Tribunal Administratif de Toulon — Décision N° TA83-2100970

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 12 avril 2021, M. B A et Mme C A, représentés par Me Coutelier, demandent au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 3 novembre 2020 par laquelle le maire de la commune du Lavandou a exercé son droit de préemption urbain sur un terrain bâti cadastré section BW n°65, situé Rue Saint-Pons et ensemble la décision explicite de rejet de son recours gracieux en date du 10 février 2021 ;

2°) d'enjoindre au maire de la commune du Lavandou de leur proposer l'acquisition du bien, en cas de refus expresse ou tacite des anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels, conformément aux dispositions de l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme ;

3°) de mettre à la charge de la commune du Lavandou une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils disposent d'un intérêt à agir à l'encontre de la décision en litige car ils ont signé une promesse de vente en date du 18 août 2020 et se sont portés acquéreurs auprès de la SCI Les Lauriers, du terrain bâti cadastré section BW n°65 d'une superficie de 747 mètres carrés, formant le lot n°18 de la ZAC d'activités artisanales du Batailler ;

- les délais de recours contentieux ont été respectés tant en ce qui concerne le recours gracieux que le recours contentieux.

En ce qui concerne la légalité de la décision de préemption du 3 novembre 2020 :

- la commune doit justifier de la réalité de l'affichage en mairie de la délibération du 21 mai 2013 instituant le droit de préemption sur la commune, ainsi que de sa transmission au préfet du Var, conformément aux dispositions de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales ; à défaut d'apporter ces preuves, la délibération du 21 mai 2013 n'étant pas opposable, la procédure de préemption sera déclarée caduque ;

- la décision en litige ne leur a pas été notifiée, en méconnaissance des dispositions de l'article L. 213-1 du code de l'urbanisme ;

- la décision en litige est insuffisamment motivée, en méconnaissance des dispositions de l'article L. 211-1 du code des relations entre le public et l'administration ; la décision doit être motivée au regard des dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme ; la décision de préemption doit également reposer sur un projet précis ;

- la décision attaquée est entachée d'une erreur de droit ; il s'agit d'une préemption de pure opportunité car il n'est pas établi que cette préemption était préalablement prévue par la commune ; aucun des biens vendus dans le secteur depuis les trois dernières années n'a fait l'objet de procédure de préemption par la commune.

Par un mémoire en défense enregistré le 6 septembre 2021, la commune du Lavandou, représentée par Me Roi, conclut au rejet de la requête et demande à ce qu'il soit mis à la charge des requérants une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable car la décision de préempter était devenue caduque avant l'introduction de la requête par les époux A ; la décision de préempter ayant été prise en date du 3 novembre 2020, l'acte authentique aurait dû être signé au plus tard le 3 mars 2021 ; la SCI des Lauriers est donc libre, depuis le 3 mars 2021, d'aliéner son bien à qui elle le souhaite ;

- les requérants ne disposent d'aucun intérêt à agir car la promesse de vente conclue avec la SCI Les Lauriers était parvenue à son terme avant même que la décision de préemption ne voit le jour ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 1er août 2022, la clôture d'instruction a été fixée au

27 septembre 2022 à 12 heures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 28 mai 2024 :

- le rapport de M. Bailleux ;

- les conclusions de M. Riffard, rapporteur public ;

- et les observations de Me Llovera, représentant M. et Mme A.

Considérant ce qui suit :

1. M. et Mme A ont signé, le 18 août 2020, une promesse de vente avec la SCI Les Lauriers pour l'acquisition d'une parcelle cadastrée section BW n°65, située rue Saint-Pons sur le territoire communal. Le notaire en charge de la vente a transmis, le 7 septembre 2020, une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) à la commune du Lavandou. Par une décision n°2020131 du 3 novembre 2020, le maire de la commune a exercé le droit de préemption de la commune sur ladite parcelle, et s'est porté acquéreur pour un prix de 100 000 euros. Après avoir effectué un recours gracieux à l'encontre de cette décision, les époux A ont introduit un recours contentieux devant le tribunal administratif de Toulon, en date du 12 avril 2021, demandant à la fois l'annulation de la décision initiale du 3 novembre 2020 et de la décision explicite de rejet de leur recours gracieux du 10 février 2021, qu'ils ont reçue le 12 février 2021.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne les fins de non-recevoir :

