Décision de l’Autorité de Surveillance AELE du 10 juillet 2024 concernant une aide présumée accordée par la municipalité de Farsund dans le cadre d’une coopération immobilière par l’intermédiaire de Farsund Vekst [2025/307]

(1)

Le 16 avril 2018, l’Autorité a été saisie d’une plainte alléguant que la municipalité de Farsund (ci-après la «municipalité») avait octroyé une aide d’État illégale à Glastad Farsund AS (ci-après «Glastad Farsund»), à Farsund Vekst AS (ci-après «Farsund Vekst») et à Nordkapp Utvikling AS (ci-après «Nordkapp Utvikling»), dans le cadre d’une construction immobilière à Farsund (1).

(2)

Le 18 avril 2018, l’Autorité a transmis la plainte aux autorités norvégiennes et les a invitées à présenter leurs observations à son sujet (2). Les autorités norvégiennes ont présenté leurs observations par lettre du 19 juin 2018 (3).

(3)

Le 10 octobre 2018, l’Autorité a demandé des informations supplémentaires aux autorités norvégiennes (4). Par lettre du 6 décembre 2018, les autorités norvégiennes ont répondu à cette demande d’informations (5).

(4)

Le 27 novembre 2018 (6), les autorités norvégiennes ont transmis une lettre de la plaignante datée du 22 novembre 2018 (7) contenant des informations complémentaires. Le 13 décembre 2018, l’Autorité a invité les autorités norvégiennes à présenter leurs observations sur ces informations complémentaires et a demandé une réunion pour discuter de l’affaire (8). Le 10 janvier 2019, une vidéoconférence a eu lieu entre l’Autorité et les autorités norvégiennes. Par lettre du 1er mars 2019, les autorités norvégiennes ont présenté leurs observations sur les informations complémentaires communiquées par la plaignante (9). La plaignante a présenté des observations sur cette lettre par lettre du 13 avril 2019 (10).

(5)

Le 21 mai 2019, la plaignante a envoyé un courriel à l’Autorité (11).

(6)

Par la décision no 052/19/COL du 10 juillet 2019 (ci-après la «décision d’ouverture»), l’Autorité a ouvert la procédure formelle d’examen (12). Conformément à l’article 6, paragraphe 1, de la partie II du protocole 3, l’Autorité a invité les autorités norvégiennes à présenter leurs observations au plus tard le 12 août 2019. En outre, au point 105 de la décision d’ouverture, les autorités norvégiennes ont été invitées à fournir tous les documents, informations et données nécessaires à l’appréciation des mesures à la lumière des règles en matière d’aides d’État.

(7)

Par lettre du 31 octobre 2019, les autorités norvégiennes ont communiqué leurs observations concernant la décision d’ouverture (13).

(8)

Le 22 août 2019, la décision d’ouverture a été publiée au Journal officiel de l’Union européenne (14). Toutes les parties intéressées ont été invitées, dans la décision d’ouverture, à présenter leurs observations dans le mois suivant cette publication.

(9)

L’Autorité a reçu des observations d’un tiers anonyme par lettre du 21 juillet 2019 (15). Ces observations ont été transmises aux autorités norvégiennes le 24 septembre 2019 (16).

(10)

Le 5 décembre 2019, l’Autorité a transmis la décision d’ouverture à la plaignante (17). Cette dernière a présenté ses observations dans une lettre datée du 24 janvier 2020 (18). Ces observations ont été transmises aux autorités norvégiennes le 27 janvier 2020 (19). Les autorités norvégiennes ont formulé des observations sur les observations de la plaignante par lettre du 26 février 2020 (20).

(11)

Le 29 janvier 2020, la plaignante a envoyé un courriel à l’Autorité (21). Elle a présenté de nouvelles observations par lettre du 11 juin 2020 (22).

(12)

Par courriel du 20 août 2021, les autorités norvégiennes ont communiqué des renseignements complémentaires à l’Autorité (23).

(13)

Le 3 septembre 2021, l’Autorité a demandé des renseignements complémentaires aux autorités norvégiennes (24). La Norvège a répondu à cette demande de renseignements par lettres du 2 novembre 2021 (25) et du 15 novembre 2021 (26). Par courriels du 19 novembre 2021 (27) et du 6 décembre 2021 (28), les autorités norvégiennes ont présenté les annexes complètes relatives à leur lettre du 15 novembre 2021.

(14)

Le 2 décembre 2021, l’Autorité a demandé des renseignements complémentaires aux autorités norvégiennes (29). Les autorités norvégiennes ont répondu à cette demande de renseignements par lettre du 11 janvier 2022 (30).

(15)

Par lettre du 10 décembre 2021, les autorités norvégiennes ont communiqué des renseignements complémentaires à l’Autorité (31).

(16)

Par courriel du 21 janvier 2022, l’Autorité a demandé des renseignements complémentaires aux autorités norvégiennes (32). Celles-ci ont présenté leur réponse finale à cette demande de renseignements par courriel du 24 janvier 2022 (33).

(17)

Le 25 février 2022, l’Autorité a demandé des renseignements complémentaires aux autorités norvégiennes (34). Les autorités norvégiennes ont répondu à cette demande de renseignements par lettre du 1er avril 2022 (35). Par courriel du 29 mars 2022, Glastad Farsund a présenté ses observations sur la demande de renseignements de l’Autorité du 25 février 2022 (36).

(18)

Par courriel du 7 avril 2022, l’Autorité a demandé des renseignements complémentaires aux autorités norvégiennes (37). Les autorités norvégiennes ont répondu à cette demande de renseignements par courriel du 19 avril 2022 (38).

(19)

Par courriel du 5 mai 2022, la plaignante a communiqué des renseignements complémentaires à l’Autorité (39).

(20)

Par courriels du 12 mai 2022 (40) et du 16 mai 2022 (41), l’Autorité a demandé des renseignements complémentaires aux autorités norvégiennes. Par lettre du 19 mai 2022, Glastad Farsund a répondu à certaines questions et a présenté des observations sur de précédentes demandes de renseignements adressées par l’Autorité aux autorités norvégiennes (42). Le 19 août 2022, Glastad Farsund a répondu à l’une des questions figurant dans le courriel de l’Autorité du 16 mai 2022 (43).

(21)

Par courriel du 8 septembre 2022, l’Autorité a demandé des renseignements complémentaires aux autorités norvégiennes (44). Les autorités norvégiennes ont répondu aux questions de l’Autorité par courriel du 16 septembre 2022 (45).

(22)

Par courriel du 20 septembre 2022, l’Autorité a envoyé une nouvelle demande de renseignements aux autorités norvégiennes (46). Les autorités norvégiennes ont répondu à cette demande de renseignements dans leur courriel du 28 septembre 2022 (47). Par courriel du 29 septembre 2022, Glastad Farsund a présenté des observations sur la réponse des autorités norvégiennes (48).

(23)

L’Autorité a demandé des renseignements complémentaires aux autorités norvégiennes par courriel du 21 septembre 2022 (49). Les autorités norvégiennes ont répondu à cette demande de renseignements par courriel du 29 septembre 2022 (50).

(24)

L’Autorité a envoyé une nouvelle demande de renseignements aux autorités norvégiennes par courriel du 26 septembre 2022 (51). Les autorités norvégiennes ont répondu à cette demande de renseignements par courriel du 28 septembre 2022 (52).

(25)

Par courriel du 4 octobre 2022, l’Autorité a demandé des renseignements complémentaires aux autorités norvégiennes (53). Par courriel du 11 octobre 2022, les autorités norvégiennes ont répondu à cette demande de renseignements (54). Par courriel du 11 octobre 2022, l’Autorité a clarifié certains aspects de sa demande de renseignements du 4 octobre 2022 (55). À la suite de cette clarification, les autorités norvégiennes ont fourni une réponse actualisée par courriel du 17 octobre 2022 (56). Glastad Farsund a ensuite commenté la réponse des autorités norvégiennes dans son courriel du 19 octobre 2022 (57).

(26)

Par courriel du 27 octobre 2022, l’Autorité a demandé des renseignements complémentaires aux autorités norvégiennes (58). Les autorités norvégiennes ont répondu à cette demande de renseignements par courriel du 2 novembre 2022 (59). L’Autorité a ensuite demandé des renseignements complémentaires aux autorités norvégiennes par courriel du 2 novembre 2022 (60). Les autorités norvégiennes ont répondu à cette demande par courriel du 9 novembre 2022 (61). Glastad Farsund a ensuite présenté des observations sur les deux séries de réponses des autorités norvégiennes dans son courriel du 9 novembre 2022 (62).

(27)

Par courriel du 30 novembre 2022, l’Autorité a demandé des renseignements complémentaires aux autorités norvégiennes (63). Dans leur courriel du 9 décembre 2022, les autorités norvégiennes ont demandé à l’Autorité de clarifier cette demande (64). L’Autorité a fourni sa clarification par courriel du 9 décembre 2022 (65) et les autorités norvégiennes ont ensuite répondu à la demande de renseignements par courriel du 14 décembre 2022 (66).

(28)

Par courriel du 15 décembre 2022, Glastad Farsund a présenté des observations sur cette réponse des autorités norvégiennes (67). L’Autorité a encouragé Glastad Farsund à développer ses observations par courriel du 15 décembre 2022 (68). Glastad Farsund a répondu par courriel du 4 janvier 2023 (69).

(29)

L’Autorité a demandé des renseignements complémentaires aux autorités norvégiennes par courriel du 5 janvier 2023 (70). Glastad Farsund a fourni les renseignements demandés par courriel du 1er février 2023 (71).

(30)

Par courriel du 8 juin 2023 (72), l’Autorité a demandé des renseignements complémentaires aux autorités norvégiennes. Les autorités norvégiennes ont transmis leur réponse par courriel du 15 juin 2023 (73). L’Autorité a demandé des renseignements complémentaires aux autorités norvégiennes par courriel du 21 juin 2023 (74). Les autorités norvégiennes ont répondu à cette demande par courriel du 29 juin 2023 (75).

(31)

Glastad Farsund a répété certains des points qu’elle avait précédemment avancés dans son courriel du 29 juin 2023 (76), avant de fournir des renseignements complémentaires le 24 octobre 2023 (77). L’Autorité a encouragé Glastad Farsund à clarifier certains aspects de ces renseignements par courriel du 24 octobre 2023 (78). Glastad Farsund a fourni les clarifications par courriel du 27 octobre 2023 (79).

(32)

À la suite d’une demande de Glastad Farsund, une réunion virtuelle sur l’état d’avancement de la procédure s’est tenue entre Glastad Farsund et l’Autorité le 14 décembre 2023. Lors de cette réunion, l’Autorité a informé Glastad Farsund du calendrier prévu pour la clôture de l’affaire et a rappelé les questions qu’elle examinait. À la suite de cette réunion, Glastad Farsund a fourni des renseignements complémentaires le 6 février 2024 (80) et le 5 avril 2024 (81).

(33)

Le 21 février 2024, la plaignante a présenté ses observations finales dans l’affaire (82).

(34)

Le 5 mai 2024, Glastad Farsund a présenté une lettre et un rapport de valorisation relatifs à Nordkapp (83).

(35)

Le 18 juin 2024, l’Autorité a informé Glastad Farsund, lors d’un appel téléphonique, qu’il semblerait qu’elle n’ait pas reçu le contrat d’options de 2011 concernant Ferjeveien. Glastad Farsund a communiqué ce contrat par courriel le lendemain (84).

(36)

Dans la section 2 ci-dessous, l’Autorité fournira tout d’abord, à la section 2.1, une présentation générale des événements qui sont à l’origine de l’affaire, tels que décrits dans la décision d’ouverture. Dans ce contexte, l’Autorité présentera ensuite, à la section 2.2, les motifs de la plainte et la manière dont le champ d’application de la décision d’ouverture a été défini.

(37)

Les observations reçues au cours de la procédure formelle d’examen seront rappelées à la section 3. L’Autorité exposera ensuite, à la section 4, sa compréhension des faits sur la base des informations qu’elle a reçues.

(38)

L’appréciation au regard des règles en matière d’aides d’État effectuée par l’Autorité est exposée dans la partie II de la présente décision. Après avoir établi les points de départ juridiques pertinents aux sections 5 et 6, l’Autorité évaluera les mesures concernées aux sections 7 à 9. Cette évaluation est structurée conformément à la présentation actualisée des faits effectuée à la section 4.

(39)

Glastad Farsund est une société immobilière privée qui investit dans des hôtels, des logements et des biens immobiliers commerciaux. Cette société fait partie du groupe Glastad, dirigé par Glastad Holding AS.

(40)

En 2010, la municipalité et Glastad Farsund (ci-après les «parties») ont entamé une coopération concernant le développement éventuel de l’immobilier d’habitation et de commerce dans la ville de Farsund. Cette coopération a porté d’emblée sur le développement potentiel des trois zones suivantes: la zone de Nordkapp (ci-après «Nordkapp»), la zone de Farøy (ci-après «Farøy») et la zone de Ferjeveien (ci-après «Ferjeveien»). Nordkapp et Farøy étaient détenues par la municipalité, tandis que Ferjeveien était détenue par Glastad Farsund.

(41)

Les biens immobiliers devaient être développés par l’intermédiaire de la société à responsabilité limitée Farsund Vekst AS (ci-après «Farsund Vekst»), qui devait être créée à cette fin. Par conséquent, le 6 décembre 2010, Glastad Farsund a créé Farsund Vekst. À l’époque, le capital social s’élevait à 100 000 NOK et Glastad Farsund détenait 100 % des parts (85).

(42)

Le 21 décembre 2010, les courtiers immobiliers Næringsmegleren Sædberg & Hodne AS (ci-après «Sædberg & Hodne») ont publié un rapport dans lequel ils évaluaient la valeur monétaire de chacun des trois biens immobiliers (86). Ce rapport contenait une valorisation de la zone de Nordkapp, une valorisation de la zone de Farøy et une valorisation de la zone de Ferjeveien.

(43)

Le 27 mai 2011, les parties ont signé cinq contrats régissant la coopération immobilière. Il s’agissait, respectivement, d’un accord de coopération (ci-après l’«accord de coopération») (87), d’une convention d’actionnaires (ci-après la «convention d’actionnaires») (88) relative à Farsund Vekst et de trois contrats d’option qui offraient à Farsund Vekst la possibilité d’acquérir, respectivement, les zones de Nordkapp, de Farøy et de Ferjeveien.

(44)

Ainsi qu’il sera exposé ci-après, les autorités norvégiennes et Glastad Farsund ont souligné que les cinq contrats étaient liés d’un point de vue commercial et que les clauses de chacun d’entre eux, telles que celles figurant dans les contrats d’option, ne devraient donc pas être appréciées indépendamment du contexte commercial défini par les cinq contrats dans leur ensemble. De même, les autorités norvégiennes et Glastad Farsund ont souligné que les parties étaient liées par les contrats une fois ceux-ci conclus et que leurs actions ultérieures ne pouvaient donc pas être appréciées indépendamment des obligations contractuelles qui existaient à l’époque.

(45)

Le contrat d’options initial pour Nordkapp (ci-après l’«option Nordkapp») (89), signé le 27 mai 2011, conférait à Farsund Vekst le droit exclusif d’acheter la zone définie dans l’option pour un prix fixe de 25 millions de NOK dans un délai de 18 mois. Aucune clause de révision au titre de l’évolution des prix ou prime d’option n’y était incluse.

(46)

Le 22 novembre 2012, cinq jours avant l’expiration de l’option, Farsund Vekst a envoyé une notification à la municipalité l’informant qu’elle avait fait usage de son droit d’acheter le bien conformément aux conditions définies dans l’option Nordkapp (ci-après l’«exercice de l’option») (90). Toutefois, pour des raisons exposées en détail par les autorités norvégiennes et Glastad Farsund dans leurs observations, aucun contrat de vente n’a été conclu à ce stade.

(47)

Ainsi qu’il sera expliqué plus en détail ci-dessous, la municipalité et Glastad Farsund ont par la suite accepté de lancer, par l’intermédiaire de Farsund Vekst, le développement d’un complexe résidentiel et commercial appelé Amfi Farsund à Nordkapp. Pour des raisons qui seront également exposées plus en détail ci-dessous, il a en outre été décidé que le développement de Nordkapp se déroulerait en trois phases, chacune comprenant une partie de cette zone couverte par l’option Nordkapp initiale de 2011.

(48)

Le 10 mars 2015, la municipalité a conclu un contrat de vente avec Nordkapp Utvikling, filiale de Farsund Vekst, aux termes duquel Nordkapp Utvikling a acheté la partie de Nordkapp sur laquelle Amfi Farsund devait être construit (Nordkapp 1) pour un montant de 8,5 millions de NOK (91). Le 14 octobre 2015, la division du développement de Nordkapp en trois phases, couvrant chacune une zone distincte (ci-après «Nordkapp 1, 2 et 3»), a été formalisée dans un contrat d’options révisé (92). Outre la zone Nordkapp 1 qu’elle avait déjà achetée, Farsund Vekst s’est vu offrir des options d’achat des deux zones restantes (Nordkapp 2 et 3) aux prix respectifs de 9 millions de NOK et de 7,5 millions de NOK. Au total, les prix convenus pour Nordkapp 1, 2 et 3 correspondaient au prix qui avait été établi pour Nordkapp dans l’option Nordkapp initiale de 2011 (8,5 + 9 + 7,5 = 25 millions de NOK).

(49)

Les options d’achat de Nordkapp 2 et 3 ne comportaient pas non plus de primes d’option ou de clauses de révision au titre de l’évolution des prix en cas d’augmentation des prix du marché.

(50)

Le contrat d’options initial pour Farøy (ci-après l’«option Farøy de 2011»), également signé le 27 mai 2011, conférait à Farsund Vekst le droit exclusif de préparer le développement et la réaffectation de la zone définie dans l’option et de l’acquérir pour un prix fixe de 10,5 millions de NOK (93). L’option devait être exercée dans un délai de 18 mois à compter du jour de la signature de l’accord de coopération.

(51)

Bien que l’option Farøy de 2011 n’ait pas été exercée sous sa forme initiale, la municipalité et Farsund Vekst ont conclu un contrat d’options modifié le 14 octobre 2015 (ci-après l’«option Farøy de 2015») (94). Si le prix d’achat convenu est resté fixé à 10,5 millions de NOK, d’autres conditions ont été modifiées par rapport à celles du contrat d’options initial.

(52)

Le contrat d’options de Ferjeveien a également été signé le 27 mai 2011 et conférait à Farsund Vekst le droit exclusif d’acquérir le bien de Ferjeveien pour un prix de 4 millions de NOK (95). L’option devait être exercée dans un délai de 18 mois à compter du jour de la signature de l’accord de coopération.

(53)

L’option de Ferjeveien n’a pas été exercée dans ce délai.

(54)

Dans leurs observations sur la décision d’ouverture, les autorités norvégiennes et Glastad Farsund ont fourni de nombreuses informations complémentaires sur les événements qui se sont déroulés entre le moment où la municipalité a conclu les cinq accords initiaux régissant la coopération immobilière et le moment où elle a vendu ses parts dans Farsund Vekst en 2015. Ces informations seront présentées plus en détail à la section 4 ci-dessous.

(55)

Dans la décision d’ouverture, l’Autorité a toutefois observé que, le 14 octobre 2015, il avait été convenu que Glastad Farsund achèterait les parts que la municipalité détenait alors dans Farsund Vekst (50 %) (96). Le prix a été fixé à 21 millions de NOK, sur la base de la totalité du capital social de Farsund Vekst (97).

(56)

En outre, les parties sont convenues que le droit, soumis à l’approbation de la municipalité en tant qu’autorité responsable de la construction, de construction d’un troisième et d’un quatrième étages sur le toit du centre commercial devrait être vendu à la municipalité. Au moment de l’accord, ce droit était contrôlé par Farsund Vekst.

(57)

Dans un rapport de valorisation du 7 août 2015, Sædberg & Hodne ont estimé la valeur monétaire du droit de développer le toit à 8 millions de NOK (s’il est développé uniquement en tant que bien immobilier commercial) ou à 42,5 millions de NOK (s’il est développé en tant qu’unités résidentielles à sa capacité maximale) (98). Lors de leurs négociations ultérieures, la municipalité et Glastad Farsund ont convenu que le prix d’achat du droit de construire sur le toit devait être fixé à 23,5 millions de NOK.

(58)

Compte tenu des prix convenus respectivement pour les parts dans Farsund Vekst et pour le droit de construire sur le toit, la municipalité a accepté de verser la différence de 2,5 millions de NOK (23,5 millions de NOK moins 21 millions de NOK, soit 2,5 millions de NOK) à Glastad Farsund.

(59)

La portée de la plainte a été définie à la section 4.1 de la décision d’ouverture. Comme rappelé dans la présente décision, l’Autorité a fondé son ouverture de la procédure formelle d’examen sur le fait que la plaignante avait allégué que la municipalité avait accordé une aide d’État illégale à Glastad Farsund, à Farsund Vekst et à Nordkapp Utvikling, au moyen des mesures suivantes liées au développement des zones de Nordkapp et de Farøy:

(60)

Conformément à la délimitation de la portée de la plainte décrite à la section 4.1 de la décision d’ouverture, les mesures suivantes ont été examinées dans l’évaluation de l’avantage présentée à la section 6 de la décision d’ouverture:

(61)

En ce qui concerne les options Nordkapp et l’option Farøy de 2011, l’Autorité doutait du fait qu’un opérateur en économie de marché aurait conclu de tels contrats d’options à des conditions similaires à celles acceptées par la municipalité, sans exiger une rémunération distincte pour les options et d’autres conditions potentiellement favorables. En outre, l’Autorité a estimé que, en se limitant, dans les contrats d’options, à exiger des prix de vente fondés sur la valorisation des biens immobiliers en 2010, la municipalité courait le risque d’accorder une aide d’État dans le cadre des futures ventes effectuées aux conditions des contrats d’options si les prix de l’immobilier venaient à augmenter (99).

(62)

En ce qui concerne l’option Farøy de 2015, l’Autorité s’est également interrogée sur le fait qu’aucune rémunération distincte n’ait été requise pour l’option en plus du prix de vente fondé sur la valorisation figurant dans le rapport de Sædberg & Hodne de 2010. Selon l’Autorité, à première vue, cela semblerait signifier que l’option a été accordée à titre gratuit (100).

