Tribunal Administratif de VERSAILLES — Décision N° TA78-2206522

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 26 août 2022, 10 février 2023 et 26 mai 2023, l'Union des amis du parc naturel régional de la haute vallée de Chevreuse et l'association de défense de la vallée de la Mérantaise et de l'environnement de Châteaufort, représentées par Me Antony Dutoit, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté n° PC 078 143 21 E0014 du 30 juin 2022 par lequel le maire de Châteaufort a délivré à la société CHR un permis de construire en vue de la réalisation d'un hôtel 3 étoiles de 80 chambres sur le terrain situé rue des Jeunes A sur le territoire de la commune ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Châteaufort une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

- elles ont intérêt à agir ;

- la société CHR ne démontre pas qu'elle avait qualité pour déposer une demande de permis de construire dès lors qu'elle ne démontre pas qu'elle disposait de la maîtrise foncière des parcelles concernées par le projet en litige ;

- le permis d'aménager délivré le 19 décembre 2014 était périmé à la date de délivrance du permis de construire en litige ;

- la construction projetée aurait dû faire l'objet d'un permis de construire global incluant toutes les constructions envisagées sur le terrain ayant donné lieu au permis d'aménager délivré le 19 décembre 2014 ;

- l'instruction de la demande de permis de construire en litige n'a pas été réalisée concomitamment à la demande d'autorisation de la création d'un établissement recevant du public, en méconnaissance des dispositions de l'article R. 425-15 du code de l'urbanisme et de l'article R. 122-9 du code de la construction et de l'habitation ;

- la construction projetée méconnaît l'Orientation d'Aménagement et de Programmation relative au secteur des Jeunes A ;

- la demande de permis de construire ne comprenait pas de document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, en méconnaissance de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme ;

- le projet méconnaît l'article 1AU3 1° du règlement du plan local d'urbanisme (PLU), dès lors qu'aucune voie de desserte n'existe ;

- le projet méconnaît l'article 1AU3 2° du règlement du PLU, dès lors que la voie de desserte prévue, d'une longueur de plus de 25 mètres et se terminant en impasse, ne permet pas aux véhicules de grand gabarit, notamment les engins de secours, de faire demi-tour ;

- le projet méconnaît l'article 1AU4 du règlement du PLU, en particulier au regard des volumes de stockage des eaux pluviales ;

- le projet méconnaît l'article 1AU11 du règlement du PLU dès lors qu'il ne s'intègre pas dans son environnement ;

- le projet méconnaît l'article 1AU12 du règlement du PLU dès lors qu'il n'est pas établi que la place de stationnement du bus qu'il prévoit, qui sera réalisée en dehors de l'emprise du permis de construire, a fait l'objet d'une autorisation préalable ;

- la société pétitionnaire ne démontre pas que son projet est conforme aux dispositions de l'arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public.

Par des mémoires en défense enregistrés les 13 décembre 2022 et 27 avril 2023, la société CHR, représentée par Me Rochmann-Sacksick, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge des requérantes en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 1AU3 2° du règlement du PLU est inopérant et, subsidiairement, mal fondé ;

- les autres moyens soulevés par les requérantes ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 30 mars 2023 et 5 février 2025, la commune de Châteaufort, représentée par Me Polubocsko conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérantes en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les moyens soulevés pour la première fois dans le mémoire enregistré le 26 mai 2023 sont irrecevables en application de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme et, à titre subsidiaire, ces moyens ne sont pas fondés ;

- le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 1AU3 2° du règlement du PLU est inopérant ;

- le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public est inopérant et subsidiairement, mal fondé ;

- le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 1AU4 du règlement du PLU n'est pas assorti des précisions suffisantes pour en apprécier le bien-fondé et, en tout état de cause, mal fondé ;

- les autres moyens soulevés par les requérantes ne sont pas fondés.

