Tribunal Administratif de Toulon — Décision N° TA83-2103329

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 10 décembre 2021, le 1er septembre 2022 et le 26 octobre 2022, la SNC IP1R, représentée par Me Rosenfeld, demande au tribunal :

1°) à titre principal, d'annuler l'arrêté en date du 30 août 2021 par lequel le maire de la commune de Hyères-les-Palmiers a implicitement retiré le permis de construire lui ayant été tacitement accordé, à titre subsidiaire, d'annuler ledit arrêté par lequel le maire a refusé sa demande de permis de construire en vue de démolir la construction existante et de construire 140 logements, dont 42 logements sociaux, un parc de stationnement de 259 places, sur un terrain situé à Hyères-les-Palmiers, ensemble la décision implicite rejetant son recours gracieux en date du 25 octobre 2021 ;

2°) à titre principal, d'enjoindre à la commune de Hyères-les-Palmiers de lui délivrer un certificat de permis de construire tacite, dans un délai de 15 jours à compter de la notification du jugement, à titre subsidiaire, de lui délivrer le permis de construire sollicité, à titre infiniment subsidiaire, de réexaminer sa demande, sous astreinte de 500 euros par jour de retard en toute hypothèse ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Hyères-les-Palmiers une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la décision portant retrait implicite du permis de construire tacitement accordé est entachée d'un vice de procédure dès lors qu'elle n'a pas été précédée d'une procédure contradictoire ;

- la décision portant refus de permis de construire a été signé par une personne incompétente pour y procéder ;

- ladite décision comporte des motifs illégaux tirés de :

* la méconnaissance des dispositions des articles L. 121-8 et L. 121-16 du code de l'urbanisme, relative à la loi dite littorale, dès lors que le terrain d'assiette du projet ne se situe ni dans la bande littorale des 100 mètres à partir des rives de l'embouchure du Gapeau ni en dehors d'un espace urbanisé et en discontinuité de l'urbanisation existante ;

* la méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme dès lors que le terrain d'assiette du projet est défendu contre l'incendie par des moyens d'extinction suffisants, conformément aux dispositions du règlement départemental de défense extérieure contre l'incendie (RDDECI) du Var, et qu'en toute hypothèse le maire aurait pu accorder le permis de construire sollicité en l'assortissant de prescriptions relatives à la réalisation d'un point d'eau incendie supplémentaire tel qu'elle l'avait prévu dans le dossier de demande ;

* la méconnaissance également de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme dès lors que les risques de submersion marine et de débordement des cours d'eau ne sont pas motivés alors que le projet déposé comprenait deux notes exhaustives concernant ces risques, respectant ainsi les préconisations prévues par le plan de prévention des risques naturels d'inondation (PPRIn) et le

" porter à connaissance " du préfet en ce sens ;

* la méconnaissance de l'article UD3 du plan local d'urbanisme dès lors que, d'une part, l'accès au terrain d'assiette du projet présente les caractéristiques nécessaires pour assurer la sécurité de ses utilisateurs, sans qu'il soit nécessaire de réaliser un aménagement dit " tourne à gauche ", d'autre part, la voie d'accès pour le parking " accession " n'est pas une voie de desserte et n'avait pas à être d'une largeur de 5 mètres ;

* la méconnaissance de l'article R. 431-16-3 du code de l'urbanisme prévoyant de mentionner le nombre de logements familiaux et la part de ces derniers correspondant à des logements locatifs sociaux, dès lors que les pièces jointes au dossier permettent d'apprécier ces différentes caractéristiques ;

* la méconnaissance de l'article L. 151-28 du code de l'urbanisme et de l'article 11 du règlement du plan local d'urbanisme, relatifs à la majoration du coefficient d'emprise au sol pour les constructions faisant preuve d'exemplarité énergétique ou environnementale, dès lors que le projet respecte le seuil fixé ;

* la méconnaissance de l'article UD7 du plan local d'urbanisme, relatif aux règles de prospect, dès lors que la distance des limites séparatives se calcule compte tenu de la hauteur en tout point de la construction et non en se référant au point le plus haut de cette dernière.

