Tribunal Administratif de Poitiers — Décision N° TA86-2301599

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 16 et 28 juin 2023, la société civile immobilière (SCI) Immobilière Pallice Palace, représentée par Me Baudry, demande au juge des référés :

1°) d'ordonner, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l'arrêté du 3 février 2023 par lequel le maire de La Rochelle a refusé le permis de construire modificatif déposé pour un changement de destination et des modifications concernant un projet situé 162 B boulevard Emile Delmas, ainsi que la suspension de la décision du 2 mai 2023 portant rejet de son recours gracieux, jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur la légalité de ces décisions ;

2°) d'ordonner au maire de La Rochelle de délivrer le permis de construire sollicité, dans un délai de quinze jours à compter de l'ordonnance à intervenir ou, à titre subsidiaire, de lui ordonner d'instruire à nouveau la demande de permis, dans le même délai ;

3°) de mettre à la charge de la commune de La Rochelle une somme de 4 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la condition d'urgence est remplie, dès lors que le permis délivré a commencé à être exécuté et que l'ouverture d'un bar et d'un restaurant est remise en cause alors qu'il s'agissait d'un aspect essentiel du projet ; le refus contesté est susceptible d'imposer des réaménagements et de créer un bouleversement de l'équilibre économique du projet, alors que la société a déjà engagé 11,5 millions d'euros dans l'opération ; en outre, en raison de l'existence d'une clause suspensive, l'établissement bancaire qui accompagne la société ne débloquera la somme de 1 million d'euros que si le permis de construire modificatif en litige est délivré avant le 31 juillet 2023 ; enfin, le permis modificatif sollicité n'est pas de nature à engendrer des nuisances et à porter atteinte à un intérêt public ;

- il existe un doute sérieux sur la légalité de la décision prise à son encontre ;

- en effet, par sa demande de permis de construire modificatif, la société a entendu rectifier l'erreur contenue dans le formulaire Cerfa de la demande de permis initial, qui ne mentionnait pas la sous-destination " restauration " et n'indiquait aucune surface de plancher dédiée à cette sous-destination, alors que les éléments du dossier établissent qu'elle était bien présente dans le projet initial, avec un espace de restauration pouvant accueillir 365 personnes outre le personnel estimé à 20 personnes ; en outre, le projet initial faisait apparaitre l'existence d'un établissement recevant du public de type LN catégorie 2, avec un capacité de 1 435 personnes et même de 1 600 personnes selon l'estimation de la sous-commission de sécurité publique ;

- le terrain d'assiette du projet est situé en zone UXd du PLUi de la communauté d'agglomération de La Rochelle et le règlement de la zone UX autorise les entrepôts, les bureaux et les activités de restauration, avec des obligations spécifiques à ces différentes destinations en ce qui concerne les places de parking en application de l'article 1.8 des dispositions communes à toutes les zones du PLUi, soit 3 places pour la sous-destination entrepôt, 1 place pour 20m² de salle de restauration et 1 place par tranche de 65m² de bureau, soit au total 68 places de stationnement ainsi que le prévoit la demande de permis de construire modificatif, sans modifier l'aspect paysager, ainsi que le fait apparaitre le plan de masse ;

- l'étude de sûreté et de sécurité publique a bien pris en compte " les flux engendrés par la présence d'un restaurant ouvert au public ", contrairement à ce qu'a estimé l'autorité territoriale et le risque de nuisances sonores a été également pris en compte grâce à une isolation phonique renforcée au niveau des toitures ;

- si l'architecte des bâtiments de France (ABF) a estimé que le dossier n'était pas complet et qu'il ne pouvait, dès lors, exercer sa compétence, aucune demande de pièces complémentaires n'a été transmise à la société, de sorte que le dossier devait être réputé complet ; en tout état de cause, le permis de construire modificatif ne modifie ni l'aspect extérieur des constructions, ni l'aménagement paysager du projet ; au surplus, les aménagements en cause prévus par le permis de construire modificatif ne sont pas situés dans le périmètre de la ZPPAUP de La Rochelle, de sorte que l'ABF n'avait pas à être consulté.

Par deux mémoires, enregistrés les 26 et 29 juin 2023, la commune de La Rochelle, représentée par la SCP d'avocats BCJ, conclut au rejet de la requête et demande que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la SCI Pallice Palace en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la condition d'urgence n'est pas remplie, dès lors que le refus de permis de construire modificatif en litige n'a pour effet que de refuser l'ouverture au public de l'espace de restauration initialement dédié aux occupants des lieux, de sorte que ce refus n'empêche pas la poursuite des travaux et ne préjudicie pas de manière grave et immédiate à la société requérante ; en outre, il n'entraîne aucune obligation de réaménagement des lieux et le bouleversement invoqué de l'équilibre économique du projet n'est pas démontré ; il n'est pas davantage justifié de l'existence de la clause suspensive dont se prévaut la société et qui conditionnerait le décaissement de la somme d'un million d'euros par l'établissement bancaire qui accompagne la société ;

