Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 31 octobre 2025, Mme B... A..., représentée par Me Boulay, demande au juge des référés, statuant sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :
1°) de suspendre immédiatement l’arrêté n° 25-0696 HI REM du 29 septembre 2025 du préfet de la Seine-Saint-Denis relatif à une situation d’insalubrité au 1 bis rue du Bac à Neuilly-Plaisance en toutes ses dispositions et, à tout le moins, toutes les obligations de travaux, financières et de relogement mises à sa charge ;
2°) de mettre à la charge de l’État (préfecture de la Seine-Saint-Denis) une somme totale de 1 200 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- s’agissant des arrêtés de péril et de mises en sécurité, il existait précédemment une présomption d’urgence sous l’empire du sursis à exécution ; l’urgence peut résulter des conséquences financières substantielles pour le propriétaire (CE, 18 mai 2017) lorsqu’il incombe au propriétaire de reloger les occupants ou de réaliser des travaux coûteux sous astreinte ; elle n’a pas les moyens matériels et financiers de procéder aux réparations en raison de désordres imputables au seul locataire et à ses cooccupants dans une surface qui n’est pas adaptée pour quatre personnes ; elle doit rembourser mensuellement un prêt d’honneur pour une somme mensuelle de 416,66 euros jusqu’en octobre 2026 ainsi que le prêt souscrit pour financer l’acquisition du logement en question ; la suspension est également requise pour lui permettre de recouvrer les prérogatives du bailleur accordées par la loi de 1989 ; elle ne peut actuellement prendre aucune mesure à l’encontre du locataire ne serait-ce que pour qu’il déclare le sinistre à son assurance ou réponde de ses agissements alors qu’une véritable présomption pèse sur lui en droit civil ; les dégradations se poursuivent et il est urgent d’y remédier pour permettre la protection du bien de la propriétaire et faire respecter son droit de propriété, droit fondamental à valeur constitutionnelle ;
- il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision dont la suspension est demandée ; il incombe au locataire en application du d du 7 de la loi du 6 juillet 1989 de maintenir constamment le logement loué en bon état de proprété ; l’appartement donné en location ne présentait aucun désordre lors de son entrée dans les lieux en 2021 ; la propriétaire et l’agence immobilière n’ont jamais été informés d’un quelconque sinistre ; il ne leur a ainsi pas même été possible de mettre en demeure le locataire pour qu’il fournisse des explications, voire une action corrective ou même obtenir sa condamnation en justice ; elle a communiqué sa position à la préfecture par courrier en relevant une absence d’aération, un dégât des eaux et des infiltrations qui n’ont jamais été traités par le locataire qui devait procéder aux déclarations d’assurance et en informer le bailleur ; la décision attaquée souffre d’une erreur de fait et d’une erreur manifeste d'appréciation en ce qu’elle met en cause la responsabilité de la bailleresse et enclenche le mécanisme contraignant du traitement de l’insalubrité pour des raisons étrangères à son comportement ; l’appartement d’une surface habitable de 27,63 m² n’est pas adapté à une famille et n’a jamais été loué pour quatre occupants ; la préfecture a fait application des dispositions de l'article L. 521-3-1 et L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation relatives aux logements manifestement suroccupés alors même que le locataire a organisé cette suroccupation alors qu’il devait être, selon le bail, le seul occupant des lieux ; le juge du fond statuant comme juge du plein contentieux ne manquera pas de faire usage de ses pouvoir et de modifier les mesures ordonnées par l’autorité administrative.
Par un mémoire en défense, enregistré le 4 novembre 2025, le préfet de la Seine-Saint-Denis conclut au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens soulevés par Mme A... ne sont pas fondés.
Vu :
- la requête au fond enregistrée le 9 octobre 2025 sous le n° 2517870 tendant à l’annulation de la décision dont la suspension est demandée ;
- les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code civil ;
- le code de la construction et de l’habitation ;
- le code de la santé publique ;
- la loi n° 89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs modifiée, et notamment son article 7 ;
- le code de justice administrative.
