Tribunal Administratif de Poitiers — Décision N° TA86-2300114

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 12 janvier 2023, la société par actions simplifiée (SAS) Nexity IR Programmes Loire, représentée par l'AARPI Frêche et associés, demande au juge des référés :

1°) d'ordonner, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l'exécution de l'arrêté du 25 novembre 2022 par lequel le président de la communauté de communes de l'île d'Oléron a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur les parcelles cadastrées section B numéros 2705, 2706 et 2707 situées au lieu-dit " Les Cleunes " sur le territoire de la commune de Saint-Trojan-les-Bains, jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur la légalité de cette décision ;

2°) de mettre à la charge de la communauté de communes de l'île d'Oléron la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société Nexity IR Programmes Loire soutient que :

- la condition d'urgence est remplie, dès lors qu'elle est bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente conclue le 16 juin 2021 avec la SCI d'Oléron, propriétaire des parcelles en litige et que la décision contestée lui confère la qualité d'acquéreur évincé, alors que la communauté de communes de fait pas état de circonstances particulières de nature à remettre en cause la présomption d'urgence ;

- il existe un doute sérieux sur la légalité de la décision prise à son encontre ;

- en effet, l'arrêté contesté n'a pas été signé par une autorité compétente, dès lors que le maire de Saint-Trojan-les-Bains ne pouvait régulièrement déléguer à la communauté de communes le droit de préemption ;

- il n'est pas établi que les obligations procédurales prévues par les articles L. 213-2 alinéa 6 et R. 213-6 du code de l'urbanisme relatives à la transmission de la déclaration d'aliéner au responsable des services fiscaux ainsi qu'à la publication et à la notification de la décision de préemption ont bien été respectées ;

- l'arrêté contesté est insuffisamment motivé au regard des dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ;

- la décision de préemption a été prise tardivement au regard des dispositions des articles L. 213-2 et R. 213-7 du code de l'urbanisme ;

- la collectivité ne justifie pas de la réalité d'un projet entrant dans les prévisions de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme ; le terrain préempté est d'ailleurs classé en zone UL du PLU, définie par une " zone à vocation hôtelière, para-hôtelière et commerciale " et non comme une zone destinée à la création de logements ainsi que cela résulte des articles UL 1 et UL 2 du PLU ;

- la motivation de l'arrêté contesté révèle l'existence d'un détournement de pouvoir, dès lors que la décision prise résulte de la volonté de limiter la hausse des prix par la création d'un " vivier de logements locatifs à prix raisonnables " ou de logements à bail réel solidaire, ce qui n'est pas un objet entrant dans le cadre fixé par l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme ;

- la commune de Saint-Trojan-les-Bains, qui est dotée d'un plan local d'urbanisme approuvé le 13 mars 2012, ne justifie pas de l'existence d'une délibération ayant institué le droit de préemption urbain sur tout ou partie de son territoire.

Par un mémoire en intervention et un mémoire complémentaire, enregistrés les 16 janvier et 27 janvier 2023, la société civile immobilière (SCI) d'Oléron, représentée par la SCP UGGC avocats, conclut à ce que le tribunal fasse droit à la demande de suspension formée par la société Nexity IR Programmes Loire et mette à la charge de la communauté de communes la somme de 5 000 euros à lui verser en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'urgence à suspendre la décision litigieuse est présumée à l'égard de la

société Nexity qui est l'acquéreur évincé et la communauté de communes ne justifie d'aucune circonstance particulière susceptible de renverser cette présomption ;

- il existe un doute sérieux sur la légalité de la décision contestée ;

- en effet, l'arrêté contesté n'a pas été signé par une autorité compétente ;

- il n'est pas établi que la déclaration d'intention d'aliéner a fait l'objet d'une transmission au responsable des services fiscaux, ni que la décision de préempter a fait l'objet d'une publication et d'une notification conformément aux dispositions des articles L. 213-2 et R. 213-6 du code de l'urbanisme ;

- la décision de préemption contestée est insuffisamment motivée, dès lors qu'elle ne mentionne pas suffisamment clairement la nature du projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, de sorte que les dispositions de l'alinéa 3 de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ne sont pas respectées ;

- la décision contestée a été prise tardivement ;

- la communauté de communes ne justifie pas de la réalité d'un projet motivant l'usage du droit de préemption urbain, d'autant que le plan local d'urbanisme de la commune classe les parcelles en litige en zone UL. Selon le règlement du PLU, la vocation de cette zone " est exclusivement réservée aux activités commerciales, hôtelières, para-hôtelières et de loisirs. " ;

- la décision contestée est entachée de détournement de pouvoir ;

- il n'est pas justifié de l'existence d'une délibération ayant institué le droit de préemption urbain.

