Tribunal Administratif de Toulon — Décision N° TA83-2200400

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 10 février 2022 et un mémoire enregistré le 2 avril 2024, la SCPI Actipierre Europe, représentée par la SAS EIF, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2020, augmentés des intérêts moratoires en application de l'article L. 208 du livre des procédures fiscales ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle possède un supermarché sis 26, rue du docteur B sur la commune de Fréjus qui a une taille limitée, avec un parking non couvert de taille moyenne ;

- ce local a été évalué à tort par comparaison au local-type n° 149 du procès-verbal - C de Fréjus correspondant à un hypermarché Géant Casino d'une surface supérieur à 10 000 m2 qui profite d'un immense parking en partie couvert et d'une galerie commerciale de 43 boutiques, et ce dans une zone commerciale très développée ;

- la doctrine administrative BOI-IF-TFB-20-10-30-20 précise que " chaque local à évaluer est rattaché au type avec lequel il présente le plus de similitude au regard de l'affectation, de la situation et de la structure du bien ", ce qui n'est pas le cas en l'espèce avec le local de comparaison proposé par l'administration ;

- en outre, le local type n° 149 proposé par l'administration construit en 1985 n'a pas fait l'objet d'une location à des conditions de prix normales

et il appartient à l'administration de produire une chaine de comparaison régulière pour ce local-type qui a été construit postérieurement au 1er janvier 1970 ;

- son supermarché pourrait au contraire être évalué en comparaison du local type n° 3 du PV- ME de Fréjus qui est semblable à son supermarché Casino.

Par un mémoire en défense, enregistré 25 juillet 2022, le directeur départemental des finances publiques du Var conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Par une lettre du 28 mai 2024, les parties ont été informées, en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office tiré de l'irrecevabilité des conclusions tendant au versement des intérêts moratoires prévus à l'article L. 208 du livre des procédures fiscales, en l'absence de litige né et actuel avec le comptable public.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. A, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, pour statuer sur les litiges relevant de cet article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. A,

- les conclusions de Mme Duran-Gottschalk, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La SCPI Actipierre Europe est propriétaire d'un supermarché sis 26, rue du docteur B, parcelle cadastrée BH 977, sur la commune de Fréjus qui a été assujetti à la taxe foncière au titre de l'année 2020. Sa réclamation du 27 avril 2020 ayant été rejetée par l'administration fiscale le 7 décembre 2021, la société requérante demande au tribunal de prononcer la décharge de la cotisation litigieuse.

Sur les conclusions à fin de décharge :

2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date. Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales " ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. En application du I de l'article 324 Z de l'annexe III du même code : " L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types ". Aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ".

3. L'administration fiscale propose, pour établir la valeur locative cadastrale de l'immeuble appartenant à la SCPI Actipierre Europe le local-type n° 149 du PV-C de Fréjus, situé rue Eugène Joly, avec un tarif de 15,24 euros/m2. Comme le reconnait elle-même l'administration dans ses écritures, le local-type n° 149 d'une surface pondérée supérieure à 10 000 m2 qu'elle a retenu, est d'une taille bien supérieure à celle du local à évaluer dont la surface pondérée s'élève à 4 571 m2. Par ailleurs, le local-type retenu par l'administration profite d'un très grand parking en partie couvert et d'une galerie commerciale avec de nombreuses boutiques et ce dans une zone commerciale plutôt développée, bénéficiant d'une zone d'attractivité et d'un potentiel de clientèle bien plus grande que le supermarché de la requérante qui se situe dans une zone principalement résidentielle. Dans ces conditions, il ne résulte pas de l'instruction que le local type n° 149 puisse valablement être retenu pour l'évaluation du local de la société requérante.

4. La société requérante soutient que le local-type à retenir comme terme de comparaison de ses locaux, devrait être le local-type n° 3 du procès-verbal-ME de la commune de Fréjus pour un tarif de 7,62 m2, situé rue des Chênes. Toutefois, ce local présente une surface pondérée de 731 m2 très inférieure à la surface pondérée de 4 571 m2 du local en litige, avec une aire de stationnement limité. Ce local-type ne bénéficie pas, en outre, comme le local objet du litige, d'une station service de carburant. Eu égard à ses caractéristiques, le local-type proposé par la société requérante ne recèle pas l'attractivité ni le potentiel de clientèle du supermarché appartenant à la requérante. Dans ces conditions, le local-type proposé par la SCI Actipierre Europe ne saurait, en l'espèce, être regardé comme étant plus pertinent.

5. Il résulte de ce qui précède que le tribunal ne trouve pas au dossier les éléments lui permettant de statuer sur les conclusions de la SCPI Actipierre Europe. Il y a lieu, par voie de conséquence, d'ordonner un supplément d'instruction aux fins pour l'administration de proposer un autre terme de comparaison au sein de la commune de Fréjus ou, si nécessaire, en dehors de la commune, dans un environnement économique, humain et commercial comparable. Les autres moyens et conclusions des parties sont, dans l'attente du jugement au fond à intervenir, expressément réservés.

DECIDE :

Article 1er : Il est ordonné un supplément d'instruction aux fins pour l'administration, dans un délai de quatre mois, de proposer un autre terme de comparaison au sein de la commune de Fréjus ou, si nécessaire, en dehors de la commune, dans un environnement économique, humain et commercial comparable.

Article 2 : Les moyens et conclusions des parties sur lesquels il n'a pas été statué par le présent jugement avant dire droit sont, dans l'attente du jugement au fond à intervenir, expressément réservés.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCPI Actipierre Europe et au directeur départemental des finances publiques du Var.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2024.

Le magistrat désigné,

Signé

L. A

La greffière,

Signé

G. BODIGER

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice, à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Et par délégation,

La greffière.