2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 213-14 du code de l'urbanisme, issu de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové et applicable au droit de préemption dans les espaces naturels sensibles en vertu de l'article L. 215-20 du même code :

" En cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption (), le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l'acte authentique. / Le prix d'acquisition est payé ou, en cas d'obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement d'adjudication. / En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien. () ". La méconnaissance du délai de quatre mois prévu par ces dispositions pour payer ou consigner le prix d'acquisition entraîne la caducité de la décision de préemption, et le titulaire de ce droit ne peut plus poursuivre l'exécution.

3. Il ressort des pièces du dossier que la décision de préemption a été prise le

3 novembre 2020, et que le prix de 100 000 euros proposé dans celle-ci correspondait exactement au prix indiqué dans la promesse de vente signée le 18 août 2020 entre le vendeur, la SCI Les Lauriers, et les futurs acquéreurs, les époux A. Il est constant sur ce point que la commune n'a pas payé le prix indiqué dans la décision de préemption, et n'a pas consigné la somme de 100 000 euros dans le délai de quatre mois qui lui était imparti par les dispositions de l'article L. 213-14 du code de l'urbanisme. La commune poursuit en faisant valoir que la signature de l'acte authentique aurait dû intervenir au plus tard le 3 février 2021 et le paiement au plus tard le 3 mars 2021.

4. Toutefois, à supposer cette caducité intervenue, celle-ci n'entraîne pas la disparition rétroactive de la décision de préemption, laquelle a produit des effets en faisant temporairement obstacle à la vente du bien concerné. Ainsi, le litige n'a pas perdu son objet et la commune du Lavandou n'est ainsi pas fondée à faire valoir que la requête serait irrecevable.

5. En second lieu, une personne, qui a signé avec un propriétaire une promesse de vente concernant un immeuble appartenant à ce dernier et ayant fait ensuite l'objet d'une décision de préemption, justifie d'un intérêt lui donnant qualité à agir à l'encontre de cette décision, même si la promesse est devenue caduque postérieurement à la décision de préemption, faute pour l'acquéreur de s'être acquitté de toutes ses obligations envers le propriétaire. En outre, l'acquéreur évincé, titulaire d'une promesse de vente expirée au jour de la décision de préemption, peut contester la légalité de cette décision de préemption.

6. Il ressort des pièces du dossier que les époux A ont signé, le 18 août 2020, une promesse de vente avec la SCI Les Lauriers pour se porter acquéreurs d'une parcelle cadastrée section BW n°65 et située rue Saint-Pons, d'une superficie de 747 m² sur le territoire communal. Ladite promesse de vente indique que : " La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 20 octobre 2020 à 16 heures ". En outre, cette même promesse de vente précise que : " la réalisation de la promesse aura lieu : soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente () soit, en cas d'impossibilité de signer l'acte de vente avant l'expiration du délai ci-dessus () par la levée d'option faite par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le bénéficiaire dans ce délai () ". En l'espèce, la commune fait valoir, sans être contestée sur ce point, que la vente entre les époux A et la SCI Les Lauriers n'a pas eu lieu avant l'expiration du délai fixé au 20 octobre 2020 à 16 heures dans la promesse de vente, et qu'ainsi le bénéficiaire a été déchu de ses droits, ladite promesse de vente étant devenue caduque à compter du 20 octobre 2020 à 16 heures. Toutefois, la circonstance que la vente ne soit pas intervenue à la date mentionnée dans la promesse de vente ne prive pas l'acquéreur évincé de son intérêt à agir, les parties pouvant, d'un commun accord, donner suite aux engagements contenus dans la promesse au-delà du délai prévu.

