Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 24 août 2023, les 21 octobre et 5 novembre 2024, Me Marc Berel agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SCEA Crecy, représenté par Me Leroux-Bostyn, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :
1°) d’annuler la décision du 7 juillet 2023 par laquelle le maire de la commune de Moisville ne s’est pas opposé à la déclaration préalable en vue de la création de deux lots à bâtir sur la parcelle ZB n° 134 située 14 bis rue de la Marlette à Moisville ;
2°) de surseoir à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de Rouen qui déterminera l’identité du propriétaire de la parcelle ZB n° 134 assiette du projet ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Moisville une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- l’identité du propriétaire de la parcelle assiette du projet qui devra être déterminé par la cour d’appel de Rouen saisie, présente une difficulté sérieuse qui relève de la compétence des juridictions judiciaires, laquelle conditionne « l’intérêt à agir » des pétitionnaires », et il est nécessaire de connaitre l’identité de ce propriétaire pour statuer sur le recours ;
- le panneau d’affichage ne mentionne qu’un seul lot alors que la déclaration préalable porte sur deux lots ;
-la décision attaquée méconnait les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ainsi que celles du règlement départemental de défense extérieure contre l’incendie compte tenu de l’avis défavorable du service incendie de la direction générale des services techniques d’Evreux Portes de Normandie.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 6 août et 5 novembre 2024, M. B... F..., M. E... G..., Mme D... G... et M. A... G..., représentés par Me Ottaviani, concluent au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit sursis à statuer jusqu’à la décision définitive relative à la validité de la préemption exercée par la société Crecy sur la vente de la parcelle ZB n° 134 située sur la commune de Moisville et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants en application des dispositions de l’article
L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils font valoir que :
- la requête est irrecevable dès lors que la SCEA Crecy ne dispose pas d’un intérêt lui donnant qualité pour agir ;
- elle n’est pas recevable en application de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme ;
- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 5 janvier 2024 et 12 novembre 2024, la commune de Moisville doit être regardée comme concluant au rejet de la requête.
Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code rural et de la pêche maritime ;
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Delacour,
- les conclusions de Mme Thielleux, rapporteure publique.
Considérant ce qui suit :
Par un acte authentique du 19 décembre 1981, M. C... F... a donné à bail rural à la SCEA Crecy diverses parcelles situées sur le territoire de la commune de Buis-sur-Damville et de Moisville d’une superficie totale de 34 hectares 25 ares 89 centiares, pour une durée de 18 ans à compter du 29 septembre 1987. Ce bail a été renouvelé en 2005 pour une période de 9 ans, puis en 2014, et enfin en 2023 jusqu’en 2032. Suite au décès C... F..., les parcelles objet du bail ont été transmis à M. B... F..., à M. E... G..., à Mme D... G... et à M. A... G..., lesquels ont signifié le 30 décembre 2021 par exploit d’huissier conformément à l’article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime à la SCEA Crecy, preneur bénéficiaire du droit de préemption, les conditions de la vente en application de l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime. Le 25 janvier 2022, la SCEA Crecy, alors placée en liquidation judiciaire depuis le 10 janvier 2022, a signifié à ces derniers qu’elle entendait exercer son droit de préemption. Le 1er mars 2023, le bien a été retiré de la vente. La SCEA Crecy, estimant la vente actée dans son principe, a dans le même temps saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Evreux afin que soit constatée la nullité de la notification intervenue le 30 décembre 2021 et que soit désigné un expert foncier afin de déterminer la valeur des biens, avant de se désister de sa contestation ainsi que de sa demande d’expertise. Par un jugement du 8 février 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Evreux a déclaré la vente parfaite au profit de la SCEA Crecy des parcelles ZC 15, ZB 57, ZB 71, ZB 125, ZB 127, ZB 1, ZB 2 et ZB3 sur la commune de Moisville, et de la parcelle ZB 19 sur la commune de Mesnil-sur-Iton. Le 19 mai 2023, l’indivision G..., représentée par M. E... G..., a déposé une déclaration préalable en vue de la création de deux lots à bâtir situés sur la parcelle ZB n° 134, issue de la division de la parcelle ZB2 à l’adresse 14 bis rue de la Marlette à Moisville. Par une décision du 7 juillet 2023, dont Me Berel, liquidateur judiciaire de la SCEA Crecy demande l’annulation, le maire de la commune de Moisville ne s’est pas opposé à cette déclaration préalable.
