Tribunal Administratif de MELUN — Décision N° TA77-2300238

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 11 janvier, 14 avril et 26 mai 2023, M. B et Mme F A et M. E A, représentés par Me Cessac, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 9 novembre 2021 par lequel le maire d'Ozoir-la-Ferrière a délivré à la SARL SOPIM un permis de construire autorisant la démolition d'un bâtiment à usage de stationnement et la construction d'un immeuble comprenant trois logements, sur un terrain situé rue du Repos à Ozoir-la-Ferrière, ensemble le rejet de leur recours gracieux ;

2°) d'annuler l'arrêté du 27 octobre 2022 par lequel le maire d'Ozoir-la-Ferrière a délivré à la SARL SOPIM un permis de construire modificatif sur un terrain situé rue du Repos à Ozoir-la-Ferrière ;

3°) de mettre à la charge de la commune d'Ozoir-la-Ferrière et de la SARL SOPIM une somme de 4 000 euros chacun en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- leur recours contre le permis de construire et le permis de construire modificatif n'est pas tardif ;

- ils ont intérêt à agir à l'encontre du projet contesté dès lors qu'ils sont les voisins immédiats du projet et que celui-ci est de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'ils possèdent ;

- le permis initial est entaché de l'incompétence de son auteur ;

- le permis de construire initial et le permis de construire modificatif sont entachés d'un vice de forme tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 212-1 du code des relations entre le public et l'administration dès lors qu'ils ne comprennent qu'une seule signature mais présentent deux signataires ;

- le permis de construire initial comporte une prescriptive abusive et insuffisamment motivée qui nécessite le dépôt d'une nouvelle autorisation d'urbanisme en ce qui concerne l'installation d'un dispositif de rétention des eaux pluviales et le permis de construire modificatif, qui prévoit la création d'une cuve de rétention insuffisante, demeure irrégulier sur ce point ;

- les dossiers de demande de permis de construire initial et modificatif sont insuffisants au regard des articles R. 431-5 et suivants du code de l'urbanisme dès lors que le formulaire Cerfa est incomplet, que le plan de masse n'est pas coté en trois dimensions et ne permet pas de comprendre l'implantation et la teneur de l'ensemble des clôtures, que la notice architecturale ne fait pas état des constructions avoisinantes et ne précise pas les débords de la construction sur le domaine public et sur les parcelles voisines, que les plans de coupe ne permettent pas d'apprécier l'importance du gabarit de la construction par rapport aux constructions situées au nord et au sud de la parcelle et qu'enfin le dossier du permis de construire modificatif n'identifie pas ce qu'il modifie de sorte que les services instructeurs n'ont pas pu avoir connaissance de l'évolution des documents ;

- le permis de construire initial ne comporte pas de pièce exprimant l'accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public en méconnaissance de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme et le dossier de permis de construire modificatif ne pallie pas cette irrégularité ;

- le permis de construire initial, le permis de construire modificatif et la décision rejetant leur recours gracieux sont illégales dès lors que les deux permis de construire ont été obtenus par fraude eu égard aux informations erronées contenues dans le dossier de nature à tromper le service instructeur ;

- les pétitionnaires n'avaient pas qualité pour demander les permis de construire initial et modificatif contestés en méconnaissance des dispositions des articles R. 423-1 et R. 431-5 du code de l'urbanisme ;

- le permis de construire initial et le permis de construire modificatif méconnaissent les dispositions de l'article UA 3.2 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune d'Ozoir-la-Ferrière dès lors que les hauteurs des différents décrochés ne sont pas mentionnées, que les gardes corps ne sont pas cotés alors qu'il convenait de les intégrer dans le calcul de la hauteur de la construction dès lors qu'il ne s'agit pas d'édicules techniques qui dérogent aux règles de hauteur et que le niveau NgF du terrain naturel a évolué sur le plan de masse entre le dossier de permis de construire initial et le dossier de permis de construire modificatif ;

- ils méconnaissent les dispositions de l'article UA 3.3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune d'Ozoir-la-Ferrière dès lors que le projet contesté prévoit une implantation combinant une implantation à l'alignement et une implantation en recul d'un à trois mètres pour le niveau R+3 ;