(63)

L’Autorité a en outre observé que cinq ans s’étaient écoulés depuis la valorisation de 2010 lorsque le contrat d’option de 2015 pour Farøy a été conclu, que les plus récentes propositions de zonage alors disponibles indiquaient un taux d’utilisation supérieur à celui initialement prévu, qu’un nouveau centre commercial était sur le point d’ouvrir à proximité et que l’espace supplémentaire prévu pour un parc récréatif dans l’option Farøy de 2015 était situé devant un terrain détenu par un actionnaire de Glastad Farsund. Enfin, l’Autorité a fait observer que si l’option Farøy de 2015 conférait à Farsund Vekst le droit de réduire le prix d’achat prévu dans l’option si le taux d’utilisation autorisé s’avérait inférieur à 2 400 m2 de logements, elle ne comportait pas de droit correspondant pour la municipalité d’exiger un prix plus élevé dans le cas où un taux d’utilisation plus élevé serait autorisé. Sur la base de ces facteurs, l’Autorité doutait du fait qu’un opérateur privé en économie de marché aurait conclu un tel contrat d’options (101).

(64)

En ce qui concerne la vente de Nordkapp 1 à Farsund Vekst le 10 mars 2015, l’Autorité a souligné que le prix d’achat de 8,5 millions de NOK était basé sur environ un tiers de la somme indiquée dans le rapport de valorisation publié par Sædberg & Hodne en 2010. Toutefois, étant donné que cinq ans s’étaient écoulés depuis cette valorisation au moment de la vente et que les informations communiquées semblaient indiquer que les prix de l’immobilier dans la région avaient augmenté entre 2005 et 2010, l’Autorité doutait du fait que le prix de 8,5 millions de NOK reflétait la valeur de marché de Nordkapp 1 au moment de la vente. Par conséquent, l’Autorité doutait du fait qu’un opérateur en économie de marché aurait accepté les conditions acceptées par la municipalité (102).

(65)

Enfin, en ce qui concerne la vente, par la municipalité, de ses parts dans Farsund Vekst, l’Autorité a émis des doutes quant au fait qu’un opérateur en économie de marché aurait accepté le prix de vente convenu par la municipalité. À cet égard, l’Autorité a souligné que la vente n’était pas fondée sur une procédure d’appel d’offres ouverte et qu’elle n’avait pas connaissance d’efforts entrepris pour trouver un autre acheteur que Glastad Farsund (103).

(66)

L’Autorité a reconnu que la vente, par la municipalité, de ses parts dans Farsund Vekst semblait liée à sa conclusion du contrat d’options révisé couvrant Nordkapp 1, 2 et 3 ainsi qu’à son acquisition du droit de construire sur le toit des deux premiers étages d’Amfi Farsund. Toutefois, même si la vente de ses parts dans Farsund Vekst obligeait la municipalité à acquérir le droit de construire sur le toit d’Amfi Farsund pour la somme de 23,5 millions de NOK, l’Autorité s’est demandé pourquoi aucune valorisation indépendante des parts dans Farsund Vekst n’a été obtenue. Si le prix convenu pour les parts reflétait prétendument la moitié du capital social de Farsund Vekst au moment de la vente, il se pourrait que les contrats d’options, le centre commercial à moitié fini et la zone du toit n’aient pas été valorisés au moment de définir le prix des parts (104).

(67)

Sur la base de ces facteurs, l’Autorité s’est demandé si un opérateur en économie de marché aurait vendu les parts dans Farsund Vekst au prix convenu par la municipalité (105).

(68)

Dans la mesure où les mesures susmentionnées conféraient un avantage économique aux bénéficiaires de l’aide présumée, l’Autorité a conclu qu’elles rempliraient probablement aussi les autres conditions énoncées à l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE (106). En outre, dans l’hypothèse où les mesures seraient considérées comme des aides d’État, l’Autorité avait des doutes quant à leur compatibilité avec le fonctionnement de l’accord EEE (107).

(69)

Dans ses observations initiales sur la décision d’ouverture, la plaignante a convenu avec l’Autorité qu’il existait des raisons de douter de la compatibilité des mesures avec le fonctionnement de l’accord EEE (108).

(70)

En ce qui concerne la procédure utilisée par la municipalité afin de choisir son partenaire pour la coopération immobilière, la plaignante a fait valoir qu’elle aurait dû contacter activement les soumissionnaires potentiels et leur proposer de soumettre des offres. En outre, la municipalité ne disposait pas de raisons suffisantes pour supposer que seuls les investisseurs locaux seraient intéressés par le développement des biens concernés (109).

(71)

La plaignante s’est également demandé si les mesures étaient nécessaires pour stimuler l’activité économique et l’emploi dans la région. Dans ce contexte, elle a cité des statistiques indiquant que le nombre de chômeurs était relativement faible et que la région de Farsund affichait des niveaux de population stables, voire en légère augmentation (110).

(72)

En ce qui concerne les contrats d’options concernés, la plaignante a fait valoir que la municipalité n’avait pas exigé de compensation pour la valeur des options car ces dernières avaient chacune une valeur intrinsèque qui ne serait pas compensée par le montant forfaitaire que devrait payer le détenteur de l’option s’il choisissait de l’exercer. En outre, étant donné que les municipalités ne sont pas des investisseurs privés professionnels, le fait qu’elles n’exigent pas de primes d’option ne prouve pas que cette pratique correspond aux pratiques normales du marché (111).

(73)

La plaignante a ensuite suggéré la manière dont l’aide qui résulterait selon elle des ventes effectuées aux conditions des contrats d’options devrait être quantifiée. Cette quantification partait du principe que, sur la base de la superficie maximale constructible sur le terrain couvert par les contrats d’options, le prix par mètre carré de surface constructible s’élevait à 667 NOK (112).

(74)

À titre de comparaison, la valorisation effectuée par Sædberg & Hodne le 7 août 2015 (113) impliquait, selon l’interprétation de la plaignante, que la valeur par mètre carré de ces unités résidentielles, susceptibles d’être construites sur le toit des deux premiers étages d’Amfi Farsund à Nordkapp, s’élèverait à 6 666 NOK. Selon l’interprétation de la plaignante, cette valorisation supposait également que la valeur par mètre carré des biens commerciaux situés au même endroit serait de 2 000 NOK. Étant donné que la valorisation du 7 août 2015 contenait les chiffres les plus récents dont disposait la plaignante, celle-ci a fondé ses calculs sur ces chiffres (114). Toutefois, la plaignante a également mentionné une offre de Hellvik Hus qui, selon elle, impliquait une valorisation des unités résidentielles de la zone à 5 300 NOK par mètre carré (115).

(75)

En ce qui concerne la vente de Nordkapp 1 (116) [mesure b)], la plaignante a fourni, sur cette base, ses propres calculs indiquant que la valeur totale transférée par la municipalité s’élevait à 91,8 millions de NOK. Ce chiffre incluait la valeur immobilière du centre commercial et du toit, les coûts de comblement, le rachat et la démolition de propriétés pour la construction des voiries, ainsi que les autres coûts liés aux infrastructures, aux trottoirs et aux terrains riverains. Étant donné que le paiement reçu par la municipalité lors de la vente de Nordkapp 1 s’élevait à 8,5 millions de NOK (117), la plaignante a fait valoir que l’avantage économique net transféré grâce à cette vente était de 83 317 211 NOK (118).

(76)

En ce qui concerne les options relatives à Nordkapp 2 et 3 [mesure a)], la plaignante a estimé que les valeurs immobilières ne pouvaient pas être évaluées avec précision. Toutefois, en se basant sur les prix par mètre carré indiqués dans la valorisation du toit effectuée par Sædberg & Hodne le 7 août 2015 et sur la superficie maximale constructible autorisée dans le plan de zonage, la plaignante a calculé l’avantage économique net qui, selon elle, serait transféré à Farsund Vekst si les biens étaient vendus conformément aux dispositions des contrats d’options révisés de 2015 (119) (120).

(77)

En ce qui concerne Nordkapp 2, les calculs de la plaignante indiquaient qu’une valeur nette de 100 359 452 NOK serait transférée au détenteur de l’option si ce terrain était vendu pour les 9 millions de NOK spécifiés dans le contrat d’options relatif à Nordkapp révisé en 2015 (121). Pour Nordkapp 3, la plaignante a calculé qu’une valeur nette de 10 228 874 NOK serait transférée au détenteur de l’option si ce bien était vendu pour les 7,5 millions de NOK requis en vertu du contrat d’options révisé de 2015 (122). Outre la valeur immobilière estimée, les calculs incluaient aussi des estimations des coûts de comblement à supporter par la municipalité (123).

(78)

La plaignante a également fourni sa quantification de l’avantage économique net qui, selon elle, résulterait d’une vente effectuée conformément aux conditions du contrat d’options révisé de 2015 pour Farøy [mesure a)] en 2020 (124). Selon la plaignante, un avantage économique net de 17 728 400 NOK serait conféré au détenteur de l’option, étant donné qu’il a payé le prix d’achat convenu de 10,5 millions de NOK. Cette estimation reflétait la valorisation du bien effectuée par la plaignante elle-même, qui était fondée sur le prix par mètre carré suggéré dans la valorisation du toit effectuée par Sædberg & Hodne le 7 août 2015 et sur la superficie maximale constructible autorisée. La plaignante avait également estimé la valeur des abris pour bateaux et du port de plaisance susceptibles d’être construits, ainsi que les coûts de démolition et d’autres coûts d’infrastructure à supporter par la municipalité (125).

(79)

En ce qui concerne la vente par la municipalité de ses parts dans Farsund Vekst [mesure c)] (126), la plaignante a souligné que l’évaluation réalisée par Pangea Property Partners (ci-après «Pangea») (127) concernant Amfi Farsund avait été effectuée a posteriori. Elle a en outre estimé que les conclusions étaient sensibles aux ajustements effectués dans les hypothèses retenues et que les résultats étaient étranges dans la mesure où ils indiquaient qu’une société ayant un flux de trésorerie positif avait une valeur négative (128).

(80)

Sur la base de ses estimations de la valeur des biens couverts par les options de 2015 (Nordkapp 2 et 3 et l’option Farøy révisée), et après déduction des prix d’achat convenus dans ces contrats, la plaignante a en outre estimé que les contrats d’options devaient être comptabilisés comme des actifs d’une valeur de 105 766 155 NOK au moment de déterminer la valeur des parts de la municipalité dans Farsund Vekst lorsque celle-ci les a vendues en 2015 (129).

(81)

La plaignante partage l’appréciation de l’Autorité dans la décision d’ouverture selon laquelle une aide potentielle accordée au titre de ces mesures serait susceptible d’affecter les échanges et de fausser la concurrence au sein de l’EEE. À cet égard, elle a souligné que Farsund Vekst était une filiale de Glastad Farsund, qui faisait elle-même partie d’un conglomérat plus large d’entreprises exerçant des activités commerciales à l’intérieur de l’EEE (130).

(82)

Comme cela a déjà été évoqué, la plaignante a considéré que l’aide présumée n’était pas nécessaire pour stimuler le développement des biens immobiliers concernés. Elle a également soutenu que l’aide présumée était en tout état de cause disproportionnée et a mis en doute le fait qu’elle poursuivait un objectif légitime (131).

(83)

Dans ses observations du 11 juin 2020, la plaignante a développé ses précédentes observations à la lumière de celles communiquées par les autorités norvégiennes.

(84)

À cet égard, la plaignante a souligné que les rapports de valorisation de Sædberg & Hodne ne fournissaient pas, selon elle, de justification pour les ventes directes conformément à l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE. La plaignante a soutenu que Sædberg & Hodne n’étaient pas suffisamment indépendants de Glastad Farsund et qu’un autre courtier indépendant aurait dû être chargé d’évaluer les prix immobiliers actuels. La plaignante a également souligné que la municipalité était responsable de la construction des voies publiques jusqu’aux biens immobiliers concernés et que les coûts de construction supportés par Farsund Vekst n’avaient pas d’incidence sur la valeur des contributions financières effectuées par la municipalité au moyen de ses investissements (132).

(85)

En ce qui concerne le réalisme de ses calculs des avantages économiques prétendument conférés, la plaignante a estimé que l’on pouvait généralement s’attendre à ce que les acquéreurs de biens immobiliers aillent jusqu’à la limite du taux maximal d’utilisation autorisé dans le plan de zonage applicable. Sur la base de cette prémisse, la plaignante a également affirmé que les prix demandés par les opérateurs en économie de marché pour les biens immobiliers non bâtis correspondaient généralement au taux maximal d’utilisation autorisé. De l’avis de la plaignante, la position de la municipalité selon laquelle il n’existait pas de demande sur le marché pour des projets allant jusqu’au taux maximal d’utilisation des biens concernés ne semblait guère convaincante (133).

(86)

En ce qui concerne l’application du principe de l’opérateur en économie de marché, la plaignante a en outre souligné que, d’après ses calculs, la participation de la municipalité dans Farsund Vekst, notamment au moyen de la (future) vente des biens immobiliers concernés conformément aux conditions des contrats d’option révisés de 2015, entraînerait une perte importante pour la municipalité. Selon elle, cela signifie que la municipalité n’a pas agi conformément au principe de l’opérateur en économie de marché, puisqu’un opérateur en économie de marché ne choisirait pas de vendre à perte. À cet égard, la plaignante a également souligné que la vente de biens immobiliers dans la municipalité d’Oslo évaluée dans une décision de l’Autorité de 2005 (134) avait été réalisée après que la municipalité avait testé le marché en obtenant des offres concurrentielles (135).

(87)

La plaignante a également fourni des informations sur l’évolution récente de la situation à Farsund. Elle a expliqué à cet égard qu’à sa connaissance, la municipalité avait terminé de combler le terrain couvert par les options Nordkapp, comme l’exigeait le contrat d’options révisé de 2015 (136). La plaignante a également fait valoir que des preuves anecdotiques étayaient le fait que le centre commercial de Nordkapp (Amfi Farsund) avait déplacé l’activité commerciale hors du centre-ville et que la municipalité avait, selon les informations dont elle disposait, conclu un accord prévoyant qu’elle loue des espaces dans le complexe Amfi Farsund à un prix annuel d’au moins 2 000 NOK par mètre carré. Selon la plaignante, ce prix semblait exorbitant dans la mesure où il était comparable aux prix pratiqués juste à côté d’Oslo (137).

(88)

En ce qui concerne cette dernière allégation, l’Autorité fait remarquer que sa décision d’ouverture ne visait pas une prétendue surcompensation résultant de la location d’espaces d’Amfi Farsund par la municipalité (138). Cette mesure ne relève donc pas du champ de la procédure formelle d’examen clôturée par la présente décision. En outre, dans le cadre de son examen des faits (139), l’Autorité n’a trouvé aucun élément indiquant que l’une ou l’autre des mesures faisant l’objet de la procédure formelle d’examen était subordonnée à la possibilité que la municipalité loue, à un stade ultérieur, des espaces d’Amfi Farsund à des prix supérieurs à ceux du marché. Par conséquent, la prétendue surcompensation sous la forme de loyers supérieurs aux taux du marché ne relève pas, en toute hypothèse, du contexte commercial dans lequel chacune des mesures visées par la procédure formelle d’examen a été conclue. Partant, la surcompensation prétendument accordée au moyen des loyers des espaces d’Amfi Farsund est dénuée de pertinence aux fins de l’appréciation des mesures visées par la procédure formelle d’examen au regard des règles en matière d’aides d’État. Cette surcompensation alléguée ne sera donc pas examinée ci-dessous.

(89)

Dans sa lettre du 5 mai 2022, la plaignante a abordé l’accord transactionnel conclu entre la municipalité et Farøy Brygge AS à la suite de l’exercice de l’option Farøy révisée de 2015 (140).

(90)

Selon la plaignante, les termes de cet accord ont conféré des avantages économiques supplémentaires à Farøy Brygge AS par rapport au contrat d’options révisé de 2015 pour Farøy. En effet, les conditions de l’accord transactionnel s’écartaient prétendument du contrat d’options révisé de 2015 pour Farøy, au bénéfice du détenteur de l’option. La plaignante a par ailleurs affirmé que les conditions de l’accord transactionnel favorisaient un tiers (141).

(91)

Comme pour le loyer prétendument excessif payé par la municipalité pour des espaces d’Amfi Farsund, la décision d’ouverture ne visait pas l’aide alléguée résultant de l’accord transactionnel conclu entre la municipalité et Farøy Brygge AS (142). Il est également clair que cet accord transactionnel ne faisait pas partie du contexte commercial des mesures visées par la décision d’ouverture de l’Autorité, puisqu’il a été conclu après ces mesures. Partant, la déviation alléguée de l’accord transactionnel par rapport aux conditions du contrat d’options révisé de 2015 pour Farøy est dénuée de pertinence aux fins de l’appréciation des mesures visées par la procédure formelle d’examen au regard des règles en matière d’aides d’État. Par conséquent, l’accord transactionnel conclu entre la municipalité et Farøy Brygge AS à la suite de l’exercice de l’option Farøy révisée de 2015 ne sera pas examiné ci-dessous.

(92)

Dans ses observations finales du 21 février 2024, la plaignante a réitéré et développé ses précédentes observations.

(93)

En ce qui concerne l’accord transactionnel conclu entre la municipalité et Farøy Brygge AS à la suite de l’exercice de l’option Farøy révisée de 2015, la plaignante a souligné que cet accord conférait selon elle des avantages économiques supplémentaires par rapport aux conditions du contrat d’options révisé de 2015 pour Farøy. Toutefois, comme indiqué aux points (90) et (91) ci-dessus, l’Autorité n’examinera pas les conditions de cet accord transactionnel dans la présente décision, étant donné qu’il ne relève pas du champ de la décision d’ouverture et qu’il ne faisait pas partie du contexte commercial prévalant au moment de l’adoption des mesures visées par la procédure formelle d’examen (143).

(94)

En ce qui concerne les contrats d’options pour Farøy, la plaignante a en outre affirmé que la municipalité s’était engagée à payer les mesures de démolition, de gestion de la pollution et de sécurité sans que ces coûts ne soient pris en considération dans le prix convenu pour le bien. Selon elle, un opérateur en économie de marché aurait exigé une compensation pour ces coûts. Selon les dernières informations dont disposait la plaignante, la municipalité avait alors supporté des coûts s’élevant à 3 806 868 NOK (144).

(95)

En ce qui concerne la qualification des interventions effectuées par la municipalité au moyen des accords et de la coopération, la plaignante a estimé qu’elles pouvaient légitimement être perçues comme s'apparentant à un régime d’aides. Elle a en outre maintenu son point de vue selon lequel une concurrence aurait dû être organisée et il était impossible de savoir quelles conditions auraient pu être proposées par d’autres investisseurs que Glastad Farsund, puisqu’aucun investisseur n’a été invité (145).

(96)

En ce qui concerne la question de savoir si un avantage économique a été conféré par la municipalité, la plaignante a en outre fait valoir que les valeurs de marché des terrains en 2010 présentent peu d’intérêt, étant donné que l’appréciation doit tenir compte de la totalité des interventions. Étant donné que le marché immobilier de Farsund n’était pas très «liquide», il était également difficile de déterminer la valeur de marché à cette époque par d’autres moyens qu’une procédure d’appel d’offres ouverte. En tout état de cause, les valorisations n’ont eu, selon la plaignante, aucune incidence sur les conditions de vente des parts de la municipalité dans Farsund Vekst à Glastad Farsund. La plaignante a par ailleurs considéré que les contrats d’options conféraient des éléments de valeur qui n’étaient pas prévus dans les valorisations (146).

(97)

Selon la plaignante, tout coût ou risque supporté par la municipalité qui aurait sinon dû être supporté par Glastad Farsund constitue un avantage au sens de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE. À cet égard, la plaignante estime que les prix payés à la municipalité omettent d’importants éléments de valeur (147).

(98)

En ce qui concerne la vente de Nordkapp 1, la plaignante a fait valoir que la valeur du terrain dépassait celle constatée par Sædberg & Hodne en 2010 et que la municipalité avait pris en charge des coûts de préparation et d’infrastructure qui ne sont habituellement pas supportés par les promoteurs. La plaignante a également soutenu que la municipalité avait accordé des conditions contractuelles favorables dans le cadre de cette vente (148).

(99)

Ces arguments ont également été formulés en ce qui concerne Farøy. Sur la base du précédent argument avancé par la plaignante selon lequel l’appréciation de l’Autorité doit porter sur la totalité des interventions de la municipalité et de la référence faite à «Farøy Brygge», il apparaît que les arguments relatifs à Farøy concernent en particulier le contrat d’options révisé de 2015 pour Farøy et l’accord transactionnel conclu ultérieurement qui était lié à cet accord (149).

(100)

En ce qui concerne l’achat par la municipalité des parts dans Farsund Vekst, la plaignante a maintenu sa position selon laquelle le prix d’achat de ces parts ne reflétait pas la valeur intrinsèque de la société. Cela est notamment illustré par le fait que la municipalité a accepté de payer 23,5 millions de NOK pour le droit d’effectuer un développement immobilier sur le toit d’Amfi Farsund, tout en ne recevant simultanément que 21 millions de NOK de Glastad Farsund pour ses 50 % de participation dans Farsund Vekst (150).

(101)

Enfin, la plaignante a fait valoir que la municipalité aurait dû exiger une prime pour les options relatives à Nordkapp 2 et 3 et que la valeur de ces options n’était pas non plus reflétée dans le prix convenu pour la vente par la municipalité de ses parts dans Farsund Vekst (151).

(102)

S’agissant de la question de savoir si les effets de l’aide alléguée étaient purement locaux, la plaignante a souligné que cette question ne saurait être appréciée en se plaçant uniquement du point de vue de Farsund Vekst. Il convient également de tenir compte de l’intérêt transfrontière à investir dans des centres commerciaux, ainsi que du fait que l’aide en faveur de Farsund Vekst bénéficierait en définitive à son propriétaire, Glastad Farsund. Étant donné que les sociétés du groupe Glastad sont impliquées dans des échanges ayant un intérêt transfrontière, il ne saurait donc être exclu que l’aide alléguée renforce la position d’une entreprise exerçant des activités commerciales transfrontières (152).

(103)

Ainsi qu’il ressort clairement de la présentation des échanges d’informations effectués au cours de la procédure formelle d’examen à la section 1.2 ci-dessus, l’Autorité a reçu des informations très détaillées de la part des autorités norvégiennes. Étant donné que ces informations seront présentées en détail à la section 4 ci-dessous, l’Autorité se contentera de résumer, dans la présente section 3, les principaux arguments exposés dans les observations des autorités norvégiennes.

