Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-2401946

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 6 février, 12 avril et 15 avril 2024, ce dernier mémoire n'ayant pas été communiqué, la société Leroy Merlin France, représentée par le cabinet Fidal avocats, demande au tribunal :

1°) d'annuler la délibération du 16 octobre 2023 de la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP) du Val-d'Oise en tant que, par cette délibération, la commission a affecté un coefficient de localisation de 1,3 aux parcelles 67, 1382, 1529 et 1532 de la section cadastrale ZS de la commune de Gonesse (95) ;

2°) d'enjoindre à la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels du Val-d'Oise d'adopter un coefficient de 0,7 pour les parcelles en cause ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 5 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice

Elle soutient que :

- son action est recevable ;

- la décision de la CDVLLP est insuffisamment motivée ;

- contrairement à ce qu'a estimé la commission, l'emplacement des parcelles en cause ne leur confère aucun avantage significatif justifiant qu'il soit fait application d'un coefficient de localisation majoré, de surcroît au taux maximal ; en revanche, compte tenu de leur accessibilité, de l'attractivité du secteur, de l'environnement économique et des facteurs environnementaux, notamment des nuisances sonores, de la pollution de l'air et des risques naturels et alors qu'elles partagent certaines caractéristiques favorables avec d'autres parcelles du même secteur d'évaluation, il doit leur être appliqué un coefficient de localisation de 0,7.

Par un mémoire en défense, enregistré le 11 avril 2024, le directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que :

- la requête est irrecevable faute de demande préalable adressée à la CDVLLP du Val-d'Oise en vue de modifier la décision initiale de fixation des coefficients ;

- les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de relations entre le public et l'administration ;

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Huon, président-rapporteur,

- les conclusions de M. Chabauty, rapporteur public,

- et les observations de Me Locatelli et Me Préaux, représentant la société Leroy Merlin France.

Une note en délibéré présentée pour la société Leroy Merlin France a été enregistrée le 30 avril 2024.

Considérant ce qui suit :

1. Par une délibération du 16 octobre 2023, publiée le 7 décembre suivant, la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP) du Val-d'Oise a notamment, en vertu du II de l'article 1458 ter du code général des impôts, modifié les coefficients de localisation affectés à certaines parcelles situées dans plusieurs communes du département. Par la présente requête, la société Leroy Merlin France en demande l'annulation en tant que, par cette délibération, la commission a affecté un coefficient de localisation de 1,3 aux parcelles 67, 1382, 1529 et 1532 de la section cadastrale ZS de la commune de Gonesse, situées dans le secteur 3 du département du Val-d'Oise.

2. D'une part, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts " () II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II () / B. - 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène () /2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés () / Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1,1,15,1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7,0,8,0,85 ou 0,9, par application d'un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d'assise de la propriété au sein du secteur d'évaluation. ".

3. D'autre part aux termes de l'article 1518 ter du même code : " () II. - Au cours des troisième et cinquième années qui suivent celle du renouvellement général des conseils municipaux, la commission départementale des valeurs locatives mentionnée à l'article 1650 B peut se réunir afin de modifier l'application des coefficients de localisation mentionnés au 2 du B du II de l'article 1498 après avis des commissions communales ou intercommunales des impôts directs respectivement mentionnées aux articles 1650 et 1650 A. Les décisions de la commission sont publiées et notifiées dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat et sont transmises à l'administration fiscale avant le 31 décembre de l'année précédant celle de leur prise en compte pour l'établissement des bases () ".

4. Si, en vertu des dispositions, de l'article 1518 F du code général des impôts, les décisions fixant les tarifs applicables pour la détermination de la valeur locative d'un local professionnel ou la fixation d'un coefficient de localisation ne peuvent pas être contestées par la voie de l'exception à l'occasion d'un litige relatif à la valeur locative d'une propriété bâtie, ces décisions peuvent faire l'objet devant le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir formé dans le délai de recours contentieux par les personnes intéressées.

5. Lorsqu'un requérant conteste, devant le juge de l'excès de pouvoir, la fixation des tarifs applicables pour la détermination de la valeur locative d'un local professionnel ou la fixation d'un coefficient de localisation pour la parcelle sur laquelle se situe ce local et qu'il fait état d'éléments suffisamment étayés à l'appui de son recours, il appartient au juge de se déterminer sur les points en litige au vu des éléments versés au dossier par les parties, l'administration, sollicitée en tant que de besoin par le juge, devant apporter au débat les éléments relatifs au calcul de ces tarifs et, lorsqu'elle n'est pas suffisamment prise en compte par ceux-ci, à la situation de la parcelle en cause justifiant l'application d'un coefficient de localisation.