- ils méconnaissent les dispositions de l'article UA 3.4 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune d'Ozoir-la-Ferrière dès lors que le projet méconnaît les règles d'implantation par rapport aux limites séparatives en ce qu'il prévoit des retraits partiels qui ne sont pas autorisés par les dispositions précitées ;

- ils méconnaissent les dispositions de l'article UA 4.1 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune d'Ozoir-la-Ferrière dès lors que le projet ne s'intègre pas dans son environnement et que les objectifs d'ensoleillement, d'intimité, d'isolation phonique ne sont pas respectés ;

- ils méconnaissent les dispositions de l'article UA 4.2 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune d'Ozoir-la-Ferrière dès lors que les matériaux de parement et les peintures extérieures de la construction projetée ne s'intègrent pas dans leur environnement ;

- ils méconnaissent les dispositions de l'article UA 4.4 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune d'Ozoir-la-Ferrière dès lors qu'aucune pièce des dossiers de demande ne justifie de ce que les deux toitures-terrasses seraient effectivement végétalisées ;

- ils méconnaissent les dispositions de l'article UA 5.2 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune d'Ozoir-la-Ferrière dès lors que le projet ne comprend que 71,38 m² d'espaces verts alors qu'il devrait en comporter 72,6 m² et que les toitures végétalisées ne sont pas considérées comme des espaces verts au regard de la définition du plan local d'urbanisme ;

- ils méconnaissent les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme et les dispositions de l'article UA 8.4 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune d'Ozoir-la-Ferrière relatif à la gestion des eaux de pluviales dès lors que les prescriptions relatives au respect du SyAGE ne sont pas respectées et que cela peut engendrer un risque sanitaire ;

- ils méconnaissent les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme en ce qui concerne les accès au projet et le respect de la servitude de passage sur la parcelle section BE n° 307.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 16 février, 28 avril et 12 juin 2023, la société à responsabilité limitée (SARL) SOPIM, représentée par Me Polubocsko et Me D'Andrea, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge des requérants en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable dès lors que les requérants n'apportent pas la preuve, conformément aux dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme, de ce que le projet est de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'ils possèdent ;

- les argumentations nouvelles des requérants en ce qui concerne l'implantation irrégulière de la construction au-delà de l'alignement et au-delà des limites séparatives sont irrecevables eu égard au délai de cristallisation prévu par les dispositions de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 2 septembre 2024, la commune d'Ozoir-la-Ferrière, représentée par Me Piton, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge des requérants en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable dès lors que les requérants ne sont pas propriétaires de l'immeuble du 11 rue du Repos ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un courrier du 17 octobre 2024, les parties ont été informées qu'en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, le tribunal était susceptible de surseoir à statuer pendant un délai de quatre mois pour le motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UA 3.3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune d'Ozoir-la-Ferrière dès lors que le projet contesté prévoit une implantation combinant une implantation à l'alignement et une implantation en recul d'un à trois mètres pour le niveau R+3.

Des observations ont été enregistrées et communiquées pour la commune d'Ozoir-la-Ferrière le 24 octobre 2024.

Des observations ont été enregistrées et communiquées pour la SARL SOPIM le 25 octobre 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code des relations entre le public et l'administration ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Dutour, conseillère,

- les conclusions de Mme Blanc, rapporteure publique,

- et les observations de Me D'Andrea, représentant la SARL SOPIM.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 9 novembre 2021, le maire d'Ozoir-la-Ferrière a délivré à la SARL SOPIM un permis de construire autorisant la démolition d'un bâtiment à usage de stationnement et la construction d'un immeuble comprenant trois logements, sur un terrain situé rue du Repos, parcelles cadastrées section BE n° 306 et n° 309, voisines de celle sur laquelle les requérants sont propriétaires d'une maison d'habitation. Par un courrier du 22 septembre 2022, les consorts A ont formé à l'encontre de cette décision un recours gracieux, rejeté par la commune d'Ozoir-la-Ferrière par un courrier du 10 novembre 2022. Par un arrêté du 27 octobre 2022, le maire d'Ozoir-la-Ferrière a délivré à la SARL SOPIM un permis de construire modificatif. Par le présent recours, les requérants demandent l'annulation de l'arrêté du 9 novembre 2021, de la décision rejetant leur recours gracieux et de l'arrêté du 27 octobre 2022.

