Tribunal Administratif de Rouen — Décision N° TA76-2403096

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 29 juillet 2024, la SCI Hafeezson, représentée par Me Boyer, demande au tribunal :

1°) d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 16 février 2024 par lequel le maire de la commune de Grand-Couronne a délivré à la SARL Arconance le permis de construire n° PC 76319 23 O0152 pour la construction d'un ensemble immobilier de 39 logements avec un local commercial, ainsi que la décision du 22 mai 2024 portant rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de toute partie succombante une somme de 3 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'arrêté attaqué a été signé par une autorité incompétente ;

- il est entaché d'un vice de procédure tiré du défaut de consultation de l'architecte des Bâtiments de France ;

- il méconnait les dispositions des articles L. 425-3 du code de l'urbanisme et L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 novembre 2024, la SARL Arconance, représentée par Me Destarac, conclut au rejet de la requête et à défaut à ce que le tribunal fasse application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et demande à ce que soit mise à la charge de la SCI Hafeezson une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir à titre principal que :

- la requête est irrecevable dès lors qu'elle a été introduite tardivement ;

- la requérante n'apporte pas la preuve de sa qualité de propriétaire régulier en application de l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme.

Elle fait valoir à titre subsidiaire que les moyens de la requête ne sont pas fondés et que les vices qui seraient de nature à entacher l'arrêté attaqué d'illégalité sont régularisables.

Par un mémoire en défense, enregistré le 25 novembre 2024, la commune de Grand-Couronne conclut au rejet de la requête et demande à ce que les entiers dépens soient mis à la charge de la SCI Hafeezson.

Elle fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés et que les vices qui entacheraient l'arrêté contesté ont été régularisés.

Par un courrier du 27 janvier 2025, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur la question de savoir si, d'une part, l'avis de l'architecte des bâtiments de France du 6 juillet 2024, postérieur à l'arrêté attaqué du 16 février 2024 mais antérieur à l'arrêté délivrant le permis de construire modificatif du 18 octobre 2024 et d'autre part, les mentions de l'article 2 de l'arrêté délivrant le permis de construire modificatif du 18 octobre 2024 ont été de nature à régulariser les vices tirés du défaut de saisine de l'architecte des Bâtiments de France et de la méconnaissance de l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme. Par ce même courrier, le tribunal a informé les parties qu'il était susceptible de surseoir à statuer pour permettre la régularisation, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme du vice tiré du défaut de saisine préalable de l'architecte des Bâtiments de France.

Par un courrier du 27 janvier 2025, la commune de Grand-Couronne a présenté ses observations sur ces informations.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code du patrimoine ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Esnol,

- les conclusions de Mme Thielleux, rapporteure publique,

- et les observations de Me Mekkaoui, substituant Me Boyer, représentant la SCI Hafeezson.

Considérant ce qui suit :

1. La SARL Arconance a déposé une demande de permis de construire pour la réalisation d'un ensemble immobilier de 39 logements collectifs et d'un local commercial sur des parcelles cadastrées AI n°s48, 49, 619 et 620, sur le territoire de la commune de Grand-Couronne. Par un arrêté du 16 février 2024, la commune de Grand-Couronne a délivré à la SARL Arconance le permis de construire n° PC 76319 23 O0152. La SCI Hafeezson a présenté un recours gracieux le 10 avril 2024 qui a été expressément rejeté par la commune de Grand-Couronne le 22 mai 2024. La SCI Hafeezson demande l'annulation pour excès de pouvoir de l'arrêté du 16 février 2024 et de la décision en date du 22 mai 2024 portant rejet de son recours gracieux. Postérieurement à l'introduction de la requête, la commune de Grand-Couronne a délivré un permis de construire modificatif à la SARL Arconance le 18 octobre 2024.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 421-1 du code de justice administrative : " La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. / Lorsque la requête tend au paiement d'une somme d'argent, elle n'est recevable qu'après l'intervention de la décision prise par l'administration sur une demande préalablement formée devant elle. / Le délai prévu au premier alinéa n'est pas applicable à la contestation des mesures prises pour l'exécution d'un contrat. "