- il n'existe pas de doute sérieux sur la légalité de la décision contestée ;

- en effet, en application de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme, la demande de permis de construire doit préciser la destination de la construction, parmi les différentes destinations mentionnées à l'article R. 151-27 du même code et les sous-destinations précisées à l'article R. 151-28, étant précisé qu'en application de l'article R. 151-29, les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal ;

- si un espace de restauration était bien prévu dans le projet initial, au 1er étage du bâtiment dénommé " A ", il était exclusivement dédié aux occupants des futures constructions et constituait donc un local accessoire au local principal à destination de bureau et d'entrepôt, relevant de la destination " autres activités du secteur secondaire et tertiaire " ; en outre, la notice descriptive du projet (PC4) concernant le bâtiment " A " prévoyait que toutes les portes seraient sous alarme avec des badges nominatifs comportant une photographie ;

- la commune s'est fondée sur l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme et sur l'article UXd du PLUi concernant un secteur qui n'a vocation qu'à accueillir des activités générant de faibles nuisances en évitant les risques de conflits d'usage ; or, le projet se trouve à proximité immédiate de la salle de spectacle " La Sirène " qui comporte trois plateaux de 1 000 m² ; des plaintes ont été déposées par les riverains contre les nuisances sonores et le tribunal administratif de Poitiers a condamné la commune par un jugement du 7 juillet 2022 en raison de ces nuisances; l'accueil de la clientèle d'un restaurant ouvert au public tous les jours y compris le week-end et le soir avec l'organisation de concerts ajouterait à ces nuisances ;

- la commune, dans sa décision contestée, n'a fait que rappeler les motifs énoncés par l'architecte des bâtiments de France dans son avis du 17 janvier 2023, sans en tirer de conséquences ;

- la commune entend demander une substitution de motifs, dès lors que la demande de permis de construire modificatif méconnait les dispositions de l'article 1.8 des dispositions générales du PLUi, relatives aux obligations en matière de stationnement ; le terrain étant situé en zone 2 bis du règlement graphique du PLUi, le projet devait prévoir des places de stationnement en nombre différent pour les sous-destination bureau, restauration et entrepôt, soit au total 68 places, dont 25 pour la sous-destination restaurant, alors que le projet initial précisait que 48 places étaient réservées au personnel, de sorte qu'il manquera 5 places de stationnement, sans compter les places " visiteurs " et les places pour les véhicules utilitaires liés à l'activité, ainsi que le prévoit également l'article 1.8 du PLUi ; en outre, la voie interne de desserte du parking est d'une largeur inférieure à 5,50m en plusieurs endroits.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

- la requête enregistrée le 13 juin 2023 sous le numéro 2301567 par laquelle la SCI Immobilière Pallice Palace demande l'annulation des décisions attaquées.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. B pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Au cours de l'audience publique tenue le 29 juin à 15h30 en présence de Mme Gibault, greffière d'audience, M. B a lu son rapport et entendu :

- Me Raux, représentant la SCI Immobilière Pallice Palace, qui reprend l'ensemble de ses moyens et fait valoir que les demandes d'explications et de rendez-vous de la société avec la commune n'ont pas abouti ;

- Me Brossier, représentant la commune de La Rochelle, qui persiste dans ses moyens de défense.

La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience.

Considérant ce qui suit :

1. Le 17 juin 2021, la SCI Immobilière Pallice Palace a déposé auprès du service de l'urbanisme de la commune de La Rochelle une demande de permis de construire pour un projet situé 162 B boulevard Emile Delmas sur un terrain de 7 667 m² comprenant trois entrepôts contigus au centre, un quatrième à l'Est et quelques petits bâtiments au Nord et à l'Ouest. Selon la description figurant dans l'imprimé Cerfa au point 5.2, le projet, qui a pour objet " l'installation sur le site d'une société de communication et d'événementiel " consiste " à réhabiliter les deux grandes nefs existantes sur le site en lieux de travail, de restauration et de services internes à l'entreprise. La troisième nef est transformée en cour jardin à ciel ouvert agrémentée d'un bassin. Un quatrième volume bâti dans la continuité géométrique des deux premières accueillent des ateliers et des espaces de travail. / () Une nef située sur la partie Est du site est conservée en l'état sans destination particulière. / Certains bâtis de petites dimensions seront démolis dans le cadre du projet (cf plans de démolition) ". Le tableau présenté au point 5.5 de l'imprimé, concernant la destination des constructions, fait apparaître une surface totale de bureaux de 3 107,35 m² et une surface totale d'entrepôt de 1 789,38 m². Au point 5.7, est mentionnée la réalisation de 48 places de stationnement sur une surface de 1 450 m². Ce permis de construire a été délivré par un arrêté du maire de La Rochelle du 15 octobre 2021. En novembre 2022, la SCI a déposé une demande de permis de construire modificatif ayant pour objet la " ré-attribution d'environ 490 m² en restauration, surfaces initialement qualifiées en bureaux " et la création de 20 places de stationnement supplémentaires. Le tableau des surfaces joint à cette demande fait apparaître, dans la destination " autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire ", une surface totale d'entrepôt inchangée de 1 789,38 m², une surface totale de bureaux de 2 616,82 m², soit une réduction de 490,53 m² et, dans la destination " commerce et activités de service " et la sous-destination " restauration " une surface totale de 490,53 m². Par un arrêté en date du 3 février 2023, le maire de La Rochelle a rejeté cette demande de permis de construire modificatif. La SCI Immobilière Pallice Palace demande la suspension de l'exécution de cet arrêté et de la décision de la même autorité du 2 mai 2023 portant rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

2. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. () ". Aux termes de l'article L. 522-1 du même code : " Le juge des référés statue au terme d'une procédure contradictoire écrite ou orale. Lorsqu'il lui est demandé de prononcer les mesures visées aux articles L. 521-1 et L. 521-2, de les modifier ou d'y mettre fin, il informe sans délai les parties de la date et de l'heure de l'audience publique. () ". Enfin, aux termes du premier alinéa de l'article R. 522-1 de ce code : " La requête visant au prononcé de mesures d'urgence doit () justifier de l'urgence de l'affaire. ".

3. Il appartient au juge des référés, lorsqu'il est saisi d'une demande de suspension d'un refus de permis de construire, d'apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets du refus de permis litigieux sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue. L'urgence s'apprécie objectivement et compte tenu de l'ensemble des circonstances de chaque espèce, en tenant compte, notamment, des conséquences qui seraient susceptibles de résulter, pour les divers intérêts en présence, de la délivrance d'un permis de construire provisoire à l'issue d'un réexamen de la demande ordonné par le juge des référés.

4. Pour justifier de l'existence d'une situation d'urgence, la SCI Immobilière Pallice Palace fait valoir que le permis délivré le 15 octobre 2021 a commencé à être exécuté et que l'ouverture d'un bar et d'un restaurant est remise en cause alors qu'il s'agissait d'un aspect essentiel du projet, de sorte que le refus contesté est susceptible d'imposer des réaménagements et de créer un bouleversement de l'équilibre économique du projet, alors que la société a déjà engagé 11,5 millions d'euros dans l'opération. Elle ajoute qu'en raison de l'existence d'une clause suspensive, l'établissement bancaire qui l'accompagne ne débloquera la somme d'un million d'euros que si le permis de construire modificatif en litige est délivré avant le 31 juillet 2023 et, qu'enfin, le permis modificatif sollicité n'est pas de nature à engendrer des nuisances et à porter atteinte à un intérêt public.

5. Toutefois, ainsi que le fait valoir la commune de La Rochelle en défense, le refus de permis de construire modificatif en litige n'a pour effet que de refuser l'ouverture au public de l'espace de restauration prévu dans le bâtiment dit " A " et la création de 20 places de stationnement supplémentaires. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le refus contesté imposerait un réaménagement des lieux, un renchérissement du coût des travaux ou retarderait l'ouverture du site. Enfin, à supposer même l'existence, non établie par les pièces du dossier, d'une clause suspensive subordonnant le versement de la somme d'un million d'euros par un établissement bancaire à l'obtention du permis de construire modificatif en litige avant le 31 juillet 2023, le bouleversement de l'équilibre économique du projet n'est pas démontré, eu égard à l'importance du budget total de l'opération tel qu'indiqué par la société. Dans ces conditions, la société requérante n'établit pas que l'arrêté du maire de La Rochelle du 3 février 2023 qu'elle conteste préjudicie de manière grave et immédiate à sa situation. Par suite, la condition d'urgence n'étant pas remplie, il y a lieu de rejeter la demande de suspension présentée par la SCI Immobilière Pallice Palace ainsi, par voie de conséquence, que ses conclusions à fin d'injonction.

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

6. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle aux conclusions de la SCI Immobilière Pallice Palace dirigées contre la commune de La Rochelle qui n'est pas, dans la présente instance de référé, la partie perdante. Il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SCI Immobilière Pallice Palace, la somme de 1 200 euros à verser à la commune de La Rochelle en application des mêmes dispositions.

O R D O N N E :

Article 1er : La requête de la SCI Immobilière Pallice Palace est rejetée.

.

Article 2 : La SCI Immobilière Pallice Palace versera à la commune de La Rochelle la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la société civile immobilière Immobilière Pallice Palace et à la commune de La Rochelle.

Fait à Poitiers, le 6 juillet 2023.

Le juge des référés,

Signé

A. B

La République mande et ordonne au préfet de la Charente-Maritime en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

La greffière,

Signé

G. FAVARD