Sur les fins-de-non-recevoir opposées en défense :

2. En premier lieu, l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme dispose que : " Les requêtes dirigées contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d'irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l' article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation , du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l'occupation ou de la détention de son bien par le requérant. () ".

3. Il ressort des pièces du dossier, et en particulier de l'acte de vente de l'immeuble situé 11 rue du Repos, que les requérants sont propriétaires des parts de la SCI COP, elle-même propriétaire de cet immeuble. Dans ces conditions, les consorts A établissent le caractère régulier de l'occupation de leur bien. Par suite, cette fin de non-recevoir doit être écartée.

4. En deuxième lieu, aux termes des dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'État, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ".

5. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

6. Il ressort des pièces du dossier que les consorts A sont propriétaires d'un bien situé 11 rue du Repos et ont, à ce titre, la qualité de voisins immédiats des parcelles qui constituent le terrain d'assiette du projet de la SARL SOPIM. Ils soutiennent que le projet leur causera des troubles d'occupation et de jouissance compte tenu des travaux qui occasionneront du bruit et de la poussière pendant plusieurs mois, qu'au vu de son ampleur et de ce que la construction projetée comportera des terrasses, ils subiront une perte d'intimité en créant des vues directes sur leur bien et une perte de luminosité, qu'enfin l'ensemble de ces éléments aura pour conséquence la dévaluation de leur bien et augmentera la circulation routière par la création de nouvelles places de stationnement. Si l'intérêt à agir des requérants ne peut résulter que du projet en lui-même et non des éventuelles nuisances causées par l'exécution du permis de construire, il ressort des pièces du dossier que le projet en litige consiste en la construction d'un ensemble immobilier de 3 logements sur la parcelle mitoyenne de celle où se trouve leur maison d'habitation, qui aura pour effet de créer des vues sur leur propriété. Il résulte de ce qui précède, au regard de la nature et de l'ampleur du projet autorisé, que les consorts A justifient d'un intérêt pour le contester. Par suite, cette fin de non-recevoir opposée en défense ne saurait être accueillie.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne la compétence du signataire du permis de construire et du permis de construire modificatif contestés :

7. D'une part, aux termes de l'article L. 422-1 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d'aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l'objet d'une déclaration préalable est : / a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu () " D'autre part, aux termes de l'article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales : " Le maire est seul chargé de l'administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et à des membres du conseil municipal. () ". Enfin, aux termes de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales, dans sa version applicable à l'espèce : " Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu'à leur transmission au représentant de l'État dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement. Pour les décisions individuelles, cette transmission intervient dans un délai de quinze jours à compter de leur signature. / () ".

8. Il ressort des pièces du dossier que, par arrêté du 14 octobre 2021, le maire d'Ozoir-la-Ferrière a donné délégation à sa première adjointe, Mme D, pour " signer, en lieu et place du maire, concurremment avec lui () tous les actes et documents ayant trait aux domaines suivants () autorisations délivrées dans le cadre du droit des sols ". D'une part, cette délégation mentionne explicitement le cas des autorisations délivrées dans le cadre du droit des sols. De plus, l'arrêté comporte la mention d'un affichage le 15 octobre 2021 et l'accusé de réception du service de l'État chargé du contrôle de légalité duquel il résulte qu'il a été transmis et reçu le 15 octobre 2021. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence du signataire des arrêtés contestés ne peut qu'être écarté.

En ce qui concerne le vice de forme tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 212-1 du code des relations entre le public et l'administration :

9. Aux termes des dispositions de l'article L. 212-1 du code des relations entre le public et l'administration : " Toute décision prise par une administration comporte la signature de son auteur ainsi que la mention, en caractères lisibles, du prénom, du nom et de la qualité de celui-ci. / () ".

10. Il ressort des pièces du dossier que la circonstance que le nom de M. G C, maire d'Ozoir-la-Ferrière, apparaisse aux côtés de celui de Mme D, première adjointe au maire, procède d'une simple erreur matérielle. Les arrêtés mentionnent sans ambiguïté avoir été signés par Mme D, première adjointe au maire d'Ozoir-la-Ferrière. Il en résulte que cette circonstance ne caractérise pas une méconnaissance des dispositions du premier alinéa de l'article L. 212-1 du code des relations entre le public et l'administration.