La présidente du tribunal a désigné M. Silvy, premier conseiller, pour statuer sur les demandes de référé.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Après avoir, au cours de l’audience du 5 novembre 2025, tenue en présence de Mme Abdou, greffière d’audience, présenté son rapport, et entendu :
- les observations de Me Boulay, représentant Mme A..., qui conclut aux mêmes fins par les mêmes moyens que ses écritures et qui expose également en réponse au mémoire en défense du préfet que les argument développés pour écarter l’urgence à prendre des mesures provisoires ne peuvent qu’être repoussés dès lors que l’arrêté d’insalubrité en litige prive la propriétaire de la possibilité de mettre en cause la responsabilité du locataire devant les juridictions judicaires, que l’urgence est spécifiquement étayée par les productions 12 à 17, que la propriétaire n’est pas restée inerte lorsqu’elle a finalement été prévenue de la situation par les services préfectoraux, que l’existence d’une situation d’insalubrité n’est aucunement contestée mais qu’elle est ici imputable au seul locataire, qu’une réinstallation après travaux d’une famille de quatre personnes dans un appartement de 27 m² est impossible, qu’il existe des situations dans lesquelles les locataires organisent l’insalubrité de leur appartement afin d’obtenir un logement social après avoir été relogé aux frais de leur bailleur ;
- les brèves observations orales de Mme A... qui expose en réponse à des questions du juge des référés que l’appartement situé au-dessus du sien appartient à une autre propriétaire qui le donne en location par une agence, qu’elle a bien écrit à la préfecture qu’un dégât des eaux était certainement intervenu mais qu’elle n’a reçu aucun signalement de la part de son locataire ou de l’agence chargée de gérer l’appartement ;
- les observations de M. E..., représentant le préfet de la Seine-Saint-Denis, qui conclut aux mêmes fins par les mêmes moyens que ses écritures, expose que la perte des loyers ne caractérise pas une atteinte grave et immédiate aux intérêts de la requérante et que leur suspension est une mesure automatique dans le cadre d’un arrêté relatif à une situation d’insalubrité, que l’arrêté ne fait pas peser une obligation de relogement sur la propriétaire du local d’habitation dès lors qu’il n’est pas contesté que la situation de suroccupation n’est pas de son fait et que l’autorité préfectorale était tenue de prendre un arrêté d’insalubrité et n’avait pas de liberté de choix.
En application de l’article R. 772-9 du code de justice administrative, la clôture de l’instruction a été, à l’issue de l’audience, différée à 18 heures le même jour.
Des pièces complémentaires ont été produites pour Mme A... le 5 novembre 2025, postérieurement à l’audience, qui n’ont pas été communiquées.
Considérant ce qui suit :
1. Mme B... A... est propriétaire d’un appartement situé 1 bis rue du Bac à Neuilly-Plaisance (Seine-Saint-Denis), situé en rez-de-chaussée d’un immeuble collectif et d’une surface de 27,63 m² qu’elle a donné à bail en dernier lieu par un contrat du 12 octobre 2021 à M. C... D.... Par des courriers des 3 décembre 2024 et 17 juillet 2025, le préfet de la Seine-Saint-Denis a engagé à son encontre la procédure contradictoire de traitement de l’insalubrité. Elle a présenté des observations les 17 décembre 2024 et 11 août 2025 et, par un arrêté n° 25-0696 HI REM du 29 septembre 2025, le préfet de la Seine-Saint-Denis a constaté une situation d’insalubrité au sens de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique susceptible d’engendrer des risques sanitaires et a relevé que le logement était également manifestement suroccupé avant de prescrire diverses mesures et travaux urgents à la charge de Mme A... à l’article 1er de l’arrêté, de lui ordonner de procéder au relogement à ses frais des occupants par application de l'article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation à l’article 2 de l’arrêté et autorisé la réalisation d’office des travaux prescrits à l’article 1er à ses frais et sous astreinte, à l’article 3. Par la présente requête, Mme A... demande au juge des référés, statuant sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, de suspendre l’exécution de cet arrêté.
Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :
2. Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l'état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (...) ». Aux termes de l'article L. 522-1 de ce code : « Le juge des référés statue au terme d'une procédure contradictoire écrite ou orale. Lorsqu'il lui est demandé de prononcer les mesures visées aux articles L. 521-1 et L. 521-2, de les modifier ou d'y mettre fin, il informe sans délai les parties de la date et de l'heure de l'audience publique. (...) ». Enfin, aux termes du premier alinéa de l’article R. 522-1 du même code : « La requête visant au prononcé de mesures d’urgence doit (...) justifier de l’urgence de l’affaire. ».
