Tribunal Administratif de Toulon — Décision N° TA83-2101011

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 16 avril 2021, la société Bouygues Immobilier agissant

par son représentant légal et représentée par l'AARPI Frêche et Associés, par Me Durand, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 18 décembre 2020 par lequel le maire de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer lui a refusé la délivrance d'un permis de construire en vue de l'édification d'une résidence de tourisme de 156 unités d'habitation, située montée des Carteliers, le Pas de Lieutaud, sur le territoire de cette commune, ensemble la décision du 10 février 2021, reçue le 15 février 2021, rejetant son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer une somme de 3 000 euros à lui verser sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le motif tiré de l'accroissement des flux de circulation n'est pas fondé au regard

de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ni des articles 8.2 des dispositions générales et UH-3 du PLU car les difficultés de circulation ne sont pas de nature à rendre irrégulier un permis de construire ;

- les voies de desserte prévues ne présentent aucun risque pour la sécurité publique d'autant que les accès au terrain d'assiette seront redimensionnés pour permettre l'accessibilité incendie et de ramassage des ordures ménagères ;

- l'avis de la communauté d'agglomération Sud Sainte-Baume est facultatif et, de plus, erroné car la voie de retournement est bien prévue dans la voirie interne au projet ; l'article UH-3

du PLU n'est donc pas méconnu ;

- le motif tiré de l'absence d'assurance quant à la gestion des eaux pluviales n'est pas fondé ; la communauté d'agglomération Sud Sainte-Baume ne s'étant pas explicitement prononcée, son avis est réputé favorable ; aucun texte n'imposait que le dossier comporte les justificatifs

des formalités accomplies au regard de la loi sur l'eau ni le résultat de l'analyse de ces formalités ;

- à les supposer réelles, les insuffisances relatives à la protection contre le risque incendie auraient pu être compensées par des prescriptions spéciales ;

- au regard des caractéristiques des travaux prescrits par Enedis, il n'est pas question de l'extension du réseau électrique mais d'un simple branchement au réseau existant ; la décision attaquée ne peut donc légalement se fonder sur l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme ;

- la hauteur maximale de 9 m prévue à l'article UH-10 du PLU est respectée, la façade nord se situe au niveau du sol naturel à partir duquel la hauteur doit être mesurée et les plans montrent qu'elle ne dépasse pas 9 m ;

- l'avis de l'architecte du CAUE est facultatif ; les espaces libres représentent 62 %

de la surface du terrain soit plus de deux fois ce qui est exigé par le PLU, et sont composés d'espaces reboisés et végétalisés ; les constructions sont composées de petits bâtiments individuels et de villas qui s'intègrent tout à fait dans le tissu urbain actuel ; le projet est conforme à l'article UH-11 du PLU ;

- si l'article UH-12 du PLU impose de prévoir des places de stationnement en nombre suffisant pour le personnel, il n'en fixe pas le nombre ; en attribuant 5 places pour les 10 employés de la résidence de tourisme alors qu'existent d'autres moyens de transport, le projet ne méconnaît pas ces dispositions du PLU ;

- le projet qui comporte un espace de rencontre et de jeux situé en plein cœur du projet et agrémenté de deux terrains de jeu de boules, une piscine externe avec terrasse, des espaces verts

au nord et à l'est du terrain et de nombreux cheminements entre les constructions, est conforme

à l'article UH-13 du PLU ;

- l'accessibilité PMR est assurée à tous égards contrairement à ce qu'a estimé

la commission communale d'accessibilité.