En ce qui concerne la légalité de la prescription :

11. Aux termes de l'article A. 424-3 du code de l'urbanisme : " L'arrêté indique, selon les cas ; / a) Si le permis est accordé ; () / Il indique en outre, s'il y a lieu : / d) Si la décision est assortie de prescriptions ; () ".

12. L'administration ne peut assortir une autorisation d'urbanisme de prescriptions qu'à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d'un nouveau projet, aient pour effet d'assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires.

13. Les requérants soutiennent que le dispositif prévu par la prescription que comporte l'arrêté du 9 novembre 2021, maintenue par l'arrêté du 27 octobre 2022, nécessitera une nouvelle autorisation d'urbanisme pour pouvoir être réalisé, qu'il est insuffisant pour les dimensions du projet et qu'enfin la prescription n'est pas suffisamment précise. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que la prescription est suffisamment précise et concerne un équipement limité, le bassin de rétention, qui se trouve au niveau R-1 du projet et n'a pas pour effet de modifier la consistance du projet autorisé par les permis attaqués. En tout état de cause, il ne ressort pas des pièces du dossier que le bassin de rétention d'un volume de 8 m3 ne respecterait pas les dispositions de l'article 10 du règlement du SyAGE. Par suite, ce moyen doit être écarté.

En ce qui concerne le vice de procédure tiré du défaut d'accord du gestionnaire du domaine public :

14. Aux termes de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l'accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public ".

15. Les requérants soutiennent que le permis de construire initial ne comporte pas de pièce exprimant l'accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public en méconnaissance de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme et que le dossier de permis de construire modificatif ne pallie pas cette irrégularité. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que, par un acte du 28 octobre 2021, qui porte la mention " vu pour être annexé à mon arrêté du 9 novembre 2021 ", le maire d'Ozoir-la-Ferrière a donné son accord pour que soit engagée une procédure d'autorisation du domaine public, conformément aux dispositions de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme. Par suite, ce moyen doit être écarté comme manquant en fait.

En ce qui concerne la complétude des dossiers de demande de permis de construire :

16. Aux termes de l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : / a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; / b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. * 431-33-1 ; / c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. / Pour l'application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente ". Aux termes des dispositions de l'article R. 431-8 du même code : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; ". Aux termes de l'article R. 431-9 de ce même code : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / () ". Aux termes des dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : () c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".

17. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

18. Les requérants soutiennent que les dossiers de demande de permis de construire initial et modificatif sont insuffisants au regard des articles R. 431-5 et suivants du code de l'urbanisme dès lors que le formulaire Cerfa est incomplet, que le plan de masse n'est pas coté en trois dimensions et ne permet pas de comprendre l'implantation et la teneur de l'ensemble des clôtures, que la notice architecturale ne fait pas état des constructions avoisinantes et ne précise pas les débords de la construction sur le domaine public et sur les parcelles voisines, que les plans de coupe ne permettent pas d'apprécier l'importance du gabarit de la construction par rapport aux constructions situées au nord et au sud de la parcelle et qu'enfin le dossier du permis de construire modificatif n'identifie pas ce qu'il modifie de sorte que les services instructeurs n'ont pas pu avoir connaissance de l'évolution des documents.

19. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le document Cerfa est bien signé par le pétitionnaire et mentionne les éléments exigés par les dispositions du code de l'urbanisme. De plus, il ressort des éléments produits que le plan de masse est bien côté en trois dimensions, indique la hauteur de la construction et permet de comprendre l'implantation et la hauteur des clôtures par rapport au terrain naturel. En outre, la notice architecturale décrit les constructions avoisinantes et l'ensemble des documents joints aux dossiers de demande, en particulier le document photographique, le document graphique d'insertion du projet dans son environnement immédiat et plusieurs photographies de l'environnement du terrain d'assiette du projet ont permis au service instructeur d'apprécier le projet par rapport aux constructions avoisinantes. De même, la notice architecturale présente l'état initial du terrain et est accompagnée de photographies du terrain avant les travaux. Si le dossier de permis de construire mentionnait des références cadastrales erronées, celles-ci ont été corrigées dans le dossier de permis de construire modificatif. Si la notice architecturale ne mentionne pas les débords, ceux-ci ressortent clairement des autres documents joints, notamment le plan de coupe, lequel est également suffisant pour apprécier l'importance du gabarit de la construction, notamment accompagné du document graphique d'insertion. Enfin, le dossier de permis de construire modificatif précise explicitement les modifications qu'il induit en précisant également les pièces qui sont modifiées. Par suite, l'ensemble des branches du moyen tiré de l'insuffisance des dossiers de demande de permis de construire initial et modificatif doivent être écartées.

En ce qui concerne le moyen tiré de la fraude :

20. La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s'étant livré à l'occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l'administration.

21. Les requérants soutiennent que le permis de construire initial, le permis de construire modificatif et la décision rejetant leur recours gracieux sont illégales dès lors que les deux permis de construire ont été obtenus par fraude eu égard aux informations erronées contenues dans le dossier de nature à tromper le service instructeur. Toutefois, il ressort des dossiers de demande de permis de construire initial et modificatif que l'ensemble des pièces qui le composent permettent d'identifier les parcelles en cause, les clôtures et la servitude de passage, de comprendre la situation des constructions avoisinantes et la hauteur du projet par rapport au sol naturel et la surface de plancher des boxes. Dans ces conditions, ce moyen doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré du défaut de qualité pour déposer les demandes de permis de construire :

22. Aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire () sont adressées () ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique ". Aux termes de l'article R. 431-5 du même code : " La demande de permis de construire précise : a) L'identité du ou des demandeurs () La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ".

23. Il ressort des pièces du dossier que la pétitionnaire a rempli la rubrique dédiée des formulaires Cerfa de demande de permis de construire initial et de permis de construire modificatif. Il en résulte que la société pétitionnaire était réputée avoir la qualité pour déposer les demandes de permis de construire en litige. Par suite ce moyen doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des règles de hauteur :

24. Aux termes de l'article UA 3.2 du règlement du plan local d'urbanisme d'Ozoir-la-Ferrière : " La hauteur des constructions est mesurée à partir du terrain naturel avant travaux. La hauteur des constructions se définit comme suit : en UA : 15 mètres au faîtage et 12 mètres à l'acrotère. () / Les sommets des cheminées, les sorties d'escalier, les pylônes, les supports de ligne électriques, les machineries d'ascenseur ainsi que tout édicule technique peuvent dépasser le volume du toit ".

25. Les consorts A soutiennent que le permis de construire initial et le permis de construire modificatif méconnaissent les dispositions de l'article UA 3.2 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune d'Ozoir-la-Ferrière dès lors que les hauteurs des différents décrochés ne sont pas mentionnées, que les gardes corps ne sont pas cotés alors qu'il convenait de les intégrer dans le calcul de la hauteur de la construction dès lors qu'il ne s'agit pas d'édicules techniques qui dérogent aux règles de hauteur et que le niveau NgF du terrain naturel a évolué sur le plan de masse entre le dossier de permis de construire initial et le dossier de permis de construire modificatif. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que la hauteur de la construction projetée est de 11,77 mètres à l'acrotère conformément aux dispositions de l'article UA 3.2 du règlement du plan local d'urbanisme. En outre, il ressort des pièces du dossier que les édicules techniques sont de petites constructions isolées sur une toiture liées à un équipement technique du bâtiment. Il en résulte que les garde-corps liés à un équipement technique, en l'espèce la toiture-terrasse, doivent être regardés comme des édicules techniques au sens des dispositions de l'article UA 3.2 précité. Enfin, les variations dans les informations contenues dans le plan de masse du permis de construire modificatif sont dues à une erreur de plume corrigée dans le permis de construire modificatif et à des prises de mesure de la hauteur à des points différents du terrain d'assiette du projet. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UA 3. 2 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté dans toutes ses branches.