Par un mémoire en défense enregistré le 27 janvier 2023, la communauté de communes de l'île d'Oléron, représentée par l'AARPI Drouineau 1927, conclut au rejet de la requête et demande que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge de la société requérante en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la condition d'urgence n'est pas remplie, dès lors que le juge de l'expropriation a été saisi et que, par suite, le transfert de propriété a été suspendu ainsi que la prise de possession du bien ;

- il n'existe pas de doute sérieux sur la légalité de l'arrêté contesté.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

- la requête enregistrée le 11 janvier 2023 sous le numéro 2300097 par laquelle la société Nexity IR Programmes Loire demande l'annulation de la décision attaquée.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Le Méhauté, vice-président, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Au cours de l'audience publique tenue en présence de Mme Gibault, greffier d'audience, M. A a lu son rapport et entendu :

- Me Laugier, de l'AARPI Frêche et associés, représentant la société Nexity IR Programmes Loire, qui reprend l'ensemble de ses moyens et insiste sur la tardiveté de l'exercice du droit de préemption par la communauté de communes et sur l'absence de projet envisagé ;

- Me Le Coutour, de la SCP UGGC avocats, représentant la SCI d'Oléron, qui reprend ses moyens et insiste sur la circonstance que le plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Trojan-les-Bains ne permet pas la construction de logements sur les parcelles concernées ;

- Me Drouineau, représentant la communauté de communes de l'île d'Oléron, qui persiste dans ses moyens de défense et insiste sur la circonstance que la condition d'urgence n'est pas remplie, dès lors que le juge de l'expropriation a été saisi.

Considérant ce qui suit :

1. Le 16 juin 2021, la société par actions simplifiée Nexity IR Programmes Loire a conclu une promesse unilatérale de vente en vue de l'acquisition, au prix de 2 580 000 euros taxe sur la valeur ajoutée incluse, de trois parcelles de terrain non bâties, cadastrées section B n° 2705, 2706 et 2707, d'une superficie totale de 91 ares et 61 centiares, situées au lieu-dit " Les Cleunes ", sur le territoire de la commune de Saint-Trojan-les-Bains et appartenant à la société civile immobilière (SCI) d'Oléron. A la suite de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner correspondante, le 22 juillet 2022, par la commune, celle-ci a demandé des pièces complémentaires par lettre du 13 septembre 2022. Finalement, par un arrêté du 25 novembre 2022, le président de la communauté de communes de l'île d'Oléron a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur les parcelles en litige au prix de 950 000 euros. La société Nexity IR Programmes Loire demande la suspension de l'exécution de cet arrêté.

Sur l'intervention de la SCI d'Oléron :

2. Eu égard à son caractère accessoire par rapport au litige principal, une intervention, aussi bien en demande qu'en défense, n'est recevable, lorsqu'elle est présentée à l'appui d'une demande de suspension de l'exécution d'une décision administrative sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, qu'à la condition que son auteur soit également intervenu dans le cadre de l'action principale tenant à l'annulation de cette décision, à moins qu'il n'en ait par ailleurs lui-même directement demandé l'annulation.

3. En l'espèce, la SCI d'Oléron n'est pas intervenue au soutien de la requête à fin d'annulation présentée par la société Nexity IR Programmes Loire. Ainsi, son intervention n'est pas recevable.

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

4. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. () ". Aux termes de l'article L. 522-1 du même code : " Le juge des référés statue au terme d'une procédure contradictoire écrite ou orale. Lorsqu'il lui est demandé de prononcer les mesures visées aux articles L. 521-1 et L. 521-2, de les modifier ou d'y mettre fin, il informe sans délai les parties de la date et de l'heure de l'audience publique. () ".

En ce qui concerne la condition d'urgence :

5. Eu égard à l'objet d'une décision de préemption et à ses effets vis-à-vis de l'acquéreur évincé, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci demande la suspension d'une telle décision. Il peut toutefois en aller autrement au cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant, par exemple, s'agissant du droit de préemption urbain, à l'intérêt s'attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l'exercice du droit de préemption. Il appartient au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise.

6. En l'espèce, la suspension de la décision de préemption en litige est demandée par la société Nexity IR Programmes Loire, qui a la qualité d'acquéreur évincé. La communauté de communes ne justifie pas de la nécessité de réaliser immédiatement le projet ayant motivé l'exercice du droit de préemption et, ce faisant, de circonstances particulières de nature à permettre que la condition d'urgence ne soit pas, en l'espèce, regardée comme satisfaite. Si la commune fait valoir que le juge de l'expropriation a été saisi et que, par suite, le transfert de propriété a été suspendu ainsi que la prise de possession du bien, cette circonstance n'est pas de nature à remettre en cause la présomption d'urgence, eu égard aux effets de la décision de préemption sur l'acquéreur évincé et sur le vendeur. Par suite, la condition d'urgence prévue par l'article L. 521-1 du code de justice administrative doit être regardée comme remplie.

En ce qui concerne l'existence d'un doute sérieux :

7. Aux termes du premier alinéa de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l'article L. 514-20 du code de l'environnement. Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. La liste des documents susceptibles d'être demandés est fixée limitativement par décret en Conseil d'Etat. () ". Aux termes du cinquième alinéa du même article : " Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa (). Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption (). Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption ". Le II de l'article R. 213-7 du code de l'urbanisme fixe la liste des documents dont la communication peut être demandée.

8. En l'espèce, au vu de la déclaration d'aliéner transmise à la commune de Saint-Trojan-les-Bains le 22 juillet 2022 et de ses annexes et de la connaissance par la commune des parcelles non bâties en litige, le moyen tiré de ce que la décision de préemption du 25 novembre 2022 a été prise tardivement, dès lors que les demandes de pièces formées par la commune ne présentaient pas un caractère utile et n'ont pu suspendre le délai prévu par les dispositions précitées, est de nature à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté contesté.

9. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1 () Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. () ". Aux termes de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels () ".

10. Il résulte de ces dispositions que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d'une part, justifier, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

11. En l'espèce, les parcelles sont litiges sont classées en zone UL du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Trojan-les-Bains. Dans cette zone, sont autorisées " les constructions à caractère commercial, hôtelier ou para-hôtelier ainsi que les équipements sportifs, de remise en forme, et de services directement liés à ces activités " et sont interdites toutes autres constructions et installations. Dans ces conditions et eu égard au caractère très vague du projet de la communauté de communes qui se limite à mentionner " la construction de logements dédiés aux résidents à l'année " et " la construction de logements locatifs abordables ", le moyen tiré de ce la collectivité ne justifie pas de la réalité d'un projet entrant dans les prévisions de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme est également de nature, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté contesté.

12. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, en l'état de l'instruction, aucun autre moyen n'est susceptible d'entraîner la suspension de la décision attaquée.

13. Il résulte de tout ce qui précède que la société Nexity IR Programmes Loire est fondée à demander la suspension de l'exécution de l'arrêté du 25 novembre 2022 par lequel le président de la communauté de communes de l'Ile d'Oléron a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur les parcelles cadastrées section B numéros 2705, 2706 et 2707 situées au lieu-dit " Les Cleunes " sur le territoire de la commune de Saint-Trojan-les-Bains, jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur la légalité de cette décision.

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

14. Les dispositions de cet article font obstacle aux conclusions de la communauté de communes de l'île d'Oléron dirigées contre la société Nexity IR Programmes Loire qui n'est pas, dans la présente instance de référé, la partie perdante. Ces dispositions font également obstacle aux conclusions présentées au même titre par la SCI d'Oléron dont, en tout état de cause, l'intervention n'est pas admise. Il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la communauté de communes de l'île d'Oléron, la somme de 1 500 euros à verser à la société Nexity IR Programmes Loire au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

O R D O N N E :

Article 1er : L'intervention de la SCI d'Oléron n'est pas admise.

Article 2 : L'exécution de l'arrêté du 25 novembre 2022 par lequel le président de la communauté de communes de l'île d'Oléron a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur les parcelles cadastrées section B numéros 2705, 2706 et 2707 situées au lieu-dit " Les Cleunes " sur le territoire de la commune de Saint-Trojan-les-Bains, est suspendue, jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur sa légalité.

Article 3 : La communauté de communes de l'île d'Oléron versera à la société Nexity IR Programmes Loire, la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions présentées par la communauté de communes de l'île d'Oléron au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : La présente ordonnance sera notifiée à la société par actions simplifiée Nexity IR Programmes Loire, à la société civile immobilière d'Oléron et à la communauté de communes de l'île d'Oléron.

Fait à Poitiers, le 3 février 2023.

Le juge des référés,

Signé

A. A

La République mande et ordonne au préfet de la Charente-Maritime en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

La greffière,

Signé

D. GERVIER