Tribunal Administratif de Poitiers — Décision N° TA86-2201897

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 1er août 2022 et 20 juin 2024, la société civile immobilière (SCI) B, représentée par Me Silvestre, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 2 février 2022 par lequel le maire de la commune de Royan (Charente-Maritime) a délivré à Mme D E un permis de construire valant démolition de l'habitation existante et construction d'une nouvelle maison d'habitation sur le terrain situé 21 bis rue Colonel B ainsi que la décision portant rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Royan une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle justifie d'un intérêt à agir dès lors que l'emprise du projet en litige empiète sur sa propriété et que les constructions projetées seront d'une volumétrie plus importante que celle des bâtiments existants devant être démolis ;

- elle n'a pas reçu la décision du maire de la commune de Royan datée du 14 avril 2022 rejetant expressément son recours gracieux, de sorte que sa requête n'est pas tardive ;

- l'arrêté en litige est signé par une autorité incompétente ;

- le dossier de demande du permis de construire est incomplet au regard des dispositions de l'article R. 431-21 du code de l'urbanisme en l'absence d'éléments quant aux bâtiments détruits ; il est entaché d'une incohérence dès lors que le formulaire cerfa mentionne une surface devant être démolie de 75 m2 tandis que cette surface est de 88,42 m2 dans la notice ;

- l'arrêté méconnait l'article UE4 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU), la distance d'implantation de la façade Nord étant inférieure à 5 mètres et l'emprise au sol des constructions étant supérieures à 25% de la surface de la parcelle ; l'emprise des constructions existantes n'ayant pas fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme ne peut être prise en compte ;

- l'arrêté méconnait l'article UE5 du PLU en l'absence de toute précision dans le dossier de demande quant aux caractéristiques des clôtures projetées ;

- il méconnait l'article B des dispositions générales du PLU dès lors que le dossier de demande ne démontre pas que le toit terrasse est conçu de manière à permettre une rétention des pluies d'orage et le rejet par un exutoire à débit réduit.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 23 mars 2023 et 22 juillet 2024, Mme E, représentée par Me Brossier, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la SCI B en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête, enregistrée au-delà du délai de recours contentieux courant à compter de la décision du 14 avril 2022 par laquelle le maire de Royan a rejeté le recours gracieux de la SCI B, est tardive ;

- le moyen tiré de la méconnaissance de l'article B des dispositions générales du plan local d'urbanisme a été soulevé postérieurement à la date de cristallisation des moyens, intervenue le 27 mai 2023 en application de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme ;

- le surplus des moyens soulevés dans la requête n'est pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 16 mai et 22 juillet 2024, la commune de Royan, représentée par Me Bernard-Chatelot, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la SCI B sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le moyen tiré de la méconnaissance de l'article B des dispositions générales du plan local d'urbanisme a été soulevé postérieurement à la date de cristallisation des moyens, intervenue le 27 mai 2023 en application de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme ;

- le surplus des moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Par un courrier du 20 novembre 2024, les parties ont été informées que le tribunal est susceptible, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, de surseoir à statuer pendant un délai de six mois sur la requête présentée par la SCI B contre le permis délivré à Mme E pour la démolition d'une habitation existante et la construction d'une maison d'habitation sur le terrain situé au 21 bis rue Colonel B, dans l'attente de la régularisation du vice de légalité interne entachant ce permis et tiré de ce que l'emprise de la construction existante devant être démolie n'ayant fait l'objet d'aucune autorisation d'urbanisme, celle-ci ne peut être prise en compte pour l'application de l'article UE4 4) du PLU, ce qui limite l'emprise au sol du nouveau bâtiment à 25 % maximum de la surface de la parcelle d'assiette du projet.

Par un mémoire, enregistré le 25 novembre 2024, la commune de Royan a présenté ses observations sur ce courrier.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Bréjeon,

- les conclusions de M. Pipart, rapporteur public,

- et les observations de Me Silvestre, représentant la SCI B.

Considérant ce qui suit :

1. Le 17 décembre 2021, Mme D E a sollicité auprès du maire de la commune de Royan (Charente-Maritime) la délivrance d'un permis pour la démolition d'une habitation existante et la construction d'une maison d'habitation sur le terrain situé au 21 bis rue Colonel B. Par un arrêté du 2 février 2022, le maire de Royan lui a délivré le permis de construire sollicité. Par un courrier du 30 mars 2022, notifié le 1er avril 2022, la société civile immobilière (SCI) B a présenté un recours gracieux contre cet arrêté. Ce recours gracieux ayant été rejeté par une décision du maire de Royan du 14 avril 2022, la SCI doit être regardée comme demandant l'annulation de cette dernière décision ainsi que du permis de construire du 2 février 2022.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 422 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire () est : / a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan local d'urbanisme () ". L'article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales dispose que : " Le maire est seul chargé de l'administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et à des membres du conseil municipal. () ".