Par un mémoire en défense enregistré le 8 septembre 2021, la commune de Saint-Cyr-sur-Mer, agissant par son maire en exercice et représentée par la SELARL LLC et Associés,

par Me Marchesini, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de la société Bouygues Immobilier une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1

du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la requête ne sont pas fondés et notamment que :

- la sécurité de la circulation et des accès n'est pas assurée compte tenu des voies existantes et de l'ampleur du projet ;

- les espaces mentionnés comme des aires de retournement n'en sont pas, en réalité ;

- le dossier ne comportait pas les éléments d'appréciation suffisants pour s'assurer

de la gestion des eaux pluviales ;

- les conditions de défense extérieure contre l'incendie n'étant pas assurées,

les prescriptions spéciales ne pouvaient être imposées et le refus de permis de construire était légalement fondé ;

- il ressort de l'avis d'Enedis que l'extension du réseau d'alimentation électrique était bien nécessaire ;

- la façade nord présente une entrée en sous-sol qui a nécessité une excavation, de sorte que l'immeuble ne respecte pas, en tous points, la règle de hauteur ;

- l'ensemble immobilier étant réalisé en surplomb, l'impact paysager est important et permettait d'opposer la méconnaissance de l'article UH-11.1 du PLU ;

- les 5 places de stationnement, réservées au personnel, sont insuffisantes ;

- les espaces et équipements communs ne sont pas conçus à la mesure de l'ampleur

du projet destiné à accueillir environ 558 personnes ;

- l'avis défavorable émis en ce qui concerne l'accessibilité PMR est parfaitement fondé.

Par une ordonnance du 10 novembre 2022, la clôture d'instruction a été fixée

au 23 novembre 2022 à 12 heures, par application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative.

Vu :

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Bonmati ;

- les conclusions de Mme Faucher, rapporteure publique ;

- et les observations de Me Le Quang pour la société requérante et de Me Reghin pour

la commune de Saint-Cyr-sur-Mer.

Considérant ce qui suit :

1. La société Bouygues Immobilier, engagée par une promesse unilatérale de vente accordée, sous réserve de délivrance d'un permis de construire, par la SARL Les Carteliers et la SCI Les Quatre-Vents, propriétaires des terrains d'assiette, cadastrés CA 44 à 54 et 70, lesquels forment une unité foncière de 23 294 m², demande l'annulation de l'arrêté du 18 décembre 2020 par lequel le maire de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer lui a refusé la délivrance d'un permis de construire en vue de l'édification d'une résidence de tourisme de 156 unités d'habitation sur ladite unité foncière, située montée privée des Carteliers, le Pas de Lieutaud, en zones UH et UC du plan local d'urbanisme, sur le territoire de cette commune, ensemble de la décision du 10 février 2021, reçue

le 15 février 2021, rejetant son recours gracieux.

2. Pour refuser le permis de construire sollicité, la commune de Saint-Cyr-sur Mer

s'est fondée, en premier lieu, sur l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme selon lequel : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales

s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation,

de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ", sur l'article 8.2 des dispositions générales et, plus précisément, sur celles de l'article UH 3 du plan local d'urbanisme aux termes desquelles : "Les unités foncières doivent être desservies par des voies publiques ou privées, répondant à l'importance et à la destination

de la construction ou de l'ensemble des constructions qui y sont édifiées.

-dans le cas de voies existantes : les terrains doivent être desservis par des voies dont les caractéristiques techniques sont suffisantes au regard de l'importance et de la nature du projet.

-dans le cas de voies nouvelles créées à l'occasion de la réalisation d'un projet : ces voies doivent être dimensionnées et recevoir un traitement en fonction de l'importance et de la destination des constructions qu'elles desservent sans pouvoir être inférieures à 4 m, ou 6 m lorsqu'elles intègrent du stationnement. La sécurité des piétons et l'accessibilité des personnes à mobilité réduite doit être assurée par des aménagements adéquats.

Les voies de desserte doivent par ailleurs permettre l'approche du matériel de lutte contre l'incendie, des services de sécurité, des véhicules de ramassage des ordures ménagères et de nettoiement et permettre la desserte du terrain d'assiette du projet par les réseaux nécessaires à l'opération. Il convient d'éviter les impasses. Le cas échéant, les voies en impasse doivent comporter à leur extrémité un système permettant les manœuvres et retournement notamment des véhicules et engins de lutte contre l'incendie. En ce qui concerne les espaces de retournements,

ils devront être conformes aux prescriptions de l'annexe "accessibilité" du SDIS 83, annexée au PLU. ().".