Par un courrier du 16 janvier 2025, les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible de relever d'office l'irrecevabilité des moyens tirés d'une part, de ce que l'instruction de la demande de permis de construire en litige n'a pas été réalisée concomitamment à la demande d'autorisation de la création d'un établissement recevant du public, en méconnaissance des dispositions de l'article R. 425-15 du code de l'urbanisme et de l'article R. 122-9 du code de la construction et de l'habitation et, d'autre part, de ce que la construction projetée méconnaît l'Orientation d'Aménagement et de Programmation relative au secteur des Jeunes A, qui ont été présentés pour la première fois postérieurement à la date de cristallisation des moyens, intervenue en application des dispositions de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme.

Par ordonnance du 16 janvier 2025, la clôture d'instruction a été fixée au 6 février 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'environnement ;

- le code de l'urbanisme ;

- l'arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP) ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Ghiandoni,

- les conclusions de Mme Mathé, rapporteure publique,

- et les observations de Me Dutoit, représentant l'Union des amis du parc naturel régional de la haute vallée de Chevreuse et l'association de défense de la vallée de la Mérantaise et de l'environnement de Châteaufort, Me d'Andrea, représentant la commune de Châteaufort et Me Baysan, représentant la société CHR.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 30 juin 2022, le maire de Châteaufort a délivré à la société CHR un permis de construire portant sur la construction d'un hôtel 3 étoiles de 80 chambres d'une surface de plancher de 2.625 m², sur un terrain sis rue des Jeunes A. L'Union des amis du parc naturel régional de la haute vallée de Chevreuse et l'association de défense de la vallée de la Mérantaise et de l'environnement de Châteaufort demandent l'annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

En ce qui concerne la recevabilité des nouveaux moyens présentés dans le mémoire enregistré le 26 mai 2023 :

2. Aux termes de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme : " () lorsque la juridiction est saisie d'une requête relative à une décision d'occupation ou d'utilisation du sol régie par le présent code (), les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s'effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article R. 611-3 du code de justice administrative. () ".

3. Il résulte de ces dispositions qu'un moyen nouveau présenté après l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense est, en principe, irrecevable. Il est toujours loisible au président de la formation de jugement de fixer une nouvelle date de cristallisation des moyens s'il estime que les circonstances de l'affaire le justifient. Il doit y procéder dans le cas particulier où le moyen est fondé sur une circonstance de fait ou un élément de droit dont la partie concernée n'était pas en mesure de faire état avant l'expiration du délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense et est susceptible d'exercer une influence sur le jugement de l'affaire.

4. Les moyens tirés d'une part, de ce que l'instruction de la demande de permis de construire en litige n'a pas été réalisée concomitamment à la demande d'autorisation de la création d'un établissement recevant du public, en méconnaissance des dispositions de l'article R. 425-15 du code de l'urbanisme et de l'article R. 122-9 du code de la construction et de l'habitation et, d'autre part, de ce que la construction projetée méconnaît l'Orientation d'Aménagement et de Programmation relative au secteur des Jeunes A, ont été présentés pour la première fois par les associations requérantes dans leur mémoire enregistré le 26 mai 2023, soit plus de deux mois après la notification du premier mémoire en défense, enregistré le 13 décembre 2022. Ces moyens ne sont fondés sur aucune circonstance de fait ou de droit dont ils n'auraient pu faire état avant l'expiration du délai précité. Dès lors, en application des dispositions de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme, ces moyens sont tardifs et doivent ainsi être écartés comme irrecevables.

En ce qui concerne les autres moyens :

5. En premier lieu, aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique ". En vertu du dernier alinéa de l'article R. 431-5 du même code, dans sa rédaction applicable à l'espèce, la demande de permis de construire comporte " l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ".

6. Il résulte de ces dispositions que les déclarations préalables doivent seulement comporter, comme les demandes de permis de construire en vertu de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme, l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 précité. Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une déclaration ou d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Les tiers ne sauraient donc utilement, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l'attestation requise, faire grief à l'administration de ne pas en avoir vérifié l'exactitude.

7. Toutefois, lorsque l'autorité saisie d'une telle déclaration ou d'une demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de s'opposer à la déclaration ou de refuser la demande de permis pour ce motif.