En ce qui concerne la méconnaissance des règles d'implantation par rapport aux voies et emprises publiques :

26. Aux termes des dispositions de l'article UA 3.3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune d'Ozoir-la-Ferrière : " 1- Toutes les constructions doivent être implantées soit : / - à l'alignement des voies publiques et privées ou emprises publiques ; / - avec une marge de recul d'au moins 4 mètres des voies publiques et privées ou emprises publiques. / 2 - Les aménagements tels que perrons, marquises, auvents, pergolas, escaliers, sas d'entrée d'une emprise au sol de moins de 5 m2, sont autorisés à l'avant des constructions même si leur implantation ne respecte pas le point 1 du présent article, mais sans toutefois se situer dans la bande des 2 mètres par rapport à l'alignement. () 4 - Dans le cas d'une construction bordée par plusieurs voies, l'alignement pourra se faire que par rapport à une seule voie ".

27. Les requérants soutiennent que les autorisations du 9 novembre 2021 et du 27 octobre 2022 méconnaissent les dispositions de l'article UA 3.3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune d'Ozoir-la-Ferrière dès lors que le projet contesté prévoit une implantation mixte combinant une implantation à l'alignement et une implantation en recul d'un à trois mètres pour le niveau R+3. Il ressort des dispositions du lexique annexé au plan local d'urbanisme que l'implantation est mesurée horizontalement depuis chaque point de la façade jusqu'au point le plus proche de l'alignement. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que la construction projetée est implantée à l'alignement dans le plan de masse du projet initial et du projet modifié du rez-de-chaussée jusqu'au R+2 mais qu'au niveau R+3, des terrasses reculent la partie supérieure de la façade d'un mètre et 1,30 mètres. Ainsi, la façade à ce niveau est en retrait d'un mètre au minimum et 1,30 mètre au maximum par rapport à l'alignement. Enfin, si la société pétitionnaire oppose l'irrecevabilité de l'argumentation des requérants en ce qui concerne l'implantation irrégulière de la construction au-delà de l'alignement eu égard au délai de cristallisation prévu par les dispositions de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme, il ressort toutefois des pièces du dossier que cet argument se rapporte au même moyen tiré de la méconnaissance de l'article UA 3.3 du règlement du plan local d'urbanisme, moyen soulevé dès la requête. Toutefois, il ressort du point 15 que le maire d'Ozoir-la-Ferrière a donné son accord pour que soit engagée une procédure d'autorisation du domaine public. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UA 3. 3 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que le projet contesté prévoit une implantation combinant une implantation à l'alignement et une implantation en recul d'un à trois mètres pour le niveau R+3 doit être accueilli.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des règles d'implantation par rapport aux limites séparatives :

28. Aux termes des dispositions de l'article UA 3.4 du règlement du plan local d'urbanisme : " 1 - Les constructions en front de rue (constructions en premier rang par rapport à la rue) doivent être implantées soit : / d'une limite séparative à latérale à l'autre ; / sur une des limites séparatives latérales ".

29. Les consorts A soutiennent que le projet prévoit des retraits partiels qui ne sont pas autorisés par les dispositions du plan local d'urbanisme précitées et que la construction s'implante au-delà des limites séparatives. Toutefois d'une part, les dispositions de l'article UA 3.4 prévoient une implantation " d'une limite séparative à latérale à l'autre ". Or, il ressort des plans des façades est et ouest que la construction projetée dans le permis de construire initial et modificatif est implantée sur chacune des limites séparatives latérales. En outre, les requérants ne sauraient utilement se prévaloir de la méconnaissance de règles de droit privé. Enfin, si la société pétitionnaire oppose l'irrecevabilité de l'argument selon lequel la construction est implantée au-delà des limites séparatives, les requérants avaient déjà soulevé dans la requête le moyen tiré de la méconnaissance des règles relatives à l'implantation de la construction par rapport aux limites séparatives. Par suite, ce moyen doit être écarté.

En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance des règles d'insertion :

30. En premier lieu, aux termes de l'article UA 4.1 du règlement du plan local d'urbanisme : " 1- L'architecture est une expression de la culture. La création architecturale, la qualité des constructions, leur insertion harmonieuse dans le milieu environnant, le respect des paysages naturels ou urbains ainsi que du patrimoine sont d'intérêt public. / () 4- Les constructions nouvelles devront valoriser le potentiel constructif du terrain en prenant en compte l'environnement. Elles devront chercher à assurer un confort optimal des occupants et utilisateurs par l'ensoleillement, l'intimité et l'isolation phonique des logements ".