3. Il ressort de l'examen des pièces du dossier, notamment des documents photographiques et cartographiques produits, lesquels sont conformes à la réalité du terrain, que, s'agissant

du débouché de la montée privée des Carteliers sur l'avenue de Tauroentum (RD 559),

les conditions d'accès et de desserte par leur configuration et la dimension des voies, et même si

le projet aura nécessairement pour vocation d'accroître les flux de circulation, circonstance qui, en tant que telle ne saurait justifier un refus de permis de construire, apparaissent suffisantes.

En revanche, eu égard à la densité actuelle de l'habitat dans le secteur des Carteliers et à l'importance du projet, notamment quant au grand nombre de personnes, et partant, de véhicules, susceptibles d'y être accueillis, l'étroitesse et la sinuosité de la voie d'accès au terrain d'assiette, caractérisée de surcroît par une importante déclivité, comme l'absence de tout aménagement piéton, sont de nature à générer un danger particulier pour la sécurité publique. C'est ainsi, à bon droit,

que le maire a pu opposer un tel motif de refus.

4. Par ailleurs, si les dispositions précitées exigent également la présence d'aires de retournement pour les véhicules de sécurité, de lutte contre l'incendie et de ramassage des ordures ménagères, elles ne prévoient aucunement, contrairement à ce qu'estime la commune, que ces aires devraient nécessairement se situer à l'extérieur de la voirie interne privée. Si la commune de Saint-Cyr souligne également que, par leur conception même, ces aires ne permettraient pas

le retournement d'un engin de 19 tonnes, il ressort, au contraire, des plans produits au dossier

de permis de construire, qu'en tant qu'il concerne les conditions d'approche du matériel de lutte contre l'incendie, des services de sécurité, des véhicules de ramassage des ordures ménagères et

de nettoiement, le motif qui lui a été opposé sur le fondement des dispositions ci-dessus énoncées des articles R. 111-2 du code de l'urbanisme, 8.2 des dispositions générales et UH 3 du plan local d'urbanisme est entaché d'illégalité.

5. La commune de Saint-Cyr oppose également les dispositions de l'article R. 111-2

du code de l'urbanisme et de l'article UH 4.4.2 du plan local d'urbanisme, en estimant

qu'en l'absence d'avis de la communauté d'agglomération Sud Sainte-Baume et des résultats de l'analyse "loi sur l'eau", elle ne peut être assurée d'une gestion correcte de la collecte des eaux pluviales. Toutefois, ainsi que le soutient la requérante, dès lors que la communauté d'agglomération a été régulièrement saisie pour avis, son absence de réponse doit être regardée comme valant avis favorable. Par ailleurs, les résultats du dossier "loi sur l'eau" ne sont pas

au nombre des informations ou pièces requis par les articles R. 441-2 à R. 441-4 du code

de l'urbanisme, et l'article R. 441-8 de ce code dispose que " Aucune autre information ou pièce

ne peut être exigée par l'autorité compétente ". Ainsi, alors en outre que le dossier de demande

de permis de construire comportait l'information nécessaire pour permettre au service instructeur

de connaître les modalités selon lesquelles le projet envisageait le traitement des eaux pluviales,

la société requérante est fondée à soutenir que ce motif lui a été opposé à tort.

6. La commune de Saint-Cyr oppose encore les dispositions des articles R. 111-2 du code de l'urbanisme et UH 4.3 du plan local d'urbanisme en estimant que les caractéristiques

de la défense extérieure contre l'incendie ne sont pas conformes aux exigences du règlement départemental de défense extérieure contre l'incendie du Var. S'il résulte en effet de l'avis émis par le SDIS du Var que le point d'eau incendie à créer se trouve à une distance excessive par rapport à la dernière villa à construire, il est constant que cet élément, qui, en toute hypothèse, fonde légalement la position de la commune, pouvait être régularisé au moyen d'une prescription spéciale relative à l'emplacement de ce PEI à créer mais ne pouvait à lui seul justifier la décision de refus attaquée.