3. L'arrêté du 2 février 2022 est signé par M. A C, premier adjoint au maire, qui disposait d'une délégation de fonctions à fin d'" instruire, émettre un avis et signer les arrêtés pour () les permis de construire - les permis de démolir (). " en vertu de l'arrêté du maire du 6 juillet 2020, lequel a été transmis au représentant de l'Etat le 10 juillet 2020 et affiché en mairie dès cette date, en vertu du certificat d'affichage produit par la commune de Royan. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur des décisions contestées manque en fait.

4. En deuxième lieu, l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme dispose que : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / () ". L'article R. 431-5 du même code mentionne que : " La demande de permis de construire () comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis. ".

5. Les autorisations relatives à l'utilisation du sol ayant pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux autorisés avec la réglementation d'urbanisme et étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis de construire, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 423-1 précité du code de l'urbanisme doit être regardé comme ayant qualité pour présenter la demande. Toutefois, lorsque l'autorité saisie d'une demande de permis vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d'instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose d'aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande pour ce motif.

6. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire que Mme E a fourni l'attestation prévue à l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme attestant qu'elle avait qualité pour présenter la demande de permis de construire. Il n'est pas établi, ni même allégué, que le maire de la commune de Royan, saisi de cette demande, disposait au moment il a statué, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que la pétitionnaire ne disposait d'aucun droit à la déposer. Par suite, le moyen tiré de ce que le projet litigieux a pour effet d'autoriser Mme E à construire sur la propriété de la SCI B doit, en tout état de cause, être écarté.

7. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 435-21 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d'aménager doit : a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement. " et aux termes de l'article R. 451-2 de ce code : " Le dossier joint à la demande comprend : a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ; b) Un plan de masse des constructions à démolir ou, s'il y a lieu, à conserver ; c) Un document photographique faisant apparaître le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée et leur insertion dans les lieux environnants. "

8. Si la SCI B soutient que le dossier de demande du permis de construire ne comporte pas les éléments descriptifs des constructions devant être démolies, il ressort des pièces du dossier, et en particulier de la notice du dossier de demande du permis de construire en litige, qu'un bâtiment construit en 1960, d'une surface de 75 m2, sera supprimé. Ce bâtiment est également représenté sur le plan de masse du bâti existant dans le dossier de demande ainsi que sur une photographie, montrant l'insertion du bâtiment dans les lieux environnants. Dans ces conditions, le moyen soulevé doit être écarté.

9. En quatrième lieu, il ressort du formulaire du dossier de demande de permis de construire que le projet en litige implique la démolition d'une surface de plancher existante de 75 m2 et de la notice descriptive du projet qu'une emprise au sol de 88,42 m2 sera supprimée. Contrairement à ce que soutient la requérante, et dès lors que ces deux données ne concernent pas les mêmes surfaces, à savoir, dans le premier cas, la surface de plancher démolie et, dans le second, l'emprise au sol démolie, le dossier de demande de permis de construire n'est, à cet égard, entaché d'aucune incohérence.

10. En cinquième lieu, l'article UE4 1) du plan local d'urbanisme de la commune de Royan dispose que : " En bordure de toutes les voies existantes ou à créer, les constructions doivent être implantées avec un retrait de 5 m au minimum sur l'alignement, sauf dans le cas d'une surélévation d'un immeuble existant ou d'une restauration. "

11. Il ressort des pièces du dossier, et en particulier du plan de masse et du plan en coupe, bien que l'échelle mentionnée sur ce dernier soit entachée d'une erreur de plume aisément rectifiable, que la façade nord du bâtiment projeté présente, au point le plus large, un recul de 6,75 mètres sur l'alignement et au point le plus étroit une largeur de 5,01 mètres. Par suite, la SCI B n'est pas fondée à soutenir que le maire de la commune de Royan, en délivrant l'autorisation sollicitée, aurait méconnu les dispositions précitées.

12. En sixième lieu, aux termes de l'article UE4 4) du plan local d'urbanisme : " Le calcul de l'emprise au sol des constructions n'intègre pas les piscines, ni tout élément de porte à faux tels que débord de toiture, balcon, modénature. L'emprise maximale au sol des constructions est fixée à 25 % de la surface des parcelles. En cas de démolition d'un immeuble dont l'emprise dépasserait 25 % avant démolition, l'emprise au sol ne devra pas dépasser l'emprise de l'immeuble originel. "

13. Il résulte de ces dispositions que l'emprise maximale des constructions nouvelles ne peut excéder celle des constructions originelles, régulièrement autorisées.