Sur la demande de sursis à statuer :
Aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme : « Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique. ». Selon l’article R. 441-9 du code précité : « La déclaration préalable précise : (…) La déclaration comporte également l'attestation du ou des déclarants qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une déclaration préalable. (…) ».
Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la règlementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 423-5 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte de ce qui précède que les tiers ne sauraient utilement invoquer, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l'attestation requise, la circonstance que l'administration n'en aurait pas vérifié l'exactitude.
Toutefois, lorsque l'autorité saisie d'une telle demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d'instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaitre, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif.
En revanche, la seule circonstance que le pétitionnaire perde, postérieurement à la délivrance de l’autorisation d’urbanisme, fût-ce à titre rétroactif, la qualité au titre de laquelle il avait présenté la demande de permis de construire n’est pas par elle-même de nature à entacher d’illégalité l’autorisation d’urbanisme. Il en est notamment ainsi lorsque, postérieurement à la délivrance de cette autorisation, une décision du juge prive à titre rétroactif le bénéficiaire de la qualité de propriétaire du terrain sur le fondement de laquelle il a, au titre du a) de l’article R. 423-1, présenté sa demande.
Si le requérant demande à ce que le tribunal sursoie à statuer au motif que la cour d’appel ne s’est pas encore prononcé sur l’appel dirigé contre le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux déclarant la vente parfaite au profit de la société Crecy des parcelles mentionnées au point 1, dont la parcelle ZB 134 issue de la division de la parcelle ZB2 assiette du projet en litige, la circonstance que la qualité de propriétaire des pétitionnaires est contestée devant la juridiction judiciaire est sans incidence sur la légalité des permis de construire, délivrés sous réserve du droit des tiers. Par suite et alors d’ailleurs qu’aucun moyen tiré de l’absence de qualité du pétitionnaire pour présenter la déclaration préalable de travaux litigieuse n’est expressément invoqué, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
En premier lieu, l’irrégularité de l’affichage est sans incidence sur la légalité d’une autorisation d’urbanisme et conditionne seulement l’exercice des voies et délais de recours contre cette dernière. Dès lors, le moyen tiré de l’absence de mention des deux lots à bâtir sur le panneau d’affichage se trouvant sur le terrain d’assiette du projet doit être écarté comme inopérant.
En second lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ».
Aux termes de l’article 1.2.1 du règlement départemental de la défense extérieure contre l’incendie approuvé par un arrêté préfectoral du 1er mars 2017, dans sa version applicable : « Le risque courant se caractérise par une probabilité d’occurrence significative mais de gravité faible. Au titre de la DECI, trois sous-catégories de risque courant permettent l’analyse précise. / a) Risque courant faible / Il concerne les bâtiments isolés, à faible potentiel calorifique et à risque de propagation quasiment nul aux bâtiments environnants. Les bâtiments relèvent de cette sous-catégorie sont : les habitations de la première famille d’une surface plancher inférieure ou égale à 250 m² et isolées (…) Le besoin en eau pour le risque courant faible est au minimum de 30 m² avec : - un point d’eau naturel ou artificiel ; ou – un poteau ou d’une bouche d’incendie délivrant 30 m3/h pendant 1 h. / Le PEI est situé à 200 mètres maximum du risque. ».
