Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par un déféré n° 2403012, enregistré le 6 septembre 2024, le préfet du Var demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 4 avril 2024 par lequel le maire de la commune de Vidauban a délivré un permis de construire à la SAS Primosud Programme Var Côte d’Azur pour la démolition d’un bâtiment existant et la construction d’une résidence de services seniors avec centre médical sur un terrain d’une superficie de 4 965 m², cadastré section BB 90 à 98, situé 2 avenue du Général Galliéni sur le territoire communal.
Le préfet du Var soutient que :
- le déféré est recevable ;
- l’arrêté litigieux méconnaît les dispositions de l’article UB 3 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors qu’il ne prévoit aucun logement social ; le projet litigieux vise la construction d’un immeuble en copropriété de 103 habitations avec parking privatif destinés à la vente, d’un centre médical indépendant ; il n’est pas établi que les services proposés aux occupants seront gérés par un gestionnaire unique de la résidence ayant son propre personnel ; les habitations créées relèvent de la sous-destination « logement » et non « hébergement ».
Le déféré a été communiqué à la commune de Vidauban qui n’a pas produit de mémoire en défense.
Le déféré a été communiqué à la société Primosud Programme Var Côte d’Azur qui n’a pas produit de mémoire en défense.
Une ordonnance du 3 juillet 2025 a porté clôture immédiate de l’instruction en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative.
Par un déféré n° 2500016, enregistré le 3 janvier 2025, le préfet du Var, demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 1er juillet 2024 par lequel le maire de la commune de Vidauban a délivré un permis de construire modificatif à la SAS Primosud Programme Var Côte d’Azur pour la requalification de la description du permis de construire initial concernant la démolition d’un bâtiment existant et la construction d’une résidence de services seniors avec centre médical sur un terrain d’une superficie de 4 965 m², cadastré section BB 90 à 98, situé 2 avenue du Général Galliéni sur le territoire communal.
Le préfet du Var soutient que :
- le déféré est recevable ;
- l’arrêté litigieux méconnaît les dispositions de l’article UB 3 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors qu’il ne prévoit aucun logement social ; le projet litigieux vise la construction d’un immeuble en copropriété de 103 habitations avec parking privatif destinés à la vente, d’un centre médical indépendant ; il n’est pas établi que les services proposés aux occupants seront gérés par un gestionnaire unique de la résidence ayant son propre personnel ; les habitations créées relèvent de la sous-destination « logement » et non « hébergement ».
Le déféré a été communiqué à la commune de Vidauban qui n’a pas produit de mémoire en défense.
Le déféré a été communiqué à la société Primosud Programme Var Côte d’Azur qui n’a pas produit de mémoire en défense.
Une ordonnance du 1er septembre 2025 a porté clôture immédiate de l’instruction en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique du 18 novembre 2025 :
- le rapport de Mme Chaumont, première conseillère,
- les conclusions de M. Bailleux, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
Par un arrêté du 4 avril 2024, le maire de Vidauban a délivré un permis de construire à la société Primosud Programme Var Côte d’Azur pour la démolition d’un bâtiment existant et la construction d’une résidence service seniors avec centre médical sur un terrain d’une superficie de 4 965 m², cadastré section BB 90 à 98, situé 2 avenue du Général Galliéni sur le territoire communal. Puis, par un arrêté du 1er juillet 2024, le maire de Vidauban a délivré à la même société un permis de construire modificatif portant requalification de la description du permis de construire initial. Par un déféré n° 2403012 et par un déféré n° 2500016, le préfet du Var demande, d’une part, d’annuler le permis de construire du 4 avril 2024 et, d’autre part, d’annuler le permis de construire modificatif du 1er juillet 2024.
Sur la jonction :
Les déférés n° 2403012 et 2500016 présentent à juger les mêmes questions et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a donc lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
A titre liminaire, lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.
Il résulte de ce qui précède que les moyens de la requête dirigés contre l’arrêté du
4 avril 2024 doivent être examinés en tenant compte de la régularisation des illégalités éventuellement intervenue par la délivrance du permis de construire modificatif du
1er juillet 2024.
En ce qui concerne la méconnaissance de l’article UB 3 du règlement du plan local d'urbanisme :
D’une part, aux termes de l’article L. 151-15 du code de l'urbanisme : « Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logements qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale ». Et aux termes de l’article R. 151-28 du code de l'urbanisme : « Les destinations de constructions prévues à l'article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes : (…) / 2° Pour la destination " habitation " : logement, hébergement ; (…) ».
D’autre part, aux termes de l’article UB3 du règlement du plan local d'urbanisme de Vidauban relatif à la mixité fonctionnelle et sociale : « 1. Servitude de mixité sociale. / En application des dispositions de l’article L. 151-15 pour toute réalisation d’un programme de logements d’au moins 800 m² de surface de plancher, 30% au moins de la surface de plancher de ce programme doivent être affectés à des logements sociaux (le nombre résultant du calcul de pourcentage est arrondi à l’unité supérieure). Cette disposition s’applique à l’ensemble des périmètres identifiés aux documents graphiques du PLU. (…) ». Et aux termes de l’article 19 des dispositions générales du règlement du PLU : « En application des dispositions des article R. 151-27 et R. 151-28 du code de l'urbanisme les constructions peuvent avoir les destinations et sous-destinations suivantes : (…) Habitation : / Logement : Recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages et notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs. / Hébergement : Recouvre les constructions destinées à l’hébergement dans des résidences ou foyers avec service et notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie. (…) ».
Le préfet du Var soutient que le projet prévoit la création de 6 253 m² de surface de plancher, dont 5 610 m² sont destinés à être vendus en tant que logements, à titre de résidence principale, à des particuliers, que le programme immobilier doit être assimilé à la
sous-destination « logement » et non à celle « d’hébergement » et qu’aucun logement social n’est prévu en méconnaissance des dispositions de l’article UB 3 du règlement du PLU.
Pour être qualifiée d’hébergement, une résidence de services séniors doit remplir certains critères tels que l’accueil de résidents de manière temporaire ou définitive sous contrat d’occupation conclu avec le gérant, avoir une vocation sociale, proposer des services
médicaux-sociaux ou encore offrir des prestations non individualisables et mettre à la disposition des occupants un personnel spécifique dédié à la structure.
En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le projet consiste en la construction d’une résidence de service seniors de 103 logements en R+2 attique ainsi que d’un pôle médical en RDC et parking privé en R-1. Si le formulaire Cerfa du dossier de permis de construire initial prévoyait la création de 5 610 m² de surface plancher d’habitation sans aucune précision sur la sous-destination de ces habitations et n’opérait ainsi aucune distinction entre hébergement et logement, le permis de construire modificatif est venu pallier aux imprécisions du permis de construire initial. Toutefois, ce permis de construire modificatif a seulement modifié la dénomination des logements qui sont devenus des hébergements, la consistance du projet n’étant pas modifiée, ainsi que le fait valoir le préfet du Var, sans être contredit sur ce point par la commune ou le pétitionnaire, qui n’ont pas produit de mémoires en défense. A ce titre, il ne ressort pas des pièces du dossier de permis de construire que des services médicaux-sociaux seraient offerts aux résidents ou qu’un personnel spécifique serait mis à disposition de la structure. Dans ces conditions, il n’est pas démontré que les caractéristiques de fonctionnement de cette résidence de services séniors permettent de lui attribuer la qualification d’hébergement au sens et pour l’application de l’article R. 151-28 du code de l'urbanisme. Par suite, le préfet du Var est fondé à soutenir que le projet méconnaît les dispositions de l’article UB 3 du règlement du PLU dès lors qu’il ne prévoit pas la réalisation de 30% de logements sociaux.
Il résulte de ce qui précède que le permis de construire initial délivré le 4 avril 2024 et le permis de construire modificatif délivré le 1er juillet 2024 doivent être annulés.
D E C I D E :
Article 1er : L’arrêté susvisé du 4 avril 2024 par lequel le maire de Vidauban a délivré un permis de construire à la société Primosud Programme Var Côte d’Azur et l’arrêté du 1er juillet 2024 par lequel le maire de Vidauban a délivré un permis de construire modificatif à cette société sont annulés.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié au préfet du Var, à la commune de Vidauban et à la SAS Primosud Programme Var Côte d'Azur.
Délibéré après l'audience du 18 novembre 2025, à laquelle siégeaient :
M. Privat, président,
Mme Chaumont, première conseillère,
Mme Le Gars, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2025.
La rapporteure,
Signé : A-C. CHAUMONT
Le président,
Signé : J-M. PRIVAT
La greffière,
Signé : K. BAILET
La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne ou à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour le greffier en chef,
Ou par délégation la greffière.