3. Il ressort des pièces du dossier que l'arrêté attaqué du 16 février 2024 a fait l'objet d'un recours gracieux de la SCI Hafeezson reçu le 12 avril 2024, qui a été rejeté par la commune de Grand-Couronne par un courrier du 22 mai 2024. La société requérante soutient avoir reçu notification de la décision de rejet de son recours gracieux le 31 mai 2024. Si la société Arconance soutient que cette date de notification n'est pas établie, la commune de Grand-Couronne, à qui il revient d'établir la notification de sa décision de rejet de recours gracieux, n'a produit aucun document de nature à établir que cette décision aurait notifiée antérieurement au 31 mai 2024, date à laquelle le délai de recours contentieux doit donc être regardé comme ayant recommencé à courir. Dans ces conditions, la requête introduite le 29 juillet 2024 l'a été avant l'expiration du délai de recours contentieux de deux mois. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la requête ne peut qu'être écartée.

4. En second lieu, aux termes de l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme : " Les requêtes dirigées contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d'irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l' article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation , du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l'occupation ou de la détention de son bien par le requérant. / Lorsqu'elles sont introduites par une association, ces mêmes requêtes doivent, à peine d'irrecevabilité, être accompagnées des statuts de celle-ci, ainsi que du récépissé attestant de sa déclaration en préfecture. / Le présent article n'est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire. "

5. Pour satisfaire aux dispositions de l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme, la requérante a produit un avis complet de taxe foncière au titre de l'année 2023 permettant d'identifier la SCI Hafeezson comme propriétaire du bien immobilier situé au 91 rue George Clémenceau sur le territoire de la commune de Grand-Couronne. Cet avis établit ainsi le caractère régulier de l'occupation ou de la détention de son bien par l'intéressée. Par suite, la SARL Arconance n'est pas fondée à soutenir que la requête serait irrecevable en raison de la méconnaissance de l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

6. En premier lieu, par arrêté du 17 juillet 2020, régulièrement transmis au représentant de l'Etat le 21 juillet 2020 et affiché en mairie, M. C A, premier adjoint au maire chargé notamment de l'urbanisme, a reçu délégation de fonctions et de signature du maire de Grand-Couronne afin de signer les autorisations d'occupation du droit des sols. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'arrêté attaqué doit être écarté.

7. En deuxième lieu, d'une part, aux termes de l'article L. 621-30 du code du patrimoine : " I. - Les immeubles ou ensembles d'immeubles qui forment avec un monument historique un ensemble cohérent ou qui sont susceptibles de contribuer à sa conservation ou à sa mise en valeur sont protégés au titre des abords. / () / II. - La protection au titre des abords s'applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, situé dans un périmètre délimité par l'autorité administrative dans les conditions fixées à l'article L. 621-31. Ce périmètre peut être commun à plusieurs monuments historiques. / En l'absence de périmètre délimité, la protection au titre des abords s'applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, visible du monument historique ou visible en même temps que lui et situé à moins de cinq cents mètres de celui-ci. / () ". Aux termes de l'article L. 621-32 du même code : " Les travaux susceptibles de modifier l'aspect extérieur d'un immeuble, bâti ou non bâti, protégé au titre des abords sont soumis à une autorisation préalable. / L'autorisation peut être refusée ou assortie de prescriptions lorsque les travaux sont susceptibles de porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur d'un monument historique ou des abords. " D'autre part, aux termes de l'article R. 425-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet est situé dans les abords des monuments historiques, le permis de construire, le permis d'aménager, le permis de démolir ou la décision prise sur la déclaration préalable tient lieu de l'autorisation prévue à l'article L. 621-32 du code du patrimoine si l'architecte des Bâtiments de France a donné son accord, le cas échéant assorti de prescriptions motivées, ou son avis pour les projets mentionnés à l'article L. 632-2-1 du code du patrimoine.".

8. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que ne peuvent être délivrés qu'avec l'accord de l'architecte des Bâtiments de France les permis de construire portant sur des immeubles situés, en l'absence de périmètre délimité, à moins de cinq cents mètres d'un édifice classé ou inscrit au titre des monuments historiques, s'ils sont visibles à l'œil nu de cet édifice ou en même temps que lui depuis un lieu normalement accessible au public, y compris lorsque ce lieu est situé en dehors du périmètre de cinq cents mètres entourant l'édifice en cause.