Sur la légalité externe :

6. La décision par laquelle la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels arrête les coefficients de localisation n'est pas soumise à une obligation de motivation, que ce soit en vertu du code général des impôts ou du livre des procédures fiscales ou en application de l'article L. 211-2 du code des relations entre le public et l'administration. En tout état de cause, le procès-verbal de la délibération du 16 octobre 2023 précise les motifs pour lesquels la (CDVLLP) du Val-d'Oise a estimé que le coefficient de localisation des quatre parcelles en litige devait être porté de 1 à 1,30. Le moyen tiré de ce que cette délibération serait insuffisamment motivée ne peut donc qu'être écarté.

Sur la légalité interne :

7. En premier lieu, des considérations tenant à l'environnement de la parcelle, telles que la proximité d'infrastructures, sont des facteurs susceptibles de caractériser une situation particulière au sein du secteur d'évaluation au sens des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts et sont ainsi de nature à justifier l'application d'un coefficient de localisation. Ainsi, la circonstance que de telles considérations sont susceptibles de s'appliquer à plusieurs parcelles est sans incidence sur l'existence, pour chacune d'elle, d'une situation particulière au sein du secteur d'évaluation justifiant l'application d'un coefficient de localisation.

8. En second lieu, il n'est pas sérieusement contesté que les parcelles en litige se situent au sein d'une zone d'activité qui regroupe plusieurs exploitations commerciales complémentaires et qui est directement desservie par les routes D 317 (axe Nord-Sud traversant le Val-d'Oise), D 370 (axe Ezanville/Noisy-le-Grand/A4) et D170 (axe aéroport du Bourget/Gonesse). Contrairement à ce que soutient la société Leroy Merlin France en se prévalant de prises de vues parcellaires, cette zone bénéfice d'une bonne visibilité, ce qui, lié à son accessibilité et à la présence d'enseignes de notoriété nationale, lui confère une attractivité renforcée caractérisée par un fort potentiel de clients particuliers ou professionnels. Si la société requérante soutient que le site est exposé à d'importantes nuisances sonores en raison de sa proximité avec les aéroports Roissy-Charles-de-Gaulle et du Bourget, il ressort des mesures effectuées par l'observatoire Bruitparif que le bruit moyen lié sur une journée s'établit entre 50 et 65 dB (correspondant à une zone de bruit modéré), ce qui n'apparaît pas significatif au regard des bruits générés par les transports terrestres et les activités d'une zone commerciale à forte fréquentation. Par ailleurs, la carte définissant la qualité de l'air de l'observatoire Airparif n'atteste pas d'une pollution exceptionnelle au regard d'autres parcelles du secteur d'évaluation. Au demeurant, la circonstance que le voisinage des pistes de l'aéroport du Bourget entraînerait, au moment du décollage et de l'atterrissage des avions, un excès d'émission de particules ultrafines n'est pas, par elle-même, de nature à affecter la valeur locative des établissements implantés sur les parcelles dès lors qu'il n'est pas établi ni même sérieusement allégué que cette pollution présenterait un danger particulier ou excéderait les normes en vigueur. Par ailleurs, la société Leroy Merlin France n'est pas fondée à faire valoir que les parcelles en litige sont, de par leur situation, particulièrement exposées à un accident d'avion ou des mouvements de terrain, ces risques étant bien trop hypothétiques en l'espèce. En outre, la société requérante ne saurait utilement critiquer le coefficient de localisation retenu en comparant, de manière générale, le prix de vente médian au m2 des locaux commerciaux de la commune de Gonesse avec celui constaté dans le département ou même dans le secteur 3. Enfin, la société Leroy Merlin France admet que les autres critères susceptibles d'être pris en compte n'ont pas d'impact sur l'appréciation de ce coefficient. En définitive, il ressort de l'ensemble des circonstances rappelées ci-dessus que les parcelles en litige se distinguent des autres parcelles du secteur d'évaluation en raison du fort potentiel économique et commercial qui découle de sa proximité avec deux aéroports parisiens, de sa desserte et de sa zone de chalandise sans que ces éléments ne soient, même pour partie, contrebalancés par des caractéristiques particulièrement défavorables. Dans ces conditions, en affectant ces parcelles d'un coefficient de localisation de 1,30, la CDVLLP du Val-d'Oise n'a pas entaché sa décision d'une erreur manifeste dans l'appréciation de leur situation et, en particulier, de la nature et de l'importance des avantages qu'elles présentent.

9. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par l'administration, que la requête de la société Leroy Merlin France ne peut qu'être rejetée en toutes ses conclusions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société Leroy Merlin France est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société Leroy Merlin France et au directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise.

Délibéré après l'audience du 30 avril 2024 à laquelle siégeaient :

M. Huon, président,

M. Viain, premier conseiller,

Mme Froc, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 mai 2024.

L'assesseur le plus ancien,

signé

T. VIAIN

Le président,

signé

C. HUON La greffière,

signé

A. TAINSA

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.