Tribunal Administratif de Poitiers — Décision N° TA86-2201173

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 12 mai 2022, 14 avril 2023, 16 octobre 2023 et 20 mars 2024, la société civile immobilière (SCI) La Providence, représentée par Me Cayssials, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d'annuler l'arrêté du 2 novembre 2021 par lequel le maire de la commune de Saujon (Charente-Maritime) a délivré à la SCI Villa Jeanne d'Arc un permis de construire modifiant le permis de construire délivré à cette dernière le 10 décembre 2019 pour la construction d'un ensemble de 35 logements sur le terrain situé au 33 cours Victor Hugo ainsi que la décision portant rejet de son recours gracieux ;

2°) d'annuler l'arrêté du 14 décembre 2023 par lequel le maire de Saujon a délivré à la SCI Villa Jeanne d'Arc un autre permis de construire modificatif supprimant, notamment, un logement dans le bâtiment n° 1, le niveau duplex dans les bâtiments n° 2 et 3, créant 6 garages à vélos et reconfigurant le niveau du rez de chaussée du bâtiment n° 1 ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Saujon et de la SCI Villa Jeanne d'Arc une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

Sur l'arrêté du 2 novembre 2021 :

- l'arrêté contesté ayant fait l'objet d'un affichage sur le terrain d'assiette du projet à compter du 17 novembre 2021, son recours gracieux a été présenté le 13 janvier 2022 dans le délai de recours, de sorte que sa requête est recevable ;

- elle a satisfait à l'obligation de notification de ses recours prévue par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;

- en sa qualité de voisin immédiat du terrain d'assiette du projet de construction, et au regard des caractéristiques particulières de ce projet et des conséquences qu'elles emportent sur sa propriété, elle dispose d'un intérêt à agir ;

- l'arrêté contesté est signé par une autorité incompétente ;

- il méconnaît les articles R. 423-50 et R. 423-53 du code de l'urbanisme en l'absence d'avis émis par le gestionnaire de la voirie alors que le permis de construire modificatif délivré modifie les conditions d'accès aux constructions depuis la voie publique ;

- les modifications apportées par le pétitionnaire au projet initial remettent en cause sa conception générale ;

- l'arrêté en litige méconnaît l'article UA12 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de Saujon en tant qu'il ne prévoit pas suffisamment de places de stationnement ;

- il méconnaît l'article UA13 de ce même règlement ;

- il porte atteinte à la sécurité publique au sens de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;

- il méconnait les règles applicables en matière de gestion des déchets ;

- il méconnaît l'article UA5 du règlement du PLU dès lors que le premier niveau de la construction projetée est située en dessous de la cote de référence A (nivellement général de France) ;

Sur l'arrêté du 14 décembre 2023 :

- la SCI Villa Jeanne d'Arc était incompétente, en application de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, pour déposer une demande de permis de construire modificatif compte tenu de la caducité de la promesse de vente de la commune au 15 mars 2022 ;

- le projet en litige méconnaît l'article UA11 du règlement du PLU ainsi que l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 15 février 2023, 13 octobre 2023, 12 janvier 2024 et 14 mai 2024, la SCI Villa Jeanne d'Arc, représentée par Me Baudry, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge de la SCI La Providence en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la SCI La Providence ne justifie pas que le projet en litige est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien alors que le permis de construire modificatif, qui, notamment, réduit le nombre de logements créés et procède au remplacement du parking souterrain par des aires de stationnement au rez-de-chaussée, a été pris sur sa demande ;

- les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 7 août 2023, la commune de Saujon, représentée par Me Lopes, demande au tribunal de rejeter la requête de la SCI La Providence et de mettre à la charge de la SCI Villa Jeanne d'Arc la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Bréjeon,

- les conclusions de M. Pipart, rapporteur public,

- et les observations de Me Pahor-Gafari, représentant la SCI La Providence et de MeRaux, représentant la SCI Villa Jeanne d'Arc.