7. Il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu d'écarter les deux fins de non-recevoir opposées par la commune du Lavandou.

En ce qui concerne le fond du dossier :

8. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " () Pendant la durée d'application d'un arrêté préfectoral pris sur le fondement de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation, le droit de préemption est exercé par le représentant de l'Etat dans le département lorsque l'aliénation porte sur un des biens ou droits énumérés aux 1° à 4° de l'article L. 213-1 du présent code, affecté au logement ou destiné à être affecté à une opération ayant fait l'objet de la convention prévue à l'article L. 302-9-1 précité. Le représentant de l'Etat peut déléguer ce droit à un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre ayant conclu une convention mentionnée au deuxième alinéa de l'article L. 301-5-1 du même code, au II de l'article L. 5217-2, au II de l'article L. 5218-2 ou au VI de l'article L. 5219-1 du code général des collectivités territoriales, à la métropole de Lyon ayant conclu une convention mentionnée à l'article L. 3641-5 du même code, à un établissement public foncier créé en application des articles L. 321-1 ou L. 324-1 du présent code, à l'office foncier de la Corse mentionné à l'article L. 4424-26-1 du code général des collectivités territoriales, à une société d'économie mixte, à un des organismes d'habitations à loyer modéré prévus par l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ou à un des organismes agréés mentionnés à l'article L. 365-2 du même code. Les biens acquis par exercice du droit de préemption en application du présent alinéa doivent être utilisés en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement ou de construction permettant la réalisation des objectifs fixés dans le programme local de l'habitat ou déterminés en application du premier alinéa de l'article L. 302-8 du même code ". En outre, selon les dispositions de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l'insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels () ". Il résulte de ces dispositions que les titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, s'ils justifient, à la date à laquelle ils l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date et, d'autre part, s'ils font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

9. La décision en litige indique que le terrain faisant l'objet de la préemption cadastré section BW n°65 est situé en zone UH du plan local d'urbanisme approuvé révisé, et en zone rouge R2 au plan de prévention des risques d'inondations approuvé. Elle indique également que la commune souhaite préempter ce bien afin de lutter contre l'habitat dangereux conformément aux dispositions de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme.

10. Il ressort des pièces du dossier que le projet prévu par la décision en litige consiste à préempter la parcelle cadastrée section BW n°65 afin de démolir la construction existante, de lutter contre l'habitat dangereux et d'améliorer la situation hydraulique du secteur, afin de réduire les risques pour d'éventuels occupants de ce bâti. Il ressort en outre des photographies de la construction, produites à l'instance par la commune du Lavandou, que cette construction en

R + 1 est inachevée. La commune du Lavandou fait valoir sur ce point, sans être contredite, qu'un permis de construire a été délivré sur le terrain mais que faute d'avoir été mis en œuvre complétement, celui-ci est devenu caduc.

11. En outre, il est constant que la parcelle en litige, ainsi que la construction qu'elle supporte, sont situées en zone rouge R2 du PPRI de la commune du Lavandou. La commune poursuit en faisant valoir que la zone rouge R2 de ce PPRI correspond à la zone d'expansion des crues, avec une hauteur d'eau comprise entre 1 et 2 mètres avec des vitesses inférieures à

0,50 m/s ou une hauteur d'eau comprise entre 0,5 m et 1 mètre et des vitesses comprises entre 0,5 et 1m/s.et qu'en raison de ces restrictions, la délivrance d'un nouveau permis de construire sur le terrain en litige ne serait plus possible.

12. Les requérants soutiennent toutefois que si la préemption a été faite dans le but de lutter contre l'habitat dangereux, la construction n'est actuellement pas habitée et sert d'entrepôt, avec une présence humaine limitée. Par ailleurs, si la commune fait valoir que vraisemblablement la construction est utilisée comme un squat, et serait susceptible de l'être encore à l'avenir, cet élément n'est pas formellement établi par les pièces du dossier.