(104)

Dans leurs observations initiales sur la décision d’ouverture, communiquées par lettre du 31 octobre 2019, les autorités norvégiennes ont fait valoir que toutes les opérations mises en cause par l’Autorité dans la décision d’ouverture étaient conformes aux conditions du marché et ne constituaient donc pas des aides d’État (153).

(105)

À cet égard, les autorités norvégiennes ont souligné la chronologie des événements et le fait que les mesures étaient toutes liées à la coopération immobilière conjointe concernant Nordkapp, Farøy et Ferjeveien, nouée par la municipalité et Glastad Farsund en 2011. Comme déjà établi, cette coopération immobilière était régie, respectivement, par l’accord de coopération, la convention d’actionnaires et les contrats d’options du 27 mai 2011. En outre, les autorités norvégiennes ont souligné que les prix figurant dans les contrats d’options étaient fondés sur les valorisations des biens immobiliers effectuées par Sædberg & Hodne (154).

(106)

En ce qui concerne les événements ultérieurs, les autorités norvégiennes ont expliqué qu’au cours de la coopération immobilière, il était apparu clairement que la municipalité n’était pas en mesure de remplir ses obligations contractuelles en aménageant les terres comme l’exigeait le contrat d’options de 2011 pour Nordkapp. Compte tenu de cette défaillance de la municipalité, il a fallu réviser les plans et contrats. En outre, les priorités de la municipalité ont changé par la suite, en ce sens qu’elle a souhaité se retirer de la coopération immobilière et du projet relatif à Amfi Farsund à Nordkapp. Les conditions de la vente de ses parts dans Farsund Vekst faisaient partie des conditions négociées pour ce retrait (155).

(107)

Dans ce contexte, les autorités norvégiennes considèrent que toutes les mesures visées par la décision d’ouverture sont conformes au principe de l’opérateur en économie de marché. En particulier, les autorités norvégiennes ont souligné que, compte tenu du contexte commercial des contrats d’options, il était rationnel et conforme à la pratique normale qu’ils ne contiennent pas de primes d’option ou de mécanismes d’ajustement des prix. De même, les autorités norvégiennes considèrent que la municipalité s’est comportée comme un opérateur en économie de marché avisé lors de sa participation à la coopération et au projet de développement immobilier et au moment de s’en retirer. Selon les autorités norvégiennes, l’Autorité est tenue de procéder à une évaluation concrète tenant compte de la situation commerciale dans laquelle la municipalité se trouvait effectivement (156).

(108)

En toute hypothèse, selon les autorités norvégiennes, la plaignante n’a pas fourni d’éléments de preuve établissant de manière positive que les prix de vente fixés dans les contrats d’options concernés, ou dans le contrat de vente relatif à Nordkapp 1, étaient inférieurs à la fourchette des prix du marché que l’on pourrait s’attendre à obtenir lors d’une vente sur le marché libre. Dans le même ordre d’idées, les autorités norvégiennes considèrent que les éléments de preuve disponibles suggèrent que le prix payé pour les parts de la municipalité dans Farsund Vekst n’était pas inférieur à la valeur de marché desdites parts (157).

(109)

Compte tenu de leur position selon laquelle les mesures concernées n’ont pas conféré d’avantage aux bénéficiaires présumés au sens de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE, les autorités norvégiennes considèrent que ces mesures ne constituent pas des aides d’État. Par ailleurs, et en toute hypothèse, les autorités norvégiennes estiment que les mesures, compte tenu de leur caractère local, n’étaient pas susceptibles d’affecter les échanges et de fausser la concurrence au sein de l’EEE. Pour cette raison également, les autorités norvégiennes soutiennent que les mesures ne constituent pas des aides d’État au sens de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE (158).

(110)

Les autorités norvégiennes ont en outre affirmé que, si les mesures concernées devaient être considérées comme constituant des aides d’État, l’Autorité devrait déclarer ces aides compatibles avec l’accord EEE sur le fondement de son article 61, paragraphe 3, point c). À cet égard, les autorités norvégiennes ont souligné que l’un des objectifs de la coopération immobilière était d’inverser la tendance négative du développement économique et de contribuer à la croissance et à la création de valeur à Farsund. À son tour, cette contribution au développement régional pourrait également favoriser le maintien des niveaux de population (159).

(111)

Dans leurs observations ultérieures (160), les autorités norvégiennes ont confirmé et développé les faits sous-tendant les points de vue qu’elles avaient exposés dans leurs observations initiales sur la décision d’ouverture.

(112)

Comme indiqué à la section 1.2 ci-dessus, Glastad Farsund a fourni des informations en réponse à plusieurs demandes d’informations adressées par l’Autorité aux autorités norvégiennes. Glastad Farsund a également présenté des observations complémentaires sur les informations fournies par les autorités norvégiennes et de sa propre initiative.

(113)

Dans ses observations, Glastad Farsund a essentiellement fait écho aux points de vue exprimés par les autorités norvégiennes quant au fond, tout en apportant des nuances et des clarifications factuelles supplémentaires. Ces nouvelles informations sont prises en considération dans la présentation des faits effectuée à la section 4 ci-dessous.

(114)

Par lettre du 21 juillet 2019, un tiers anonyme a fait part de ses griefs concernant l’issue d’une affaire portée devant le tribunal de district de Lister en 2011 (161). Dans cette affaire, le tribunal de district de Lister avait établi l’indemnisation à verser par la municipalité pour son expropriation de deux biens immobiliers situés à Farsund.

(115)

Selon le tiers, ces biens immobiliers ont été sous-évalués par le tribunal de district de Lister. En conséquence, les propriétaires initiaux n’ont pas été entièrement indemnisés pour l’expropriation de leurs biens immobiliers par la municipalité.

(116)

Cette prétendue sous-compensation des propriétaires initiaux pour l’expropriation effectuée par la municipalité ne relève pas de la procédure formelle d’examen clôturée par la présente décision (162). En outre, un tel fait n’aurait, en toute hypothèse, aucune pertinence aux fins de l’appréciation des mesures visées par la décision d’ouverture au regard des règles en matière d’aides d’État. Par conséquent, l’allégation selon laquelle la municipalité a payé un prix inférieur aux taux en vigueur sur le marché lorsqu’elle a exproprié ces deux biens immobiliers en 2011 ne sera pas examinée dans les analyses ci-dessous relatives à l’existence d’aides d’État.

(117)

Comme déjà mentionné, l’Autorité a reçu de nombreuses observations et de nombreux documents. Ces informations lui ont permis d’avoir une meilleure compréhension des faits qu’au moment de la décision d’ouverture. La compréhension des faits par l’Autorité sera exposée dans la présente section 4.

(118)

Dans sa décision du 8 février 2011, le conseil municipal a décidé que la municipalité devait participer à une coopération avec Glastad Farsund en vue de développer certains biens immobiliers à Farsund. Dans son exposé des faits, cette décision indiquait que la coopération devait être régie par cinq contrats. Il s’agissait respectivement d’un accord de coopération, d’une convention d’actionnaires et de trois contrats d’options relatifs aux biens Nordkapp, Farøy et Ferjeveien. La décision prise par le conseil municipal a eu pour conséquence que la municipalité est devenue contractuellement liée par ces cinq contrats (163).

(119)

Selon la décision, l’un des objectifs du développement immobilier à réaliser dans le cadre de la coopération était de générer des bénéfices pour la municipalité et pour Glastad Farsund. La décision faisait également référence aux règles en matière d’aides d’État et expliquait que les prix figurant dans les contrats d’options étaient fixés sur la base d’une valorisation externe afin de garantir qu’ils ne contiennent pas d’élément d’aide (164).

(120)

La décision indiquait clairement que la municipalité participerait à hauteur de 50 % aux projets prévus concernant le développement des trois biens. Dans le même ordre d’idées, il a été indiqué que la municipalité et Glastad Farsund devaient couvrir les coûts de planification à parts égales. Ces coûts devaient, dans un premier temps, être couverts par l’octroi de prêts à Farsund Vekst. Ces prêts seraient ensuite remboursés avant le versement de dividendes. Dans l’hypothèse où aucun des biens ne serait développé conformément aux options, les coûts de planification constitueraient des coûts irrécupérables pour la municipalité et Glastad Farsund (165).

(121)

Comme indiqué ci-dessus, la coopération entre la municipalité et Glastad Farsund était régie par un accord de coopération, une convention d’actionnaires et trois contrats d’options.

(122)

En conséquence, il a été rappelé à la section 1 de l’accord de coopération (166) que l’objectif de cet accord était d’établir des principes pour la coopération entre la municipalité et Glastad Farsund en ce qui concerne l’éventuel développement des trois biens immobiliers Nordkapp, Farøy et Ferjeveien (167).

(123)

Conformément à la section 2 de l’accord de coopération, la coopération a été divisée en 4 étapes (168). Ces étapes reflétaient un principe d’égalité des contributions et des récompenses, en ce sens que Glastad Farsund et la municipalité devaient contribuer de manière égale, prendre des risques dans la même mesure et avoir droit au même niveau de bénéfices provenant du développement immobilier.

(124)

Lors de la première étape de la coopération, Glastad Farsund devait créer Farsund Vekst en tant que société à responsabilité limitée. Les coûts d’exploitation de cette société devaient être couverts à parts égales par la municipalité et Glastad Farsund en octroyant des prêts à Farsund Vekst. Ces prêts devaient être remboursés parallèlement à la réalisation des projets de développement immobilier relatifs à Nordkapp, Farøy et Ferjeveien.

(125)

Dans le cadre de la première étape, la municipalité et Glastad Farsund se sont également engagées à établir les contrats d’options autorisant Farsund Vekst à acquérir les trois biens immobiliers conformément aux conditions énoncées dans ces contrats.

(126)

Enfin, la première étape de la coopération impliquait que Farsund Vekst entame la planification et la préparation nécessaires au futur développement des trois biens immobiliers.

(127)

La deuxième étape de la coopération, telle qu’établie à la section 2 de l’accord de coopération, impliquait que Farsund Vekst exerce une ou plusieurs des options dans les délais fixés dans les contrats d’options.

(128)

Dans l’hypothèse où une ou plusieurs options seraient exercées, les biens concernés devaient être considérés comme des contributions en nature en faveur de Farsund Vekst. Afin de garantir que la municipalité et Glastad Farsund détiennent chacune 50 % des parts de Farsund Vekst et aient apporté chacune 50 % du capital social, Glastad Farsund s’est engagée à acheter des parts supplémentaires si nécessaire pour assurer cet équilibre.

(129)

Dans le cadre de la troisième étape de la coopération, Farsund Vekst envisageait d’augmenter le capital social en proposant des offres au public ou à d’autres promoteurs immobiliers.

(130)

La quatrième étape de la coopération concernait l’étape postérieure à la future réalisation d’un ou de plusieurs des trois projets de développement immobiliers facilités par les options. À ce stade, les parties envisageraient d’investir dans de nouveaux projets. La municipalité aurait toutefois le droit de décider unilatéralement que Farsund Vekst ne devrait pas s’engager dans d’autres activités et de distribuer les valeurs qu’elle détient à la municipalité et à Glastad Farsund.

(131)

La section 1 de la convention d’actionnaires (169) concernait la propriété de Farsund Vekst par la municipalité et Glastad Farsund. Elle indiquait en outre clairement que les parts dans Farsund Vekst étaient détenues à 100 % par Glastad Farsund au moment de sa constitution, mais que la municipalité était en droit d’en acheter conformément aux dispositions de l’accord de coopération.

(132)

Si la convention d’actionnaires prévoyait, conformément aux dispositions de l’accord de coopération, que 50 % des parts dans Farsund Vekst seraient formellement transférées à la municipalité à un stade ultérieur, elle stipulait également que la municipalité devait être considérée comme un propriétaire à parts égales de Farsund Vekst avant ce transfert formel. À cet égard, il était indiqué à la section 2 de la convention d’actionnaires que la municipalité devait être considérée comme propriétaire à 50 % de Farsund Vekst dans toutes les opérations entre les parties et qu’elle disposait donc d’un droit de vote représentant 50 % des parts au sein de l’assemblée générale de Farsund Vekst.

(133)

Dans le même ordre d’idées, il découlait de la section 3 de la convention d’actionnaires que la municipalité était en droit de nommer deux des quatre membres du conseil d’administration de Farsund Vekst. Le droit de nommer le président du conseil d’administration était en revanche réservé à Glastad Farsund. En cas d’égalité des voix, le vote du président devait généralement compter double.

(134)

Par dérogation à ce principe, la section 4 de la convention d’actionnaires précisait que le budget pour les coûts de planification relatifs au développement des trois immeubles devait être adopté à l’unanimité. L’unanimité était également requise pour décider de la participation à d’autres projets relatifs à d’autres biens immobiliers.

(135)

La section 5 de la convention d’actionnaires concernait les augmentations de capital. Lorsque l’une des parties jugeait nécessaire de procéder à une augmentation de capital afin d’assurer le développement des biens immobiliers, cette section imposait à l’autre partie de voter en faveur de l’augmentation de capital en question et d’y contribuer.

(136)

Il résulte de ce qui précède que la convention d’actionnaires reflétait également le principe de l’égalité des contributions et des récompenses. Si Glastad Farsund était habilitée à nommer le président du conseil d’administration, les implications de ce droit ont été modifiées grâce au fait que la municipalité bénéficiait d’une représentation égale à l’assemblée générale, ainsi que grâce aux dispositions exigeant l’unanimité du conseil pour des questions spécifiques.

(137)

Les trois contrats d’options initiaux relatifs à Nordkapp, Farøy et Ferjeveien étaient structurés de la même manière et contenaient des conditions similaires. Dans le même temps, chacun de ces contrats stipulait des conditions qui lui étaient propres.

(138)

La section 1 du contrat d’options de 2011 relatif à Nordkapp (170) accordait à Farsund Vekst le droit de racheter Nordkapp à la municipalité conformément aux conditions fixées dans le contrat.

(139)

Le bien concerné était décrit plus en détail à la section 2 du contrat d’options. Conformément à cette section, l’option couvrait les zones KF 1, 2, 3 et 4, délimitées sur la carte jointe à l’annexe 1 du contrat. La superficie totale était estimée à 16 300 m2. Il a toutefois été souligné que cette estimation n’était pas exacte et que des variations de la superficie réelle du terrain comprises entre - 10 % et + 10 % de l’estimation ne pouvaient donner lieu à des ajustements du prix de l’option. Selon la terminologie employée dans le registre foncier norvégien, les zones couvertes par l’option seraient situées sur des terrains portant les numéros cadastraux 1/199 et autres.

(140)

La section 3 du contrat d’options concernait les obligations de la municipalité. Selon les paragraphes 1 et 2 de cette section, le contrat d’options conférait à Farsund Vekst le droit exclusif d’œuvrer au développement du bien immobilier et il était souhaité que (des parties) du bien immobilier développé soi[en]t loué[es] à un locataire du secteur public. La municipalité n’était toutefois pas tenue de louer une quelconque zone.

(141)

Le paragraphe 3 de la section 3 énonçait des exigences relatives à l’état du bien au moment de son transfert à Farsund Vekst. En vertu de ce paragraphe, le bien devrait présenter une surface plane et être prêt à recevoir une nouvelle construction. Comme indiqué dans la décision d’entrée du conseil municipal du 8 février 2011 et ainsi que l’illustre la carte jointe en tant qu’annexe 1 du contrat d’options, cela nécessiterait que la municipalité comble des zones situées dans la mer au moyen de 200 000 m3 de masses supplémentaires (171). Les infrastructures de raccordement requises, prenant la forme de conduites d’eau et de canalisations d’eaux usées ainsi que d’une voie publique, devraient en outre être achevées et mises à disposition en bordure du bien.

(142)

Dans le cas imprévu où le sol s’avérerait pollué, le paragraphe 4 de la section 3 prévoyait que ce risque relèverait de la responsabilité de la municipalité. Conformément au paragraphe 5 de la section 3 et pour autant que ces exigences découlent d’une décision de zonage applicable, la municipalité serait également responsable du respect des exigences relatives aux autres infrastructures devant être mises en place avant le début des travaux de construction sur le bien immobilier.

(143)

Enfin, conformément au paragraphe 6 de la section 3, la municipalité serait chargée de faciliter la création d’un port de plaisance d’une capacité de 50 bateaux lié au bien immobilier. La municipalité ne pouvait toutefois pas s’engager à autoriser la création d’un port de plaisance, étant donné que la légalité d’une telle installation dépendrait de la décision qu’elle prendrait finalement en tant qu’autorité de zonage.

(144)

La section 4 du contrat d’options concernait les obligations du détenteur de l’option, Farsund Vekst. En vertu de cette section, Farsund Vekst serait responsable de la création de 200 places de stationnement public destinées à remplacer les places de stationnement qui étaient disponibles à Nordkapp avant le début du projet.

(145)

Le prix que devrait payer Farsund Vekst pour le bien dans l’hypothèse où elle exercerait l’option était indiqué à la section 5 du contrat d’options. En vertu du paragraphe 1 de cette section, Farsund Vekst était en droit d’acheter le bien pour un prix de 25 millions de NOK, conformément à la valorisation du 21 décembre 2010. Il était précisé que cette somme comprenait une compensation en faveur de la municipalité pour la remise en état et l’aplanissement du terrain qu’elle était tenue d’entreprendre et dont le coût avait été estimé à 12 millions de NOK. Par conséquent, le prix convenu de 25 millions de NOK correspondait à la fourchette inférieure de la valorisation (13 millions de NOK), à laquelle venaient s’ajouter ces coûts estimés (12 millions de NOK).

(146)

Au paragraphe 2 de la section 5, il était convenu que Farsund Vekst devait couvrir les futurs coûts de TVA supportés par la municipalité à la suite des travaux de remise en état du terrain. En vertu du paragraphe 3 de la section 5, Farsund Vekst serait également redevable des coûts de transaction afférents au transfert du bien.

(147)

La durée de l’option était régie par la section 6 du contrat d’options. Le paragraphe 1 de cette section stipulait que l’option serait valable pour une période de 18 mois, calculée à compter de la date de signature de l’accord de coopération. En vertu du paragraphe 2 de la section 6, les travaux sur le bien devaient commencer au plus tard trois ans après l’exercice de l’option. Si cette condition n’était pas respectée, la municipalité serait en droit de racheter le bien à Farsund Vekst au prix payé par celle-ci (le prix de l’option).

(148)

La section 7 du contrat d’options concernait la formalisation de l’achat dans un contrat en cas d’exercice de l’option. En vertu de cette disposition, un contrat type pour opérations immobilières devait être finalisé dès l’exercice de l’option.

(149)

À la section 8 du contrat d’options, la municipalité s’est engagée à s’assurer qu’aucune hypothèque n’était détenue sur le bien immobilier au moment de sa vente. Farsund Vekst a également confirmé qu’elle avait été informée d’autres droits relatifs au bien et qu’elle les avait acceptés.

(150)

Enfin, en vertu de la section 9 du contrat d’options, Farsund Vekst était en droit d’exiger que le contrat soit inscrit au registre foncier norvégien.

(151)

Comme déjà indiqué, les trois contrats d’options sont structurés de la même manière et contiennent des conditions similaires. L’Autorité ne mentionnera donc, dans la présente section, que les conditions qui étaient propres à Farøy. En ce qui concerne les autres conditions communes aux trois biens immobiliers, il est renvoyé à la présentation du contrat d’options relatif à Nordkapp effectuée ci-dessus.

(152)

Le bien concerné était décrit en détail à la section 2 du contrat d’options (172). Conformément à cette section, l’option Farøy incluait les biens portant les numéros cadastraux 3/80 et 49 (numéros de section 1 et 2) ainsi que certaines parties du bien portant le numéro cadastral 3/23. La superficie totale était estimée à 1 900 m2.

(153)

Aux paragraphes 3 et 4 de la section 2, il était indiqué que le bien avait été zoné à des fins industrielles et de transport public et que le contrat d’options présupposait qu’il soit rezoné afin de permettre la construction de propriétés destinées à un usage résidentiel et/ou à d’autres fins commerciales.

(154)

Selon le paragraphe 4 de la section 3, la municipalité devait s’efforcer de faciliter la mise en place de cales de halage liées au développement résidentiel envisagé. En exprimant cette intention, la municipalité ne s’est toutefois pas engagée à autoriser les cales de halage en sa qualité d’autorité de zonage.

(155)

En vertu du paragraphe 1 de la section 5, Farsund Vekst était en droit d’acheter le bien pour un prix de 10,5 millions de NOK, conformément à la valorisation du 21 décembre 2010. Vu la nécessité de rezoner le bien immobilier afin de le développer comme prévu, il a toutefois été précisé au paragraphe 2 de la section 5 qu’une nouvelle valorisation devrait être obtenue si le rezonage prenait fin plus de trois ans après la valorisation initiale.

(156)

Comme pour Nordkapp, le paragraphe 1 de la section 6 stipulait que l’option serait valable pour une période de 18 mois, calculée à compter de la date de signature de l’accord de coopération. Toutefois, avant que ce délai ne commence à courir, il était également nécessaire de procéder à un rezonage du bien afin de permettre la construction de propriétés destinées à un usage résidentiel et/ou à d’autres fins commerciales.

(157)

Comme rappelé ci-dessus, les trois contrats d’options sont structurés de la même manière et contiennent des conditions similaires. Par conséquent, seules les conditions propres au contrat d’options de 2011 pour Ferjeveien seront examinées ci-après.

(158)

Le bien concerné était décrit en détail à la section 2 du contrat d’options (173). En vertu de cette section, l’option Ferjeveien comprenait le bien portant le numéro cadastral 3/59. La superficie totale était estimée à 1 210 m2. Toutefois, comme pour le contrat d’options relatif à Nordkapp, il a été souligné que cette estimation n’était pas exacte et que des variations de la superficie réelle du terrain comprises entre - 10 % et + 10 % de l’estimation ne pouvaient justifier des ajustements du prix de l’option.

(159)

En vertu du paragraphe 1 de la section 5, Farsund Vekst était en droit d’acheter le bien pour un prix de 4 millions de NOK, conformément à la valorisation du 21 décembre 2010. Il a en outre été précisé que le prix de l’option ne devait pas être ajusté si le bien était rezoné afin de permettre la construction de bâtiments commerciaux ainsi que de logements résidentiels.

(160)

Comme dans les autres contrats d’options, le paragraphe 1 de la section 6 stipulait que l’option serait valable pour une période de 18 mois, calculée à compter de la date de signature de l’accord de coopération.

(161)

Le 21 décembre 2010, la municipalité a obtenu une valorisation des trois biens immobiliers auprès des courtiers immobiliers commerciaux Sædberg & Hodne (174).