7. De même, la commune oppose les dispositions des articles L. 111-11 et L. 332-5

du code de l'urbanisme en estimant qu'une extension du réseau apparaît nécessaire pour assurer l'alimentation du projet en électricité et que le pétitionnaire n'a fourni aucun engagement

de le financer, ce qui a pour effet de le mettre à la charge de la commune. Il ressort cependant

du dossier d'une part que, même s'il prévoit un allongement des canalisations d'environ 10 mètres, le projet sera desservi par un simple raccordement au réseau existant, d'autre part, que si

la commune se réfère aux termes de l'avis d'Enedis, elle ne le produit pas, et n'établit ni la réalité

de la nécessité d'une extension de réseau, ni avoir sollicité aucun engagement de financement

du raccordement de la part du pétitionnaire. Il s'ensuit, que, dans les termes où il est énoncé,

ce motif ne pouvait fonder légalement la décision attaquée.

8. La commune, estimant que la hauteur du bâtiment principal est excessive, oppose

les dispositions de l'article UH 10 du plan local d'urbanisme qui prévoient que " La hauteur maximale des constructions ne peut excéder 9 m pour les activités hôtelières", en précisant que

les hauteurs doivent être mesurées selon les règles prescrites par l'article 8.6 des dispositions générales du plan local d'urbanisme selon lesquelles : "La hauteur maximale des constructions est mesurée du point le plus bas de toutes les façades établies par rapport au niveau du sol avant travaux (naturel) ou du point le plus bas après travaux si le terrain est excavé, jusqu'à la plus haute façade :

- au niveau de l'égout du toit le plus haut dans le cas d'une toiture à pente ;

- au faîtage dans le cas d'une toiture mono-pente ;

- au point bas de l'acrotère lorsqu'il s'agit d'une toiture terrasse ou à l'égout de la toiture en l'absence d'acrotère.".

9. Il ressort, en effet, de l'examen des pièces du dossier que la hauteur du bâtiment collectif principal, calculée selon les règles ci-dessus énoncées au point 8, s'élève à 11,17 m au lieu

du maximum de 9 m qu'elles prévoient. Pour critiquer ce motif, la société requérante s'en tient à se référer aux modalités selon lesquelles elle a, elle-même, calculé les hauteurs à partir du sol naturel, sans contester formellement la circonstance, relevée par la commune, que le bâtiment principal comportant une excavation afin de permettre d'accéder au parking souterrain, la hauteur du bâtiment devait être calculée à partir du point le plus bas après travaux. Il s'ensuit que ce motif était de nature à fonder légalement la décision attaquée.

10. Pour opposer, ensuite, les dispositions de l'article UH 11.1 du plan local d'urbanisme relatives à l'" aspect extérieur des constructions et aménagements de leurs abords ", la commune se réfère exclusivement à l'appréciation portée par l'architecte conseil du CAUE dans son avis émis le 17 décembre 2020. Toutefois, ainsi que le fait valoir la requérante, cet avis, dont les termes apparaissent mieux adaptés à la définition de la zone UC, qui ne concerne qu'une faible partie

du projet, qu'à celle de la zone UH susceptible d' " accueillir de l'hébergement hôtelier et des activités hôtelières ainsi que des activités d'hébergement collectif comme les maisons de retraite ou les maisons médicalisées ", ne permet pas, par lui-même de conclure, au vu des pièces et planches cartographiques et photographiques produites au dossier, que le projet, par ses caractéristiques,

ne s'inscrirait pas dans le caractère général d'ensemble de la zone et porterait ainsi une atteinte manifeste au caractère et à l'intérêt des lieux avoisinants. Il s'ensuit que la société requérante est fondée à soutenir qu'un tel motif n'était pas de nature à fonder légalement la décision attaquée.