31. D'une part, les requérants soutiennent que le projet ne s'intègre pas dans son environnement. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que plusieurs immeubles en R+2+combles et en R+3+combles sont situés à proximité du terrain d'assiette du projet, que ces constructions présentent des volumes hétérogènes et n'ont pas de caractéristiques particulières. Ainsi, le projet contesté en R+3 ne présente pas un volume en inadéquation avec son environnement. Par suite, ce moyen ne peut qu'être écarté.

32. D'autre part, si les consorts A soutiennent que les objectifs d'ensoleillement, d'intimité, d'isolation phonique ne sont pas respectés, il ne ressort pas des pièces du dossier que la construction projetée ne cherche pas à assurer un confort optimal des occupants et utilisateurs par l'ensoleillement, l'intimité et l'isolation phonique des logements. Par suite, ce moyen doit être écarté.

33. En deuxième lieu, aux termes des dispositions de l'article UA 4.2 du règlement du plan local d'urbanisme : " 1 - L'aspect et la couleur des matériaux de parement et des peintures extérieures doivent s'harmoniser entre elles, s'intégrer harmonieusement dans l'environnement urbain et ne pas porter atteinte au caractère des sites ou paysage naturels ou urbain ".

34. Les requérants soutiennent que les matériaux de parement et les peintures extérieures de la construction projetée ne s'intègrent pas dans leur environnement. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, en particulier des photographies jointes aux dossiers de demande de permis de construire, que l'aspect et la couleur des matériaux de parement et des peintures extérieures s'harmonisent entre elles et avec leur environnement urbain. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UA 4.2 précitées doit être écarté.

35. En troisième et dernier lieu, aux termes de l'article UA 4.4 du règlement du plan local d'urbanisme : " 5 - Les toitures terrasses sont autorisées à condition qu'elles soient végétalisées, ou qu'elles présentent un dispositif de rétention des eaux pluviales ou encore qu'elles disposent d'éléments permettant la production d'énergie renouvelable ".

36. Les requérants soutiennent qu'aucune pièce des dossiers de demande ne justifie de ce que les deux toitures terrasses seraient effectivement végétalisées. Or, il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice architecturale que les toitures terrasses sont végétalisées avec du sédum. Ainsi, ce moyen ne peut qu'être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des règles relatives aux espaces verts :

37. Aux termes des dispositions de l'article UA 5.2 du règlement du plan local d'urbanisme : " 1 - La surface des espaces verts représentera au moins 30% de la surface totale du terrain, excepté pour le secteur de l'Orientation d'Aménagement et de Programmation situé rue Auguste Hudier où ce sont les orientations d'aménagement concernant les espaces végétalisés et le schéma d'aménagement qui s'appliqueront ".

38. Les requérants soutiennent que le projet ne comprend que 71,38 m² d'espaces verts alors qu'il devrait en comporter 72,6 m² et que les toitures végétalisées ne sont pas considérées comme des espaces verts au regard de la définition du plan local d'urbanisme. Toutefois, ces dispositions emploient la notion d'espace vert et non pas celles d'espace de pleine terre. Or, le projet prévoit deux espaces verts engazonnés et deux toitures terrasses végétalisées. Ainsi, rien n'impose d'exclure des espaces verts ces terrasses végétalisées. Par suite, ce moyen doit être écarté.

En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance des règles de sécurité publique :

39. En premier lieu, aux termes des dispositions l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ". Aux termes des dispositions de l'article UA 8.4 du règlement du plan local d'urbanisme : " L'infiltration sur l'unité foncière doit permettre l'évacuation des eaux pluviales recueillies sur celle-ci. Pour toute construction nouvelle, la gestion des eaux pluviales sur l'emprise de l'unité foncière est étudiée en priorité : / - par infiltration (puisard, bac récupérateur, ou autre technique d'infiltration), lorsque la qualité du sol le permet et sous réserve de ne pas accroitre le risque d'inondation par ruissellement ; / - et/ou par l'intermédiaire de dispositifs de stockage. / Dans le cas d'une impossibilité technique liée à la nature du sol, une analyse, réalisée par un bureau d'études spécialisé et agréé, devra vérifier la nature, la géométrie et les caractéristiques géotechniques des formations géologiques présentes dans le proche sous-sol afin de justifier cette impossibilité technique. / En cas d'absence d'infiltration possible sur l'unité foncière, le règlement du SyAGE doit être respecté ".