8. Il ressort des pièces du dossier que la société CHR a signé l'attestation prévue à l'article R. 435-1 du code de l'urbanisme. Les associations requérantes font valoir qu'en raison d'un recours contentieux précédent qui concernaient le même terrain, recours dans le cadre duquel elles avaient soulevé un moyen identique, le maire de Châteaufort savait, à la date de la délivrance du permis de construire, que le terrain d'assiette du projet appartenait à l'Etat. Cette seule circonstance ne permettait toutefois pas de regarder la société CHR comme n'ayant aucun droit de déposer la demande de permis de construire litigieuse alors, au demeurant, que les associations requérantes indiquent, dans leurs écritures, que la société CHR et la société Philia, bénéficiaire du permis de construire ayant fait l'objet du précédent recours contentieux et d'une décision d'attribution des parcelles cadastrées AA 9 et AA 10 pour la réalisation d'une opération mixe d'aménagement, appartiennent au même groupe.

9. En deuxième lieu, d'une part, aux termes de l'article L. 424-17 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable le 19 décembre 2014 : " Le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. / Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. () ". Dans leur rédaction applicable depuis le 7 janvier 2016, ces dispositions prévoient un délai de péremption de trois ans. D'autre part, aux termes de l'article R. 424-20 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date du 19 décembre 2014 : " Lorsque le commencement des travaux est subordonné à une autorisation ou à une procédure prévue par une autre législation, le délai de deux ans mentionné à l'article R. 424-17 court à compter de la date à laquelle les travaux peuvent commencer en application de cette législation si cette date est postérieure à la notification visée à l'article R. 424-10 ou à la date à laquelle la décision tacite est intervenue. " Dans leur rédaction applicable à compter du 7 janvier 2016, ces dispositions font référence au délai de trois ans mentionné à l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme. Enfin, aux termes de l'article L. 214-3 du code de l'environnement " Sont soumis à autorisation de l'autorité administrative les installations, ouvrages, travaux et activités susceptibles de présenter des dangers pour la santé et la sécurité publique, de nuire au libre écoulement des eaux, de réduire la ressource en eau, d'accroître notablement le risque d'inondation, de porter atteinte gravement à la qualité ou à la diversité du milieu aquatique ".

10. Il résulte de la combinaison de ces textes que, s'agissant de travaux soumis aux prescriptions du code de l'environnement relatives à la protection des eaux et dont la réalisation est, à ce titre, subordonnée à une autorisation, le délai de péremption du permis de construire prévu par l'article R 424-20 du code de l'urbanisme court à compter de la date à laquelle les travaux peuvent commencer en application de cette autorisation environnementale.

11. Par une décision du 19 décembre 2014, le maire de Châteaufort a délivré à la société Philia un permis d'aménager, portant sur la parcelle AA9 dans laquelle est comprise le terrain d'assiette du projet en litige, notamment pour la création de voiries et réseaux. Ce permis d'aménager a été prorogé à deux reprises, par des décisions des 18 décembre 2017 et 7 novembre 2018. Les associations requérantes font valoir que le permis d'aménager, faute d'avoir été mis en œuvre dans le délai de trois ans prévu par l'article L. 424-17 du code de l'urbanisme, est entaché de péremption, ce qui entache d'illégalité le permis de construire.

