Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-2115761

Vu la procédure suivante :

Par une requête, un mémoire et un mémoire récapitulatif, enregistrés les 20 décembre 2021, 14 novembre 2022 et 15 novembre 2023, l'Office public de l'habitat de Gennevilliers, représenté par Me Clémence, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles il a été assujetti au titre des années 2019 et 2020, à raison de vingt-sept immeubles dont il est propriétaire, situés dans les quartiers des Agnettes, des Courtilles et des Grésillons à Gennevilliers ;

2°) de mettre à la charge de l'État la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient, dans le dernier état de ses écritures, que :

- les immeubles en litige auraient dû se voir appliquer un coefficient de situation de -0,10, dès lors qu'ils sont implantés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville, marqués par des tensions sociales liées à la délinquance et à l'insécurité, qu'ils sont exposés à des risques technologiques en raison de la proximité d'entreprises présentant un haut risque de dangerosité, ainsi qu'à un risque d'inondation du fait de la proximité de la Seine ;

- les immeubles en litige auraient dû se voir appliquer un coefficient d'entretien de 1 et non de 1,2, ceux-ci étant dans un état passable nécessitant des rénovations importantes.

Par un mémoire en défense, enregistré le 23 juin 2022, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens invoqués par l'Office public de l'habitat de Gennevilliers ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Villette, conseiller, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Villette, magistrat désigné ;

- et les conclusions de M. Prost, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. L'Office public de l'habitat de Gennevilliers a été assujetti, au titre des années 2019 et 2020, à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, à raison de vingt-sept immeubles dont il est propriétaire, situés dans les quartiers des Grésillons, des Agnettes et des Courtilles à Gennevilliers. Par une réclamation du 4 novembre 2020, rejetée par l'administration fiscale le 21 octobre 2021, le contribuable a demandé le dégrèvement partiel de ces impositions. Par cette, requête, l'Office public de l'habitat de Gennevilliers demande au tribunal de prononcer la réduction de ces impositions.

Sur les conclusions aux fins de réduction :

2. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B () ". Aux termes de l'article 1496 du même code : " I. - La valeur locative des locaux affectés à l'habitation ou servant à l'exercice d'une activité salariée à domicile est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. / II. - La valeur locative des locaux de référence est déterminée d'après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. / Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement () ". Aux termes de l'article 324 P de l'annexe III à ce code : " La surface pondérée comparative de la partie principale () est affectée d'un correctif d'ensemble destiné à tenir compte, d'une part, de l'état d'entretien de la partie principale en cause, d'autre part, de sa situation. Ce correctif est égal à la somme algébrique des coefficients définis aux articles 324 Q et 324 R () ". Aux termes de l'article 1517 dudit code : " I. - 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties ainsi qu'à la constatation des changements d'utilisation des locaux mentionnés au I de l'article 1498 et des éléments de nature à modifier la méthode de détermination de la valeur locative en application des articles 1499-00 A ou 1500. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement () ".

3. En premier lieu, en vertu du barème figurant à l'article 324 Q de l'annexe III au code général des impôts, les coefficients d'entretien de 1,20, 1,10, 1, 0,90 et 0,80 correspondent respectivement à des états " Bon : construction n'ayant besoin d'aucune réparation / Assez bon : construction n'ayant besoin que de petites réparations / Passable : construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d'habitabilité / Médiocre : construction ayant besoin de réparations d'une certaine importance, encore que localisées / Mauvais : construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties ".

4. L'Office public de l'habitat de Gennevilliers doit être regardé comme demandant une révision à la baisse du coefficient d'entretien dont ses immeubles ont été affectés en application des dispositions précitées. Il résulte de l'instruction que pour évaluer la valeur locative des immeubles litigieux, l'administration fiscale a appliqué un coefficient d'entretien de 1,2 correspondant aux constructions n'ayant besoin d'aucune réparation. Le requérant soutient que l'état de ses biens nécessite un abaissement du coefficient d'entretien à 1, afin de tenir compte de la vétusté des immeubles qui ont été construits, pour la plupart, dans les années soixante et n'ont pas fait l'objet de travaux de rénovation depuis près de vingt ans. Toutefois, en se bornant à produire deux avis d'appel public à la concurrence, l'un ne concernant pas les immeubles en litige, l'autre relatif à des travaux d'isolation, qui ne se rattachent pas à l'état d'entretien des immeubles mais aux caractéristiques mêmes des constructions, l'Office public de l'habitat de Gennevilliers n'établit pas que les biens dont il est propriétaire ne présenteraient pas un bon état d'entretien. Par suite, le requérant n'est pas fondé à solliciter une diminution du coefficient d'entretien qui a été appliqué à ses immeubles.