9. Par ailleurs, lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

10. Enfin, lorsqu'une autorisation d'urbanisme est entachée d'incompétence, qu'elle a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l'autorisation, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'une autorisation modificative dès lors que celle-ci est compétemment accordée pour le projet en cause, qu'elle assure le respect des règles de fond applicables à ce projet, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Elle peut, de même, être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l'utilisation du sol qui était méconnue par l'autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l'effet d'un changement dans les circonstances de fait de l'espèce. Il en va de même dans le cas où le bénéficiaire de l'autorisation initiale notifie en temps utile au juge une décision individuelle de l'autorité administrative compétente valant mesure de régularisation à la suite d'un jugement décidant, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, de surseoir à statuer sur une demande tendant à l'annulation de l'autorisation initiale. Dès lors que cette nouvelle autorisation assure la régularisation de l'autorisation initiale, les conclusions tendant à l'annulation de l'autorisation initialement délivrée doivent être rejetées.

11. Il ressort des pièces du dossier que les parcelles d'assiette du projet sont situées à moins de 500 mètres d'un monument inscrit au titre de la législation relative aux monuments historiques, à savoir le monument aux morts de la guerre de 1914-1918 dit B en marche, sur le territoire de la commune de Grand-Couronne. Il résulte des dispositions précitées que le permis de construire litigieux ne pouvait dès lors être délivré qu'après consultation de l'architecte des Bâtiments de France aux fins notamment qu'il détermine, sous le contrôle du juge, s'il existait une covisibilité entre le projet et ces sites. Il est constant que l'accord de l'architecte des Bâtiments de France n'a pas été sollicité préalablement à l'arrêté attaqué du 16 février 2024 délivrant le permis de construire initial. L'omission de cette formalité, laquelle affecte la compétence de l'architecte des Bâtiments de France, entache nécessairement d'illégalité le permis de construire délivré.

12. Il ressort des pièces du dossier qu'un permis de construire modificatif n° PC 76319 23 O 0152 M01, portant modification du plan de masse afin d'ajouter des arbres à tiges, a été délivré le 18 octobre 2024 après l'intervention d'un avis de l'architecte des Bâtiments de France donné le 6 juillet 2024 sur le projet de construction litigieux. Toutefois, il ne ressort ni de la chronologie dans laquelle s'inscrivait la demande de permis modificatif qui a été sollicité le 15 octobre 2024, soit postérieurement à la délivrance de l'avis de l'architecte des Bâtiments de France, ni des échanges intervenus avec la commune à l'occasion de son instruction du permis de construire modificatif ni même des allégations de la commune de Grand-Couronne que la commune aurait entendu procéder à la régularisation du vice tiré du défaut de consultation de l'architecte des Bâtiments de France par la délivrance du permis modificatif du 18 octobre 2024. Dans ces conditions, en l'état du dossier, aucune décision n'a permis la régularisation du vice du permis de construire initial du défaut de consultation de l'architecte des bâtiments de France. Par suite, le moyen tiré du défaut de consultation de l'architecte des Bâtiments de France préalable à l'autorisation de construire ne peut qu'être accueilli.

13. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l'autorisation prévue par l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation dès lors que la décision a fait l'objet d'un accord de l'autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l'exploitation des bâtiments en application de l'article L. 143-2 du code de la construction et de l'habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions. Toutefois, lorsque l'aménagement intérieur d'un établissement recevant du public ou d'une partie de celui-ci n'est pas connu lors du dépôt d'une demande de permis de construire, le permis de construire indique qu'une autorisation complémentaire au titre de l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l'aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public. " Aux termes de l'article R. 425-15 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l'autorisation prévue par l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation dès lors que la décision a fait l'objet d'un accord de l'autorité compétente. / Le permis de construire indique, lorsque l'aménagement intérieur de l'établissement recevant du public ou d'une partie de celui-ci n'est pas connu lors du dépôt de la demande, qu'une autorisation complémentaire au seul titre de l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation devra être demandée et obtenue avant son ouverture au public en ce qui concerne l'aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée. "