12. Il ressort des pièces du dossier, notamment d'un courrier du préfet des Yvelines en date du 17 octobre 2018, que le projet était soumis à une déclaration au titre de la loi sur l'eau. Dès lors, en application des dispositions combinées des articles L. 214-3 du code de l'environnement et R. 424-20 du code de l'urbanisme, le délai de péremption du permis d'aménager prévu à l'article L. 424-17 du code de l'urbanisme n'a commencé à courir qu'à la date d'acceptation de la déclaration de la part de l'autorité environnementale. Il ressort du courrier du préfet des Yvelines en date du 10 juillet 2019 qu'un dossier complet de déclaration, dont il ne fait aucun doute qu'il concerne le permis d'aménager litigieux, a été déposé le 25 avril 2019 par la société pétitionnaire, et qu'à l'expiration du délai d'instruction de deux mois, une décision tacite de non-opposition est née. Il s'ensuit que le délai de trois ans prévu par l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme n'a commencé à courir, en l'espèce, que le 25 juin 2019. Il ressort par ailleurs des pièces du dossier, en particulier des constats d'huissier produits par les associations requérantes et des photographies produites par la société CHR dans ses écritures, qu'à compter de décembre 2019, des travaux d'ampleur ont été entrepris sur la parcelle AA9, une voie permettant la desserte du terrain d'assiette en litige ayant notamment été réalisée à compter de cette date. Enfin, il ne ressort pas des pièces du dossier que ce chantier aurait été par la suite interrompu pendant plus d'un an. Dès lors, le moyen tiré de la péremption du permis d'aménager délivré le 19 décembre 2014 à la société Philia à la date de délivrance du permis de construire en litige ne peut qu'être écarté.

13. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme : " Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique ". S'il résulte des dispositions de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme qu'une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l'objet d'un seul permis de construire, elles ne font pas obstacle à ce que, lorsque l'ampleur et la complexité du projet le justifient, notamment en cas d'intervention de plusieurs maîtres d'ouvrage, les éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés.

14. La circonstance que la parcelle AA 9 sur laquelle se trouve le terrain d'assiette du projet en litige est inclue dans le périmètre du permis d'aménager délivré à la SAS Philia le 19 décembre 2014 ne suffit pas pour considérer que le projet de construction d'un hôtel en litige aurait dû faire l'objet d'un permis de construire unique incluant l'ensemble des constructions projetées sur les parcelles AA9 et AA 10 visées par ce permis d'aménager. Il ne ressort par ailleurs pas des pièces du dossier qu'il existerait des liens physiques ou fonctionnels entre ce projet de construction d'hôtel et le projet de construction d'un supermarché envisagé sur la portion Ouest de la parcelle AA 9 qui jouxte le terrain d'assiette en litige ou la construction des logements prévus sur la parcelle AA 10 ayant donné lieu à la délivrance du permis de construire n° PC 078 143 21 E0003 en date du 23 septembre 2021 à la SAS Philia, le partage des voies de desserte et celui des réseaux, n'étant pas suffisant à cet égard et l'existence de liens économiques, à les supposer établis, étant sans incidence sur cette appréciation. Ainsi, ces trois projets de construction distincts n'avaient pas à faire l'objet d'une demande de permis de construire unique. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme doit, par suite, être écarté.

15. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : / () c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / () ".

16. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

17. Ainsi qu'il a été exposé au point 13 du présent jugement, le projet de construction en litige et les projets de construction d'un supermarché envisagé sur la portion Ouest de la parcelle AA 9 qui jouxte le terrain d'assiette en litige et de construction de logements prévus sur la parcelle AA 10 ayant donné lieu à la délivrance du permis de construire n° PC 078 143 21 E0003 en date du 23 septembre 2021 à la SAS Philia constituent des projets distincts. Dès lors, les associations requérantes ne sont pas fondées à se prévaloir de l'insuffisance du dossier de demande de permis de construire en litige au motif que celui-ci ne comportait pas de document graphique relatif à l'insertion dans l'environnement de l'ensemble de ces projets. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire en litige comportait des photographies des environs immédiats du terrain d'assiette, bordé par la route départementale 36 et des espaces non bâtis largement végétalisés, une insertion graphique modélisant le projet ainsi qu'un plan de masse marquant l'emplacement, notamment, du supermarché dont la construction est envisagée sur la partie Ouest de la parcelle AA 9 et l'emplacement des logements dont la construction a été autorisée par le permis de construire accordé le 23 septembre 2021 sur la parcelle AA 10. Enfin, la notice architecturale produite au soutien de la demande de permis de construire en litige apporte des précisions sur l'insertion du projet dans l'environnement, notamment par le choix des matériaux utilisés, et précise qu'une sente à mobilité douce et cyclable longe le terrain d'assiette à l'Ouest et qu'un merlon de terre arboré de futaies entoure le site au Nord et à l'Est. Dans ces conditions, les associations requérantes ne sont pas fondées à soutenir que le dossier de demande de permis de construire est insuffisant pour juger de l'insertion du projet dans son environnement, dans le paysage lointain et par rapport aux constructions avoisinantes. Par suite, ce moyen doit être écarté.

