Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 21 décembre 2022 et le 26 avril 2024, M. E... C... et Mme F... A... épouse C..., représentés par Me Gérard, doivent être regardés comme demandant au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :
1°) d’annuler l’arrêté du 21 juillet 2022 par lequel la maire de Mareil-sur-Mauldre a délivré à M. B... un permis de construire modificatif de régularisation de travaux entrepris sans autorisation, autorisant l’installation de cinq fenêtres en toiture, d’une porte-fenêtre en façade Sud et d’une marquise au-dessus de la portée d’entrée, sur un pavillon individuel situé 12 chemin de la ferme de Riche, ensemble la décision portant rejet implicite de leur recours gracieux dirigé contre cet arrêté ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Mareil-sur-Mauldre une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- l’arrêté de permis de construire modificatif en litige ne pouvait être délivré au pétitionnaire, dès lors que le permis de construire initial délivré le 24 mai 2016 était frappé de caducité ;
- il n’a fait l’objet d’aucun affichage sur le terrain d’assiette du projet ;
- les travaux ont été irrégulièrement réalisés, sans autorisation, dans la mesure où ils l’ont été avant sa délivrance ;
- le dossier de demande est incomplet ;
- il est entaché de fraude ;
- les travaux méconnaissent les dispositions de l’article UH 7 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Mareil-sur-Mauldre ;
- ils méconnaissent les dispositions des articles 676, 678 et 679 du code civil ;
- la commune s’est abstenue de contrôler la conformité des travaux réalisés au permis de construire en litige.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 24 juillet 2023 et le 2 octobre 2024, la commune de Mareil-sur-Mauldre, représentée par Me Bernard, conclut au rejet de la requête et demande, dans le dernier état de ses écritures, que soit mise à la charge des requérants une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.
Par un mémoire en défense, enregistré le 27 mai 2024, le pétitionnaire conclut au rejet de la requête.
Il soutient qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.
Vu :
- l’arrêté attaqué,
- les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme,
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Doré,
- les conclusions de M. Fraisseix, rapporteur public,
- les observations de Me Lunel pour la commune de Mareil-sur-Mauldre.
Considérant ce qui suit :
Par un arrêté du 21 juillet 2022, la maire de Mareil-sur-Mauldre a délivré à M. B... un permis de construire modificatif de régularisation de travaux entrepris sans autorisation, autorisant l’installation de cinq fenêtres en toiture, d’une porte-fenêtre en façade Sud et d’une marquise au-dessus de la porte d’entrée, sur un pavillon individuel situé 12 chemin de la ferme de Riche. Les requérants demandent au tribunal d’annuler cet arrêté, ensemble la décision portant rejet implicite de leur recours gracieux dirigé contre cet arrêté.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
En premier lieu, aux termes de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. / Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année (…) ».
La péremption instituée par ces dispositions est acquise par le laps du temps qu’elles prévoient lorsque les travaux autorisés n’ont pas été entrepris ou ont été interrompus.
Il ne ressort d’aucune pièce du dossier que les travaux autorisés par le permis de construire délivré à M. B... le 24 mai 2016 n’auraient pas été entrepris dans le délai de trois ans imparti, ou qu’ils auraient été interrompus pendant une durée supérieure à une année. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le permis de construire délivré le 24 mai 2016 était frappé de péremption à la date à laquelle a été délivré le permis de construire modificatif du 21 juillet 2022 en litige, et que ce dernier est, pour ce motif, entaché d’illégalité.
En deuxième lieu, aux termes de l’article UH 7 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Mareil-sur-Mauldre : « (…) La création d’ouverture générant une vue directe sur la propriété voisine dans une façade existante est autorisée à condition que cette façade soit située à 2,50 m minimum de la limite séparative et que cette ouverture soit située en rez-de-chaussée (…) ». Le lexique du règlement du plan local d’urbanisme précise que : « Vues : / Notion d’ouvertures créant des vues : / Sont considérés comme des éléments constituant des vues au sens du présent règlement : / (…) les fenêtres et châssis de toit (…) ».
En l’absence, dans le plan local d’urbanisme de Mareil-sur-Mauldre, de toute définition de la notion de « vue directe », les auteurs de ce plan doivent être regardés comme ayant entendu faire référence, pour cette notion, à celle de « vue droite » telle que définie par les dispositions de l’article 678 du code civil, qui poursuivent un objectif de même nature lié à la protection du voisinage retenant une distance de retrait de 1,90 mètre entre le mur sur lequel une ouverture est projetée et le fonds voisin.