(162)

À la section 1 du rapport de valorisation, les trois biens ont été identifiés comme étant ceux faisant l’objet des contrats d’options. Au dernier paragraphe de la section 1, il était clairement précisé que Sædberg & Hodne avaient déjà effectué des missions pour la famille Glastad et que la municipalité en avait été informée.

(163)

Le mandat relatif à la valorisation était défini à la section 1.1. Le paragraphe 1 de cette section indiquait que Sædberg & Hodne avaient été chargés de déterminer les valeurs de vente normales des trois biens. Il était également expliqué que le terme «valeur de vente normale» désignait le prix que deux acheteurs seraient normalement disposés à payer pour le bien dans le cadre d’une vente volontaire dans des conditions normales de marché.

(164)

En ce qui concerne l’utilisation de Nordkapp, il était indiqué au paragraphe 2 de la section 1.1 que l’utilisation, qui constituait le point de départ de la valorisation, était fondée sur des informations provenant des parties (la municipalité et Farsund Vekst). Au paragraphe 4 de la section 2.1, il était expliqué que, d’après ces informations, les fonctions suivantes seraient incluses dans le(s) bâtiment(s) à construire:

(165)

À la section 2.3 du rapport, Sædberg & Hodne faisaient remarquer que le plan de zonage permettait un taux d’utilisation plus élevé que celui décrit ci-dessus.

(166)

Il ressort en outre clairement du rapport que Sædberg & Hodne avaient été informés des conditions envisagées concernant l’état du bien immobilier, qui ont ensuite été incluses aux sections 3 et 4 du contrat d’options de 2011 pour Nordkapp. À cet égard, le dernier paragraphe de la section 2.1 du rapport indiquait que la municipalité s’était réservé le droit de disposer de 200 places de stationnement à usage public dans les zones à développer. Dans le même ordre d’idées, le dernier paragraphe de la section 2.3 indiquait que la valorisation était subordonnée à l’achèvement et à la mise à disposition, en bordure du bien, des infrastructures de raccordement requises, prenant la forme de conduites d’eau et de canalisations d’eaux usées ainsi que d’une voie publique. En outre, les coûts escomptés du comblement des zones situées en mer et de l’aplanissement du terrain (12 millions de NOK) ont été pris en considération dans la section 2.4 (175), tandis que les possibilités de mise en place de cales de halage ont été abordées à la section 2.5.

(167)

L’évaluation globale effectuée par Sædberg & Hodne a été présentée à la section 2.5 de leur rapport. Au paragraphe 1 de cette section, les courtiers ont indiqué que le bien était théoriquement intéressant à des fins de développement, en raison de son emplacement en plein cœur de Farsund. Parallèlement, toutefois, ils ont souligné que le marché des biens en développement de cette nature était faible depuis plusieurs années. Selon eux, il était également nécessaire de tenir compte du fait que le développement du bien nécessiterait des capitaux importants pour couvrir les travaux de terrassement et les coûts de financement.

(168)

Sædberg & Hodne ont ensuite indiqué, au paragraphe 2 de la section 2.5, que les marchés de la location et de la vente de biens immobiliers tels que celui dont la construction était prévue étaient susceptibles de poser problème et que le bien immobilier devrait donc être développé progressivement.

(169)

Comme indiqué au paragraphe 3 de la section 2.5, les courtiers doutaient également que le taux d’utilisation du bien envisagé par les parties soit pertinent dans un avenir proche. Les courtiers ont fait référence, à cet égard, aux tendances commerciales et démographiques existantes dans la région. Compte tenu de ces tendances, selon eux, pour atteindre le taux d’utilisation souhaité, le développement devrait être réalisé en plusieurs étapes.

(170)

Sædberg & Hodne ont observé en revanche que le plan de zonage permettait la mise en place de cales de halage, ce qui représentait selon eux un potentiel de développement venant s’ajouter à celui pris en considération dans le taux d’utilisation supposé par les parties.

(171)

Compte tenu de cette mise en balance des considérations, Sædberg & Hodne ont conclu que la valeur de marché de Nordkapp se situait entre 13 et 15 millions de NOK. Comme déjà mentionné, il serait en outre nécessaire d’engager des coûts de l’ordre de 12 millions de NOK pour aménager les terres et préparer le bien immobilier à la construction.

(172)

En ce qui concerne Farøy, il a été expliqué au paragraphe 3 de la section 1.1 du rapport que l’objectif de l’évaluation était de déterminer la valeur du terrain. Par conséquent, les coûts et revenus prévisionnels liés aux bâtiments existants devant de toute façon être démolis n’ont pas été évalués.

(173)

Au paragraphe 2 de la section 3.1, Sædberg & Hodne ont précisé que leur mission consistait à évaluer la valeur du bien immobilier en partant du principe que les conditions de zonage seraient révisées afin de permettre la construction d’unités à usage résidentiel.

(174)

En ce qui concerne le taux d’utilisation, Sædberg & Hodne ont expliqué, au paragraphe 3 de la même section, qu’il leur avait été demandé de réaliser la valorisation en partant de l’hypothèse que 20 appartements de 120 m2 seraient construits sur deux étages, que deux places de stationnement seraient créées pour chacun de ces appartements et que chaque appartement aurait droit à une cale de halage dans un port de plaisance commun. Toutefois, selon les courtiers, le bien serait mieux utilisé si les appartements n’étaient pas tous de même taille. Comme précisé au paragraphe 4 de la section 3.1, la valorisation a donc tenu compte de cette possibilité.

(175)

À la section 3.2 du rapport, les courtiers ont indiqué que le bien se prêtait très bien à un développement en tant que bien immobilier résidentiel. Farøy était considéré comme l’un des biens les plus attrayants de la région pour une telle utilisation.

(176)

Sædberg & Hodne ont donc indiqué, dans leur appréciation effectuée à la section 3.3, qu’on pouvait s’attendre à ce que le projet génère un intérêt considérable et à ce que les appartements envisagés se vendent à des prix relativement élevés pour la ville de Farsund. En revanche, les courtiers ont rappelé que le marché des biens en développement avait été faible au cours des années précédentes. Malgré cela, et compte tenu des qualités du bien, Sædberg & Hodne ont estimé que le projet était économiquement solide.

(177)

Sur la base d’une évaluation globale, Sædberg & Hodne ont conclu, à la section 3.4 de leur rapport, que la valeur de marché de Farøy était de 10,5 millions de NOK.

(178)

En ce qui concerne Ferjeveien, Sædberg & Hodne ont expliqué au paragraphe 4 de la section 1.1 de leur rapport que la valorisation était fondée sur le taux d’utilisation autorisé par le plan de zonage alors en vigueur. Comme établi au paragraphe 1 de la section 4.3 du rapport, ce plan de zonage autorisait une superficie totale de 1 450 m2 d’unités à usage résidentiel. Il exigeait en outre la création de 1,5 place de stationnement pour chaque unité résidentielle.

(179)

Compte tenu de ce qui précède, les courtiers ont expliqué, au paragraphe 2 de la section 4.3, que la valorisation supposait la construction d’appartements de tailles différentes et la création des places de stationnement requises dans le bien immobilier. Ils ont également fait remarquer que si le plan de zonage permettait la construction d’un quai flottant, un dialogue avait été engagé avec les voisins afin de parvenir à une solution d’amarrage commune, étant donné que les conditions météorologiques pourraient entraîner des problèmes.

(180)

Au paragraphe 3 de la même section, Sædberg & Hodne ont observé que le plan de zonage prévoyait des exigences visant à ce que la zone soit développée en plusieurs étapes. Il a en outre été clairement précisé que la valorisation partait du principe que tous les travaux préalables nécessaires à la réalisation d’une construction sur le bien avaient été achevés. En d’autres termes, le bien a été valorisé en partant du principe qu’il était prêt pour la construction.

(181)

Dans le même ordre d’idées, les courtiers ont ensuite indiqué, au dernier paragraphe de la section 4.3, que leur évaluation partait du principe que le bien était raccordé aux réseaux publics d’eau et d’assainissement et qu’il disposait d’un accès à la voie publique. Sur la base des informations reçues, Sædberg & Hodne ont aussi précisé à la section 4.4 que leur valorisation reposait sur l’hypothèse selon laquelle les zones qui se trouvaient en mer avaient été comblées dans la mesure nécessaire.

(182)

Dans leur évaluation globale présentée à la section 4.5 du rapport, Sædberg & Hodne ont relevé que le bien occupait une position centrale dans la ville de Farsund, qu’il se trouvait en bord de mer et qu’il offrait des vues intéressantes. Il était, en revanche, quelque peu exposé aux conditions météorologiques et au bruit. L’accès à la lumière naturelle a été jugé satisfaisant.

(183)

Compte tenu de ces considérations, Sædberg & Hodne ont conclu que la valeur de marché de Ferjeveien était de 4 millions de NOK.

(184)

Comme indiqué ci-dessus, le paragraphe 1 de la section6, du contrat d’options de 2011 pour Nordkapp stipulait que l’option serait valable pour une période de 18 mois calculée à compter de la date de signature de l’accord de coopération (176). Les autorités norvégiennes et Glastad Farsund ont expliqué les unes et l’autre (177) que l’option avait été exercée dans ce délai au moyen de la notification (178) envoyée par Farsund Vekst le 22 novembre 2012.

(185)

Conformément à la section 7 du contrat d’options de 2011 pour Nordkapp, un contrat type pour opérations immobilières devait être finalisé immédiatement lors de l’exercice de l’option. Parallèlement, toutefois, le paragraphe 3 de la section 3 énonçait des exigences relatives à l’état du bien au moment de son transfert à Farsund Vekst. En vertu de ce paragraphe, le bien devrait présenter une surface plane et être prêt à recevoir une nouvelle construction. Pour se conformer à cette disposition, la municipalité devrait aménager des zones situées en mer en les comblant au moyen de 200 000 m3 de masses supplémentaires (179).

(186)

Les autorités norvégiennes et Glastad Farsund ont expliqué les unes et l’autre qu’au moment où Farsund Vekst a exercé l’option Nordkapp de 2011 au moyen de sa notification du 22 novembre 2012, la municipalité n’avait pas procédé à la remise en état requise du terrain, comme l’exigeait la section 3 du contrat d’options de 2011 pour Nordkapp. En outre, les autorités norvégiennes ont admis que la municipalité n’était pas en mesure d’achever la remise en état du terrain dans les délais prévus et qu’elle se trouvait donc en violation de ses obligations contractuelles (180). Glastad Farsund partage cette position (181).

(187)

Comme l’ont reconnu les autorités norvégiennes, la principale raison pour laquelle l’exercice de l’option n’a pas débouché sur l’établissement d’un contrat de vente était donc l’incapacité de la municipalité à livrer le bien immobilier dans l’état requis par le contrat dans les délais prescrits (182). Dans cette situation, et conformément à la conclusion formulée par Sædberg & Hodne dans leur rapport de valorisation, à savoir que le terrain couvert par le contrat d’options de 2011 pour Nordkapp devrait probablement être développé en plusieurs étapes, le partenaire de la municipalité au sein de Farsund Vekst, Glastad Farsund, s’est dit disposé à réexaminer les conditions du contrat d’options et du plan de développement de Nordkapp (183). À cet égard, il ressort aussi clairement des informations communiquées à l’Autorité que Farsund Vekst a déployé des efforts considérables pour obtenir un prêt afin de financer le premier projet immobilier qu’elle a finalement décidé de réaliser sur le terrain couvert par le contrat d’options de 2011 pour Nordkapp (184). Ce processus d’obtention d’un financement sera abordé plus en détail ci-dessous.

(188)

Compte tenu de ce qui précède, l’Autorité considère que la municipalité et Farsund Vekst ont convenu d’un commun accord de réviser le contrat d’options de 2011 pour Nordkapp en 2013 en s’abstenant d’établir un contrat de vente final sur la base de ce contrat d’options et d’attendre plutôt l’évolution future de la situation avant de finaliser un cadre contractuel révisé. Compte tenu du principe de liberté contractuelle consacré par le droit norvégien des contrats et de l’absence d’exigence de forme disposant que le contrat d’options ne pouvait être révisé qu’au moyen d’un contrat écrit, cet accord mutuel constituait une révision contractuelle du contrat d’options de 2011 pour Nordkapp.

(189)

Comme déjà indiqué, la section 2 de l’accord de coopération stipulait que les coûts d’exploitation de Farsund Vekst devaient être couverts à parts égales par la municipalité et Glastad Farsund (185). Au cours de la (des) phase(s) initiale(s) de la coopération de développement immobilier, cela devait se faire par l’octroi de prêts, qui seraient remboursés parallèlement à la réalisation des projets à Nordkapp, à Farøy et/ou à Ferjeveien.

(190)

Dans ce cadre, la municipalité a accordé au total quatre prêts à Farsund Vekst entre mai 2011 et mai 2014 (186). Des prêts de montants égaux ont été accordés par Glastad Farsund (187).

(191)

Comme expliqué ci-dessus, la municipalité et Farsund Vekst ont convenu d’un commun accord de réviser le contrat d’options de 2011 pour Nordkapp en 2013. Les conditions définitives du cadre contractuel révisé n’ont toutefois été précisées qu’en 2015, parallèlement au retrait de la municipalité de la coopération immobilière.

(192)

Dans le même temps, il ressort clairement des documents présentés que la municipalité et Farsund Vekst avaient convenu de diviser la construction du bien immobilier couvert par l’option Nordkapp de 2011 bien avant le retrait de la municipalité de la coopération immobilière. Selon les autorités norvégiennes, la municipalité et Farsund Vekst discutaient régulièrement de la manière de développer Nordkapp. Il a finalement été décidé que le développement futur des zones couvertes par l’option Nordkapp de 2011 devrait se dérouler en trois phases, couvrant chacune une partie distincte du terrain inclus dans l’option initiale (188). À cet égard, les autorités norvégiennes et Glastad Farsund ont évoqué les retards pris par la municipalité dans la nécessaire remise en état du terrain, qui signifiaient que les zones situées en mer couvertes par l’option initiale n’étaient pas encore disponibles (189). Les autorités norvégiennes ont également expliqué que la municipalité avait dû gérer plusieurs plaintes émanant de voisins (190).

(193)

Les discussions sur la manière de développer Nordkapp ont progressivement gagné en précision. Les parties entendaient créer un nouveau centre commercial, Amfi Farsund, comme première phase du futur développement de Nordkapp.

(194)

Dans ce cadre, Farsund Vekst et sa filiale Nordkapp Utvikling ont sollicité un financement de leur projet auprès de différentes banques. Dans un premier temps, toutefois, ces demandes ont été rejetées. Dès lors, afin de réduire le besoin de revenus locatifs garantis et/ou d’apports de capital, la portée du développement au cours de la première phase a été réduite (191).

(195)

Le 24 avril 2014, la banque locale Sparebanken Sør a proposé à Nordkapp Utvikling de financer la construction d’Amfi Farsund à hauteur de 127 millions de NOK. Cette offre était assortie d’un certain nombre de conditions, dont les suivantes (192):

(196)

L’offre de prêt prévoyait en outre que la municipalité ne pourrait pas voter en tant qu’actionnaire de Farsund Vekst avant d’avoir acheté 50 % des parts.

(197)

Selon une note du président du conseil d’administration de Farsund Vekst, résumant la situation au 10 novembre 2014, le conseil d’administration avait adopté à l’unanimité une décision d’investissement dans le développement d’Amfi Farsund le 19 septembre 2014. Cette décision d’investissement a ensuite été mise en œuvre par la direction de Farsund Vekst. En ce qui concerne la structure organisationnelle, le projet devait être organisé au sein de Nordkapp Utvikling (193).

(198)

Selon la décision d’investissement, Amfi Farsund devait se composer de 12 à 13 000 m2 de surfaces commerciales réparties sur deux étages. Une aire de stationnement pouvant accueillir entre 350 et 380 véhicules devait également être prévue (194).

(199)

La superficie à développer au cours de cette première phase du développement de Nordkapp représentait environ 30 % des zones incluses dans l’option Nordkapp de 2011. La municipalité avait accepté de finaliser les préparatifs nécessaires afin que la zone puisse être transférée à Farsund Vekst d’ici la mi-février 2015. Les travaux de construction pourraient alors commencer immédiatement, leur achèvement étant prévu pour le printemps 2016 (195).

(200)

Il était expliqué dans la note que deux étages supplémentaires pourraient être ajoutés ultérieurement dans le cadre d’une éventuelle deuxième étape du développement d’Amfi Farsund. Ces étages pourraient couvrir une superficie totale de 12 à 15 000 m2 (196).

(201)

Parallèlement à l'élaboration de la décision d’investissement, la municipalité et Farsund Vekst avaient également convenu de certaines adaptations des obligations imposées à la municipalité concernant la mise à disposition des zones restantes de Nordkapp. Ces adaptations comprenaient la réduction de l’obligation de remise en état du terrain et le report de la date butoir fixée pour cette obligation. En outre, un accord a été conclu quant à la manière dont Farsund Vekst fournirait des places de stationnement pendant la construction d’Amfi Farsund (197).

(202)

La note esquissait également un modèle final possible pour le cadre contractuel modifié entre la municipalité et Farsund Vekst en ce qui concerne le développement de Nordkapp. Ce modèle opérait une distinction entre, d’une part, la surface qui devait être développée au cours de la première phase, conformément à la décision d’investissement du 19 septembre 2014, et, d’autre part, les 60 % restants de la surface couverte par l’option Nordkapp initiale de 2011 (198).

(203)

En ce qui concerne la partie qui devait être développée au cours de la première phase grâce à la construction d’Amfi Farsund (Nordkapp 1), le modèle proposé impliquait que la municipalité transfère le droit de propriété à Nordkapp Utvikling au plus tard le 15 janvier 2015 moyennant le paiement de 8,5 millions de NOK. Il était également suggéré que Nordkapp Utvikling se voie accorder les droits routiers nécessaires à la mise en place d’une station-service dans le cadre de la première phase. Nordkapp Utvikling serait enfin tenue de créer le nombre de places de stationnement convenu avant l’achèvement d’Amfi Farsund (199).

(204)

En ce qui concerne les 60 % restants de la surface couverte par l’option Nordkapp initiale de 2011, il a été proposé de les scinder en deux parties de taille plus ou moins égale.

(205)

La première partie concernait les zones désignées, dans le plan de situation, par KF1 et KF2. Selon le modèle proposé, la deuxième phase du futur développement de Nordkapp serait facilitée par l’octroi à Nordkapp Utvikling d’une option d’achat de ces zones pour 9 000 000 NOK. Nordkapp Utvikling devrait exercer cette option et payer le prix d’achat convenu au plus tard lors du début du développement des deux étages supplémentaires d’Amfi Farsund (200).

(206)

La deuxième partie, relative à la troisième étape du développement de Nordkapp, concernait les zones situées à l’extrémité ouest de Nordkapp qui étaient encore immergées. Le modèle proposé impliquerait d’offrir à Farsund Vekst la possibilité d’acheter ces zones pour un montant de 7 500 000 NOK. Les modalités de la récupération du terrain dont la municipalité devait se charger seraient convenues ultérieurement (201).

(207)

En ce qui concerne le financement de la première étape de la première phase (les deux premiers étages d’Amfi Farsund), la note rappelait que Farsund Vekst avait accepté l’offre de financement de projets mentionnée ci-dessus. Afin de remplir les conditions fixées pour ce financement, l’organe compétent de la municipalité devait prendre des décisions l’autorisant à (202):

(208)

La note résumait enfin les contributions que Glastad Farsund avait apportées et était prête à apporter dans le cadre du développement des deux premiers étages d’Amfi Farsund. Premièrement, et conformément à l’accord de coopération et à la convention d’actionnaires, le conseil d’administration de Glastad Farsund avait autorisé la société à contribuer sur un pied d’égalité avec la municipalité à l’augmentation des fonds propres de Farsund Vekst. Deuxièmement, Glastad Farsund fournirait une garantie identique à celle de la municipalité en ce qui concerne le prêt (203).

(209)

Glastad Farsund s’est toutefois aussi engagée à apporter des contributions supplémentaires afin de satisfaire aux conditions de financement de la banque. À cet égard, Glastad Farsund fournirait une garantie supplémentaire de 25 millions de NOK pendant la période de construction, à condition que la municipalité continue de respecter les accords existants en tant que partenaire égal. Glastad Farsund serait par ailleurs disposée à garantir des revenus locatifs futurs dans l’hypothèse où les conditions fixées par la banque à cet égard ne seraient pas remplies au moment du début des travaux de construction (204).

(210)

Le 4 décembre 2014, le conseil municipal a adopté sa décision contraignante d’investir dans le développement des deux premiers étages d’Amfi Farsund, conformément à la décision du conseil d’administration de Farsund Vekst du 19 septembre 2014. En outre, ainsi qu’il ressort des points 1 à 7 du dispositif de cette décision, la municipalité a effectivement approuvé le modèle présenté dans la note du président du conseil d’administration de Farsund Vekst (205).

(211)

Selon le libellé des points 1 à 7 du dispositif de la décision, l’organe compétent de la municipalité avait autorisé (206):

(212)

En vertu du point 8 du dispositif de la décision, le maire était en outre habilité à prendre les mesures nécessaires pour assurer le respect des points 1 à 7. Ce point habilitait aussi le maire à entamer des négociations en vue du retrait de la municipalité de la coopération et du (des) projet(s) de développement immobilier. Il soulignait néanmoins que ce retrait ne pourrait avoir lieu que lorsqu’il serait justifiable d’un point de vue pratique et économique (207).

(213)

Comme indiqué ci-dessus, la municipalité et Glastad Farsund avaient simultanément accordé des prêts d’un montant égal afin de financer l’exploitation de Farsund Vekst. Ils ont accordé deux prêts supplémentaires, d’un montant égal, le 10 décembre 2014. En tenant compte des intérêts, le montant total des prêts accordés s’élevait à 4,32 millions de NOK au 19 janvier 2015 (208). Jusqu’à cette date, l’exploitation de Farsund Vekst était financée exclusivement par les prêts de montants égaux accordés par la municipalité et par Glastad Farsund.

(214)

Le 13 janvier 2015, la municipalité a acheté à Glastad Farsund 50 % des parts dans Farsund Vekst pour 53 000 NOK (209). Le prix d’achat reflétait précisément les fonds propres (100 000 NOK) et la prime (6 000 NOK) apportés par Glastad Farsund lorsqu’elle a constitué Farsund Vekst le 6 décembre 2010 (210). À la suite de l’acquisition des parts, Glastad Farsund et la municipalité avaient apporté exactement les mêmes montants de fonds propres à Farsund Vekst, conformément au principe d’égalité des contributions établi dans l’accord de coopération et dans la convention d’actionnaires.