Considérant ce qui suit :

1. Le 14 juin 2019, la société civile immobilière (SCI) Villa Jeanne d'Arc a déposé un dossier de permis de construire pour la réalisation d'un ensemble de trois immeubles en R+2 comportant trente-cinq logements sur un terrain situé 33 cours Victor Hugo à Saujon (Charente-Maritime). Par un arrêté du 10 décembre 2019, le maire de cette commune lui a accordé le permis de construire sollicité. Le 5 août 2021, la SCI Villa Jeanne d'Arc a déposé une demande de permis de construire modificatif portant sur les places de stationnement, le nombre de logements et la surface de plancher ainsi que sur le revêtement des façades et la hauteur des bâtiments. Par un arrêté du 2 novembre 2021, le maire de Saujon a délivré le permis de construire modificatif sollicité. Le 13 janvier 2022, la SCI La Providence, dont le siège social est situé 35 cours Victor Hugo à Saujon, a sollicité auprès du maire de la commune le retrait de cet arrêté. Du silence du maire est née une décision implicite de rejet. A la suite d'une nouvelle demande de la SCI Villa Jeanne d'Arc, le maire de Saujon lui a également délivré le 14 décembre 2023 un autre permis de construire modificatif supprimant, notamment, un logement dans le bâtiment n° 1, le niveau duplex dans les bâtiments n° 2 et 3, créant 6 garages à vélos et reconfigurant le niveau du rez de chaussée du bâtiment n° 1. La SCI La Providence demande l'annulation de ces deux permis de construire modificatifs et de la décision portant rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne l'arrêté du 2 novembre 2021 :

2. En premier lieu, le signataire de l'arrêté en litige, conseiller délégué à l'urbanisme à la commune de Saujon, dispose, en vertu de l'arrêté du maire du 9 juin 2020 publié au recueil des actes administratifs de la commune le 13 juillet 2020, d'une délégation de fonctions notamment dans le domaine de l'instruction et de la signature des documents d'urbanisme. Le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'acte doit dès lors être écarté.

3. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 423-53 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet aurait pour effet la création ou la modification d'un accès à une voie publique dont la gestion ne relève pas de l'autorité compétente pour délivrer le permis, celle-ci consulte l'autorité ou le service gestionnaire de cette voie, sauf lorsque le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu réglemente de façon particulière les conditions d'accès à ladite voie. "

4. Il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande du permis de construire modificatif en litige a été adressé à la commune de Saujon. Il n'est pas contesté que cette dernière assure la gestion du cours Victor Hugo qui est une voie communale. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées ne peut qu'être écarté.

5. En troisième lieu, l'autorité compétente, saisie d'une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d'un permis de construire en cours de validité un permis modificatif, tant que la construction que ce permis autorise n'est pas achevée, dès lors que les modifications envisagées n'apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

6. En l'espèce, il ressort des pièces jointes au dossier de demande de permis modificatif que les modifications apportées par l'arrêté du 2 novembre 2021 portent sur la relocalisation du parking situé au sous-sol au rez-de-chaussée, sur la suppression de quatre logements, sur le remplacement de huit arbres par neuf arbres de hautes tiges plantés sur le parking et quatre arbres au Sud, sur la création d'un transformateur d'électricité accessible depuis la voie, sur l'agrandissement de la terrasse d'un logement en façade nord-ouest, sur la suppression des balcons de l'étage des duplex des onze logements sociaux et, enfin, sur réduction de la hauteur des bâtiments sans changer leur structure. Le projet modifié comporte le même nombre de bâtiments, à savoir trois, ainsi que la même implantation et la même orientation. Ainsi, les modifications envisagées n'apportent pas au projet initial un bouleversement ayant pour effet d'en changer la nature. Dans ces conditions, les modifications en litige n'ont pas apporté au projet initial un bouleversement tel qu'elles en auraient changé la nature.

7. En quatrième lieu, l'article UA5 du règlement du plan local d'urbanisme dispose que : " L'attention du pétitionnaire est attirée sur la cote de non inondabilité fixé par l'étude hydraulique de la commune de Saujon. L'implantation du premier niveau de la construction devra respecter cette altitude avec un minimum de 4,00 m A. Ce respect s'appliquera à la création de constructions nouvelles (). "

8. Lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure les respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé par un permis modificatif si la règle relative à l'utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

9. Si la société requérante est fondée à soutenir que le premier niveau du bâtiment n° 1 était situé à 3,68 mètres, soit en-deçà de la cote A (nivellement général de France) de 4 mètres fixée par les dispositions précitées au point 7, il ressort du dossier de demande du permis de construire modificatif délivré à la SCI Villa Jeanne d'Arc par l'arrêté du 14 décembre 2023 que le premier niveau du bâtiment n° 1 est désormais situé à une altitude de 4,00 mètres. Par suite, la SCI La Providence ne peut plus utilement se prévaloir de cette irrégularité.

