Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 4 août 2023, 19 décembre 2024 et 17 février 2025, la SARL Arconance, représentée par Me Destarac, demande au tribunal :
1°) d’annuler la décision du 15 juin 2023 par laquelle le maire de la commune de Dieppe a décidé de préempter un bien situé avenue de la libération sur des parcelles cadastrées section 466, AL 478 et AL 71 pour partie sur le territoire de la commune de Dieppe ;
2°) d’enjoindre à la commune de Dieppe de lui proposer d’acquérir le bien, dans le délai d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir, à un prix visant à rétablir, sans enrichissement injustifié de l’une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Dieppe la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient, dans le dernier état de ses écritures, que :
- la décision attaquée a été signée par une autorité incompétente dès lors qu’il appartient à la commune de Dieppe de démontrer que la délibération du conseil municipal du 4 juin 2020 était exécutoire ;
- le maire n’était pas compétent dès lors qu’il n’est pas établi que les parcelles préemptées se situent dans le périmètre du droit de préemption urbain renforcé, seul visé par la délégation du 4 juin 2020 donnant délégation au maire ;
- la décision attaquée est entachée d’une insuffisance de motivation ;
- il n’est pas établi que les délibérations du conseil municipal des 27 mai 1987, 11 décembre 1996 et 11 septembre 2003 instituant le droit de préemption urbain et le droit de préemption urbain renforcé ont bien été rendues exécutoires par leur publication et leur transmission au contrôle de légalité, de sorte que la décision contestée est entachée d’un défaut de base légale ;
- il n’est pas établi que les délibérations du conseil municipal des 27 mai 1987, 11 décembre 1996 et 11 septembre 2003 instituent un droit de préemption urbain et un droit de préemption urbain renforcé sur les parcelles cadastrées section 466 AL 478 et AL 71 ;
- la droit de préemption n’a pu être valablement institué sur la parcelle AL 71 dès lors que cette parcelle est en zone agricole du règlement du PLU ;
- la décision de préemption est illégale dès lors qu’elle a été exercée sur des éléments de l’unité foncière situés en dehors d’une zone de préemption ;
- la décision de préemption a été notifiée au vendeur tardivement au-delà du délai prévu par les dispositions des articles L. 213-2 et R. 213-7 du code de l’urbanisme, et il n’est pas établi qu’elle a été transmise au contrôle de légalité dans ce délai, si bien que l’administration doit être regardée comme ayant renoncé à exercer le droit de préemption ;
- elle méconnait les dispositions de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme, dès lors que la commune ne justifie ni de la réalité, ni de l’existence d’un projet répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, ni d’un motif d’intérêt général justifiant le projet.
Par des mémoires en défense enregistrés les 9 juillet 2024 et 15 janvier 2025, la commune de Dieppe, représentée par Me Peyrical, conclut à titre principal au non-lieu à statuer, à titre subsidiaire au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SARL Arconance une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- il n’y a plus lieu de statuer sur la requête, dès lors que l’arrêté contesté n’a pas produit d’effet juridique et que la préemption n’a pas été réalisée, le vendeur ayant renoncé à aliéner les parcelles en cause ;
- la requête est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir de la requérante ;
- les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Bellec,
- les conclusions de Mme Thielleux, rapporteure publique.
Considérant ce qui suit :
1. Le 17 avril 2023, les consorts A... ont déposé une déclaration d’intention d’aliéner un bien situé avenue de la libération sur le territoire de la commune de Dieppe, composé des parcelles cadastrées section 466 AL 478 et AL 71 pour partie. Par un arrêté du 15 juin 2023, le maire de la commune de Dieppe a décidé d’exercer le droit de préemption urbain de la commune sur l’ensemble de l’unité foncière. La société Arconance, acquéreur évincé, demande l’annulation de cette décision.
Sur l’exception de non-lieu à statuer soulevée en défense :
2. Aux termes de l’article R. 213-10 du code de l’urbanisme : « A compter de la réception de l'offre d'acquérir faite en application des articles R. 213-8 (c) ou R. 213-9 (b), le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour notifier au titulaire du droit de préemption : / a) Soit qu'il accepte le prix ou les nouvelles modalités proposés en application des articles R. 213-8 (c) ou R. 213-9 (b) ; / b) Soit qu'il maintient le prix ou l'estimation figurant dans sa déclaration et accepte que le prix soit fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; / c) Soit qu'il renonce à l'aliénation. / Le silence du propriétaire dans le délai de deux mois mentionné au présent article équivaut à une renonciation d'aliéner. »
3. Il ressort des pièces du dossier que la décision attaquée, en date du 15 juin 2023, a été notifiée au notaire des consorts A... le même jour. Les vendeurs ayant gardé le silence pendant deux mois, la commune soutient qu’en application des dispositions de l’article R. 213-10 précité du code de l’urbanisme, ils ont tacitement renoncé à la cession de sorte que l’arrêté de préemption attaqué serait nécessairement frappé de caducité et que la requête en annulation serait ainsi devenue sans objet.
4. Si la circonstance que les propriétaires des parcelles cadastrées section 466 AL 478 et AL 71 ont, à la suite de la réception de la décision de préemption de cette parcelle à un prix inférieur à celui figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner, renoncé implicitement à l’aliénation de la parcelle dont il s’agit dans les conditions prévues à l’article R. 213-10 précité du code de l’urbanisme, empêche l’administration de poursuivre l’acquisition de ce terrain, la décision de préemption, dans la mesure où elle continue de faire obstacle à la signature des actes de vente en exécution de la promesse de vente signée, n’a pas épuisé tous ses effets. Dès lors, la requête n’est pas dépourvue d’objet et l’exception de non-lieu à statuer soulevée par la commune de Dieppe doit être écartée.