13. Enfin, si la commune fait valoir que la décision attaquée aurait été prise afin d'améliorer la situation hydraulique du secteur, celle-ci ne donne pas de précisions, alors que ce point est utilement contesté par les requérants. Les requérants indiquent en effet sur ce point que : " La décision contestée ne comprend aucune autre précision quant à d'éventuelles modalités d'actions ou d'aménagements du secteur visant à améliorer la situation hydraulique, et ne comprend également aucun projet ou description de travaux afin d'atteindre l'objectif affiché ".

14. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que la seule démolition d'une construction, qui n'est pas accompagnée d'un projet complémentaire, ne peut répondre à l'objectif d'intérêt général défini à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, et cette opération ne peut être qualifiée d'opération d'aménagement, au sens et pour l'application des dispositions de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme.

15. Il ressort donc de l'ensemble des pièces du dossier que les requérants sont fondés à soutenir que la décision attaquée méconnait les dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme en ce qu'aucun projet précis répondant à un des objectifs définis à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme n'est prévu. Il y a lieu par suite d'accueillir ce moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme.

16. Pour l'application des dispositions de l'article L.600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen soulevé par les requérants n'est susceptible de conduire à l'annulation des décisions attaquées.

17. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède qu'il y a lieu d'annuler la décision susvisée du maire de la commune du Lavandou du 3 novembre 2020 ainsi que la décision explicite de rejet du recours gracieux des requérants en date du 10 février 2021.

Sur les conclusions à fin d'injonction :

18. Aux termes de l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l'acquisition du bien en priorité. Le prix proposé vise à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle. A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, conformément aux règles mentionnées à l'article L. 213-4. A défaut d'acceptation dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel sont réputés avoir renoncé à l'acquisition. Dans le cas où les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ont renoncé expressément ou tacitement à l'acquisition dans les conditions mentionnées aux trois premiers alinéas du présent article, le titulaire du droit de préemption propose également l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien, lorsque son nom était inscrit dans la déclaration mentionnée à l'article L. 213-2 ".

19. Il résulte de l'instruction que, par un acte notarié du 31 août 2021, la vente de la parcelle cadastrée section BW n°65 a été faite entre la SCI Les Lauriers et M. B A et Mme A, son épouse, pour le prix de 100 000 euros. Il n'y a donc pas lieu de faire droit aux conclusions à fin d'injonction présentées par les requérants d'enjoindre au maire de la commune de leur proposer le bien en cas de renoncement des anciens propriétaires, en l'espèce la SCI Les Lauriers, qui a implicitement renoncé en procédant à la vente du bien à M. et Mme A.

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

20. Aux termes de l'article L. 761-1 du CJA : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ".

21. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune du Lavandou une somme de 2 000 euros à verser aux époux A au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, les conclusions de la commune du Lavandou, partie perdante dans la présente instance, formulées sur le même fondement, doivent être rejetées.

DECIDE

Article 1er : La décision susvisée du 3 novembre 2020 par laquelle le maire de la commune du Lavandou a exercé son droit de préemption urbain sur la parcelle cadastrée section BW n°65 sur le territoire de la commune est annulée.

Article 2 : La décision explicite de rejet du recours gracieux des requérants en date du

10 février 2021 est annulée.

Article 3 : La commune du Lavandou versera à M. et Mme A une somme de 2 000 (deux mille) euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Les conclusions présentées par la commune du Lavandou sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 6 : La présente décision sera notifiée à M. B A, à

Mme C A, à la SCI Les Lauriers et à la commune du Lavandou.

Copie en sera adressée au préfet du Var.

Délibéré après l'audience du 28 mai 2024, à laquelle siégeaient :

M. Privat, président,

M. Bailleux, premier conseiller,

Mme Le Gars, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 juillet 2024.

Le rapporteur,

Signé :

F. BAILLEUX

Le président,

Signé :

J.-M. PRIVAT La greffière,

Signé :

K. BAILET

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Et par délégation,

La greffière.