14. Il est constant que l'emprise au sol de la construction projetée, de 85,52 m2, excède 25% de la surface de la parcelle d'assiette du projet. Si Mme E et la commune de Royan soutiennent que cette emprise n'excède pas celle de l'immeuble originel situé sur cette parcelle, de 88,42 m2, et que le projet est ainsi conforme aux dispositions de l'article UE4 4) du plan local d'urbanisme, il ne ressort pas des pièces du dossier, en particulier en l'absence de production d'une autorisation d'urbanisme par la commune de Royan, seule susceptible d'en justifier, que l'extension de la maison d'habitation et la réalisation de la véranda auraient été précédées de la délivrance d'une autorisation d'urbanisme. La circonstance que ces extensions apparaissent sur le cadastre ne permet pas d'établir qu'elles auraient été régulièrement autorisées. Il s'ensuit que la société requérante est fondée à soutenir que l'arrêté en litige méconnait les dispositions citées au point précédent.

15. Toutefois, aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".

16. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

17. Le vice relevé au point 14, tiré de ce que le projet en litige méconnait l'article UE4 4) du plan local d'urbanisme dès lors que l'emprise au sol de la construction projetée excède 25% de la surface de la parcelle, est régularisable par la production d'un permis de construire modificatif qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Il peut ainsi donner lieu à l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.

18. En septième lieu, l'article UE5 3) dispose que : " Les clôtures sur rue seront constituées par des murets d'une hauteur limitée à 0,90 m surmontés de grilles (serrurerie, panneaux grillagées à maille carré ou rectangulaire ) ou doublés de haies vives. La hauteur totale de toute clôture sur rue ne peut excéder 1,50 m, sauf prolongement d'une clôture existante de hauteur équivalente ou restitution d'une disposition originelle. Le rajout de panneaux en bois à lames tressées ou en PVC est interdit, de même que le remplacement des grillages en fils d'acier torsadé par des grillages en panneaux rigides. Les clôtures en limites séparatives devront comporter un retour sur 5 mètres de la clôture sur rue et ensuite elles seront soit végétales avec interposition d'un grillage d'une hauteur maximale fixée à 1,50 m, soit constituées d'un muret d'une hauteur limitée à 0,90 m surmonté de grilles. ".

19. Contrairement à ce que soutient la société requérante, il ne ressort pas des pièces du dossier, et notamment des documents graphiques composant le dossier de demande du permis de construire, que de nouvelles clôtures seront édifiées sur le terrain d'assiette du projet. Par suite, la SCI B ne peut utilement se prévaloir de la méconnaissance des dispositions citées au point précédent.

20. En dernier lieu, aux termes de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme : " Par dérogation à l'article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l'application de l'article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d'une requête relative à une décision d'occupation ou d'utilisation du sol régie par le présent code, ou d'une demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s'effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article R. 611-3 du code de justice administrative () / Le président de la formation de jugement, ou le magistrat qu'il désigne à cet effet, peut, à tout moment, fixer une nouvelle date de cristallisation des moyens lorsque le jugement de l'affaire le justifie. / Le présent article n'est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire ".

21. Dans son mémoire en réplique, enregistré au greffe du tribunal le 20 juin 2024, la SCI B soutient que l'arrêté en litige méconnait l'article B des dispositions générales du plan local d'urbanisme de la commune de Royan dès lors que les pièces composant le dossier de demande ne permettent pas de justifier que le toit terrasse respecte les prescriptions contenues dans ces dispositions. Ce moyen a toutefois été invoqué pour la première fois plus de deux mois après la communication du premier mémoire en défense de Mme E le 27 mai 2023, reçu par Me Silvestre le 31 mars 2023. Le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions est, par conséquent, irrecevable en application des dispositions précitées de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme, ainsi que l'opposent en défense Mme E et la commune de Royan.

22. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède qu'il y a lieu de faire application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et de surseoir à statuer jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois, délai dans lequel il appartient à la pétitionnaire et à l'autorité administrative de régulariser le vice relevé au point 14 par un permis de construire modificatif et d'en justifier devant le tribunal.

D É C I D E :

Article 1 : Il est sursis à statuer sur la requête de la SCI B.

Article 2 : La commune de Royan et Mme E devront justifier, dans un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement, de l'éventuelle délivrance d'un permis régularisant le vice relevé au point 14 du présent jugement.

Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière B, à Mme D E et à la commune de Royan.

Délibéré après l'audience du 26 novembre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Campoy, président,

Mme Bréjeon, conseillère,

M. Raveneau, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2024.

La rapporteure,

signé

R. BRÉJEON

Le président,

signé

L. CAMPOYLa greffière,

signé

D. GERVIER

La République mande et ordonne au préfet de la Charente-Maritime en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

La greffière,

signé

D. GERVIER