Sur les fins de non-recevoir soulevées en défense par la commune :
5. En premier lieu, contrairement à ce que soutient la commune de Dieppe, la société Arconance justifie de sa qualité d’acquéreur évincé en produisant la promesse de vente signée le 6 septembre 2022 avec les consorts A....
6. En deuxième lieu, la commune soutient que la société Arconance n’a pas d’intérêt à agir car elle ne démontre pas que l’ensemble des conditions suspensives relative à l’acquisition prévues dans la promesse de vente ont été levées afin de permettre la réitération de la promesse de vente. Il ressort des pièces du dossier que l’une des conditions suspensives est l’obtention d’un permis de construire, et que la demande de permis de construire a été refusée par la commune de Dieppe le 21 avril 2023. Toutefois, la présence dans la promesse de vente signée de conditions suspensives ne fait pas obstacle à ce que, en cas d’annulation de la décision de préemption et si les propriétaires et l’acquéreur en sont d’accord, la vente puisse se poursuivre. Dès lors, la présence de telles clauses ne prive pas l’acquéreur évincé par la décision de préemption d’un intérêt à contester la légalité de cette décision.
7. Il résulte de ce qui précède que la fin de non-recevoir opposée par la commune de Dieppe à la demande de la société Arconance, et tirée du défaut de qualité lui donnant intérêt pour agir, doit être écartée.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
8. Aux termes de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme : « Les communes dotées d'un plan d'occupation des sols rendu public ou d'un plan local d'urbanisme approuvé peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d'urbanisation future délimitées par ce plan (…) ». Aux termes de l’article L. 213-2-1 du même code : « Lorsque la réalisation d'une opération d'aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d'exercer son droit pour acquérir la fraction d'une unité foncière comprise à l'intérieur d'une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre. / Dans ce cas, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l'ensemble de l'unité foncière. ».
9. Si l'article L. 213-2-1 du même code permet à la commune, lorsque la réalisation d'une opération d'aménagement le justifie, d'exercer son droit de préemption urbain sur la fraction de l'unité foncière mise en vente qui est comprise dans une zone soumise à ce droit, et précise qu'en ce cas le propriétaire peut exiger de la commune qu'elle se porte acquéreur de l'ensemble de cette unité foncière, il n'autorise pas la commune à préempter ceux des éléments d'un ensemble immobilier faisant l'objet d'une déclaration d'intention d'aliéner unique qui sont situés dans une zone où le droit de préemption ne peut pas s'exercer. Par ailleurs, une décision de préemption, qui porte sur une unité foncière unique, présente un caractère indivisible, nonobstant la possibilité de préemption partielle ouverte par l’article L. 213-2-1 du code de l’urbanisme dans des conditions strictement définies.
10. La société Arconance soutient que la parcelle AL 71 est classée en zone A et n’est pas dans le périmètre du droit de préemption urbain. Il est constant que la parcelle AL 71 est classée en zone A par le plan local d’urbanisme. Il résulte de l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme que le droit de préemption d'une commune dotée d'un plan d'occupation des sols ou d'un plan local d'urbanisme ne peut s'exercer que dans les zones urbaines et dans les zones d'urbanisation future délimitées par ce plan dans lesquelles elle a institué un droit de préemption urbain. Dès lors, la société Arconance est fondée à soutenir que la parcelle AL 71 n’étant pas située en zone soumise au droit de préemption urbain, la décision contestée a porté sur une parcelle dans laquelle le droit de préemption de la commune ne pouvait pas légalement s’exercer, et à demander l’annulation de cette décision, qui présente un caractère indivisible..
11. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est susceptible de fonder l’annulation de la décision attaquée.
12. Il résulte de ce qui précède que la société Arconance est fondée à demander l’annulation de la décision du 15 juin 2023 par laquelle le maire de la commune de Dieppe a décidé de préempter un bien situé avenue de la libération sur des parcelles cadastrées section 466, AL 478 et AL 71 pour partie.
Sur les conclusions à fin d’injonction :
13. Aux termes de l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme : « Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l'acquisition du bien en priorité. / Le prix proposé vise à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle. A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, conformément aux règles mentionnées à l'article L. 213-4. / A défaut d'acceptation dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel sont réputés avoir renoncé à l'acquisition. / Dans le cas où les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ont renoncé expressément ou tacitement à l'acquisition dans les conditions mentionnées aux trois premiers alinéas du présent article, le titulaire du droit de préemption propose également l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien, lorsque son nom était inscrit dans la déclaration mentionnée à l'article L. 213-2. ».
14. Il résulte de l’instruction que suite à la notification de la décision de préemption du 15 juin 2023 au notaire du propriétaire, ce dernier n’a pas donné suite et qu’il n’y a pas eu de transfert de propriété à la commune de Dieppe. Le jugement n’appelle dès lors aucune mesure d’exécution.
Sur les frais liés au litige :
15. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SARL Arconance, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Dieppe demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Dieppe une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SARL Arconance et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : La décision du 15 juin 2023 par laquelle le maire de la commune de Dieppe a décidé de préempter un bien situé avenue de la libération sur des parcelles cadastrées section 466, AL 478 et AL 71 pour partie est annulée.
Article 2 : La commune de Dieppe versera à la société Arconance une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
Article 4 : Les conclusions de la commune de Dieppe présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société Arconance et à la commune de Dieppe.
Copie en sera adressée, pour information, aux consorts A....
Délibéré après l'audience du 4 septembre 2025, à laquelle siégeaient :
Mme Galle, présidente,
M. Bellec, premier conseiller,
et Mme Esnol, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2025.
Le rapporteur,
Signé
C. Bellec
La présidente,
Signé
C. Galle
La greffière,
Signé
A. Hussein
La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Maritime en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,