18. En cinquième lieu, aux termes de l'article 1 AU 11 du règlement du PLU de Châteaufort : " L'article R.111-21 du code de l'urbanisme prévoit que le projet : " peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales, si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions, ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ". / Les constructions nouvelles doivent être similaires au bâti environnant par leur implantation, leur organisation et leur volume. L'accent sera mis sur la perception de la construction dans son ensemble, dans le paysage, bâti et végétal, " de loin ". / () / 4 - Les toitures : / Pour les constructions principales, les toitures à pente doivent couvrir au moins 50% de l'emprise d'un ensemble immobilier. Les pentes de ces toitures seront comprises entre 30° et 45° (10° minimum pour les vérandas, 20° pour les autres annexes) / Pour les autres constructions, des toitures-terrasses sont autorisées sous réserve d'un traitement architectural et paysager harmonieux permettant sa bonne intégration dans l'environnement bâti et à la condition que les paraboles, antennes de télévisions, et autres ouvrages techniques soient masquées par un dispositif ne les rendant pas visibles depuis la voie publique ".

19. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet, constitué par la pointe Est d'un large espace non bâti, classé en zone à urbaniser depuis 2014, est bordé à l'ouest par un secteur d'activités ainsi que le complexe de l'entreprise Safran, au nord par la route départementale RD36, à l'est par une route puis des terrains agricoles ou naturels et au Sud par une large bande de terrain non bâti. Si un permis de construire a été accordé le 23 septembre 2021 à la SAS Philia pour la construction de 65 logements sur cette bande de terrain située au Sud du terrain d'assiette en litige, il ne ressort pas des pièces du dossier que ces constructions étaient achevées à la date de délivrance du permis de construire attaqué et, ainsi qu'il a été exposé au point 14 du présent jugement, ces deux projets de construction sont distincts l'un de l'autre. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que les matériaux prévus pour la construction en litige ont été choisis parmi les recommandations de la Charte du Parc Naturel Régional de la Haute Vallée de Chevreuse tandis que les couleurs des matériaux des 65 logements faisant l'objet du permis de construire du 23 septembre 2021 ont été choisies dans le " guide des couleurs et des matériaux du bâti dans le Parc naturel régional de la Haute vallée de Chevreuse ". Les insertions graphiques relatives au projet de construction porté par la SAS Philia produites par la société CHR permettent de constater une cohérence des couleurs et des volumes de l'ensemble de ces constructions et, plus largement, que la construction projetée ne porte pas atteinte à son environnement. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 1AU11 du règlement du PLU doit être écarté.

20. En sixième lieu, aux termes du 1° de l'article 1 AU 3 du règlement du PLU de Châteaufort : " Tout terrain non directement desservi par une voie publique carrossable est inconstructible à moins que son propriétaire ne produise soit un droit de passage institué par acte authentique sur un fond voisin, soit la propriété d'une bande de terrain reliant le terrain lui-même à la voie publique et d'une largeur minimale permettant la création de la voie privée. ". La conformité d'un immeuble à de telles prescriptions d'un plan local d'urbanisme s'apprécie non par rapport à l'état initial de la voie mais en tenant compte des prévisions inscrites dans le plan local d'urbanisme à l'égard de celle-ci et des circonstances de droit et de fait déterminantes pour leur réalisation qui doit être certaine dans son principe comme dans son échéance de réalisation.