(215)

Le 19 janvier 2015, Farsund Vekst a tenu une assemblée générale extraordinaire (211) lors de laquelle il a été décidé d’émettre au total 500 nouvelles actions par souscription au moyen de la conversion de créances. Dans le cadre de ce processus, les prêts précédemment accordés par Glastad Farsund et la municipalité ont été convertis en fonds propres (212).

(216)

L’assemblée générale a également décidé que Glastad Farsund et la municipalité devaient chacune injecter 10 millions de NOK dans Farsund Vekst en tant que nouveau capital social (213). La municipalité a injecté des fonds propres conformément à cette décision le 26 février 2015 (214).

(217)

Par la suite, il a été décidé, lors de la réunion du conseil d’administration du 13 avril 2015 et de l’assemblée générale du 18 mai 2015, que la municipalité et Glastad Farsund procèdent à de nouvelles injections de fonds propres dans Farsund Vekst. La première de ces décisions prévoyait que les partenaires injectent 5 millions de NOK chacun. La deuxième décision, elle, prévoyait qu’ils injectent 5,75 millions de NOK supplémentaires chacun (215). La municipalité a injecté des fonds propres conformément à ces décisions le 20 avril 2015 (216) et le 26 mai 2015 (217).

(218)

Le 10 mars 2015, la municipalité et Nordkapp Utvikling ont conclu un contrat de vente en vertu duquel Nordkapp Utvikling a acheté la partie de Nordkapp sur laquelle Amfi Farsund devait être construit (Nordkapp 1) pour un montant de 8,5 millions de NOK (218). Le 27 mai 2015, Nordkapp Utvikling a payé 8,5 millions de NOK, plus les coûts de transaction, pour ce terrain (219).

(219)

Le 17 septembre 2015, le conseil municipal a décidé que la municipalité devait se retirer de la coopération immobilière avec Glastad Farsund. Le dispositif de cette décision se lit comme suit (220):

(220)

Dans le texte explicatif accompagnant ce dispositif de la décision, il a été expliqué que la municipalité et Glastad Farsund avaient négocié pendant un certain temps en vue de permettre à la municipalité de se retirer de l’actionnariat de Farsund Vekst. Les parties se sont mises d’accord sur des conditions mutuellement acceptables le 9 septembre 2015 (221).

(221)

Dans l’évaluation réalisée par l’administration municipale, il a été rappelé que la réalisation du développement de Nordkapp était importante pour la ville et la municipalité. Il a également été indiqué que le retrait de la municipalité de Farsund Vekst dissiperait les éventuelles craintes quant au rôle d’autorité administrative de la municipalité. En ce qui concerne le futur propriétaire du toit d’Amfi Farsund, l’administration a observé que ce bien présentait un potentiel de développement important, mais que des évaluations supplémentaires étaient nécessaires pour décider s’il convenait de l’utiliser pour couvrir les besoins propres de la municipalité ou s’il devait être mis à la disposition d’acteurs privés (222).

(222)

Bien que l’administration ait souligné ces considérations, il ressort clairement de la phrase finale de sa recommandation que celle-ci était fondée sur la volonté évidente du conseil municipal de se retirer de Farsund Vekst. Compte tenu de ce souhait, l’administration recommande au conseil municipal d’adopter les conditions de retrait négociées (223).

(223)

Conformément à la décision de retrait de la municipalité, le 14 octobre 2015, cette dernière, Farsund Vekst et Glastad Farsund ont conclu un contrat de vente (224). Les contrats d’options modifiés concernant Nordkapp et Farøy ont également été signés le même jour. Ces options révisées seront examinées plus en détail ci-après.

(224)

Le contrat de vente concernait, premièrement, la vente à Glastad Farsund de la participation de 50 % détenue par la municipalité dans Farsund Vekst. Conformément à la section 3.1 du contrat de vente, ces parts devaient être vendues pour un prix de 21 millions de NOK.

(225)

Deuxièmement, le contrat de vente concernait la séparation de la propriété des deux premiers étages d’Amfi Farsund et de celle de son toit (le centre commercial). Conformément à la section 4.1 du contrat de vente, la municipalité avait le droit et l’obligation d’acheter le toit, ainsi que le droit connexe d’y développer deux étages supplémentaires.

(226)

Cet achat devait être effectué au moyen de l’acquisition par la municipalité de toutes les parts de la société possédant le toit. Pour faciliter ce processus, Glastad Farsund était tenue, après avoir racheté les parts de la municipalité, de scinder Farsund Vekst et de transférer la propriété du toit à une société à vocation spéciale.

(227)

Conformément à la section 5 du contrat de vente, la municipalité devait, après cette scission, racheter les parts de la société propriétaire du toit. Le prix des parts avait été fixé à 23,5 millions de NOK. Ce prix de base devait faire l’objet de certains ajustements, comme précisé à la section 5 du contrat de vente.

(228)

À la section 6 du contrat de vente, Farsund Vekst s’est réservé le droit de racheter à la municipalité la société propriétaire du toit. Comme précisé à la section 6.2, ce droit était subordonné à plusieurs conditions. Premièrement, l’option ne s’appliquerait qu’à partir du moment où 24 mois s’étaient écoulés depuis l’achat de la société par la municipalité. Deuxièmement, l’option ne s’appliquerait que dans le cas où la municipalité n’aurait pas déclaré par écrit son intention de développer le toit. Troisièmement, Farsund Vekst serait tenue de verser l’argent de la vente de la société à la municipalité dans un délai de 30 jours suivant l’exercice de l’option. En vertu de la section 6.5 du contrat de vente, le prix de l’option doit être fondé sur le prix payé par la municipalité pour l’achat des parts de la société, sous réserve de certains ajustements spécifiés dans ce paragraphe.

(229)

La section 7 du contrat de vente stipulait en outre que Glastad Farsund aurait le droit de racheter la société ou le toit si la municipalité décidait de vendre l’un ou l’autre de ces biens à un tiers. Pour exercer ce droit, Glastad Farsund devrait payer le prix proposé par le tiers en question.

(230)

Comme déjà indiqué, la section 3.1 du contrat de vente précisait que la participation de 50 % détenue par la municipalité dans Farsund Vekst devait être vendue à Glastad Farsund pour un prix de 21 millions de NOK. En outre, la dernière phrase de cette section stipulait que le prix était basé sur les fonds propres de Farsund Vekst à l’époque, ajustés pour tenir compte de la valeur de la société.

(231)

L’Autorité s’est donc vu remettre un extrait des comptes internes de Farsund Vekst. Selon cet extrait, 50 % des fonds propres de Farsund Vekst ajustés pour tenir compte de la valeur de la société représentaient 21 millions de NOK au 31 octobre 2015 (225). La note 5 jointe aux comptes précisait que les garanties mises en place par Glastad Farsund pour constituer la garantie exigée par la banque pour le prêt à la construction n’avaient pas été prises en considération.

(232)

Dans le cadre de la préparation du contrat de vente, Farsund Vekst a chargé Sædberg & Hodne de valoriser le toit situé au-dessus des deux premiers étages d’Amfi Farsund. Les courtiers ont présenté leur valorisation dans un rapport daté du 7 août 2015. Au moment de la rédaction de ce rapport, le toit n’était pas encore achevé, puisque les travaux de construction étaient toujours en cours (226).

(233)

Le mandat de Sædberg & Hodne était décrit à la section 1.1 du rapport. Le paragraphe 1 de cette section indiquait que Sædberg & Hodne avaient été chargés de déterminer la valeur de vente normale de ce bien. Le terme «valeur de vente normale» a été défini comme étant le prix que deux acheteurs seraient normalement disposés à payer pour le bien dans le cadre d’une vente volontaire dans des conditions normales de marché.

(234)

La section 1.1 faisait en outre référence à un certain nombre de dispositions que Farsund Vekst avait communiquées afin de servir de base à la valorisation. Ces dispositions étaient notamment les suivantes:

(235)

Dans la présentation du bien effectuée à la section 2 du rapport, les courtiers ont indiqué que le bien occupait une position centrale dans Farsund. Bien qu’il soit exposé aux conditions météorologiques, il offrait également des vues imprenables. Sædberg & Hodne ont également souligné qu’ils n’avaient pas examiné si le développement envisagé était conforme au plan de zonage applicable et que leur évaluation reposait sur la prémisse selon laquelle le risque relatif à la capacité des deux premiers étages d’Amfi Farsund à supporter le poids de la construction était supporté par le vendeur du toit.

(236)

L’évaluation effectuée par Sædberg & Hodne a été présentée à la section 3 de son rapport. Au paragraphe 1 de cette section, les courtiers ont rappelé une fois de plus que le bien occupait une position centrale dans la ville de Farsund, qu’il serait prêt à recevoir une nouvelle construction et que, d’après les informations fournies, le risque que le développement envisagé ne soit pas approuvé par les autorités de construction était négligeable. Ils ont également jugé que d’autres risques potentiels, tels que ceux liés aux travaux de terrassement, étaient faibles. Le fait que le bien puisse être développé à des fins tant résidentielles que commerciales a également été considéré comme un élément valorisant.

(237)

En ce qui concerne les conditions préliminaires à l’acquisition immobilière énoncées dans son mandat, Sædberg & Hodne ont relevé, au paragraphe 2 de la section 3, qu’un acquéreur potentiel jugerait favorablement le fait que ces conditions dégageraient l’acquéreur de la responsabilité de payer le prix d’achat convenu si la construction du bien n’était pas achevée. À l’inverse, ils ont estimé que, si le bien avait été vendu à la condition que le prix d’achat soit payé rapidement après la conclusion du contrat de vente, la valorisation aurait été largement inférieure. De fait, les courtiers se sont demandé s’il serait possible de trouver un acquéreur dans un tel scénario. Sædberg & Hodne ont ensuite indiqué que d’après eux, les conditions suggérées dans le mandat étaient atypiques dans la mesure où elles ne comportaient pas de prime d’option, de mécanisme d’indexation ou de limitation dans le temps du droit d’acquisition du bien.

(238)

Après avoir examiné ces spécificités des conditions proposées pour la vente, Sædberg & Hodne se sont penchés sur les caractéristiques générales du marché de Farsund. Ils ont fait observer à cet égard que les marchés de l’immobilier commercial et des biens immobiliers en développement étaient faibles depuis plusieurs années, plus particulièrement ceux des projets de grande envergure, tels que le bien faisant l’objet de la valorisation. Cette faible demande dans la région a été considérée comme un élément défavorable lors de la valorisation du bien.

(239)

À la lumière de ces considérations, Sædberg & Hodne ont conclu, à la section 4 de leur rapport, que le bien immobilier pouvait être évalué à 500 000 NOK par unité immobilière résidentielle et à 2 000 NOK par surface brute de plancher d’immobilier commercial. Sur la base des spécifications figurant dans le mandat, cela équivaut à une valeur de 42,5 millions de NOK si 85 appartements résidentiels d’une taille moyenne de 75 m2 étaient construits. Dans l’hypothèse où le bien serait développé exclusivement en 4 000 m2 (surface brute de plancher) de surfaces commerciales, sa valeur serait de 8 millions de NOK, selon la valorisation.

(240)

Comme expliqué ci-dessus, la valorisation effectuée par Sædberg & Hodne suggérait que la valeur du toit pourrait atteindre 42,5 millions de NOK.

(241)

Toutefois, comme cela a également été mentionné ci-dessus, cette valorisation tenait compte d’un certain nombre d’hypothèses figurant dans le mandat donné par Farsund Vekst. L’une de ces hypothèses était que le vendeur n’aurait droit au paiement du prix convenu que dans la mesure où l’acquéreur aura effectivement effectué une construction sur le bien immobilier. En se référant à cette hypothèse, Sædberg & Hodne ont souligné à la section 3 de leur rapport que si les conditions de vente du bien avaient plutôt exigé un paiement rapide après la conclusion du contrat de vente, la valorisation aurait été nettement inférieure.

(242)

Il s’est avéré que les conditions du contrat de vente qui a été conclu ne stipulaient pas que la municipalité ne serait obligée de payer le toit que dans la mesure où des travaux de construction auraient effectivement été réalisés sur ce toit. Ces conditions définitives stipulaient plutôt que la municipalité devrait payer les parts de la société propriétaire du toit 10 jours après la scission par laquelle la propriété du toit a été transférée à cette société (227).

(243)

Il ressort donc directement de l’évaluation menée par Sædberg & Hodne que ces derniers ont considéré que les montants indiqués dans leur rapport constituaient une surévaluation considérable pour une vente réalisée aux conditions effectivement convenues. Dans cette optique, et compte tenu également du fait que la valorisation dépendait dans une large mesure de l’utilisation effective du bien, la municipalité et Farsund Vekst se sont mis d’accord sur un prix nettement inférieur aux 42,5 millions de NOK indiqués comme fourchette supérieure dans la valorisation de Sædberg & Hodne (228). Comme expliqué ci-dessus, le prix de la société propriétaire du toit a été fixé à 23 millions de NOK dans le contrat de vente.

(244)

En septembre 2019, Pangea a finalisé un rapport commandé par Farsund Vekst (229). Dans ce rapport, Pangea avait été chargée de déterminer la valeur des parts de Farsund Vekst en octobre 2015 (230).

(245)

Ce rapport indiquait que Pangea avait tenu compte de la valeur du toit dans sa valorisation des parts de Farsund Vekst et qu’elle n’avait pas trouvé de raison de contester la valorisation du toit à 23,5 millions de NOK effectuée par les parties dans le contrat de vente. Pangea n’a toutefois pas examiné la valeur potentielle des options détenues par Farsund Vekst (231).

(246)

Selon les autorités norvégiennes, cette limitation du mandat de Pangea reflétait la pratique normale et les difficultés inhérentes rencontrées pour déterminer la future rentabilité des options. C’est également pour cette raison que les valeurs potentielles des options n’ont pas été incluses dans les états financiers annuels de Farsund Vekst (232).

(247)

Selon Pangea, la valeur de marché de 50 % des parts de Farsund Vekst se situait entre 11 et 21 millions de NOK en octobre 2015. Cela signifierait que Glastad Farsund a acheté les actions moyennant une surcote (233).

(248)

Les informations sur lesquelles s’est fondée Pangea sont résumées à la page 5 de son rapport. Ces informations comprenaient des données qui étaient disponibles en octobre 2015, mais aussi des données plus récentes. Pour pouvoir être utilisées dans la valorisation, ces informations disponibles ont dû être interprétées. Les hypothèses formulées reflètent donc dans une certaine mesure les propres appréciations de Pangea.

(249)

L’une des hypothèses figurant dans le rapport concernait le registre des locataires/le nombre de surfaces louées au 15 septembre 2015. Étant donné que des contrats de bail n’avaient alors été signés que pour 65 % des surfaces disponibles, les surfaces restantes ont été définies comme étant vacantes, indépendamment des négociations en cours. Pangea a évoqué, à cet égard, la grande incertitude qui prévalait alors (234).

(250)

Dans le même ordre d’idées, étant donné qu’Amfi Farsund serait un nouveau centre commercial, Pangea a dû formuler des hypothèses conditionnelles en ce qui concerne, par exemple, les coûts immobiliers du propriétaire (175 NOK par m2), lorsque les surfaces disponibles seraient entièrement louées (septembre 2016), et le taux d’inoccupation structurelle (4 %) (235).

(251)

En ce qui concerne la méthode employée, Pangea a également expliqué qu’elle avait fondé sa valorisation sur la valeur estimée au moment de l’ouverture du centre commercial (le 12 mai 2016). Cette valorisation a ensuite été actualisée à partir du mois d’octobre 2015 (c’est-à-dire le moment auquel le contrat de vente a été conclu) (236).

(252)

Ainsi qu’il ressort de la section 8.3 du contrat de vente, ce dernier était subordonné à la conclusion, par la municipalité, de contrats d’options révisés concernant Nordkapp et Farøy avec Farsund Vekst et/ou Nordkapp Utvikling (237). Conformément à cette exigence, et comme déjà mentionné, la municipalité a conclu de tels contrats d’options révisés avec Farsund Vekst le 14 octobre 2015.

(253)

Au moment de la conclusion du contrat d’options révisé concernant Nordkapp, la zone comprenant le terrain d’Amfi Farsund avait déjà été vendue à Farsund Vekst pour un montant de 8,5 millions de NOK. Dès lors, le contrat d’options modifié ne concernait que les zones restantes de Nordkapp (Nordkapp 2 et 3) (238).

(254)

Conformément à la section 2.1 du contrat d’options modifié, Farsund Vekst avait, premièrement, le droit d’acquérir le reste du terrain de Nordkapp qui avait été aménagé pour un montant de 9 millions de NOK. Elle pouvait exercer ce droit jusqu’au moment où débuteraient les travaux de construction des deux éventuels étages bâtis sur le toit (soit la deuxième étape du développement d’Amfi Farsund).

(255)

En outre, le dernier alinéa de la section2.1 accordait à Farsund Vekst et à Nordkapp Utvikling le droit d’utiliser l’espace couvert par l’option jusqu’au moment où celle-ci serait exercée.

(256)

Conformément à la section 2.2, du contrat d’options modifié, Farsund Vekst avait, deuxièmement, le droit d’acquérir la partie de Nordkapp qui n’avait pas encore été aménagée pour un montant de 7,5 millions de NOK. Les modalités de la future remise en état du terrain devaient faire l’objet d’un accord entre les parties.

(257)

Selon le contrat d’options révisé, chacune des zones visées par la section 2.1 et par la section 2.2 représentait environ 1/3 de la superficie totale couverte par l’option Nordkapp de 2011.

(258)

Le contexte du contrat d’options modifié en 2015 concernant Farøy a été décrit plus en détail dans une action en justice intentée par Farøy Brygge AS (ci-après «Farøy Brygge») contre la municipalité devant le tribunal de district d’Aust-Agder. Les premières observations dans cette affaire ont été présentées par Farøy Brygge le 10 juin 2021 (239).

(259)

Dans ses observations, Farøy Brygge a expliqué que Glastad Farsund avait hésité à accepter le retrait de la municipalité de la coopération immobilière en 2015, étant donné que le risque associé aux engagements et activités de Farsund Vekst à l’époque (Amfi Farsund) était jugé important. Glastad Farsund a donc indiqué, lors des négociations, qu’elle ne serait pas disposée à laisser la municipalité se retirer de la coopération, y compris en tant qu’actionnaire de Farsund Vekst, sans obtenir de mesures compensatoires (240).

(260)

En conséquence, la municipalité et Glastad Farsund ont convenu que le contrat d’options de 2015 concernant Farøy devait couvrir une zone plus vaste que l’option Farøy de 2011, sans que le prix de l’option ne soit modifié. Plus particulièrement, l’option de 2015 couvrait une plus grande partie du bien portant le numéro cadastral 3/23. Cela signifie que la zone couverte par l’option révisée allait jusqu’à la mer dans un sens et jusqu’au parc de Farøy dans l’autre (241).

(261)

Outre les risques associés au fait de devenir propriétaire unique de Farsund Vekst, Farøy Brygge mentionnait également dans ses observations le fait que, au moment de la conclusion du contrat d’options révisé en 2015, Farøy n’avait pas encore été rezonée afin de pouvoir accueillir un développement résidentiel. La valeur d’une option qui dépendait d’un tel rezonage était donc incertaine (242).

(262)

À la lumière de ce qui précède, le contrat d’options de 2015 pour Farøy comportait une mesure compensatoire supplémentaire. Si le prix de l’option de 2011 (10,5 millions de NOK) a été conservé pour la zone ajustée, le contrat d’options de 2015 pour Farøy stipulait en outre que ce prix était subordonné au fait que le nouveau plan de zonage autorise 2 400 m2 de développement résidentiel. Dans le cas où le futur plan de zonage n’autoriserait qu’une utilisation inférieure, il conviendrait de procéder à une réduction proportionnelle du prix de l’option (243).

(263)

En ce qui concerne la structure, le contrat d’options de 2015 pour Farøy était fondé sur le contrat d’options conclu en 2011. Sur cette base, le bien couvert a été identifié à la section 2 du contrat d’options (244).

(264)

Les obligations de la municipalité en ce qui concerne l’état du bien ont été définies à la section 3 du contrat d’options. Ces obligations sont restées inchangées par rapport au contrat d’options de 2011 et exigeaient, entre autres, que les infrastructures nécessaires en matière d’eau, de traitement des eaux usées et d’accès à la voie publique soient mises à disposition pour raccordement en bordure du bien.

(265)

La section 4 du contrat d’options de 2015 pour Farøy est également restée inchangée par rapport au contrat d’options de 2011 pour Farøy.

(266)

En ce qui concerne le prix de l’option, celui-ci était régi par la section 5 du contrat d’options de 2015 pour Farøy. Comme déjà indiqué, le prix de l’option (10,5 millions de NOK) a été maintenu inchangé malgré l’élargissement du territoire couvert par l’option. En outre, la section 5 comprenait le mécanisme de réduction proportionnelle des prix qui devait s’appliquer si le nouveau plan de zonage autorisait moins de 2 400 m2 de développement résidentiel.

(267)

Comme déjà mentionné, la section 5 du contrat d’options de 2011 pour Farøy prévoyait qu’une nouvelle valorisation serait nécessaire si plus de trois ans s’écoulaient entre la valorisation sur laquelle reposait le contrat d’options de 2011 et le rezonage, qui devait déclencher le début du délai d’option en vertu de ce contrat. Étant donné que le contrat d’options de 2015 prévoyait le même prix que le contrat de 2011, cette clause n’y a pas été maintenue.

(268)

En ce qui concerne le délai d’option, celui-ci était régi par la section 6 du contrat d’options de 2015 pour Farøy. Conformément à la disposition correspondante du contrat d’options de 2011, le paragraphe 1 stipulait que l’option serait valable pendant une période de 18 mois débutant au moment où le bien aurait été rezoné afin de pouvoir accueillir des logements résidentiels. De même, il découlait également de la section 6, paragraphe 2, du contrat d’options de 2015 pour Farøy que les travaux sur le bien devaient commencer au plus tard trois ans après l’exercice de l’option. Si cette condition n’était pas respectée, la municipalité était en droit de racheter le bien à Farsund Vekst au prix de l’option (10,5 millions de NOK).