5. En deuxième lieu, en application de l'article 324 R de l'annexe III au code général des impôts, le coefficient de situation est égal à la somme algébrique de deux coefficients destinés à traduire, le premier, la situation générale dans la commune, le second, l'emplacement particulier du bien immobilier. Ces coefficients peuvent prendre la valeur de 0,10, 0,05, 0, -0,05 ou -0,10, en fonction de l'appréciation de la situation générale ou particulière de l'immeuble : " Situation excellente, offrant des avantages notoires sans inconvénients marquants / Situation bonne, offrant des avantages notoires en partie compensés par certains inconvénients / Situation ordinaire, n'offrant ni avantages ni inconvénients ou dont les uns et les autres se compensent / Situation médiocre, présentant des inconvénients notoires en partie compensés par certains avantages / Situation mauvaise, présentant des inconvénients notoires sans avantages particuliers ".

6. D'une part, l'Office public de l'habitat de Gennevilliers demande une révision à la baisse du coefficient de situation générale dont ses immeubles ont été affectés en application des dispositions précitées. S'il fait valoir que les immeubles en litiges seraient exposés à des risques technologiques, en raison de l'implantation de plusieurs entreprises exerçant une activité industrielle sur le territoire de la commune de Gennevilliers, il ne résulte pas de l'instruction que ces entreprises seraient implantées en proximité immédiate desdits immeubles. Par ailleurs, la circonstance que les immeubles soient implantés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville, qui a du reste conduit à l'application d'un abattement fiscal destiné à tenir compte de la particularité de l'environnement, n'est pas un facteur permettant, en tant que tel, d'en apprécier la situation générale dans la commune. En outre, si le requérant soutient que les immeubles dont il est propriétaire seraient exposés à des risques en raison de la présence de canalisations d'hydrocarbures en sous-sol et de leur proximité avec la Seine, ainsi qu'à des nuisances sonores à raison de la proximité d'axes routiers, ces inconvénients, dont il n'est au demeurant pas établi qu'ils n'auraient pas été pris en compte lors de l'évaluation initiale des immeubles, sont compensés par les avantages tirés de l'accessibilité aux réseaux de transport en commun, à la présence de commerce de proximités, et à l'implantation de cabinets médicaux. Dans ces conditions, l'Office public de l'habitat de Gennevilliers n'est pas fondé à soutenir que le coefficient de 0, correspondant à une " situation ordinaire, n'offrant ni avantages ni inconvénients ou dont les uns et les autres se compensent ", retenu par l'administration serait erroné.

7. D'autre part, l'Office public de l'habitat de Gennevilliers demande une révision à la baisse du coefficient de situation particulière dont ses immeubles ont été affectés. Si le requérant fait valoir que la ville de Gennevilliers est traversée par de grands axes de routiers, il ne résulte pas de l'instruction que ces voies passeraient à proximité immédiate des immeubles en litige, et l'intéressé n'établit pas la réalité des nuisance sonores et olfactives dont seraient victimes leurs habitants. Toutefois, l'Office public de l'habitat de Gennevilliers justifie, par la production d'articles de presses et de lettres de plaintes adressées par ses locataires, de la dégradation du climat social dans les quartiers dans lesquels sont implantés les immeubles en litige, en raison de la répétition d'incivilités, d'actes de vandalisme et de violences. Dans ces conditions, le requérant est fondé à soutenir que c'est à tort que l'administration fiscale a appliqué aux immeubles en litige un coefficient de situation particulière de 0 correspondant à une " situation ordinaire, n'offrant ni avantages ni inconvénients ou dont les uns et les autres se compensent ". Il y a lieu d'y substituer le coefficient de -0,05 correspondant à une " situation médiocre, présentant des inconvénients notoires en partie compensés par certains avantages ".

8. Il résulte de ce qui précède, que l'Office public de l'habitat de Gennevilliers est seulement fondé à demander la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles il a été assujetti au titre des années 2019 et 2020, résultant de l'application d'un coefficient de situation particulière de -0,05.

Sur les frais liés au litige :

9. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l'État la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : Les bases d'imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles l'Office public de l'habitat de Gennevilliers a été assujetti au titre des années 2019 et 2020, à raison des immeubles dont il est propriétaires dans les quartiers des Agnettes, des Courtilles et des Grésillons, sont réduites à hauteur de la somme résultant de l'application d'un coefficient de situation particulière ramené de 0 à -0,05.

Article 2 : L'Office public de l'habitat de Gennevilliers est déchargé de la différence entre les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles il a été assujetti au titre des années 2019 et 2020 et celles qui résultent des bases d'imposition définies à l'article 1er du présent jugement.

Article 3 : L'État versera à l'Office public de l'habitat de Gennevilliers la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de l'Office public de l'habitat de Gennevilliers est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à l'Office public de l'habitat de Gennevilliers et au directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 mai 2024.

Le magistrat désigné,

signé

G. VILLETTE La greffière,

signé

A. CHANSON

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.