10. En cinquième lieu, l'articule UA11 du règlement du PLU prévoit que : " Chaque projet de construction devra intégrer la création, à proximité immédiate de la voirie, d'un espace de rangement pour le ou les conteneurs de déchets ménagers, de manière à ce que ceux-ci ne soient pas visibles depuis la voie publique. Cet espace ou ce local de rangement pourra être intégré à la construction. Cet espace ou ce local devra être créé en harmonie avec la construction ".

11. Pour soutenir que le projet en litige méconnait les dispositions précitées, la SCI La Providence se fonde sur l'avis défavorable émis par la communauté d'agglomération Royan Atlantique le 28 octobre 2019 au motif que les deux locaux dédiés aux déchets ménagers étaient sous-dimensionnés pour accueillir les bacs roulants nécessaires au stockage des déchets des résidents. Il ressort cependant des pièces du dossier, et en particulier, des plans joints au dossier de demande de permis de construire délivré par l'arrêté du 14 décembre 2023, que le projet prévoit la création au rez-de-chaussée d'un local unique dédié aux poubelles et pouvant accueillir neuf containers de 720 litres chacun. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UA11 du règlement du PLU doit être écarté.

12. En sixième lieu, l'article UA12 du règlement du plan local d'urbanisme de Saujon prévoit que : " Les installations pour le stationnement des véhicules doivent correspondre aux besoins des constructions ou installations, être assuré en dehors du domaine public et ne présenter qu'un seul accès sur la voie publique, sauf impossibilité technique. Il sera exigé au minimum : /- pour les logements, 1,5 place de stationnement par logement créé (). " Aux termes de l'article L. 151-34 du code de l'urbanisme : " Le règlement peut ne pas imposer la réalisation d'aires de stationnement lors de la construction : / 1° De logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat ; / 1° bis De logements locatifs intermédiaires mentionnés à l'article L. 302-16 du code de la construction et de l'habitation ; / 2° Des établissements assurant l'hébergement des personnes âgées mentionnés au 6° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles ; / 3° Des résidences universitaires mentionnées à l'article L. 631-12 du code de la construction et de l'habitation. ". Aux termes de l'article L. 151-35 du même code : " Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, être exigé pour les constructions destinées à l'habitation mentionnées aux 1° à 3° de l'article L. 151-34 la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement. () "

13. Il ressort des pièces composant le dossier de demande du second permis de construire modificatif que le projet comporte la création de 30 logements, dont dix sont à vocation sociale, et l'aménagement de 40 places de stationnements. Il s'ensuit que 1,5 places de stationnement sont prévues pour les vingt logements créés et une place de stationnement pour chacun des dix logements à vocation sociale. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le projet en litige méconnait les dispositions précitées du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Saujon.

14. En septième lieu, l'article UA12 du règlement du plan local d'urbanisme précise que " Les dimensions des emplacements de stationnement seront au minimum d'une largeur de 2,5 m et d'une longueur de 5,00 m. ".

15. Il ressort des pièces du dossier, et en particulier des plans joints au dossier de permis de construire modificatif, que les places de stationnement sont d'une largeur minimale de 2,5 mètres et d'une longueur de 5 mètres, conformément aux dispositions précitées.

16. En huitième lieu, l'article UA13 du règlement du plan local d'urbanisme dispose que : " Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes ".

17. Il ressort des pièces du dossier que les huit arbres plantés sur le terrain d'assiette du projet seront coupés et remplacés par neuf arbres d'essence similaire, qui seront plantés sur le parking aérien, et quatre arbres plantés dans les jardins Sud. Par suite, le moyen doit être écarté.

18. En dernier lieu, l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme dispose que : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. "

19. D'une part, si la société requérante entend se fonder sur les dispositions du règlement départemental de défense extérieure contre l'incendie de la Charente-Maritime pour soutenir que le projet en litige aurait dû être refusé sur le fondement des dispositions précitées du code de l'urbanisme, les dispositions de ce règlement ne sont pas directement opposables aux autorisations d'urbanisme. D'autre part, si elle soutient que la voie de desserte du projet est insuffisante pour permettre le passage des véhicules d'incendie et de secours, il ne ressort pas des pièces du dossier que cette voie, d'une largeur de quatre mètres, serait de dimensions insuffisantes, ni que les caractéristiques du projet, et, notamment, les dimensions des deux parcs de stationnements situés entre les bâtiments 1 et 2 et 2 et 3, ne permettraient pas à ces véhicules de faire demi-tour. Dans ces conditions, elle n'établit pas que le maire de la commune de Saujon, en délivrant l'autorisation sollicitée, a entaché sa décision d'une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.