(269)

Toutefois, la section 6 du contrat d’options de 2015 pour Farøy contenait également trois paragraphes qui ne figuraient pas dans le contrat d’options de 2011. Selon ces paragraphes 3, 4 et 5 de la section 6, le détenteur de l’option devait d’abord informer l’autorité de zonage avant de soumettre sa proposition de plan de zonage. Deuxièmement, il était stipulé que l’option cesserait de toute façon d’exister si le développement de la zone n’avait pas débuté dans les 15 ans suivant la date de signature du contrat d’options. Troisièmement, dans l’hypothèse où il apparaîtrait clairement que l’autorité de zonage n’accepterait pas le rezonage souhaité, le dernier paragraphe de la section 6 stipulait que le détenteur de l’option pourrait tout de même exercer celle-ci. Dans un tel cas de figure, le prix devrait être fondé sur la compensation prévue à la section 5 et sur la superficie des bâtiments préexistants sur le terrain couvert par l’option.

(270)

Les sections 7, 8 et 9 du contrat d’options de 2015 pour Farøy contenaient les mêmes clauses que le contrat d’options de 2011 concernant, respectivement, la formalisation de l’achat envisagé dans un contrat de vente, l’obligation de la municipalité de s’assurer qu’aucune hypothèque n’était détenue sur le bien immobilier et le droit de Farsund Vekst d’exiger que le contrat soit inscrit au registre foncier norvégien.

(271)

Le 13 janvier 2020, Farsund Vekst a exercé l’option Farøy de 2015 (245). Il n’est pas contesté que cet exercice a été effectué dans le délai fixé dans le contrat d’options de 2015.

(272)

Par la suite, comme déjà indiqué, un différend a opposé les parties au sujet de l’interprétation correcte du contrat d’options de 2015. Ce différend a été réglé au moyen d’un accord transactionnel conclu le 8 novembre 2021 (246). Toutefois, comme établi au point (91) ci-dessus, les termes de cet accord transactionnel ne sont pas pertinents aux fins de l’appréciation, par l’Autorité, des mesures faisant l’objet de la procédure formelle d’examen au regard des règles en matière d’aides d’État. Cet accord transactionnel ne sera donc pas examiné ci-dessous.

(273)

L’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE est libellé comme suit: «[s]auf dérogations prévues par le présent accord sont incompatibles avec le fonctionnement du présent accord, dans la mesure où elles affectent les échanges entre les parties contractantes, les aides accordées par les États membres de la CE ou par les États de l’AELE ou accordées au moyen de ressources d’État, sous quelque forme que ce soit, qui faussent ou qui menacent de fausser la concurrence en favorisant certaines entreprises ou certaines productions».

(274)

La qualification d’aide d’État d’une mesure au sens de cette disposition nécessite donc que les conditions cumulatives suivantes soient remplies: i) la mesure doit être accordée par l’État ou au moyen de ressources d’État; ii) elle doit conférer un avantage à une entreprise; iii) elle doit favoriser certaines entreprises (sélectivité); et iv) elle doit menacer de fausser la concurrence et être susceptible d’affecter les échanges. Par conséquent, si une ou plusieurs de ces conditions cumulatives ne sont pas remplies, la mesure n’est pas considérée comme une aide d’État.

(275)

Comme indiqué dans la décision d’ouverture, une question essentielle à se poser pour déterminer si les mesures visées par la décision d’ouverture peuvent être considérées comme des aides d’État est celle de savoir si un avantage économique a été conféré à Glastad Farsund, à Farsund Vekst ou à Nordkapp Utvikling en vertu de ces mesures. Comme cela a également été indiqué dans la décision d’ouverture, cette question doit être appréciée au regard du principe de l’opérateur en économie de marché (247).

(276)

Conformément à la jurisprudence constante, il appartient à l’Autorité de prouver objectivement l’existence d’une aide d’État (248). À cette fin, l’Autorité est tenue de conduire la procédure d’examen de manière diligente et impartiale afin de disposer des éléments les plus complets et fiables possibles pour évaluer les mesures en question (249).

(277)

Même lorsqu’elle est confrontée à un État de l’AELE qui, manquant à son devoir de collaboration, omet de lui fournir des renseignements qu’elle lui avait enjoint de communiquer, l’Autorité doit fonder sa décision sur des éléments d’une certaine fiabilité et cohérence qui fournissent une base suffisante pour conclure que le bénéficiaire a bénéficié d’un avantage. Ce faisant, l’Autorité ne saurait se contenter de se baser sur une présomption négative selon laquelle l’entreprise concernée aurait bénéficié d’un avantage, en l’absence d’autres éléments de nature à établir positivement l’existence d’un tel avantage (250).

(278)

La jurisprudence récente a confirmé que l’applicabilité du principe de l’opérateur en économie de marché ne saurait être exclue au motif que la décision d’investissement concernée poursuit des objectifs de politique publique. Toutefois, lors de l’application de ce principe, de tels objectifs ne sauraient être pris en considération. Dans son récent arrêt dans l’affaire Volotea, la Cour a déclaré à cet égard que:

« [d]e même, le deuxième motif retenu par le Tribunal n’excluait nullement l’applicabilité du principe de l’opérateur privé en économie de marché, ainsi qu’il résulte de la jurisprudence citée au point 106 du présent arrêt et que Mme l’avocate générale l’a rappelé aux points 80, 82 et 95 de ses conclusions. La poursuite d’objectifs de politique publique est, en effet, inhérente à la plupart des mesures étatiques qui sont susceptibles d’être qualifiées d’“aide d’État” et d’être examinées, à cette fin, au regard de ce principe (voir, en ce sens, arrêts du 21 mars 1991, Italie/Commission, C-305/89, EU:C:1991:142, point 20, et du 14 septembre 1994, Espagne/Commission, C-42/93, EU:C:1994:326, point 14). L’application dudit principe a toutefois pour conséquence que ces mesures doivent être examinées en faisant abstraction de tels objectifs (voir, en ce sens, arrêt du 10 juillet 1986, Belgique/Commission, 234/84, EU:C:1986:302, point 14) et des bénéfices liés à la qualité de puissance publique de l’État que la réalisation de ces objectifs est susceptible d’engendrer (voir, en ce sens, arrêts du 5 juin 2012, Commission/EDF, C-124/10 P, EU:C:2012:318, point 79, ainsi que du 6 mars 2018, Commission/FIH Holding et FIH Erhvervsbank, C-579/16 P, EU:C:2018:159, points 55, 57 et 58)» (251) .

(279)

Il ressort en outre de la jurisprudence que l’appréciation du respect du principe de l’opérateur en économie de marché doit être effectuée ex ante, en tenant compte des informations qui étaient disponibles au moment où la mesure a été adoptée. Le constat de la rentabilité effective de la mesure pour l’État membre ne saurait donc suffire en soi à démontrer le respect de ce principe (252). À cet égard, un opérateur en économie de marché avisé procédera normalement à sa propre appréciation ex ante de la stratégie et des perspectives financière d’un projet, par exemple au moyen d’un plan d’entreprise (253).

(280)

Parallèlement, la Cour a également précisé dans son arrêt Volotea que l’application du principe de l’opérateur en économie de marché exigeait que l’Autorité procède à une appréciation globale de la question de savoir si le bénéficiaire potentiel aurait pu obtenir un avantage comparable de la part d’un opérateur privé normalement prudent et diligent se trouvant dans une situation aussi proche que possible et agissant dans des conditions normales de marché. En outre, pour conclure que la ou les mesures ont donné lieu à un avantage économique, l’Autorité doit démontrer que le bénéficiaire potentiel n’aurait manifestement pas obtenu un avantage comparable dans un tel cas de figure:

«[s’]agissant, en particulier, de l’application du principe de l’opérateur privé en économie de marché dans un cas donné, il découle de la jurisprudence constante de la Cour qu’elle implique que la Commission démontre, au terme d’une appréciation globale prenant en considération tous les éléments pertinents du cas d’espèce, que l’entreprise ou les entreprises bénéficiaires de la mesure étatique en cause n’auraient manifestement pas obtenu un avantage comparable de la part d’un opérateur privé normalement prudent et diligent se trouvant dans une situation aussi proche que possible et agissant dans des conditions normales de marché. Dans le cadre de cette appréciation globale, la Commission doit tenir compte de l’ensemble des options qu’un tel opérateur aurait raisonnablement envisagées, de tout élément d’information disponible et susceptible d’influencer de façon significative sa décision ainsi que des évolutions prévisibles à la date où la décision d’accorder un avantage a été prise (voir, en ce sens, arrêts du 26 mars 2020, Larko/Commission, C-244/18 P, EU:C:2020:238, points 28 à 31 et 65, ainsi que du 11 novembre 2021, Autostrada Wielkopolska/Commission et Pologne, C-933/19 P, EU:C:2021:905, points 108 à 113) » (254).

(281)

Il s’ensuit que l’Autorité doit apprécier concrètement, au moyen d’une appréciation globale suffisante, s’il est concevable que le bénéficiaire de l’aide présumée ait pu obtenir un avantage comparable de la part d’un opérateur privé normalement prudent et diligent se trouvant dans une situation aussi proche que possible et agissant dans des conditions normales de marché. Si l’Autorité n’est pas en mesure de démontrer que le bénéficiaire allégué n’aurait manifestement pas obtenu un avantage comparable dans un tel cas de figure, elle est tenue de conclure que l’opération a été réalisée aux conditions du marché.

(282)

Lorsqu’une mesure prise par l’État était assortie d’une mesure équivalente prise par une partie privée, le comportement de cette partie privée peut servir de preuve directe que la mesure prise par l’État l’a été aux conditions du marché. Dès lors, dans les partenariats public-privé dans lesquels une opération a été réalisée aux mêmes conditions par le ou les partenaires publics et privés, il peut normalement en être déduit que cette opération est conforme aux conditions du marché. À l’inverse, si un organisme public et un opérateur privé ont participé à la même opération à des conditions différentes, cela pourrait indiquer que l’intervention de l’organisme public n’était pas conforme aux conditions du marché (255). Toutefois, à la lumière de la jurisprudence susmentionnée, l’Autorité doit également procéder à une appréciation globale suffisante dans ce cas de figure. De surcroît, l’Autorité ne peut conclure qu’un avantage a été conféré que si elle est en mesure de démontrer, à la suite d’une telle appréciation, que le bénéficiaire potentiel n’aurait manifestement pas obtenu un avantage comparable de la part d’un opérateur privé normalement prudent et diligent se trouvant dans une situation aussi proche que possible et agissant dans des conditions normales de marché.

(283)

Comme indiqué à la section 2.2.2 ci-dessus, les mesures suivantes étaient couvertes par la décision d’ouverture et ont été examinées dans celle-ci:

(284)

Dans le même temps, comme expliqué plus en détail à la section 4 ci-dessus, les autorités norvégiennes et Glastad Farsund ont fourni des informations détaillées apportant des éclaircissements sur le contexte commercial des mesures visées par la décision d’ouverture. Ces informations concernent respectivement l’entrée de la municipalité dans la coopération immobilière avec Glastad Farsund, la participation de la municipalité à cette coopération et le retrait ultérieur de la municipalité de cette coopération.

(285)

Si le dispositif de la présente décision clôturant la procédure formelle d’examen doit nécessairement se limiter aux mesures qui étaient visées par la décision d’ouverture, il ressort des points de départ juridiques présentés à la section 6 ci-dessus que l’application du principe de l’opérateur en économie de marché exige une appréciation globale prenant comme point de référence une situation aussi proche que possible de celle à laquelle l’autorité ayant accordé l’aide présumée a été confrontée lors de l’adoption des mesures concernées et tenant compte de toutes les informations pertinentes. Par conséquent, bien que la procédure formelle d’examen ne couvre pas l’entrée de la municipalité dans la coopération immobilière, sa participation à cette coopération et son retrait de cette coopération, une approche consistant à évaluer les mesures concernées indépendamment de ce contexte commercial serait fondamentalement erronée.

(286)

L’appréciation présentée ci-après s’articule dès lors autour des événements chronologiques de la participation de la municipalité à la coopération immobilière avec Glastad Farsund, à savoir son entrée dans, sa participation à et son retrait de ladite coopération. Si le dispositif de la décision sera limité aux mesures couvertes par la décision d’ouverture, les autres conditions et événements relatifs à l’entrée, à la participation et au retrait de la municipalité seront appréciés aux fins de la détermination de ce contexte commercial, qui doit être pris en considération afin d’appliquer correctement le principe de l’opérateur en économie de marché aux mesures visées par la décision d’ouverture.

(287)

Comme indiqué au point (283) ci-dessus, la décision d’ouverture couvrait les options Nordkapp et Farøy de 2011. Ces options ont été proposées en même temps que l’entrée de la municipalité dans la coopération immobilière avec Glastad Farsund. Dans son appréciation ci-dessous, l’Autorité établira tout d’abord le contexte commercial des options concernées en évaluant les autres conditions de l’entrée de la municipalité dans la coopération immobilière et en déterminant si celles-ci reflètent les conditions normales du marché. Par la suite, et dans ce contexte pertinent, l’Autorité procédera à son appréciation des options Nordkapp et Farøy de 2011 au regard des règles en matière d’aides d’État.

(288)

Les conditions de l’entrée de la municipalité dans la coopération immobilière ont été présentées en détail à la section 4.2 ci-dessus.

(289)

En vertu de la jurisprudence applicable, il est nécessaire, pour déterminer si l’entrée de la municipalité dans la coopération immobilière était une opération basée sur le marché, de déterminer si le bénéficiaire potentiel n’aurait manifestement pas obtenu un avantage comparable de la part d’un opérateur privé normalement prudent et diligent se trouvant dans une situation aussi proche que possible et agissant dans des conditions normales de marché. À cet égard, il convient de relever d’emblée que l’accord de coopération et la convention d’actionnaires régissaient l’établissement, la gestion et la cessation d’une coopération immobilière portant sur les trois biens Nordkapp, Farøy et Ferjeveien. En coopérant de la sorte, les parties ont pu partager le risque inhérent au développement immobilier envisagé dans une région où les attentes du marché sont faibles, ce qui ne peut généralement pas être considéré comme contraire aux conditions normales du marché.

(290)

Ainsi qu’il a également été expliqué ci-dessus, l’accord de coopération et la convention d’actionnaires reposaient en outre sur un principe d’égalité des contributions et des récompenses entre la municipalité et Glastad Farsund. Dans le même ordre d’idées, la section 2 de la convention d’actionnaires stipulait que la municipalité devait être considérée comme un copropriétaire de Farsund Vekst dès le début de la coopération. La conception des contrats garantissait également que, pendant la durée de la coopération, la municipalité et Glastad Farsund apportent chacune 50 % du capital et aient droit à 50 % du rendement.

(291)

Si le président du conseil d’administration de Farsund Vekst devait être nommé par Glastad Farsund, et bien que le vote du président compte double en cas d’égalité des voix, cette disposition peut être perçue comme une garantie concrète empêchant que le conseil d’administration ne devienne inefficace en cas de blocage. En outre, comme rappelé au point (136) ci-dessus, les implications de ce droit ont été modifiées grâce au fait que la municipalité bénéficiait d’une représentation égale à l’assemblée générale, ainsi que grâce aux dispositions exigeant l’unanimité du conseil pour des questions spécifiques.

(292)

Les éléments des contrats d’options qui ont été recensés dans la décision d’ouverture comme étant des mesures d’aide potentielles seront examinés spécifiquement à la section 7.3 ci-dessous. Cependant, d’une manière générale, les contrats d’options de 2011 ont été conçus de manière à garantir que leurs conditions ne confèrent aucun avantage économique à Farsund Vekst ou à ses actionnaires. Ainsi, qu’il s’agisse des biens appartenant à la municipalité (Nordkapp et Farøy) ou de ceux contrôlés par Glastad Farsund (Ferjeveien), les contrats d’options stipulaient que Farsund Vekst ne pouvait acheter le bien concerné que si elle payait un prix reflétant la valeur de marché établie dans le rapport de Sædberg & Hodne (256).

(293)

Bien que Sædberg & Hodne aient déjà travaillé pour la famille Glastad, ce fait ne suffit pas en soi pour démontrer que les valorisations étaient inexactes. De fait, le rapport de valorisation indique expressément être fondé sur un ordre donné par la municipalité visant à évaluer la valeur des biens en question (257). En outre, les clients des grands courtiers immobiliers incluent généralement à la fois des entités publiques et des entités privées. Dans une petite municipalité telle que Farsund, il n’est donc pas surprenant que Sædberg & Hodne aient déjà travaillé par le passé pour la famille Glastad et ses entreprises. Compte tenu des obligations professionnelles et contractuelles de Sædberg & Hodne, le fait que ceux-ci aient déjà effectué, par le passé, des missions pour la famille Glastad ne démontre pas en soi qu’ils ont cherché à favoriser les entreprises contrôlées par cette famille lorsqu’ils ont réalisé la valorisation que leur avait demandée la municipalité.

(294)

En ce qui concerne le contenu des valorisations, l’Autorité ne considère pas que les éléments de preuve présentés démontrent avec certitude que les valorisations reflétaient des conditions réduisant manifestement les valeurs estimées par rapport aux fourchettes de prix du marché auxquelles on pourrait s’attendre dans le cadre d’une vente ouverte. Comme indiqué à la section 4.2.3 ci-dessus, il ressort expressément du mandat donné à Sædberg & Hodne que ceux-ci ont été chargés de déterminer des valeurs de vente normales, définies comme étant le prix que deux acheteurs seraient normalement disposés à payer pour le bien dans le cadre d’une vente volontaire dans des conditions normales de marché. Il ressort en outre clairement du rapport que les courtiers ont exercé un pouvoir discrétionnaire et se sont écartés des spécifications fournies par la municipalité lorsqu’ils l’ont jugé approprié. Pour Farøy, par exemple, Sædberg & Hodne ont tenu compte de la possibilité que le bien puisse, selon eux, être mieux utilisé si les appartements construits n’étaient pas de taille uniforme (258).

(295)

Dans ses observations, la plaignante a essentiellement plaidé en faveur de l’adoption d’une approche mécanique pour déterminer la valeur des terrains concernés à Farsund, partant de l’hypothèse que les prix au mètre carré des biens immobiliers restent constants. Dans le cadre d’une telle approche, la valeur de marché du bien serait fonction d’un prix au mètre carré estimé pour les biens immobiliers achevés, multiplié par le taux maximal d’utilisation autorisé. La plaignante n’a toutefois pas cherché à étayer son approche en fournissant des éléments de preuve établissant une telle relation linéaire directe entre le taux d’utilisation autorisé et les valeurs de marché de terrains comparables.

(296)

Selon l’Autorité, l’hypothèse de la plaignante est trop simpliste, car elle ne tient pas compte des différences au niveau de la demande. Comme l’illustre le rapport de Sædberg & Hodne et comme l’ont expliqué les autorités norvégiennes, le fait qu’un taux d’utilisation donné soit autorisé ne signifie pas qu’il existe une demande suffisante sur le marché permettant à un promoteur commercial de construire à concurrence du taux d’utilisation maximal autorisé. Dans le rapport de Sædberg & Hodne, il était mentionné, en ce qui concerne la valorisation de plusieurs biens immobiliers, que les marchés des biens en développement étaient faibles à Farsund au moment de la rédaction du rapport de valorisation. De fait, la plaignante a elle-même fait allusion à la faible demande à Farsund lorsqu’elle a souligné que les marchés immobiliers n’étaient pas très «liquides».

(297)

Compte tenu de ce qui précède, l’Autorité part du principe que le rapport de valorisation de Sædberg & Hodne a établi les valeurs de marché des biens concernés. En outre, étant donné que ces estimations ont été incorporées aux contrats d’options de 2011 en tant que prix des options, l’Autorité part du principe que les prix figurant dans les contrats d’options reflétaient les valeurs de marché des biens au moment où ils ont été conclus.

(298)

Les autres conditions des contrats d’options peuvent globalement être décrites comme équilibrées. En particulier, les contrats d’options exigeaient que les options soient exercées dans un délai donné, ce qui peut difficilement être qualifié d’inhabituel, compte tenu de l’objectif commercial de faciliter les projets de développement conjoints liés aux biens concernés. Des délais distincts, qui ne paraissent pas non plus excessivement longs, ont également été fixés pour le début des travaux de construction. Dans l’hypothèse où les travaux de construction sur Nordkapp et Farøy n’auraient pas débuté dans ces délais, les contrats d’options donnaient à la municipalité le droit d’acheter le bien concerné pour le prix auquel Farsund Vekst l’avait acheté (le prix de l’option).

(299)

Compte tenu de ces facteurs, l’Autorité estime que les éléments disponibles ne démontrent pas qu’un opérateur privé normalement prudent et diligent, agissant dans des conditions normales de marché et se trouvant dans une situation aussi proche que possible, n’aurait pas accepté des conditions telles que celles acceptées par la municipalité. L’Autorité n’étant pas en mesure de démontrer que les conditions de l’entrée de la municipalité dans la coopération immobilière avec Glastad Farsund ont conféré un avantage manifeste à Farsund Vekst, Nordkapp Utvikling ou Glastad Farsund, elle est tenue de considérer que l’entrée de la municipalité dans cette coopération constituait une opération conforme aux conditions du marché.

(300)

Comme déjà indiqué, l’élément de comparaison pertinent pour déterminer si les opérations ont conféré un avantage économique manifeste à Farsund Vekst et/ou à Glastad Farsund est un opérateur privé normalement prudent et diligent se trouvant dans une situation aussi proche que possible et agissant dans des conditions normales de marché. En outre, comme rappelé ci-dessus, on ne saurait juger anormal que des opérateurs privés participent à une coopération immobilière par l’intermédiaire d’une société à vocation spéciale contrôlée conjointement lorsque le profil de risque et de rémunération rend cette solution plus rationnelle qu’un investissement par une seule des parties.

(301)

Dès lors, la question pertinente à se poser pour apprécier si l’absence de primes d’option et de mécanismes supplémentaires d’ajustement des prix dans les contrats d’options de 2011 pour Nordkapp et Farøy constituait un avantage manifeste n’est pas de savoir si de tels mécanismes sont généralement inclus lorsque des opérateurs en économie de marché normalement prudents et diligents proposent des options d’achat de biens immobiliers en Norvège. Il convient plutôt de déterminer si l’inclusion de tels mécanismes aurait constitué une exigence non négociable de la part d’un opérateur en économie de marché normalement prudent et diligent se trouvant dans une situation aussi proche que possible de celle à laquelle a été confrontée la municipalité lorsqu’elle a noué la coopération immobilière conjointe.