En ce qui concerne la condition de l’urgence :
3. L’urgence justifie que soit prononcée la suspension d’un acte administratif lorsque l’exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu’il entend défendre. Il appartient au juge des référés d’apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de l’acte litigieux sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l’exécution de la décision soit suspendue. L’urgence doit être appréciée objectivement et compte tenu de l’ensemble des circonstances de l’affaire, à la date à laquelle le juge des référés se prononce.
4. Eu égard à la brièveté du délai de trois mois à compter de la notification de l’arrêté imparti à Mme A... pour effectuer les travaux prescrits par l’arrêté litigieux, à leur consistance, au revenu disponible de celle-ci pour prendre en charge ces dépenses et aux menaces dont cet arrêté est assorti, la condition d’urgence doit être regardée comme remplie en l’espèce.
En ce qui ce qui concerne le doute sérieux quant à la légalité de la décision contestée :
5. Aux termes, d’une part, de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique : « Tout local, (…) vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. (…) ». Aux termes de l’article L. 1331-23 du même code : « Ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l'article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou dépourvues d'éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l'habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation. ».
6. Aux termes, d’autre part, de l’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation : « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d'État ». Aux termes de l’article L. 511-2 du même code : « La police mentionnée à l'article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : (…) / 4° L'insalubrité, telle qu'elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique ». Aux termes de l’article L. 511-4 de ce code : « L'autorité compétente pour exercer les pouvoirs de police est : / 1° Le maire dans les cas mentionnés aux 1° à 3° de l'article L. 511-2 (…) ; / 2° Le représentant de l'État dans le département dans le cas mentionné au 4° du même article ». Aux termes de son article L. 511-8 : « La situation d'insalubrité mentionnée au 4° de l'article L. 511-2 est constatée par un rapport du directeur général de l'agence régionale de santé ou, par application du troisième alinéa de l'article L. 1422-1 du code de la santé publique, du directeur du service communal d'hygiène et de santé, remis au représentant de l'État dans le département préalablement à l'adoption de l'arrêté de traitement d'insalubrité. (…) ». Aux termes de l'article L. 511-11 de ce code : « L'autorité compétente prescrit, par l'adoption d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, la réalisation, dans le délai qu'elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : / 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ; (…) / 4° L'interdiction d'habiter, d'utiliser, ou d'accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. ». Et aux termes de l'article L. 521-3-1 du même code : « I. - Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins ».
7. Il résulte de l’instruction et il n’est pas contesté que la situation de suroccupation du local donné en location par Mme A... résulte du seul fait du locataire. Il résulte également de l’instruction que le local en question était en bon état d’entretien à la date d’entrée dans les lieux du locataire actuel et que le ou les dégâts des eaux qui ont affecté ce local et qui sont manifestement à l’origine de la détérioration des murs et des convecteurs électriques n’ont jamais été portés à connaissance de la propriétaire ou de son agence mandataire et que le locataire n’a pas plus procédé de bonne foi aux démarches et aux travaux qui lui incombaient pour assurer le bon entretien de ce local. Les dispositions précitées de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation n’ont ni pour objet ni pour effet de permettre de faire supporter à un propriétaire de bonne foi les conséquences matérielles ou financières de l’exécution fautive du contrat de bail par le preneur. En l’état de l’instruction, le moyen tiré de l’erreur de fait et de l’erreur manifeste d'appréciation pour l’application des dispositions de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation est, dès lors, susceptible de faire naître un doute sérieux quant à sa légalité. Il y a lieu, par suite, d’ordonner la suspension de son exécution jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur sa légalité.
Sur les frais du litige :
8. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l'État (préfet de la Seine-Saint-Denis) le versement à Mme A... de la somme de 800 euros en application de l’article L. 761‑1 du code de justice administrative.
O R D O N N E :
Article 1er : L’exécution de l’arrêté du préfet de la Seine-Saint-Denis n° 25-0696 HI REM du 29 septembre 2025 relatif à une situation d’insalubrité au 1 bis rue du Bac à Neuilly Plaisance est suspendue.
Article 2 : L’État (préfet de la Seine-Saint-Denis) versera à Mme A... la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à Mme B... A... et à la ministre de la santé, des familles, de l’autonomie et des personnes handicapées.
Copie en sera adressée au préfet de la Seine-Saint-Denis et à l’agence régionale de santé Île-de-France.
Fait à Montreuil, le 19 novembre 2025.
Le juge des référés,
J.-A. SILVY
La République mande et ordonne à la ministre de la santé, des familles, de l’autonomie et des personnes handicapées en ce qui la concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.