En ce qui concerne l'arrêté du 14 décembre 2023 :

20. En premier lieu, aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; (). "

21. Conformément aux dispositions précitées, le gérant de la SCI Villa Jeanne d'Arc a attesté, dans le formulaire de demande du permis de construire modificatif déposé le 16 novembre 2023, " avoir qualité pour demander la présente autorisation ". Par suite, et sans qu'ait d'incidence la circonstance que la promesse de vente faite par la commune de Saujon à la SCI Villa Jeanne d'Arc soit devenue caduque depuis le 15 mars 2022 alors qu'il n'est pas établi qu'elle se serait livrée à une manœuvre destinée à induire en erreur le service instructeur, la SCI La Providence n'est pas fondée à soutenir que la société pétitionnaire n'avait pas qualité pour déposer la demande de permis de construire modificatif.

22. En deuxième lieu, il ressort du dossier de demande de permis de construire modificatif autorisé par l'arrêté du 14 décembre 2023 que, s'agissant du bâtiment 1, les balcons situés en limite nord-ouest et les volets roulants ont été supprimés, la façade a été mise en retrait, le bardage bois a été remplacé par de l'enduit blanc, le niveau du rez-de-chaussée a été rehaussé et 6 garages à vélos ont été créés. S'agissant des bâtiments 2 et 3, le niveau duplex a été supprimé et les toitures ont été modifiées pour être à deux pentes tandis que les caves au sous-sol du dernier bâtiment ont été supprimées. Dans ces conditions, les modifications en litige n'ont pas apporté au projet initial un bouleversement tel qu'elles en auraient changé la nature.

23. En dernier lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ". Aux termes de l'article UA11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Saujon : " Les constructions peuvent être d'expression architecturale traditionnelle ou contemporaine mais ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'aux perspectives architecturales. Elles doivent présenter une unité d'aspect et une simplicité de volume. () ". Ces dispositions ont le même objet que celles de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres.

24. Si la SCI La Providence soutient que le projet en litige, tel qu'il a été modifié par l'arrêté du 14 décembre 2023, méconnait les dispositions de l'article UA11 du règlement du plan local d'urbanisme communal en tant que les duplex à toiture monopente prévus sur les bâtiments 2 et 3 ont été remplacés à des toitures à double pente tandis que le bâtiment 1 conserve une toiture monopente, que les volets coulissants ont été supprimés ainsi qu'une partie des balcons initialement prévus sur le bâtiment 1 et que le bardage bois et l'enduit, ton pierre, ont été remplacés par un enduit ton blanc pour ce bâtiment. Il ressort toutefois des pièces du dossier que les trois bâtiments présentent une unité de couverture, composée de tuiles romane canal ton mêlé, une unité de gabarit ainsi que de hauteur. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier que le bâtiment 1, dont la façade est située sur le cours Victor Hugo qui ne présente pas de caractéristiques particulières, ni même d'unité d'aspect et de constructions, porterait atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants. Par suite, le maire de Saujon n'a pas méconnu les dispositions de l'article UA11 du règlement du plan local d'urbanisme en édictant l'arrêté en litige.

25. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation de la SCI La Providence doivent être rejetées, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée en défense.

Sur les frais liés au litige :

26. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Saujon et de la SCI Villa Jeanne d'Arc, qui ne sont pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la SCI La Providence demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

27. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la SCI La Providence la somme de 1 300 euros à verser à la SCI Villa Jeanne d'Arc sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

28. En revanche, ces mêmes dispositions font obstacle à ce qu'il soit fait droit aux conclusions présentées sur leur fondement par la commune de Saujon.

D É C I D E :

Article 1 : La requête de la SCI La Providence est rejetée.

Article 2 : La SCI La Providence versera la somme de 1 300 euros à la SCI Villa Jeanne d'Arc sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Les conclusions de la commune tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière La Providence, à la société civile immobilière Villa Jeanne d'Arc et à la commune de Saujon.

Délibéré après l'audience du 21 octobre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Campoy, président,

M. Henry, premier conseiller,

Mme Bréjeon, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2024.

La rapporteure,

Signé

R. BRÉJEON

Le président,

Signé

L. CAMPOYLa greffière,

Signé

D. GERVIER

La République mande et ordonne au préfet de la Charente-Maritime en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

La greffière,

Signé

D. GERVIER