(302)

Dans le même ordre d’idées, l’arrêt rendu par la Cour AELE dans l’affaire E-12/11, Asker Brygge, ne saurait être compris comme étant l’expression d’un principe général selon lequel les contrats d’options doivent exiger des primes d’option afin de ne pas conférer un avantage économique au détenteur de l’option. La conclusion confirmée par la Cour AELE dans cette affaire était que, dans les circonstances particulières du marché, qui constituaient le contexte du contrat d’options examiné par l’Autorité, un opérateur privé normalement diligent et prudent aurait exigé l’inclusion d’une prime d’option (259).

(303)

En ce qui concerne les circonstances concrètes ayant une incidence sur la question de savoir si un opérateur privé normalement prudent et diligent aurait exigé que des primes d’option et des mécanismes supplémentaires d’ajustement des prix soient inclus dans des contrats d’options comparables aux contrats de 2011 pour Nordkapp et Farøy, les autorités norvégiennes et Glastad Farsund ont attiré l’attention sur le contexte des contrats d’options et sur la situation géographique des biens concernés. À titre d’exemple, les autorités norvégiennes et Glastad Farsund ont également fait référence à d’autres contrats d’options qui ne comportaient pas de primes d’option (260).

(304)

S’agissant du contexte des contrats, il convient de relever que ceux-ci ont été conclus dans le cadre de la mise en place de la coopération immobilière régie par l’accord de coopération, la convention d’actionnaires et les trois contrats d’options concernant Nordkapp, Farøy et Ferjeveien. Examiner les conditions des contrats d’options indépendamment de ce contexte commercial n’impliquerait pas de comparer le comportement de la municipalité avec celui d’un opérateur en économie de marché normalement prudent et diligent se trouvant dans une situation aussi proche que possible, mais de comparer l’opération avec une opération hypothétique dans des circonstances différentes, ce qui ne serait pas conforme à l’approche concrète et nuancée que la jurisprudence récente impose d’adopter.

(305)

Compte tenu du contexte commercial des contrats d’options concernés, l’Autorité juge plausible qu’un opérateur en économie de marché normalement prudent et diligent, agissant dans des circonstances aussi proches que possible de celles observées, n’ait pas non plus exigé des primes d’option ou des mécanismes supplémentaires d’ajustement des prix. À cet égard, il convient de rappeler qu’au moment de la conclusion des contrats d’options, la question de savoir s’il y avait lieu d’inclure des primes d’option ou des mécanismes supplémentaires d’ajustement des prix devait paraître tout à fait périphérique, étant donné que l’objectif commercial de la coopération était de développer les trois biens par l’intermédiaire de la société à vocation spéciale contrôlée conjointement Farsund Vekst. Compte tenu de ce qui précède, l’Autorité ne considère pas qu’un opérateur privé normalement prudent aurait nécessairement insisté pour négocier des primes d’option ou des mécanismes d’ajustement des prix, étant donné que cela risquait de nuire à la coopération.

(306)

Au moment d’apprécier si la municipalité a agi comme l’aurait fait un opérateur privé normalement prudent et diligent se trouvant dans une situation aussi proche que possible, il est en outre pertinent que la partie privée ayant participé à la coopération, Glastad Farsund, n’ait pas exigé l’inclusion de primes d’option ou de mécanismes supplémentaires d’ajustement des prix dans le contrat d’options conclu pour Ferjeveien. Ce contrat d’options a lui aussi été établi dans le cadre de l’accord de coopération et de la convention d’actionnaires et sur la base de la valorisation précédemment réalisée par Sædberg & Hodne. Le contrat d’options conclu pour Ferjeveien possède en outre la même structure et les mêmes principes que les contrats d’options concernant Nordkapp et Farøy. Par conséquent, étant donné que Glastad Farsund se trouvait dans une situation comparable à celle de la municipalité lorsqu’elle a conclu le contrat d’options pour Ferjeveien, la non-inclusion d’une prime d’option ou d’un mécanisme supplémentaire d’ajustement des prix dans ce contrat d’options corrobore le fait que la municipalité a agi en tant qu’opérateur privé normalement prudent et diligent en s’abstenant d’insister sur l’inclusion de tels mécanismes dans les contrats relatifs à Nordkapp et Farøy.

(307)

Sur la base des informations fournies par les autorités norvégiennes et Glastad Farsund, y compris les informations figurant dans le rapport de valorisation de Sædberg & Hodne, il est, en tout état de cause, évident que le marché des biens en développement de Farsund était faible au moment de la conclusion des contrats d’options et que rien ne laissait entrevoir une amélioration substantielle dans un avenir prévisible. Sur les marchés caractérisés par une telle faiblesse de la demande, on ne saurait simplement supposer que les options d’achat de biens immobiliers d’une durée limitée ont une valeur commerciale intrinsèque pouvant être valablement quantifiée sous la forme d’une prime d’option à payer en plus du prix de vente convenu. Compte tenu des faibles perspectives d’augmentation des prix, l’Autorité n’est pas non plus en mesure d’exclure la possibilité que des opérateurs privés normalement prudents et diligents n’auraient pas demandé l’inclusion de clauses d’ajustement des prix dans des contrats d’options d’une durée comparable dans de telles circonstances du marché. En effet, la plaignante n’a fourni que peu de documents concrets à l’appui de son allégation selon laquelle les contrats d’options conclus dans des circonstances de marché comparables à celles alors observées à Farsund incluent nécessairement des primes d’option et des clauses d’ajustement des prix.

(308)

Compte tenu de ces éléments, l’Autorité ne dispose pas de raisons suffisantes de conclure que l’absence de primes d’option ou de mécanismes supplémentaires d’ajustement des prix dans les contrats d’options de 2011 concernant Nordkapp et Farøy a conféré un avantage manifeste à Farsund Vekst, à Nordkapp Utvikling ou à Glastad Farsund. Partant, l’Autorité est tenue de conclure que les contrats d’options n’ont conféré aucune aide d’État étant donné qu’ils ont été conclus aux conditions du marché.

(309)

La question pertinente à se poser pour apprécier si l’absence de primes d’option et de mécanismes supplémentaires d’ajustement des prix dans les contrats d’options de 2011 pour Nordkapp et Farøy constituait un avantage manifeste n’est pas de savoir si de tels mécanismes sont généralement inclus lorsque des opérateurs en économie de marché prudents et diligents proposent des options d’achat de biens immobiliers en Norvège. Il convient plutôt de déterminer si un opérateur en économie de marché normalement prudent et diligent agissant dans des conditions normales de marché et se trouvant dans une situation aussi proche que possible de celle à laquelle a été confrontée la municipalité au moment de conclure les contrats d’options aurait exigé l’inclusion de tels mécanismes.

(310)

En suivant une telle approche concrète et nuancée, tenant compte du contexte commercial des contrats d’options et de la situation existant alors sur le marché à Farsund, l’Autorité estime ne pas disposer de raisons suffisantes de conclure que l’absence de primes d’option ou de mécanismes supplémentaires d’ajustement des prix dans les contrats d’options de 2011 concernant Nordkapp et Farøy a conféré un avantage manifeste à Farsund Vekst, à Nordkapp Utvikling ou à Glastad Farsund. Compte tenu de cette conclusion, et en rappelant qu’il incombe à l’Autorité de démontrer qu’une mesure d’aide d’État présumée a conféré un avantage économique à ses bénéficiaires potentiels, l’Autorité est tenue de clore la procédure formelle d’examen visant ces mesures en concluant à l’absence d’aide.

(311)

À la section 7 ci-dessus, l’Autorité a examiné les options Nordkapp et Farøy de 2011. Les mesures d’aide potentielles visées par la décision d’ouverture qu’il reste à examiner sont donc les suivantes:

(312)

Ainsi qu’il ressort de la présentation actualisée des faits effectuée à la section 4 ci-dessus, à l’exception de la vente de Nordkapp 1, ces mesures d’aide potentielles ont toutes été conclues au moment du retrait de la municipalité de la coopération immobilière en 2015. Par conséquent, compte tenu de la portée limitée de la décision d’ouverture, l’Autorité ne peut pas, dans le dispositif de la décision clôturant la procédure formelle d’examen, formuler de conclusions quant à la question de savoir si d’autres éléments que la vente de Nordkapp 1 ont conféré une aide d’État aux bénéficiaires présumés pendant la participation de la municipalité à la coopération immobilière.

(313)

Parallèlement, et comme déjà souligné, l’application du principe de l’opérateur en économie de marché exige une appréciation globale tenant compte de toutes les circonstances pertinentes. L’Autorité exposera dès lors, dans la présente section 8, son appréciation des évolutions et des évènements ayant eu lieu pendant la participation de la municipalité à la coopération immobilière. À l’exception de l’appréciation de la vente de Nordkapp 1 au regard des règles en matière d’aides d’État, ces informations doivent être considérées comme faisant partie de la détermination du contexte commercial sur lequel repose l’appréciation globale par l’Autorité de la mesure visée par sa décision d’ouverture.

(314)

Comme indiqué à la section 4.3.1.2 ci-dessus, la municipalité et Farsund Vekst ont convenu d’un commun accord de réviser le contrat d’options de 2011 pour Nordkapp peu après l’exercice de l’option le 22 novembre 2012. Si les conditions complètes du cadre contractuel révisé n’ont été précisées qu’au moment du retrait de la municipalité de la coopération immobilière en 2015, il ressort clairement des documents présentés que la municipalité et Farsund Vekst avaient déjà convenu bien avant de diviser la construction du bien immobilier couvert par l’option Nordkapp de 2011. Ce contrat supposait que le développement futur des zones couvertes par l’option Nordkapp de 2011 se déroule en trois phases, couvrant chacune une partie distincte du terrain inclus dans l’option initiale. La partie qui devait accueillir la construction du nouveau centre commercial (Amfi Farsund) devait être développée en premier.

(315)

En outre, comme cela a également été rappelé à la section 4.3.1.2 ci-dessus, la municipalité et Glastad Farsund ont toutes deux expliqué que la division du développement était notamment la conséquence des retards pris par la municipalité pour effectuer la remise en état nécessaire du terrain. La municipalité se trouvait ainsi en violation de ses obligations contractuelles et il était donc nécessaire de discuter d’une autre approche que celle envisagée au moment de la conclusion de l’option Nordkapp de 2011.

(316)

Compte tenu du manquement de la municipalité à ses obligations, l’Autorité ne considère pas que le fait qu’elle n’ait pas insisté pour rédiger un contrat de vente final conformément au contrat d’options de 2011 pour Nordkapp immédiatement après l’exercice de l’option le 22 novembre 2012 ait conféré un avantage manifeste à Farsund Vekst ou à Glastad Farsund. Comme déjà expliqué, la municipalité n’était pas en position d’exiger l’application du contrat d’options de 2011, étant donné qu’elle n’était pas en mesure de procéder à l'aménagement des terres conformément à ses obligations au titre de ce contrat. Par conséquent, réviser le contrat d’options en convenant d’un commun accord d’attendre l’évolution future de la situation avant d’élaborer un cadre contractuel révisé revenait à trouver un compromis reflétant fidèlement la situation commerciale et le pouvoir de négociation des parties. Cette ligne de conduite ne saurait donc guère être considérée comme ne figurant pas parmi les choix qu’un opérateur privé prudent se trouvant dans une situation aussi proche que possible de celle de la municipalité aurait plausiblement pu opérer. Enfin, l’Autorité rappelle que le contrat d’options de 2011 nécessitait des investissements et des travaux considérables de la part de la municipalité pour remettre en état le terrain et que le non-respect par la municipalité de ces obligations ne signifie donc pas que la révision du contrat d’options de 2011 pour Nordkapp a eu lieu dans une situation qui ne saurait être considérée comme relevant des conditions normales du marché. En effet, il n’est pas rare que des acteurs privés évaluent mal leurs capacités et se retrouvent dans l’incapacité de respecter les obligations contractuelles qu’ils ont prises dans le cadre d’un projet de développement immobilier.

(317)

Comme indiqué à la section 4.3.2 ci-dessus, la municipalité a accordé quatre prêts à Farsund Vekst entre mai 2011 et mai 2014 (261). Ces prêts ont été accordés conformément à la section 2 de l’accord de coopération (262), qui disposait que les coûts d’exploitation de Farsund Vekst devaient être couverts à parts égales par la municipalité et Glastad Farsund.

(318)

Étant donné que les conditions régissant l’entrée de la municipalité dans la coopération immobilière étaient, pour les raisons exposées à la section 7 ci-dessus, conformes aux conditions normales du marché, les actions prises ultérieurement par la municipalité pour se conformer à ces conditions constituaient également des opérations basées sur le marché. Conformément à la section 2 de l’accord de coopération, des prêts équivalents ont été accordés par le partenaire commercial de la municipalité, Glastad Farsund (263).

(319)

Comme expliqué plus en détail à la section 4.3.3.4 ci-dessus, l’organe compétent de la municipalité a adopté, le 4 décembre 2014, une décision contraignante d’investir dans le développement des deux premiers étages d’Amfi Farsund dans la zone Nordkapp 1. Cette décision reflétait l’accord mutuel précédemment trouvé visant à diviser en trois phases du développement du bien immobilier couvert par l’option Nordkapp de 2011 (voir sections 4.3.1.2et 4.3.3.1), les conditions du financement externe du projet devant être octroyé par Sparebanken Sør ainsi que la décision d’investissement ultérieurement prise par Glastad Farsund et Farsund Vekst (voir sections 4.3.3.2 et 4.3.3.3).

(320)

Comme établi aux points (211) et (212) ci-dessus, selon le libellé des points 1 à 7 du dispositif de la décision d’investissement de la municipalité, l’organe compétent de la municipalité avait autorisé (264):

(321)

En vertu du point 8 de la décision d’investissement, le maire était en outre habilité à prendre les mesures nécessaires pour assurer le respect des points 1 à 7. Ce point habilitait aussi le maire à entamer des négociations en vue du retrait de la municipalité de la coopération et du (des) projet(s) de développement immobilier. Il soulignait néanmoins que ce retrait ne pourrait avoir lieu que lorsqu’il serait justifiable d’un point de vue pratique et économique (265).

(322)

Comme rappelé au point (320) ci-dessus, la vente de Nordkapp 1 pour un montant de 8,5 millions de NOK était l’un des sept points adoptés dans la décision du conseil municipal du 4 décembre 2014 d’investir dans le développement des deux premiers étages d’Amfi Farsund. Les conditions de la vente de Nordkapp 1 ne peuvent donc pas être appréciées indépendamment des autres conditions de cette décision d’investissement, qui faisaient partie du contexte commercial de la vente. Il convient donc de se poser la question de savoir si la décision de la municipalité du 4 décembre 2014 d’investir dans le développement des deux premiers étages d’Amfi Farsund ne faisait manifestement pas partie de l’éventail de solutions alternatives qu’un opérateur privé normalement prudent se trouvant dans une situation aussi proche que possible aurait pu adopter.

(323)

Au moment d’effectuer cette appréciation, il importe de commencer par reconnaître que la municipalité demeurait liée par les conditions de l’accord de coopération et de la convention d’actionnaires décrits à la section 4.2.2, ainsi que par le contrat d’options pour Nordkapp, tel que précédemment modifié, étant donné qu’elle n’était pas parvenue à aménager les terres comme cela avait été convenu (voir section 8.2). Le but de ces accords était d’assurer le développement conjoint d’un ou plusieurs des biens concernés par l’intermédiaire de Farsund Vekst. Les accords ne prévoyaient donc aucune clause autorisant l’une ou l’autre des parties à décider unilatéralement de se retirer de la coopération avant l’achèvement d’un projet initié par l’exercice d’une option. Partant, au moment où elle a pris sa décision d’investissement, la municipalité ne pouvait pas simplement renoncer à la coopération et au projet Amfi Farsund sans violer ses obligations contractuelles vis-à-vis de Glastad Farsund et de Farsund Vekst.

(324)

S’il est vrai que la municipalité envisageait déjà de se retirer de la coopération immobilière au moment où elle a pris sa décision d’investissement du 4 décembre 2014, comme rappelé au point 8 de cette décision (voir section 4.3.3.4 ci-dessus), la décision d’investissement autorisait uniquement le maire à entamer des négociations en vue d’un retrait de la municipalité à un moment ultérieur lorsque cela aura été jugé justifiable d’un point de vue pratique et économique. Par conséquent, aucune décision contraignante de retrait n’avait été prise au moment où la municipalité a décidé d’investir dans le développement des deux premiers étages d’Amfi Farsund. Il appartiendrait, plus tard, à l’organe décisionnel compétent de la municipalité de déterminer si les résultats des négociations que le maire était habilité à mener pouvaient justifier le retrait prématuré souhaité.

(325)

En résumé, la situation dans laquelle se trouvait la municipalité était qu’elle était liée par un cadre contractuel existant régissant une coopération et un projet de développement immobilier conclus selon des conditions de marché, qu’elle envisageait de se retirer de cette coopération et de ce projet mais que cela constituerait une violation de ses obligations contractuelles. Dans une telle situation, l’Autorité estime ne pas disposer de raisons suffisantes de conclure que la décision de la municipalité d’investir dans la construction d’Amfi Farsund, plutôt que de se retirer de la coopération et du projet à ce moment-là, ne relevait manifestement pas de l’éventail de choix qu’aurait pu opérer un opérateur privé normalement prudent dans une situation aussi proche que possible. À cet égard, l’Autorité reconnaît que le non-respect d’un cadre contractuel convenu d’un commun accord, qui avait été établi après une planification considérable, portant ainsi atteinte à un projet de développement immobilier que les parties dans la préparation duquel les parties avaient investi des ressources considérables, aurait donné à la municipalité l’image d’un partenaire commercial exceptionnellement peu fiable. En outre, si la municipalité manquait volontairement à ses obligations contractuelles, elle s’exposerait à des dommages-intérêts. Selon l’Autorité, il s’agit de considérations dont un opérateur privé normalement prudent aurait raisonnablement pu tenir compte et qui l’auraient conduit à adopter la même ligne de conduite que la municipalité dans une situation aussi proche que possible.

(326)

En ce qui concerne les conditions de l’investissement, comme précisé aux points 1 à 7 du dispositif de la décision d’investissement de la municipalité, la vente de Nordkapp 1 pour un montant de 8,5 millions de NOK (point 1 de la décision d’investissement) constituait une finalisation partielle des conditions de la renégociation du contrat d’options de 2011 pour Nordkapp, qui avait été rendue nécessaire par l’incapacité de la municipalité à aménager les terres comme cela avait été convenu (voir section 8.2 ci-dessus). Les deuxième et troisième points de la décision d’investissement de la municipalité reflètent également cette nécessité d’une renégociation. Ainsi qu’il ressort clairement de ces points, la municipalité allait pouvoir aménager moins de terres que ce qui avait été initialement prévu, alors que Farsund Vekst s’était vu accorder des droits compensatoires pour établir une station-service.

(327)

Vu sous cet angle, l’Autorité ne considère pas que la municipalité se soit manifestement écartée de l’éventail de solutions qu’un opérateur privé normalement prudent aurait pu adopter en acceptant les conditions relatives à la vente de Nordkapp 1, telles qu’exposées aux trois premiers points de sa décision d’investissement du 4 décembre 2014. Farsund Vekst ayant effectivement exercé l’option Nordkapp de 2011, la municipalité était liée par les conditions de ce contrat d’options, telles que modifiées ultérieurement d’un commun accord entre les parties. Elle ne pouvait donc pas modifier unilatéralement ces conditions, mais dépendait de l’accord de l’actionnaire commun de Farsund Vekst, Glastad Farsund. Dès lors, si l’Autorité insistait pour dire qu’une nouvelle valorisation aurait dû être effectuée pour Nordkapp 1, elle n’évaluerait pas une situation aussi proche que possible de celle rencontrée par la municipalité, mais une opération hypothétique réalisée dans des circonstances totalement différentes.

(328)

S’agissant des autres conditions reflétées dans la décision d’investissement de la municipalité, les points 4 à 7 étaient généralement conformes au principe d’égalité des contributions et des récompenses énoncé dans l’accord de coopération et dans la convention d’actionnaires. Conformément à ce principe, la municipalité s’est engagée à acheter 50 % des parts de Farsund Vekst (point 4 de la décision d’investissement), à injecter le même montant de fonds propres supplémentaires que Glastad Farsund (point 5 de la décision d’investissement – voir également section 8.5 ci-dessous) et à fournir une garantie d’un montant de 5 millions de NOK pour le prêt à contracter afin de couvrir les coûts de construction (point 6 de la décision d’investissement). En ce qui concerne cette garantie, toutefois, la municipalité a en réalité moins contribué que Glastad Farsund. Comme expliqué aux sections 4.3.3.2 et 4.3.3.3 ci-dessus, Glastad Farsund s’est engagée à apporter un montant de garantie plus élevé afin de remplir les conditions fixées par Sparebanken Sør pour le prêt à la construction qu’elle s’était engagée à fournir.

(329)

Enfin, en ce qui concerne le dernier point de la décision d’investissement (point 7), par lequel la municipalité a décidé d’investir dans les voies piétonnes et les quais conformément au plan de zonage, l’Autorité ne considère pas que les informations fournies démontrent que la décision de la municipalité d’investir dans de telles infrastructures publiques représentait une économie pour Glastad Farsund, Farsund Vekst ou Nordkapp Utvikling par rapport à la pratique habituellement suivie pour la mise en place de telles infrastructures publiques en Norvège.

(330)

La décision de la municipalité de vendre Nordkapp 1 pour 8,5 millions de NOK, désignée comme mesure b) dans la décision d’ouverture, faisait partie intégrante de sa décision du 4 décembre 2014 d’investir dans la construction des deux premiers étages d’Amfi Farsund. Par conséquent, la décision de vendre Nordkapp 1 pour un montant de 8,5 millions de NOK ne saurait être appréciée indépendamment du contexte commercial et des autres conditions de cette décision d’investissement. La vente de Nordkapp 1, pour un montant de 8,5 millions de NOK ne peut pas non plus être appréciée indépendamment du fait que la municipalité avait auparavant manqué à ses obligations au titre du contrat d’options de 2011 pour Nordkapp en n'aménageant pas les terres comme cela avait été convenu ni du fait que les parties ont ultérieurement convenu de réviser ce contrat d’options en travaillant sur un développement en plusieurs étapes et de se mettre d’accord sur les détails précis du contrat d’options modifié une fois que ces plans seront arrivés à maturité.

(331)

À la lumière de ce qui précède, l’Autorité considère que la décision de la municipalité de vendre Nordkapp 1 pour 8,5 millions de NOK ne relevait manifestement pas de l’éventail de choix qu’un opérateur en économie de marché normalement prudent se trouvant dans une situation aussi proche que possible aurait vraisemblablement opérés. L’Autorité conclut dès lors que cette décision a été prise aux conditions du marché.