11. La commune oppose également les dispositions de l'article UH 12 du plan local d'urbanisme relatives au stationnement aux termes desquelles : " Dans tous les cas, il doit être prévu un minimum d'une place de stationnement par unité d'hébergement. Le constructeur devra également prévoir un nombre de places suffisant pour assurer les besoins du personnel affecté aux établissements ainsi qu'une place visiteur pour 10 unités d'hébergement ", dont le calcul répond aux règles fixées par l'article 8.7 des dispositions générales qui énoncent que :" Pour le calcul du nombre de places de stationnement réglementairement exigé, il convient d'arrondir au nombre supérieur dès que la décimale est supérieure ou égale à 5.", estimant en effet que le calcul effectué montre que, compte tenu d'un effectif de personnel comportant 10 agents, 5 places supplémentaires étaient nécessaires. Toutefois, en l'absence de précision quant à la nature de l'activité du personnel employé, aux horaires de service, à sa présence simultanée ou non, et eu égard à l'existence d'autres moyens de transport et à la situation du projet dans le tissu urbain, la société est fondée à soutenir que le nombre de places qu'elle prévoit n'apparaît pas manifestement insuffisant. Il s'ensuit que ce motif n'était pas de nature à justifier légalement la décision attaquée.

12. La commune estime également que l'opération projetée ne respecterait pas

les dispositions de l'article UH. 13.3 du plan local d'urbanisme en raison de l'insuffisance

du dimensionnement des aires de jeux, des jardins ou des espaces verts collectifs. Il ressort toutefois des pièces du dossier, ainsi que le soutient à bon droit la société requérante, que les équipements prévus, tels qu'aires de jeux d'enfants, piscine et boulodromes, sont véritablement les seuls

qui soient réellement utilisés dans une résidence de vacances et que, compte tenu de la situation

du projet, à proximité des plages, du bord de mer et des sites naturels environnants, les équipements ne sont pas destinés à une utilisation permanente et intensive. Il s'ensuit que la société requérante est fondée à soutenir qu'un tel motif n'était pas de nature à justifier légalement la décision attaquée.

13. Enfin, la commune oppose l'avis défavorable de la commission communale d'accessibilité émis le 14 octobre 2020 en ce qu'il estime que l'emplacement des places

de stationnement PMR dans le parking souterrain serait trop éloigné des ascenseurs et que le dossier ne permet pas d'appréhender convenablement, au regard des règles applicables en matière de PMR, les équipements sanitaires, la literie et l'accessibilité des espaces de loisirs. Il ressort des pièces versées au dossier et notamment des plans de masse produits faisant apparaitre l'éloignement

des places PMR dans le parking souterrain par rapport aux ascenseurs, que ces éléments, qui ne sont pas formellement critiqués et dont il n'est pas établi qu'ils auraient pu, dans leur ensemble, être régularisés par de simples prescriptions, sont de nature à fonder légalement la décision de refus attaquée.

14. Il ressort des pièces versées au dossier que s'il ne s'était fondé que sur les seuls motifs énoncés aux points 3, 9 et 13 ci-dessus, le maire de Saint-Cyr sur Mer aurait pris la même décision. Il s'ensuit que la société requérante n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêté attaqué et qu'il y a lieu de rejeter la présente requête, y compris les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

15. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions

de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer tendant à l'application des mêmes dispositions de l'article

L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société Bouygues immobilier est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à la société Bouygues Immobilier et à la commune de Saint-Cyr-sur-Mer.

Délibéré après l'audience du 8 décembre 2023, à laquelle siégeaient :

M. Sauton, président,

M. Quaglierini, premier conseiller

Mme Bonmati, magistrate honoraire

Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2023.

Le rapporteur,

signé

D. Bonmati

Le président,

signé

J.F. Sauton

Le greffier,

signé

P. Bérenger

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Et par délégation,

Le greffier.

N°2101011