14. Il résulte de l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme que lorsque l'aménagement intérieur de locaux constitutifs d'un établissement recevant du public, qui nécessite une autorisation spécifique au titre de l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation, n'est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, l'autorité compétente, dont la décision ne saurait tenir lieu sur ce point de l'autorisation prévue par le code de la construction et de l'habitation, ne peut légalement délivrer le permis sans mentionner expressément l'obligation de demander et d'obtenir une autorisation complémentaire avant l'ouverture au public, et ce alors même que le contenu du dossier de demande de permis de construire témoignerait de la connaissance, par le pétitionnaire, de cette obligation.

15. Une telle obligation n'est pas satisfaite dans le cas où l'arrêté accordant le permis de construire se borne à mentionner que son bénéficiaire devra respecter les prescriptions formulées par un avis annexé au dossier, faisant état de l'obligation, pour le demandeur, de solliciter l'autorisation prévue par le code de la construction et de l'habitation.

16. En l'espèce, le projet de construction comprend la réalisation de 39 logements collectifs et d'un local commercial, en rez-de-chaussée du bâtiment, d'une surface de 286 m². Il est constant que l'intérieur du local commercial, qui constitue un établissement recevant du public n'était pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire délivré le 16 février 2024 omettait de mentionner expressément l'obligation de demander et d'obtenir une autorisation complémentaire au titre de l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation avant l'ouverture au public. La seule mention de ce que le bénéficiaire du permis devra respecter les prescriptions formulées par l'avis du SDIS annexé au dossier, lequel fait état de l'obligation, pour le demandeur, de solliciter l'autorisation prévue par le code de la construction et de l'habitation, ne permet pas de satisfaire à l'obligation mentionnée à l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif délivré le 18 octobre 2024 intègre à son article 2 une mention expresse de cette obligation en indiquant : " une autorisation complémentaire au titre de l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation devrait être demandée et obtenue concernant l'aménagement intérieur de la partie du bâtiment réservée aux commerces, avant son ouverture au public ". L'arrêté du 18 octobre 2024 délivrant le permis modificatif assure ainsi le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme, et a ainsi permis la régularisation de ce vice du permis de construire initial. Par suite, la SCI Hafeezson ne peut plus se prévaloir utilement à l'encontre du permis de construire initial de la méconnaissance des dispositions des articles L. 425-3 du code de l'urbanisme et L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation.

17. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions présentées par la SCI Hafeezson tendant à l'annulation de l'arrêté du 16 février 2024 du maire de la commune de Grand-Couronne doivent être rejetées.

Sur la régularisation :

18. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".

19. Il résulte de ces dispositions qu'un vice entachant le bien-fondé d'une autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé dans les conditions qu'elles prévoient, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

20. Il résulte de tout ce qui précède que le projet de construction en litige est entaché du vice mentionné au point 12 tiré du défaut de consultation préalable de l'architecte des Bâtiments de France. La régularisation de ce vice n'implique pas un changement de la nature même du projet. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et de surseoir à statuer et d'impartir à la SARL Arconance, qui n'a pas présenté d'observations en réponse au courrier adressé sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement pour justifier auprès du tribunal de la régularisation des vices entachant l'arrêté en litige. Le pétitionnaire devra informer le tribunal du dépôt d'une demande de permis de construire modificatif.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur les conclusions de la requête de la SCI Hafeezson.

Article 2 : La SARL Arconance devra justifier, dans le délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement, de la délivrance d'un permis de construire modificatif permettant de régulariser le vice relevé au point 12 du présent jugement et informera le tribunal du dépôt d'une demande de permis de construire modificatif.

Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Hafeezson, à la SARL Arconance et à la commune de Grand-Couronne.

Délibéré après l'audience du 30 janvier 2025, à laquelle siégeaient :

Mme Galle, présidente,

M. Bellec, premier conseiller,

et Mme Esnol, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 février 2025.

La rapporteure,

Signé

B. Esnol

La présidente,

Signé

C. Galle La greffière,

Signé

A. Hussein

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Maritime en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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