Par des mémoires en défense enregistrés le 13 juillet 2022, le 17 octobre 2022 et le 15 novembre 2022, la commune de Hyères-les-Palmiers, représentée par Me Eard-Aminthas, conclut, au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SNC IP1R la somme de 4 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- à titre principal, les conclusions à fins d'annulation du retrait implicite du permis de construire tacite sont irrecevables dès lors que la société pétitionnaire s'est vu refuser sa demande de permis de construire antérieurement à ce soit né tacitement un permis de construire ;

- à titre subsidiaire, lesdites conclusions sont tardives ;

- en toute hypothèse, les moyens invoqués sont infondés.

-

Par une ordonnance du 2 novembre 2022, la clôture de l'instruction a été fixée au 17 novembre 2022.

Vu les autres pièces du dossier. Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code des relations entre le public et l'administration ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique du 31 mai 2024 :

- le rapport de M. Quaglierini, rapporteur,

- les conclusions de Mme Faucher, rapporteure publique,

- et les observations de Me Plantin, substituant Me Rosenfeld, pour la SNC IP1R, ainsi que celles de Me Malce, substituant Me Eard-Aminthas, pour la commune de Hyères-les-Palmiers.

Considérant ce qui suit :

1. La SNC IP1R a déposé le 6 mai 2021 une demande de permis de construire ayant pour objet la démolition de la construction existante et la réalisation d'un programme immobilier de 140 logements, dont 42 logements sociaux, ainsi que la création de 259 places de stationnement, sur une unité foncière composée des terrains cadastrés IH0035 et IH0037 situés à Hyères-les- Palmiers. Par courrier en date du 11 mai 2021, le service instructeur de la commune de Hyères- les-Palmiers a informé le demandeur de l'application d'un délai d'instruction de 4 mois, portant ainsi la date limite d'instruction du dossier au 6 septembre 2021. Par arrêté du 30 août 2021, le maire de la commune a refusé de délivrer le permis de construire sollicité par la SNC IP1R. Par un courrier du 21 octobre 2021, l'intéressée a demandé au maire de procéder au retrait de sa décision de refus précitée et en l'absence de réponse, une décision implicite de rejet est née. Par sa requête, la SNC IP1R conteste cette décision ainsi que l'arrêté du 30 août 2021.

Sur les fins de non-recevoir opposées par la commune :

En ce qui concerne la naissance d'un permis de construire tacite :

2. Aux termes de l'article L. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont présentées et instruites dans les conditions et délais fixés par décret en Conseil d'État. / () / Aucune prolongation du délai d'instruction n'est possible en dehors des cas et conditions prévus par ce décret. / () ". Selon l'article L. 424-2 du même code, " Le permis est tacitement accordé si aucune décision n'est notifiée au demandeur à l'issue du délai d'instruction ". De même, selon l'article L. 424-10 du même code : " La décision accordant ou refusant le permis ou s'opposant au projet faisant l'objet d'une déclaration préalable est notifiée au demandeur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postal ".

1.

3. La commune oppose une irrecevabilité des conclusions aux fins d'annulation de la décision de retrait de permis de construire tacite dès lors que le maire de Hyères-les-Palmiers a notifié à la société pétitionnaire son refus de permis de construire le 30 août 2021, soit préalablement à la naissance d'un permis de construire tacite à compter du 6 septembre 2021.

4. Il résulte des pièces du dossier que la SNC IP1R a déposé le 6 mai 2021 sa demande de permis de construire. Par courrier du 11 mai 2021, le service instructeur de la commune de Hyères-les-Palmiers a informé cette dernière qu'une consultation du service de l'infrastructure de la défense est nécessaire et que le terme du délai d'instruction a été reporté au 6 septembre 2021. Si la commune produit une attestation de son adjoint délégué à l'urbanisme qui déclare, le 14 avril 2022, que l'arrêté attaqué a bien été signé et adressé au pétitionnaire le 30 août 2021, une telle pièce, eu égard à la fonction de l'intéressé, ne peut toutefois pas être retenue comme preuve de la notification de l'arrêté à la SNC IP1R préalablement à l'échéance du délai d'instruction. De même, la circonstance que l'intéressée ait expressément mentionné l'arrêté du 30 août 2021 dans son recours gracieux adressé à la commune le 21 octobre 2021 ne saurait démontrer qu'elle en a eu connaissance acquise préalablement à l'échéance du délai d'instruction.

5. Il en résulte que la SNC IP1R doit être regardée comme étant titulaire d'un permis de construire tacite le 6 septembre 2021 et il s'ensuit que l'arrêté litigieux du 30 août 2021, dont la requérante soutient avoir accusé réception, sans être sérieusement contestée, le 8 septembre 2021, doit être regardé comme un arrêté de retrait d'un permis tacite préalablement délivré. Ainsi, la fin de non-recevoir opposée par la commune de Hyères-les-Palmiers tirée de l'absence de naissance d'un permis de construire tacite doit être écartée.

En ce qui concerne la tardiveté des conclusions aux fins d'annulation du retrait de permis de construire tacite :

6. La commune oppose une tardiveté des conclusions aux fins d'annulation de la décision de retrait par le maire Hyères-les-Palmiers du permis de construire tacite dès lors que le recours gracieux exercé par la SNC IP1R portait exclusivement sur le refus de permis de construire et non sur le retrait du permis de construire tacite. Toutefois, il résulte de ce qui a été dit au point 5 que l'arrêté du 30 août 2021 doit être regardé comme valant retrait du permis de construire tacitement délivré. Ainsi, le recours gracieux exercé par la SNC IP1R " à l'encontre de l'arrêté n° PC 83069 21 Y0100 du 30 août 2021 refusant le permis de construire déposé le 6 mai 2021 par la SNC IP1R " a été implicitement mais nécessairement dirigé contre la décision portant retrait du permis de construire tacite en litige. Il s'ensuit que la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté des conclusions aux fins d'annulation du retrait du permis de construire tacite doit être écarté.

Sur les conclusions à fins d'annulation du retrait implicite du permis de construire tacitement accordé le 6 septembre 2021 :

En ce qui concerne le respect de la procédure contradictoire :

7. Aux termes de l'article L. 122-1 du code des relations entre le public et l'administration : " Les décisions mentionnées à l'article L. 211-2 n'interviennent qu'après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales () ". L'article L. 211-2 du même code dispose que :

" Les personnes physiques ou morales ont le droit d'être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent. À cet effet, doivent

être motivées les décisions qui : () / 4° Retirent ou abrogent une décision créatrice de droits () ". Le respect du contradictoire prévu par les dispositions précitées constitue une garantie pour le titulaire du permis que l'autorité administrative entend rapporter.

8. Il ressort des pièces du dossier que la décision de retrait du permis de construire tacitement accordé n'a pas été précédée d'une procédure contradictoire préalable. Dans ces circonstances, le maire de la commune de Hyères-les-Palmiers a entaché sa décision de retrait d'un vice de procédure. Ainsi l'arrêté du 30 août 2021, portant à la fois refus du permis de construire sollicité et retrait du permis de construire dont le la SNC IP1R a tacitement obtenu, doit être annulé.

En ce qui concerne la compétence de l'auteur de l'acte :

9. Aux termes de l'article L. 422-1 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d'aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l'objet d'une déclaration préalable est : / Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu () ". Aux termes du premier alinéa de l'article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales : " Le maire est seul chargé de l'administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints () ". Aux termes de l'article L. 2131-1 du même code, dans sa rédaction applicable à l'espèce :

" Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'il a été procédé à leur publication ou affichage () ainsi qu'à leur transmission au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement. () / Le maire certifie, sous sa responsabilité, le caractère exécutoire de ces actes. / () ".

10. M. A B, 7ème adjoint au maire délégué à l'urbanisme et au foncier de la commune, qui a signé l'arrêté attaqué, bénéficiait d'une délégation de signature du maire de la commune de Hyères-les-Palmiers en date du 8 juillet 2020 régulièrement transmis au préfet du Var et certifié exécutoire le 8 juillet 2020, à l'effet notamment de signer " tous les actes administratifs relatif à ses fonctions, correspondances diverses et tout acte nécessaire à la prise de décisions dans les domaines délégués dont les autorisations individuelles d'urbanisme ". Dès lors, le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de la décision attaquée manque en fait.

En ce qui concerne la légalité des motifs tirés de la méconnaissance de la loi littorale :

11. En premier lieu, aux termes de l'article L. 121-16 du code de l'urbanisme :

" En dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur une bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage ou des plus hautes eaux pour les plans d'eau intérieurs désignés au 1° de l'article L. 321-2 du code de l'environnement ".

12. Pour refuser la demande de permis de construire en litige, le maire de la commune de Hyères-les-Palmiers relève que le terrain d'assiette du projet se situe dans la bande littorale de cent mètres visée par les dispositions précitées. La requérante soutient, quant à elle, que l'opération projetée se situe en dehors de ladite bande littorale en se prévalant d'un courrier de la direction départementale des territoires et de la mer du Var (DDTM) en date du 13 janvier 2021 précisant que " la limite transversale de la mer qui distingue la limite du domaine public maritime (à son aval) du domaine privé des riverains (à son amont), (..) a été fixée par décret du 16 février 1890 comme "la ligne idéale joignant les deux côtés de l'embouchure et tracée sur le plan joint au décret" ". Ce courrier joint également un " report sur plan " qui matérialise la bande littorale des 100 mètres et dont il ressort que les parcelles en litige ne se situent pas. Dans ces circonstances,

1.

le motif tiré de ce que " les parcelles, porteuses du projet, sont incluses dans une bande littorale de 100 mètres à partir des rives de l'embouchure du Gapeau " n'est pas fondé.

13. En second lieu, aux termes de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme :

" L'extension de l'urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants. Dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d'urbanisme, des constructions et installations peuvent être autorisées, en dehors de la bande littorale de cent mètres, des espaces proches du rivage et des rives des plans d'eau mentionnés à l'article L. 121-13, à des fins exclusives d'amélioration de l'offre de logement ou d'hébergement et d'implantation de services publics, lorsque ces constructions et installations n'ont pas pour effet d'étendre le périmètre bâti existant ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti. Ces secteurs déjà urbanisés se distinguent des espaces d'urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l'urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d'accès aux services publics de distribution d'eau potable, d'électricité, d'assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d'équipements ou de lieux collectifs ".

14. Pour refuser le permis de construire sollicité, le maire de la commune de Hyères-les- Palmiers relève que " les parcelles porteuses du projet sont situées en dehors d'un espace urbanisé et en discontinuité de l'urbanisation existante ". La requérante soutient, quant à elle, que lesdites parcelles se situent dans un secteur urbanisé, en continuité des agglomérations et villages existants. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet est voisin immédiat d'immeubles collectifs de densité comparable, notamment la résidence Berriau ayant une densité de 82 logements à l'hectare. De même, il se trouve en voisinage proche de l'orientation d'aménagement et de programmation (OAP) " les Salins ", également composée d'immeubles collectifs et de pavillons. Par ailleurs, il résulte, d'une part, du schéma de cohérence territoriale (SCOT) que le terrain d'assiette du projet se situe dans un espace urbanisé et, d'autre part, du plan local d'urbanisme que la zone qui jouxte lesdites parcelles est identifiée graphiquement comme un

" village selon la loi littorale ". Dans ces circonstances, les parcelles litigieuses ne sont pas situées dans un espace d'urbanisation diffuse, tel que le fait valoir la commune de Hyères-les-Palmiers, mais elles se situent en continuité avec les agglomérations et villages existants. Par suite, le motif tiré de ce que le terrain d'assiette du projet est situé en espaces d'urbanisation diffuse est infondé.

15. Il résulte de ce qui précède que les motifs tirés de la méconnaissance de la loi littorale sont infondés.

En ce qui concerne la légalité du motif tiré de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme :

16. Aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ".

17. En vertu de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, lorsqu'un projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, le permis de construire ne peut être refusé que si l'autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu'il n'est pas légalement possible, au vu du dossier et de l'instruction de la demande de permis, d'accorder le permis en l'assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modifications substantielles nécessitant la présentation d'une nouvelle demande, permettraient d'assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l'administration est chargée d'assurer le respect. Il appartient à l'autorité d'urbanisme compétente

1.

et au juge de l'excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d'atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s'ils se réalisent.

18. En premier lieu, la SNC IP1R soutient que le terrain d'assiette du projet est défendu contre l'incendie par des moyens d'extinction suffisants et qu'il ne peut lui être opposé les exigences plus contraignantes prévues par le RDDECI dans le cas d'un " parking souterrain " dès lors que le projet en litige prévoit de construire un " parking aérien ". De même elle soutient qu'elle prévoit dans son projet l'installation d'un point d'eau incendie (PEI) d'un débit minimum de 180m3/h durant 2 heures pour assurer la défense extérieure contre l'incendie (DECI) et que, en toute hypothèse, le maire aurait pu assortir son permis de construire d'une prescription technique visant à conformer les constructions projetées aux règlementations contre l'incendie. Il ressort toutefois des pièces du dossier que dans son avis du 13 août 2021, la métropole de Toulon Provence Méditerranée (TPM) a émis un avis défavorable au projet compte tenu de l'insuffisance d'éléments techniques dont elle a disposé sur la construction du bâtiment de parc de stationnement et qu'ainsi elle n'est pas parvenue pas à " le classer ou non comme un risque particulier DECI " afin de définir précisément les besoins en eau pour assurer sa défense contre l'incendie. Dans ces circonstances, dès lors que les caractéristiques du parc de stationnement ne pouvaient être définies et que dans l'hypothèse d'un " risque particulier ", le RDDECI prévoit que les besoins en eau sont déterminés par une " Analyse particulière du SDIS ", c'est sans commettre d'erreur d'appréciation que le maire s'est opposé à la demande de permis de construire en litige, ne pouvant légitimement pas délivrer un permis de construire assorti d'une prescription spéciale concernant les moyens d'extinction d'incendie nécessaires pour assurer la défense contre l'incendie des constructions projetées.

19. En second lieu, pour s'opposer au permis de construire en litige, le maire de Hyères- les Palmiers indique dans son arrêté du 30 août 2021 que le terrain d'assiette du projet est exposé au " double risque de submersion marine et de débordement des cours d'eau ". S'il relève que

" par sa situation " et " sa dimension de grande ampleur " le projet de construction est de nature à porter atteinte à la sécurité publique, le maire relève toutefois expressément que ledit projet respecte les préconisations du PAC et du PPRIn concernant ses planchers aménageables et habitables. Il ressort, en effet, des pièces du dossier que l'ensemble des accès et acheminements a été rehaussé afin qu'ils se situent au-dessus de la cote de crue de référence alors que le terrain d'assiette du projet est classé en risque d'inondation faible par le PPRIn et en aléa de submersion marine allant de faible à moyen par le PAC. Dès lors, le maire de la commune de Hyères-les- Palmiers n'établit pas que les mesures prises par la SNC IP1R concernant les risques inondation et submersion marine sont insuffisantes. Il s'ensuit que le motif tiré des risques inondation et submersion est entaché d'erreur d'appréciation.

En ce qui concerne la légalité du motif tiré de l'article UD3 du règlement du plan local d'urbanisme :

20. Pour s'opposer au permis de construire en litige, le maire de Hyères-les-Palmiers expose dans l'arrêté attaqué que la métropole TPM s'est prononcée défavorablement sur le projet dès lors que l'aménagement dit " tourne à gauche ", dont la société pétitionnaire s'était engagée à mettre en place dans le dossier de sa demande de permis de construire, " n'a pas été réalisé, et que la demande ne comporte pas de précisions sur la réalisation technique et financière de cet aménagement ". La société IP1R soutient qu'un tel aménagement s'est avéré inutile compte tenu des caractéristiques de la RD42 qui dessert le terrain d'assiette du projet ainsi que de son accès, assurant une sécurité suffisante à ses utilisateurs. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que

1.

dans sa demande de permis de construire et, plus particulièrement, dans la pièce PC4.0.9 " sécurité de la desserte et des accès ", la société IP1R s'est engagée à " la mise en place d'un mât tourne à gauche " prévue par la métropole TPM dans son avis du 10 août 2020 afin " d'accroître encore la visibilité " de la voie. Si la requérante en conteste désormais l'utilité, il ne ressort pas des pièces du dossier qu'elle ait modifié sa demande de permis de construire en ce sens. En outre, bien que la voie soit limitée à 50km/h aux abords du terrain d'assiette du projet, il ressort des pièces du dossier que les véhicules provenant du côté Est du terrain d'assiette du projet vont devoir franchir la voie des véhicules provenant du côté Ouest de ce dernier ce qui, compte tenu du virage en amont du terrain et de la visibilité réduite que cela induit, va accroître les risques d'accident. Ainsi, c'est sans commettre d'erreur d'appréciation que le maire s'est opposé au permis de construire en litige, se référant à l'absence d'aménagement destiné à accroître la visibilité pour accéder au terrain d'assiette du projet dont le requérant s'était engagé à mettre en œuvre compte tenu de la dangerosité de la manœuvre sur la RD42. Il s'ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UD3 du règlement du PLU doit être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance de l'article R. 431-16-3 du code de l'urbanisme :

21. Aux termes de l'article R. 431-16-3 du code de l'urbanisme : " Lorsque la demande de permis de construire porte sur une opération de construction d'immeuble collectif de plus de douze logements ou de plus de huit cents mètres carrés de surface de plancher, située dans une commune faisant l'objet d'un arrêté au titre de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation, et en l'absence de dérogation préfectorale mentionnée à l'article L. 111-24 du code de l'urbanisme, le dossier de demande est complété par un tableau indiquant le nombre de logements familiaux et la part de ces logements familiaux correspondant à des logements locatifs sociaux définis à l'article L. 302-5 du code la construction et de l'habitation hors logements financés avec un prêt locatif social ".

22. Pour s'opposer au permis de construire en litige, le maire de Hyères-les-Palmiers expose dans l'arrêté attaqué que les pièces complémentaires jointes au dossier sont insuffisantes et " ne permettent pas à l'Administration d'apprécier le nombre de logements familiaux et la part de ces logement familiaux correspondant à des logements locatifs sociaux ". La requérante soutient que les renseignements délivrés dans son dossier de permis de construire sont suffisants dès lors qu'elle y a déclaré : " nombre total de logements créés : 140. / Part de logement locatifs sociaux : 42. / Soit : 30% ". Si le dossier de permis de construire ne comportait pas effectivement le tableau prévu par les dispositions de l'article R. 431-16-3 du code de l'urbanisme précitées, l'absence de cette pièce n'a pas été en l'espèce de nature à fausser l'appréciation de l'administration sur la conformité du projet aux dispositions d'urbanisme applicables dès lors qu'il est possible de déduire de la typologie des logements projetés et des éléments déclarés que l'ensemble des 140 logements en litige sont des logements familiaux. Par suite, le motif tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-16-3 du code de l'urbanisme est entaché d'une erreur d'appréciation.

En ce qui concerne la méconnaissance des articles L. 151-28 du code de l'urbanisme et de l'article 11 du règlement du plan local d'urbanisme :

23. Aux termes de l'article L. 151-28 du code de l'urbanisme : " () 3° Dans les zones urbaines ou à urbaniser, un dépassement des règles relatives au gabarit qui peut être modulé mais ne peut excéder 30 %, pour les constructions faisant preuve d'exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive. Un décret en Conseil d'État détermine les conditions d'application de la majoration () ".

1.

24. Pour s'opposer au permis de construire attaqué, le maire de la commune de Hyères- les-Palmiers relève que la surface des constructions projetées excède le pourcentage d'emprise au sol de 30% prévue par l'article L. 151-28 du code de l'urbanisme précité. La SNC IP1R soutient, quant à elle, que les constructions projetées justifient d'une exemplarité énergétique et qu'ainsi elles bénéficient d'un " coefficient d'emprise au sol majoré de + 20 % " tel que le prévoit l'article 11 du règlement du plan local d'urbanisme. Ce faisant elle soutient que la surface totale autorisée est de 6 385,925 m2 tandis que les constructions projetées représentent une superficie totale de 6 335 m2. Toutefois, pour parvenir au résultat de la surface totale autorisée, la requérante procède à l'addition du taux d'emprise au sol, fixé à 35%, et du taux de majoration, fixé à 20%. Ce faisant, elle méconnaît les dispositions de l'article L.151-28 du code de l'urbanisme établissant que la surface le dépassement des règles relatives au gabarit ne sauraient excéder 30%. Si le requérant se prévaut de l'illustration donnée par l'article 11 du règlement du plan local d'urbanisme, procédant également à l'addition des taux, cette circonstance, pour regrettable qu'elle soit, n'a pas pour conséquence de légitimer la surface d'emprise au sol déclarée du projet en litige, laquelle méconnaît, en toute hypothèse, les dispositions de l'article L. 151-28 du code de l'urbanisme. Il s'ensuit que le moyen du requérant doit être écarté comme infondé.

En ce qui concerne la méconnaissance de l'article UD7 du règlement du plan local d'urbanisme :

25. Aux termes de l'article UD7 du règlement du plan local d'urbanisme, dans sa version alors en vigueur : " Les constructions doivent être implantées en ordre discontinu à une distance des limites séparatives au moins égales à la moitié de sa hauteur sans jamais être inférieure à trois mètres ". De même, aux termes du 5ème alinéa de l'article 1er des dispositions générales dudit plan local d'urbanisme : " Modalité de calcul de la hauteur : / La hauteur maximale des constructions est mesurée : / - du point le plus bas de chaque façade, établi par rapport au niveau du sol naturel ou au niveau / du sol excavé dans le cas de déblais, / - jusqu'à l'égout du toit () ".

26. Pour s'opposer au permis de construire en litige, le maire de la commune de Hyères- les-Palmiers expose que le plan de masse PC 2.3 mentionne une hauteur du bâtiment D égale à 16,59 mètres, à l'égout du toit, par rapport au terrain naturel coté à 1,14 NGF et qu'ainsi ce bâtiment doit être situé à une distance de 7,72 mètres des limites séparatives alors que le plan de masse précité indique une distance de 6,81 mètres. La requérante relève que le plan de masse PC2.3 mentionne également une cote de 13,79 NGF, plus proche des limites séparatives et elle soutient qu'il ne convient pas de prendre pour référence le point le plus haut de la construction, mais celui le plus haut et le plus proche des limites séparatives, pour déterminer la distance vis-à- vis de ces dernières.

27. Il ressort de l'article 1er des dispositions générales du PLU, citées au point 25, que le calcul de la hauteur s'effectue en prenant pour référence le point le plus haut, à l'égout du toit, des constructions. Ces dispositions sont illustrées par des schémas dont le troisième, intitulé " cas d'une construction avec une toiture à plusieurs pentes " représente l'hypothèse d'une construction composée de deux bâtiments accolés, dont il est expressément indiqué que la hauteur maximale est déterminée en prenant pour référence le point le plus haut, à l'égout du toit, des deux bâtiments et non de chacun d'eux.

28. Ainsi, la distance du bâtiment D vis-à-vis des limites séparatives, qui ne sont pas contestées par les parties, doit être déterminée compte tenu du point le plus élevé, à l'égout du toit, du bâtiment en litige, soit à la cote de 16,59 NGF. Il s'ensuit que c'est sans commettre d'erreur d'appréciation que le maire de la commune de Hyères-les-Palmiers s'est opposé au projet de

1.

construction en litige en se fondant sur la méconnaissance de l'article UD7 du règlement du plan local d'urbanisme.

29. Il résulte de tout ce qui précède que les motifs tirés de la méconnaissance des articles

R. 111-2 du code de l'urbanisme relatifs au risque incendie et L. 151-28 du même code, ainsi que de la méconnaissance des article UD3 et UD7 du règlement du plan local sont fondés.

30. Toutefois, tel qu'il a été dit au point 8, en l'absence d'une procédure contradictoire mise en œuvre par la commune de Hyères-les-Palmiers préalablement à la décision de retrait attaquée, cette dernière doit être annulée.

31. Il s'ensuit que la SNC IP1R est fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 30 août 2021 portant retrait et, par voie de conséquence, portant refus de permis de construire.

Sur l'injonction :

32. En l'absence d'une décision défavorable de la commune de Hyères-les-Palmier de délivrer à la SNC IP1R un certificat de permis de construire tacite, cette dernière n'est pas fondée à demander au tribunal qu'il soit enjoint à la commune de le lui délivrer. Les conclusions aux fins d'injonction sont donc rejetées.

Sur les frais liés à l'instance :

33. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par la commune de Hyères-les-Palmiers au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens soit mise à la charge de la SNC IP1R qui n'a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance.

34. En revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Hyères-les-Palmiers la somme de 2 000 euros demandée par la SNC IP1R au titre de ces dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du maire de la commune de Hyères-les-Palmiers du 30 août 2021 est annulé.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Hyères-les-Palmiers présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La commune de Hyères-les-Palmiers versera à la SNC IP1R la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié la SNC IP1R et à la commune de Hyères-les-Palmiers.

Copie en sera adressée au préfet du Var ainsi qu'au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Toulon, en application des dispositions de l'article R. 751-10 du code de justice administrative.

Délibéré après l'audience du 31 mai 2024, à laquelle siégeaient :

M. Harang, président,

M. Quaglierini, premier conseiller, Mme Martin, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 juin 2024.

Le rapporteur, signé

B. Quaglierini

Le président, signé

Ph. Harang

Le greffier, signé

P. Bérenger

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme, P/ la greffière en chef,

Le greffier.