Il ressort des pièces du dossier que les fenêtres sont implantées latéralement, sur chaque pan de la toiture en pente du pavillon et l’article 1er du l’arrêté en litige précise que « conformément aux déclarations du pétitionnaire, les châssis créés constituent des jours de souffrance en application de l’article 676 et suivants du code civil. Les ouvertures peuvent laisser passer la lumière mais pas la vue, et sont situées en étage au-delà de 1,90 mètre par rapport au plancher de l’étage, ainsi que déclaré par le pétitionnaire ». Compte tenu de cette prescription assortissant le permis de construire, qui s’impose au pétitionnaire, le cas échéant en lieu et place des indications contraires figurant dans le dossier de permis de construire, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UH 7 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.
En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain / d) Les matériaux et les couleurs des constructions / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ». Aux termes de l’article R. 431-10 du même code : « Le projet architectural comprend également : / (…) c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ».
La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
D’une part, il est constant que le dossier de demande de permis de construire ne comporte pas la notice descriptive instituée par les dispositions précitées de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme, ni le document graphique d’insertion et les documents photographiques institués par les dispositions de l’article R. 431-10 du même code. Toutefois, eu égard à la nature des modifications apportées, qui consistent uniquement en l’installation de cinq fenêtres en toiture, d’une porte-fenêtre sur la façade Sud, et d’une marquise au-dessus de la porte d’entrée, précisément matérialisées sur les plans de coupe, et dont l’implantation et les dimensions sont également précisées, ces omissions n’ont pas été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
D’autre part, le dossier de demande comporte des plans de coupe précis matérialisant les modifications autorisées. Si ces plans n’indiquent pas à quelle hauteur sont implantées les fenêtres autorisées en toiture, vis-à-vis du niveau de plancher de l’étage, ni si ces fenêtres comportent des châssis fixes ou des châssis ouvrants, ces circonstances n’ont pas été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable, notamment aux dispositions de l’article UH 7 du règlement du plan local d’urbanisme, compte tenu de la prescription mentionnée au point 7 du présent jugement.
En quatrième lieu, la caractérisation d’une fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme. La circonstance qu’un dossier de demande de permis comporterait des mentions erronées ne permet pas par elle-même de caractériser une fraude.
Les circonstances que le pétitionnaire a réalisé des travaux sans autorisation, au demeurant, régularisés par le permis de construire modificatif en litige, et qu’il n’a pas précisé, dans le dossier de demande, que les fenêtres créées en toiture disposent de châssis ouvrants, ne caractérisent pas, à elles seules, l’existence d’une fraude. Par suite, le moyen tiré de ce que l’arrêté attaqué est entaché de fraude doit être écarté.
En cinquième lieu, les moyens tirés de la méconnaissance des articles 676, 678 et 679 du code civil doivent être écartés comme inopérants.
En dernier lieu, les circonstances que le permis de construire modificatif attaqué n’a pas été affiché sur le terrain d’assiette du projet et que les travaux ont été irrégulièrement entrepris avant la délivrance du permis de construire modificatif attaqué demeurent sans incidence sur sa légalité, alors, au demeurant, qu’il a précisément vocation à régulariser les travaux réalisés sans autorisation. De même, le moyen tiré de ce que les services de la commune de Mareil-sur-Mauldre n’ont pas contrôlé la conformité des travaux réalisés à l’autorisation d’urbanisme en litige est sans incidence sur sa légalité.
Il résulte de tout ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à demander l’annulation de l’arrêté en litige.
Sur les frais liés au litige :
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Mareil-sur-Mauldre, qui n’est pas la partie perdante à la présente instance, la somme que sollicitent les requérants au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge des requérants une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Mareil-sur-Mauldre en application de ces mêmes dispositions.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. et Mme C... est rejetée.
Article 2 : Les requérants verseront à la commune de Mareil-sur-Mauldre une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. E... C..., à Mme F... A... épouse C..., à M. D... B... et à la commune de Mareil-sur-Mauldre.
Délibéré après l'audience du 7 octobre 2025, à laquelle siégeaient :
- M. Doré, président,
- Mme L’Hermine, première conseillère ;
- Mme Silvani, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2025.
Le président,
signé
F. Doré
L’assesseure la plus ancienne,
signé
M. L’Hermine
La greffière,
signé
S. Paulin
La République mande et ordonne au préfet des Yvelines, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.