40. Les requérants soutiennent que les prescriptions relatives au respect du SyAGE ne sont pas respectées et que cela peut engendrer un risque sanitaire. Toutefois, Il ressort des pièces du dossier que le projet modifié prévoit une cuve de rétention de 8 m3 qui correspond aux 170 m² de surfaces imperméabilisées et sera raccordé aux eaux pluviales. Ainsi, aucun risque pour la sécurité ou la salubrité publique ne ressort des pièces du dossier. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté comme inopérant en ce qui concerne le permis de construire initial et comme manquant en fait en ce qui concerne le permis de construire modificatif.

41. En second lieu, aux termes de l'article UA 7.1 du règlement du plan local d'urbanisme d'Ozoir-la-Ferrière : " Les accès ne doivent présenter aucun risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès eu égard à la nature et à l'importance du trafic, ainsi qu'à la position et à la configuration de ces accès (se référer au règlement Sécurité incendie SDIS) ".

42. Les requérants soutiennent que le projet méconnaît les dispositions de l'article R. 111-2 précitées en ce qui concerne les accès au projet dès lors que le non-respect de la servitude de passage sur la parcelle section BE n° 307 provoque un risque sécuritaire certain pour ses usagers et que les piétons et les véhicules ne peuvent pas partager un seul et même accès indifférencié. Toutefois, cette contestation est sans incidence sur la légalité des autorisations délivrées. En tout état de cause, il ne ressort pas des pièces du dossier que la construction projetée aurait pour effet d'enclaver la construction située sur la parcelle cadastrée section BE n° 307 dès lors que l'accès piéton à cette construction est possible depuis l'avenue du général Leclerc et que l'accès pour les véhicules existera toujours par la servitude de passage large de trois mètres. Enfin, il ressort des pièces du dossier que l'accès à la construction projetée se fera par la rue du Repos pour les véhicules et les piétons. Par suite, ce dernier moyen ne peut qu'être écarté dans toutes ses branches.

Sur l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

43. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".

44. Il résulte de tout ce qui précède que la société requérante est seulement fondée à soutenir que le projet autorisé méconnaît les dispositions de l'article UA 3.3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune d'Ozoir-la-Ferrière pour les motifs énoncés au point 27. Les parties ayant été informées de ce que le tribunal était susceptible de surseoir à statuer en application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, il y a lieu de surseoir à statuer jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement, dans l'attente de la notification au tribunal d'un permis de construire modificatif délivré à la SARL SOPIM par le maire d'Ozoir-la-Ferrière régularisant le vice précité. Il y a lieu de réserver tous droits et moyens des parties, sur lesquels il n'a pas été expressément statué par ce jugement, jusqu'en fin d'instance.

D E C I D E :

Article 1er : Avant de statuer sur les conclusions des requérants tendant à l'annulation du permis de construire et du permis de construire modificatif délivrés à la SARL SOPIM, il est sursis à statuer jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement, dans l'attente de la notification au tribunal d'un permis de construire modificatif délivré à la SARL SOPIM par le maire d'Ozoir-la-Ferrière régularisant le vice tenant à la méconnaissance des dispositions de l'article UA 3.3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune d'Ozoir-la-Ferrière.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties, sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement, sont réservés jusqu'en fin d'instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B et Mme F A, à M. E A, à la commune d'Ozoir-la-Ferrière et à la société à responsabilité limitée SOPIM.

Délibéré après l'audience du 22 novembre 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Mullié, présidente,

Mme Dutour, conseillère ;

M. Tom Collen-Renaux, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2024.

La rapporteure,

L. DUTOURLa présidente,

N. MULLIE

La greffière,

H. KELI

La République mande et ordonne au préfet de Seine-et-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière