Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 12 mai et 6 août 2023, Mme C... D... et M. A... B..., représentés par Me O’Neil, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :
1°) d’annuler l’arrêté du 17 mars 2023 par lequel le maire de la commune de Varennes-Jarcy s’est opposé à la déclaration préalable qu’ils ont déposée en vue de la division en quatre lots, dont trois à bâtir, de la parcelle cadastrée AB 394, située au 12 rue de Vaux la Reine sur le territoire de la commune ;
2°) d’enjoindre au maire de la commune de Varennes-Jarcy de leur délivrer une décision de non-opposition à déclaration préalable dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Varennes-Jarcy la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- l’arrêté attaqué est insuffisamment motivé ;
- le motif tenant à la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme est entaché d’erreur d’appréciation ;
- le projet ne méconnaît pas l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme ;
- le projet ne méconnaît pas l’article UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune, en l’absence d’atteinte au caractère des lieux.
Par un mémoire en défense, enregistré le 5 juillet 2023, la commune de Varennes-Jarcy, représentée par Me Chéneau, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge des requérants au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 14 décembre 2023, la clôture de l’instruction a été fixée au 15 janvier 2024 à 12 heures.
En application de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative, l’instruction a été rouverte pour les éléments demandés en vue de compléter l’instruction.
Par un courrier du 12 novembre 2025, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d’être fondé sur un moyen relevé d’office, tiré de de la méconnaissance du champ d’application de la loi, les dispositions de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme n’étant pas applicables sur les territoires dotés d’un plan local d’urbanisme.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Caron, première conseillère,
- les conclusions de Mme Maisonneuve, rapporteure publique,
- et les observations de Me O’Neil, représentant les requérants.
Considérant ce qui suit :
1. Le 23 février 2023, Mme C... D... et M. A... B... ont déposé une déclaration préalable en vue de procéder à la division en quatre lots, dont trois à bâtir, de leur parcelle cadastrée AB 394, située au 12 rue de Vaux la Reine sur le territoire de la commune de Varennes-Jarcy. Par un arrêté du 17 mars 2023, dont Mme D... et M. B... demandent l’annulation, le maire de la commune de Varennes-Jarcy s’est opposé à cette déclaration préalable.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
2. Aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Aux termes de l’article L. 442-1-2 du même code : « Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l’implantation de bâtiments ainsi que, s’ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d’inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l’unité foncière ou des unités foncières concernées ».
3. Une opération ayant pour effet la division d'une propriété foncière en plusieurs lots constitue un lotissement, au sens de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme, s'il est prévu d'implanter des bâtiments sur l'un au moins de ces lots. Une telle opération doit respecter les règles tendant à la maîtrise de l'occupation des sols édictées par le code de l'urbanisme et les documents locaux d'urbanisme. Il appartient, en conséquence, à l'autorité compétente de s’opposer à la déclaration préalable sollicitée lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu'elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, le projet de lotissement prévoit l'implantation de constructions dont la conformité avec les règles d'urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme requises.
4. L’arrêté attaqué portant opposition à déclaration préalable est fondé sur trois motifs, dont le premier tient à la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-2 du code l’urbanisme dès lors que la multiplication des accès peu distants les uns des autres sont de nature à créer un risque pour la sécurité publique des usagers de la rue de Vaux la Reine et de l’allée de la Bourdine, dont le second tient à la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-5 du même code dès lors que ces deux voies ne présentent pas des caractéristiques suffisantes pour accueillir une multiplication du nombre de véhicules, et dont le troisième tient à la méconnaissance de l’article UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Varennes-Jarcy en ce que le projet, qui prévoit la création de quatre lots à bâtir, est de nature à remettre en cause l’intérêt des lieux avoisinants qui présentent un caractère beaucoup plus aéré.
En ce qui concerne le motif tenant à la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme :
5. Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ». Il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent.
6. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de division joint au dossier de déclaration préalable, que la division de la parcelle cadastrée section AB 394 en quatre lots implique la création d’un unique accès supplémentaire pour le lot A, débouchant sur la rue de Vaux la Reine, ainsi que la création de deux nouveaux accès pour les lots C et D, débouchant sur l’allée de la Bourdine. Il ne ressort pas des pièces du dossier que la création de ces accès, leur positionnement et leur configuration seraient de nature à engendrer un risque pour la sécurité des usagers de ces deux voies, lesquelles présentent une largeur suffisante et de bonnes conditions de visibilité, et sur lesquelles la vitesse est limitée. En outre, l’allée de la Bourdine est une impasse, dans laquelle la circulation automobile est réduite. Enfin, contrairement à ce que fait valoir la commune, il ne ressort pas davantage des pièces produites que les accès aux lots C et D seraient nécessairement en pente. Dans ces conditions, les requérants sont fondés à soutenir que le motif tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme est entaché d’erreur d’appréciation.
En ce qui concerne le motif tenant à la méconnaissance de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme :
7. Aux termes de l’article R. 111-1 du code de l’urbanisme : « Le règlement national d’urbanisme est applicable aux constructions et aménagements faisant l’objet d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable ainsi qu’aux autres utilisations du sol régies par le présent code. / Toutefois les dispositions des articles R. 111-3, R. 111-5 à R. 111-19 et R. 111-28 à R. 111-30 ne sont pas applicables dans les territoires dotés d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. (…) ».
8. La commune de Varennes-Jarcy étant dotée d’un plan local d’urbanisme, le maire de la commune ne pouvait, sans méconnaître le champ d’application de la loi, se fonder sur l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme pour faire opposition à la déclaration préalable déposée par les requérants.
En ce qui concerne le motif tenant à la méconnaissance de l’article UB 11 du règlement du PLU :
9. Aux termes de l’article UB 11 du règlement du PLU de la commune de Varennes-Jarcy : « L’article R.111-21 du Code de l’Urbanisme prévoit que le projet : « peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales, si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions, ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».
10. Les dispositions citées au point précédent n’ont ni pour objet ni pour effet de limiter la densité des constructions dans la zone UB du PLU de la commune de Varennes-Jarcy. En outre, le projet de division en litige ne prévoit aucune construction, et ni la taille des lots à bâtir ni la configuration des lieux ne font obstacle, par elles-mêmes, compte tenu de ce qui est dit au point 3 du présent jugement, à ce que le respect des dispositions de l’article UB 11 soit ultérieurement assuré lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme requises. Dès lors, le maire de la commune ne pouvait, sans commettre une erreur de droit et une erreur d’appréciation, se fonder sur l’article UB 11 du règlement du PLU pour s’opposer à la déclaration préalable présentée par les requérants au motif que la création de quatre lots à bâtir serait de nature à porter atteinte l’intérêt des lieux avoisinants et à leur caractère aéré. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que ce second motif d’opposition est illégal.
11. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen de la requête n’est susceptible d’entrainer l’illégalité de la décision attaquée.
12. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants sont fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 17 mars 2023 du maire de la commune de Varennes-Jarcy.
Sur les conclusions à fin d’injonction :
13. Aux termes de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme : « Lorsqu'un refus opposé à une demande d'autorisation d'occuper ou d'utiliser le sol ou l'opposition à une déclaration de travaux régies par le présent code a fait l'objet d'une annulation juridictionnelle, la demande d'autorisation ou la déclaration confirmée par l'intéressé ne peut faire l'objet d'un nouveau refus ou être assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à la date d'intervention de la décision annulée sous réserve que l'annulation soit devenue définitive et que la confirmation de la demande ou de la déclaration soit effectuée dans les six mois suivant la notification de l'annulation au pétitionnaire ».
14. Lorsque le juge annule un refus d'autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l'ensemble des motifs que l'autorité compétente a énoncé dans sa décision conformément aux prescriptions de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu'elle a pu invoquer en cours d'instance, il doit, s'il est saisi de conclusions à fin d'injonction, ordonner à l'autorité compétente de délivrer l'autorisation ou de prendre une décision de non-opposition. Il n'en va autrement que s'il résulte de l'instruction soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui eu égard aux dispositions de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme demeurent applicables à la demande, interdisent de l'accueillir pour un motif que l'administration n'a pas relevé, ou que, par suite d'un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle.
15. En raison des motifs qui la fondent, l’annulation de l’arrêté attaqué implique nécessairement, compte-tenu de l’absence de changement de circonstances de droit ou de fait y faisant obstacle, que le maire de la commune de Varennes-Jarcy prenne une décision de non opposition à la déclaration préalable déposée par Mme D... et M. B... dans un délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement.
Sur les frais liés au litige :
16. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de Mme D... et M. B..., qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Varennes-Jarcy demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Varennes-Jarcy une somme de 2 000 euros à verser à Mme D... et M. B... au titre des mêmes dispositions.
D E C I D E :
Article 1er : L’arrêté du 17 mars 2023 par lequel le maire de Varennes-Jarcy s’est opposé à la déclaration préalable déposée par Mme D... et M. B... est annulé.
Article 2 : Il est enjoint au maire de Varennes-Jarcy de prendre une décision de non opposition à la déclaration préalable déposée par Mme D... et M. B..., dans un délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement.
Article 3 : La commune de Varennes-Jarcy versera à Mme D... et M. B... la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Les conclusions présentées par la commune de Varennes Jarcy au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 : Le présent jugement sera notifié à Mme C... D... et M. A... B..., et à la commune de Varennes-Jarcy.
Délibéré après l’audience du 18 novembre 2025, à laquelle siégeaient :
Mme Boukheloua, présidente,
Mme Caron, première conseillère,
Mme Jouguet, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 décembre 2025.
La rapporteure,
signé
V. Caron
La présidente,
signé
N. Boukheloua
La greffière,
signé
B. Bartyzel
La République mande et ordonne à la préfète de l’Essonne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.