21. Il ressort des pièces du dossier que les travaux de voirie, consistant en la réalisation d'une voie de desserte au sud du terrain objet du permis de construire, permettant le raccordement du terrain d'assiette à la rue des Jeunes A, et d'une voie à l'ouest de ce terrain, permettant le prolongement de la rue des Jeunes A vers le Sud, étaient terminées à la date de délivrance de la décision attaquée. Dès lors, le moyen tiré du défaut de voirie doit être écarté.

22. En septième lieu, aux termes du 2° de l'article 1 AU 3 du règlement du PLU de Châteaufort : " Les voies nouvelles doivent avoir des caractéristiques adaptées à l'approche du matériel de lutte contre l'incendie. / Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent ou aux opérations qu'elles doivent desservir. / Les voies de plus de 25 m de longueur et se terminant en impasse, doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules (y compris les services publics) puissent faire demi-tour. ".

23. Les voies auxquelles les dispositions précitées s'appliquent sont les voies d'accès au terrain d'assiette des constructions et non les voies internes à ce terrain. Il ressort des pièces du dossier, notamment des plans joints à la demande de permis de construire en litige, que la voierie qui permet la desserte du terrain d'assiette, située au Sud de celui-ci, permet notamment de rejoindre, à l'Ouest, la rue des Jeunes A par laquelle, selon la notice architecturale du dossier de demande de permis de construire, se fera l'accès de tous les véhicules à la construction projetée, mais cette voie rejoint également, à l'Est, la rue du Toussus. Ainsi, cette voie n'étant pas une impasse, les associations requérantes ne peuvent utilement se prévaloir de la méconnaissance des dispositions du dernier alinéa du 2° de l'article 1 AU 3 du règlement du PLU précitées.

24. En huitième lieu, aux termes du 2.2 de l'article 1 AU 4 du règlement du PLU de Châteaufort : " Tout terrain doit être aménagé avec des dispositifs adaptés à sa topographie, à la nature du sous-sol et aux caractéristiques des bâtiments construits permettant l'évacuation qualitative et quantitative des eaux pluviales. / Lorsque les conditions le permettent, sous réserve des autorisations réglementaires éventuellement nécessaires, les eaux pluviales doivent rejoindre directement le milieu naturel (par infiltration dans le sol ou rejet direct dans les eaux superficielles). / A défaut, les eaux pluviales peuvent être rejetées, suivant le cas, et par ordre de préférence, au caniveau, au fossé, dans un collecteur d'eaux pluviales ou un collecteur unitaire si la voie en est pourvue. / Le débit rejeté au réseau public devra être limité à 0,7 l/s/ha par la mise en œuvre de toutes les solutions susceptibles de limiter et étaler les apports pluviaux. / Cette disposition s'applique aux constructions nouvelles et aux extensions augmentant la superficie

imperméabilisée avant travaux. "

25. Les associations requérantes font valoir que les réseaux de collecte des eaux pluviales n'auront pas une capacité suffisante pour supporter le projet, en méconnaissance des dispositions de l'article 1AU4 du règlement du PLU relatif aux conditions de desserte des terrains par les réseaux publics. Elles s'appuient sur les préconisations mentionnées par le syndicat intercommunal pour l'aménagement hydraulique de la vallée de l'Yvette (SIAHVY) du 20 janvier 2022 qui retient que " le calcul des surfaces actives des différents bassins versants devront être revus ; les surfaces actives sont sous estimées, ce qui induit une sous estimation des volumes de stockage pour les BV1, BV3 et BV4 ". Toutefois, le SIAHVY a ainsi émis un avis eaux pluviales favorable sous condition et le permis de construire en litige a été délivré sous réserve, notamment, du respect des obligations formulées dans cet avis, dont les termes sont repris à l'article 2 de l'arrêté attaqué. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du 2.2 de l'article 1 AU 4 du règlement du PLU précitées doit donc être écarté.

26. En neuvième lieu, aux termes de l'article 1 AU 12 du règlement du PLU de Châteaufort : " Afin d'assurer, en dehors des voies publiques, le stationnement des véhicules automobiles ou des deux roues, correspondant aux besoins de la construction, il est exigé pour toute construction ou installation, y compris les reconstructions après démolition : / () Hôtels : 1 place de stationnement pour 2 chambres. / Il sera aménagé une place de bus par établissement hôtelier. / () IMPOSSIBILITE DE CONSTRUIRE CE STATIONNEMENT SUR PLACE / En cas d'impossibilité technique de pouvoir aménager le nombre d'emplacements nécessaires au stationnement sur le terrain des constructions ou de l'ensemble immobilier à aménager, le pétitionnaire sera soumis aux dispositions prévues à l'article L 123-1-12 du code de l'urbanisme. ". Aux termes de l'article L. 151-33 du code de l'urbanisme, qui a remplacé l'article L. 123-1-12 du même code à compter du 1er janvier 2016 : " Lorsque le règlement impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat. / Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant du premier alinéa, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération, soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions.".

27. Il ressort des pièces du dossier, notamment des plans joints à la demande de permis de construire en litige, et n'est d'ailleurs pas contesté par les associations requérantes, que la place de stationnement de bus exigées par les dispositions de l'article 1 AU 12 du règlement du PLU sera située le long de la voie de desserte de l'hôtel, à proximité immédiate de la construction projetée. Il n'est pas établi que cette voie appartiendrait à la commune, les plans joints à la demande de permis d'aménager présentée par la société Philia reproduits dans les écritures des associations requérantes identifiant cette voie comme une " zone commune " parmi les zones définies dans son projet qui ne s'entend pas pour autant comme une " zone communale ". En outre, dès lors que cette place de stationnement sera située dans l'environnement immédiat du terrain d'assiette du projet en litige, elle respecte les prescriptions du premier alinéa de l'article L. 151-33 du code de l'urbanisme et les associations requérantes ne peuvent ainsi utilement se prévaloir de la méconnaissance des dispositions du second alinéa de ce même article. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 1 AU 12 du règlement du PLU doit être écarté.

28. En dixième et dernier lieu, aux termes de l'article CO 4 de l'arrêté du 25 juin 1980 visé ci-dessus : " Le nombre minimal de façades accessibles et de dessertes correspondantes par des voies ou espaces libres est fixé comme suit : / () e) Etablissements de 4e catégorie : / Une façade accessible qui, par dérogation aux dispositions de l'article CO 2 (§ 1et 2), est desservie : / - par une voie de 6 mètres de large comportant une chaussée libre de stationnement de 4 mètres de large au moins ; / ou / - par une impasse de 8 mètres de large avec une chaussée libre de stationnement de 7 mètres de large au moins. ".

29. Il ressort des pièces du dossier, en particulier du " plan de situation - plan de masse - sécurité incendie " joint à la demande de permis de construire que le projet d'hôtel en litige, classé ERP 1er groupe 4ème catégorie type O, comporte une façade accessible par une voie de 9,3 mètres de large comportant une chaussée libre de stationnement de 6 mètres de large. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article CO 4 de l'arrêté du 25 juin 1980 doit être écarté.

30. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins d'annulations présentées par les associations requérantes ne peuvent qu'être rejetées.

Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

31. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Châteaufort, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par les associations requérantes au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge des associations requérantes la somme demandée par la commune de Châteaufort et la société CHR au même titre.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de l'Union des amis du parc naturel régional de la haute vallée de Chevreuse et l'association de défense de la vallée de la Mérantaise et de l'environnement de Châteaufort est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Châteaufort sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Les conclusions présentées par la société CHR sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à l'Union des amis du parc naturel régional de la haute vallée de Chevreuse et l'association de défense de la vallée de la Mérantaise et de l'environnement de Châteaufort, à la commune de Châteaufort et à la société CHR.

Délibéré après l'audience du 15 avril 2025, à laquelle siégeaient :

M. Doré, président,

M. Kaczynski, premier conseiller,

Mme Ghiandoni, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 mai 2025.

La rapporteure,

Signé

S. Ghiandoni

Le président,

Signé

F. Doré La greffière,

Signé

V. Retby

La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.