travaux de rénovation de l'immeuble, en incluant des opérations de désamiantage et de déplombage qui n'avait pas été prises en compte au titre de l'évaluation faite par le service du domaine, s'élèvent à une somme totale de 124 000 euros, les conclusions de ce rapport, aussi précises soient-elles, ne suffisent pas à démontrer que le prix de cession de 90 000 euros retenu par la collectivité, inférieur de plus de 42% à l'évaluation précitée, ne serait pas nettement inférieur à la valeur vénale du bien.

7. D'autre part, si la Métropole Rouen Normandie peut valablement soutenir que la cession du bien répond à un objectif d'intérêt général, dès lors, notamment, que l'immeuble s'est avéré inadapté aux différents projets métropolitains de requalification, il ne ressort d'aucune pièce versée aux débats, et pas davantage des termes de la délibération litigieuse, qui ne fait pas état des objectifs poursuivis par l'acquéreur, que la cession de l'immeuble à un prix nettement inférieur à celui du marché comporterait des contreparties suffisantes. A cet égard, la seule mention de ce que la cession permettrait à la collectivité de ne plus s'acquitter de la taxe foncière, d'un montant de 2 800 euros annuels, de ne plus engager de frais de surveillance, dont la réalité et le montant ne sont pas établis, et de ne pas engager les travaux de réparation de court-terme, dont la nature n'est pas spécifiée, ne suffit pas à démontrer l'existence de telles contreparties. Dans ces conditions, la délibération litigieuse, qui est entachée d'illégalité, ne peut qu'être annulée, sauf en tant qu'elle retire la délibération du 4 juillet 2022.

D É C I D E :

Article 1er : La délibération du conseil de la Métropole Rouen Normandie en date du 3 octobre 2022 relative à la cession d'un immeuble sis 36 rue Augustin Henry à Elbeuf est annulée sauf en tant qu'elle retire la délibération du 4 juillet 2022.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié au préfet de la Seine-Maritime et à la Métropole Rouen Normandie.

Copie en sera adressée au ministre de l'intérieur et des Outre-mer.

Délibéré après l'audience du 20 juin 2024 à laquelle siégeaient :

Mme Gaillard, présidente,

M. Bouvet, premier conseiller,

M. Mulot, premier conseiller,

Assistés de M. Tostivint, greffier.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2024.

Le rapporteur,

signé

C. BOUVET

La présidente,

signé

A. GAILLARD

Le greffier,

signé

H. TOSTIVINT

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Maritime en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

Signé

S. Combes