Aux termes de l’article 3 de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation auquel se réfère le RDDECI : « Les bâtiments d'habitation sont classés comme suit du point de vue de la sécurité-incendie : 1° Première famille : - habitations individuelles isolées ou jumelées à un étage sur rez-de-chaussée, au plus ; - habitations individuelles à rez-de-chaussée groupées en bande. / Toutefois, sont également classées en première famille les habitations individuelles à un étage sur rez-de-chaussée, groupées en bande, lorsque les structures de chaque habitation concourant à la stabilité du bâtiment sont indépendantes de celles de l'habitation contiguë. 2° Deuxième famille : - habitations individuelles isolées ou jumelées de plus d'un étage sur rez-de-chaussée ; - habitations individuelles à un étage sur rez-de-chaussée seulement, groupées en bande, lorsque les structures de chaque habitation concourant à la stabilité du bâtiment ne sont pas indépendantes des structures de l'habitation contiguë ;- habitations individuelles de plus d'un étage sur rez-de-chaussée groupées en bande ;- habitations collectives comportant au plus trois étages sur rez-de-chaussée. / Pour l'application des 1° et 2° ci-dessus : - sont considérées comme maisons individuelles au sens du présent arrêté les bâtiments d'habitation ne comportant pas de logements superposés ; - les escaliers des bâtiments d'habitation collectifs de trois étages sur rez-de-chaussée dont le plancher bas du logement le plus haut est à plus de huit mètres du sol doivent être encloisonnés, sauf s'ils sont extérieurs tels que définis à l'article 29 bis. (…) ».
Les requérants soutiennent que la décision attaquée est entachée d’une erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme compte tenu de l’absence de point d’eau incendie normalisé de 60 m3 pendant une durée de deux heures, prévue par le règlement départemental de la défense extérieure contre l’incendie de l’Eure approuvé par un arrêté préfectoral du 1er janvier 2019, ou d’un dispositif de sécurité incendie. Ce règlement, qui n’est pas opposable à une demande d’autorisation d’urbanisme, en application du principe d’indépendance des législations, peut toutefois être pris en compte à titre d’élément d’appréciation du risque d’atteinte à la sécurité publique, pour l’application de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme. Si le service de défense incendie de la direction générale des services techniques d’Evreux Portes de Normandie a émis un avis défavorable au projet de division de la parcelle ZB 134 en deux lots à bâtir, il ressort des pièces du dossier que par délibération du 28 juin 2023 adoptée antérieurement à la décision de non-opposition à déclaration préalable en litige, le conseil municipal de la commune de Moisville a autorisé le maire à faire réaliser une cuve de 30 m3 afin d’accroître la pression du réseau d’eau du hameau de Bières. Si la société requérante affirme que le projet implique la présence d’un point d’eau de 60 m3 pendant une durée de deux heures, il n’est pas contesté qu’est envisagée la construction d’une maison d’habitation, isolée, de moins de 250 m², relevant de la catégorie de la première famille au sens des dispositions de l’article 3 de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation, et permettant alors de caractériser un risque faible au sens du règlement départemental de la défense extérieure contre l’incendie. Dès lors, et alors que la commune indique, sans être contredite, que cette cuve sera implantée à 200 mètres de la parcelle assiette du projet, il ne ressort pas des pièces du dossier que la décision de non-opposition à déclaration préalable est entachée d’une erreur manifeste d’appréciation en ce qui concerne le risque incendie.
Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner les fins de non-recevoir soulevées en défense, que les requérants ne sont pas fondés à demander l’annulation de la décision du 7 juillet 2023 par laquelle le maire de la commune de Moisville ne s’est pas opposé à la déclaration préalable en vue de la création de deux lots à bâtir sur une parcelle ZB n° 134 située à Moisville.
Sur les frais liés au litige :
Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de Me Berel, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCEA Crecy, la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. F... et les consorts G... et non compris dans les dépens. En revanche les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Moisville, qui n’est pas partie perdante dans la présente instance, quelque somme que ce soit à verser au requérant au même titre.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de Me Berel, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCEA Crecy, est rejetée.
Article 2 : Me Berel, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCEA Crecy, versera à
M. B... F..., à M. E... G..., à Mme D... G... et à M. A... G... la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Me Marc Berel, liquidateur judiciaire de la SCEA Crecy, à M. B... F..., premier défendeur dénommé, et à la commune de Moisville.
Délibéré après l'audience du 18 décembre 2025, à laquelle siégeaient :
Mme Galle, présidente,
M. Bellec, premier conseiller,
Mme Delacour, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026.
La rapporteure,
Signé
L. Delacour
La présidente,
Signé
C. Galle
La greffière,
Signé
A. Hussein
La République mande et ordonne au préfet de l’Eure en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.