(332)

Comme indiqué à la section 4.3.2 ci-dessus, lors de la phase initiale de la coopération immobilière, la municipalité et Glastad Farsund avaient simultanément accordé des prêts d’un montant égal afin de financer l’exploitation de Farsund Vekst. À la suite des décisions prises par Glastad Farsund, Farsund Vekst et la municipalité d’investir dans le développement d’Amfi Farsund, la municipalité et Glastad Farsund ont, comme expliqué à la section 4.3.3.5.1 ci-dessus, accordé deux prêts supplémentaires de 250 000 NOK chacun le 10 décembre 2014 (266).

(333)

Ces prêts supplémentaires ont été accordés conformément au principe d’égalité des contributions reflété dans le cadre contractuel, que l’Autorité a considéré, dans ses analyses ci-dessus, comme reflétant les conditions du marché. Sur cette base, et comme pour les prêts précédents, le fait d’avoir satisfait aux conditions convenues en fournissant ces prêts le 10 décembre 2014 constituait également une opération aux conditions du marché.

(334)

Comme indiqué à la section 4.3.3.5.2 ci-dessus, la municipalité a acheté à Glastad Farsund 50 % des parts dans Farsund Vekst pour 53 000 NOK le 13 janvier 2015 (267). En outre, ainsi qu’il a également été expliqué ci-dessus, ce prix d’achat reflétait fidèlement les fonds propres (100 000 NOK) et la prime (6 000 NOK) apportés par Glastad Farsund lorsqu’elle a constitué Farsund Vekst le 6 décembre 2010 (268), garantissant ainsi que Glastad Farsund et la municipalité avaient injecté exactement les mêmes montants de fonds propres dans Farsund Vekst.

(335)

Sur la base de ce qui précède, il est évident que l’acquisition par la municipalité de 50 % des parts de Farsund Vekst a été effectuée conformément aux dispositions de l’accord de coopération et de la convention d’actionnaires garantissant l’égalité des contributions, ainsi qu’à la décision de la municipalité du 4 décembre 2014 d’investir dans le développement des deux premiers étages d’Amfi Farsund. L’Autorité ayant précédemment conclu que ces conditions relevaient de l’éventail de conditions qu’un opérateur en économie de marché normalement prudent se trouvant dans une situation aussi proche que possible aurait vraisemblablement acceptées, le fait d’avoir ultérieurement satisfait à ces conditions en achetant les parts constituait lui aussi une opération aux conditions du marché.

(336)

Comme décrit plus en détail à la section 4.3.3.5.3 ci-dessus, l’assemblée générale de Farsund Vekst a décidé, le 19 janvier 2015, que 500 nouvelles actions devaient être émises aux détenteurs par souscription au moyen de la conversion de créances (269). Dans le cadre de ce processus, les prêts de montants égaux précédemment accordés par la municipalité et Glastad Farsund ont été convertis en fonds propres (270).

(337)

En outre, comme il a également été expliqué, l’assemblée générale a décidé que Glastad Farsund et la municipalité devaient chacune injecter 10 millions de NOK dans Farsund Vekst en tant que capital social (271). La municipalité s’est acquittée de cette obligation le 26 février 2015 (272).

(338)

Par la suite, comme déjà indiqué, il a été décidé, lors de la réunion du conseil d’administration du 13 avril 2015 et de l’assemblée générale du 18 mai 2015, que la municipalité et Glastad Farsund procèdent à de nouvelles injections de fonds propres dans Farsund Vekst. La première de ces décisions prévoyait que chaque actionnaire injecte 5 millions de NOK supplémentaires. La deuxième décision, elle, prévoyait qu’ils injectent 5,75 millions de NOK chacun (273). La municipalité a injecté des fonds propres conformément à ces décisions le 20 avril 2015 (274) et le 26 mai 2015 (275).

(339)

Comme pour les prêts, l’Autorité considère que les augmentations de fonds propres susmentionnées ont été effectuées conformément au principe d’égalité des contributions dans le cadre contractuel existant et conforme au marché. À cet égard, l’Autorité observe que rien n’indique que Glastad Farsund n’aurait pas respecté ses obligations en vertu des décisions et remarque qu’elle a apporté le même montant de fonds propres que la municipalité.

(340)

En outre, si l’on considère l’effet cumulé des injections de fonds propres de la municipalité, celle-ci a apporté 20,75 millions de NOK, conformément au point 5 de sa décision d’investissement fondée sur le marché adoptée le 4 décembre 2014. Si ce point prévoyait initialement que la municipalité apporte une partie de cette contribution de 20,75 millions de NOK en s’abstenant d’exiger le paiement du prix d’achat convenu de 8,5 millions de NOK pour Nordkapp 1 (contribution en nature), les parties ont plutôt convenu que Nordkapp Utvikling payerait ce montant lors de la finalisation du contrat de vente (voir section 8.5.3 ci-dessous). L’incidence financière nette de l’approche adoptée sur la municipalité correspondait donc à celle initialement envisagée.

(341)

Compte tenu de ce qui précède, étant donné que les contributions en fonds propres de la municipalité examinées dans cette section 8.5.3 ne faisaient que refléter ses engagements existants fondés sur le marché, l’Autorité considère qu’elles ont également été apportées aux conditions du marché.

(342)

Comme décrit à la section 4.3.3.5.4, la municipalité et Nordkapp Utvikling ont conclu, le 10 mars 2015, un contrat de vente contraignant en vertu duquel Nordkapp Utvikling a acheté la partie de Nordkapp sur laquelle Amfi Farsund devait être construit (Nordkapp 1) pour un montant de 8,5 millions de NOK (276). Le 27 mai 2015, Nordkapp Utvikling a payé 8,5 millions de NOK, plus les coûts de transaction, pour ce terrain (277).

(343)

Si le droit d’acheter Nordkapp 1 pour 8,5 millions de NOK n’a donc vraisemblablement pas été conféré à Nordkapp Utvikling avant le 10 mars 2015, le contrat de vente mettait en œuvre la décision d’investissement de la municipalité du 4 décembre 2014. Pour les raisons exposées à la section 8.4 ci-dessus, l’Autorité considère que cette décision reflète les conditions du marché. Compte tenu de la complexité de la décision d’investissement, il ne saurait en outre être considéré comme anormal qu’une période de trois mois se soit écoulée avant la finalisation de la vente conformément aux conditions de la décision d’investissement. Par conséquent, étant donné que la décision d’investissement de la municipalité du 4 décembre 2014 relevait de l’éventail de choix qu’un opérateur en économie de marché normalement prudent se trouvant dans une situation aussi proche que possible aurait pu opérer, le fait d’avoir ultérieurement appliqué le point 1 de cette décision d’investissement en vendant Nordkapp 1 à Nordkapp Utvikling pour 8,5 millions de NOK n’aurait su s'apparenter à l'octroi d'une aide d’État.

(344)

Pour les raisons exposées ci-dessus, l’Autorité considère que la décision d’investissement de la municipalité du 4 décembre 2014, relative à la construction des deux premiers étages d’Amfi Farsund, relevait de l’éventail de choix qu’un opérateur en économie de marché normalement prudent agissant dans des conditions normales de marché et se trouvant dans une situation aussi proche que possible aurait pu opérer. Il s’ensuit que l’application ultérieure de cette décision d’investissement, notamment au moyen de la vente de Nordkapp 1 à Nordkapp Utvikling pour 8,5 millions de NOK, n’aurait su s'apparenter à l'octroi d'une aide d’État.

(345)

Eu égard à ce qui précède, l’Autorité clôt l’examen de la mesure b) (vente de Nordkapp 1) au motif de la constatation de l’absence d’aide.

(346)

À la section 7 ci-dessus, l’Autorité a examiné les options Nordkapp et Farøy de 2011. La vente de Nordkapp 1 a ensuite été examinée à la section 8. Par conséquent, les mesures visées par la décision d’ouverture qui doivent encore être examinées sont les suivantes:

(347)

Toutefois, comme expliqué à la section 4.4, ces mesures ont toutes deux été adoptées au moment du retrait de la municipalité de la coopération immobilière et du projet de développement immobilier en cours concernant Amfi Farsund. Plus précisément, comme indiqué à la section 4.4.1, la municipalité a adopté ces mesures en même temps dans sa décision de retrait du 10 septembre 2015.

(348)

Comme expliqué ci-dessus, l’application du principe de l’opérateur en économie de marché nécessite que l’Autorité apprécie concrètement, au moyen d’une appréciation globale suffisante, s’il est concevable que le bénéficiaire de l’aide présumée ait pu obtenir un avantage comparable de la part d’un opérateur privé normalement prudent et diligent se trouvant dans une situation aussi proche que possible et agissant dans des conditions normales de marché. Si l’Autorité n’est pas en mesure de démontrer que le bénéficiaire allégué n’aurait manifestement pas obtenu un avantage comparable dans un tel cas de figure, elle est tenue de conclure que l’opération a été réalisée aux conditions du marché.

(349)

Dans ses analyses effectuées aux sections 7 et 8 ci-dessus, l’Autorité a conclu que les conditions de l’entrée de la municipalité dans la coopération immobilière, ainsi que de sa participation ultérieure à cette coopération, notamment par la modification du contrat d’options de 2011 pour Nordkapp, sa vente de Nordkapp 1 et son investissement dans le développement des deux premiers étages d’Amfi Farsund, étaient également fondées sur le marché. Par conséquent, dans son analyse ci-dessous, l’Autorité partira du principe que la municipalité se trouvait dans une situation relevant de conditions de marché normales lorsqu’elle a pris la décision de se retirer de la coopération immobilière le 10 septembre 2015.

(350)

Étant donné que la municipalité a agi dans des conditions normales de marché, l’élément de comparaison pertinent pour déterminer si un avantage a été conféré à l’un ou l’autre des bénéficiaires de l’aide présumée en vertu des conditions du retrait est un opérateur privé normalement prudent et diligent se trouvant dans une situation aussi proche que possible de celle de la municipalité lorsqu’elle a pris sa décision de retrait. Compte tenu de ce qui précède, une approche consistant à ce que l’Autorité compare certaines conditions du retrait, telles que le prix des parts dans Farsund Vekst ou les options Nordkapp et Farøy de 2015, à une opération hypothétique, n’impliquant pas les obligations contractuelles et l’investissement préexistants, serait fondamentalement erronée. Une telle approche n’impliquerait pas de comparaison avec un opérateur privé normalement prudent et diligent se trouvant dans une situation aussi proche que possible.

(351)

Compte tenu du cadre contractuel existant régissant les droits et obligations des parties, qui, comme déjà expliqué, ne contenait aucune clause de retrait permettant à l’une ou l’autre des parties de décider unilatéralement de se retirer de la coopération avant l’achèvement d’un projet initié par l’exercice d’une option, un opérateur de marché hypothétique se trouvant dans une situation aussi proche que possible de celle dans laquelle se trouvait la municipalité aurait dû s’attendre à payer un prix pour se soustraire à ses obligations en violation des contrats. La question pertinente à se poser est donc de savoir si les conditions de retrait étaient tellement favorables aux bénéficiaires de l’aide présumée qu’elles ne relevaient pas de l’éventail de conditions de marché qu’aurait vraisemblablement pu accepter un opérateur privé normalement prudent se trouvant dans une situation aussi proche que possible.

(352)

Compte tenu de la singularité de la situation dans laquelle se trouvait la municipalité, une telle appréciation ne saurait être effectuée sur la base d’éléments de comparaison externes. En outre, si les opérateurs privés procèdent souvent à des évaluations ex ante de la rentabilité avant d’entreprendre des investissements, la dynamique d’une décision de retrait n’est pas forcément la même. Dans le secteur privé, les décisions de quitter un marché ou un projet reflètent souvent des modifications des évaluations stratégiques à haut niveau des futures priorités qui sont difficiles à quantifier. L’Autorité ne dispose donc pas de raisons suffisantes lui permettant de conclure qu’un opérateur privé normalement prudent se serait nécessairement abstenu de se retirer de la coopération et du projet existants même si cela lui coûtait plus cher d’y rester. Comme déjà indiqué, la question est plutôt de savoir si l’issue des négociations de retrait, telle qu’exposée dans la décision de retrait de la municipalité et des contrats mettant en œuvre cette décision, était manifestement si défavorable qu’un opérateur privé normalement prudent se trouvant dans une situation aussi proche que possible de celle de la municipalité ne l’aurait pas acceptée. En outre, ainsi qu’il a également été exposé ci-dessus, c’est à l’Autorité qu’incombe la charge de prouver, sur la base d’éléments de preuve suffisamment fiables, que tel est le cas.

(353)

Comme expliqué à la section 4.4.2.1 ci-dessus, les conditions de la vente des parts dans Farsund Vekst ont été fixées dans le contrat de vente du 14 octobre 2015. Le contrat de vente concernait, premièrement, la vente à Glastad Farsund de la participation de 50 % détenue par la municipalité dans Farsund Vekst, pour un prix de 21 millions de NOK. Deuxièmement, le contrat de vente concernait l’achat par la municipalité de l’ensemble des parts dans la société propriétaire du toit au-dessus des deux premiers étages d’Amfi Farsund pour un montant de 23,5 millions de NOK (278).

(354)

Le contrat de vente concernait donc deux opérations différentes. Toutefois, étant donné qu’elles constituaient toutes les deux une mise en œuvre partielle de l’issue des négociations précédentes exposée dans la décision de retrait de la municipalité, il est évident que les conditions de la vente par la municipalité de ses parts dans Farsund Vekst ne peuvent être appréciées indépendamment des conditions de son achat des parts dans la société propriétaire du toit. De même, les opérations régies par le contrat de vente ne peuvent être appréciées indépendamment des contrats d’options révisés qui ont été conclus le même jour et qui mettaient eux aussi partiellement en œuvre l’issue des précédentes négociations et la décision de retrait de la municipalité. Ces mesures s’inscrivaient toutes dans le même contexte commercial, à savoir les conditions régissant le retrait de la municipalité de la coopération immobilière et du projet en cours concernant Amfi Farsund.

(355)

En ce qui concerne le prix des parts dans Farsund Vekst [mesure c)], l’Autorité observe que tant les autorités norvégiennes que Glastad Farsund ont expliqué qu’il reflétait fidèlement les fonds propres de Farsund Vekst à l’époque, ajustés pour tenir compte de la valeur de la société. À l’appui de cette affirmation, comme indiqué à la section 4.4.2.2, l’Autorité s’est vu remettre un extrait des comptes internes de Farsund Vekst. Cet extrait montre que les fonds propres de Farsund Vekst ajustés pour tenir compte de la valeur de la société représentaient 21 millions de NOK au 31 octobre 2015 (279).

(356)

Si la plaignante a fait valoir, de manière générale, que les parts étaient sous-évaluées au regard, notamment, de la valeur d’Amfi Farsund, elle n’a présenté aucun élément de preuve concret et fiable susceptible de démontrer avec certitude ses propos. À cet égard, l’Autorité observe que Farsund Vekst disposait d’un portefeuille unique dans une région à faible superficie, ayant de faibles perspectives de croissance et manquant dès lors de projets. L’Autorité n’a donc trouvé aucune valeur de référence appropriée sous la forme d’autres opérations comparables. Dans le même ordre d’idées, si l’institut national de statistique norvégien produit, depuis le deuxième trimestre de 2005, des statistiques trimestrielles sur les biens immobiliers résidentiels existants dans la région d’Agder et de Rogaland (280), l’Autorité estime que ces données sont trop générales pour servir de base suffisamment fiable pour conclure que les parts dans Farsund Vekst étaient manifestement sous-évaluées. À cet égard, l’Autorité observe que les statistiques concernent l’immobilier résidentiel en général et que leur portée géographique couvre une région beaucoup plus vaste que le centre de Farsund et qui n’est pas nécessairement comparable à celui-ci.

(357)

S’il est vrai que la municipalité a vendu les parts directement à Glastad Farsund, cela ne suffit pas en soi à démontrer que ces parts étaient manifestement sous-évaluées par rapport à la fourchette de prix du marché qu’aurait pu obtenir un opérateur privé normalement prudent dans le cadre d’une vente ouverte. Eu égard à la jurisprudence constante, l’Autorité ne saurait se contenter de déduire, sur la base d’une présomption négative, que la vente ne reflétait pas les conditions du marché puisque le prix était fondé sur des négociations directes.

(358)

S’agissant du fait que la valeur du toit a été fixée à un niveau supérieur (23,5 millions de NOK) à la valeur de 50 % des parts dans Farsund Vekst (21 millions de NOK) dans le contrat de vente, cette différence pourrait effectivement signifier que la valeur de marché du projet relatif aux deux premiers étages d’Amfi Farsund a été considérée comme négative. Toutefois, pour les raisons exposées ci-dessus, l’Autorité n’est pas en mesure d’établir avec certitude, sur la base d’éléments de preuve suffisamment fiables, que le prix des parts dans Farsund Vekst, tel que convenu entre la municipalité et Glastad Farsund, était manifestement inférieur à la fourchette de prix du marché qu’aurait pu obtenir un opérateur privé normalement prudent dans le cadre d’une vente ouverte. Cela suffit pour permettre à l’Autorité de conclure que la mesure c) ne doit pas être qualifiée d’aide.

(359)

En toute hypothèse, et ainsi qu’il a été expliqué plus en détail ci-dessus, les conditions de la vente des parts dans Farsund Vekst ne peuvent être appréciées indépendamment de leur contexte commercial, y compris des obligations contractuelles existantes de la municipalité. Comme déjà indiqué, un opérateur privé normalement prudent se trouvant dans une situation aussi proche que possible de celle de la municipalité aurait également dû s’attendre à payer un prix pour son retrait, car celui-ci aurait constitué une violation de ses obligations contractuelles et aurait laissé Glastad Farsund supporter l’intégralité des risques inhérents au projet de développement immobilier que les parties avaient déjà entamé sur Nordkapp (Amfi Farsund). En outre, l’Autorité ne considère pas qu’un opérateur privé normalement prudent se trouvant dans une situation aussi proche que possible de celle de la municipalité aurait été en mesure de contraindre Glastad Farsund à accepter une vente ouverte des parts de Farsund Vekst, étant donné que Glastad Farsund n’avait jamais investi dans le but de contrôler Farsund Vekst conjointement avec une autre entité que la municipalité.

(360)

Par conséquent, et comme déjà souligné, la question déterminante à se poser au moment d’appliquer le principe de l’opérateur en économie de marché n’est pas de savoir si la municipalité aurait théoriquement pu obtenir un prix plus élevé lors d’une vente ouverte des parts dans Farsund Vekst, mais de savoir si un opérateur privé se trouvant dans une situation aussi proche que possible de celle de la municipalité n’aurait manifestement pas accepté un prix de vente aussi faible que 21 millions de NOK.

(361)

À cet égard, l’Autorité fait observer qu’elle n’a pas découvert d'éléments concrets démontrant que la municipalité n’a pas négocié aussi efficacement qu’un opérateur privé normalement prudent l’aurait fait dans une situation aussi proche que possible. En outre, comme également indiqué ci-dessus, la question de savoir s’il y a lieu de se retirer d’un engagement commercial existant est souvent tranchée sur la base de changements de priorités stratégiques de haut niveau qui peuvent être difficiles à quantifier. Lorsque de tels changements de priorités se produisent, il n’est en outre pas rare que les opérateurs privés soient disposés à payer un prix important pour s’assurer un retrait rapide qui ne nuise pas à leur réputation.

(362)

Par conséquent, dans la mesure où le prix de vente de 21 millions de NOK pour les parts dans Farsund Vekst constituait un rabais par rapport à la fourchette de prix qu’un acquéreur externe normalement prudent aurait pu être prêt à payer, ou dans la mesure où le prix de 23 millions de NOK pour le toit d’Amfi Farsund dépassait le prix qu’un tel acquéreur aurait été disposé à payer, l’Autorité n’est pas en mesure d’établir avec certitude que les bénéficiaires de l’aide présumée n’auraient manifestement pas obtenu un avantage comparable d’un opérateur privé normalement prudent se trouvant dans une situation aussi proche que possible de celle de la municipalité. L’Autorité ayant déjà conclu que cette situation reflétait les conditions normales du marché, il ressort de la jurisprudence applicable que, dans la mesure où le prix de vente des parts dans Farsund Vekst ou de l’acquisition du toit a intrinsèquement procuré un avantage, celui-ci ne peut pas être qualifié d’aide d’État étant donné qu’il aurait très bien pu être conféré dans une opération comparable avec un opérateur privé normalement prudent se trouvant dans une situation aussi proche que possible.

(363)

Eu égard aux considérations qui précèdent, l’Autorité estime que la vente des parts dans Farsund Vekst [mesure c)] ne constitue pas une aide d’État au sens de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE.

(364)

Comme rappelé à la section 4.4.3.1 ci-dessus, ainsi qu’il ressort de la section 8.3 du contrat de vente, ce dernier était subordonné à la conclusion, par la municipalité, de contrats d’options révisés concernant Nordkapp et Farøy avec Farsund Vekst et/ou Nordkapp Utvikling (281). Conformément à cette exigence, la municipalité a conclu de tels contrats d’options révisés avec Farsund Vekst le 14 octobre 2015.

(365)

En ce qui concerne Nordkapp, au moment de la conclusion du contrat d’options révisé concernant Nordkapp, comme expliqué plus haut, la zone comprenant le terrain d’Amfi Farsund (Nordkapp 1) avait déjà été vendue à Farsund Vekst pour un montant de 8,5 millions de NOK. Dès lors, le contrat d’options modifié ne concernait que les zones restantes de Nordkapp (Nordkapp 2 et 3) (282).

(366)

Conformément à la section 2.1, du contrat d’options révisé, Farsund Vekst avait, premièrement, le droit d’acquérir le reste des terres aménagées de Nordkapp pour un montant de 9 millions de NOK. Conformément à la section 2.2, du contrat d’options modifié, Farsund Vekst avait, deuxièmement, le droit d’acquérir la partie de Nordkapp qui n’avait pas été aménagée pour un montant de 7,5 millions de NOK. Les modalités de cet aménagement devaient faire l’objet d’un accord entre les parties.

(367)

Si la position de la plaignante semble être principalement centrée sur le fait qu’un propriétaire privé du bien couvert par le contrat d’options révisé n’aurait pas accepté le prix et les autres conditions établies dans ce contrat, y compris l’absence de prime d’option et de mécanisme d’ajustement des prix en cas d’augmentation des prix du marché, il ne s’agit pas de l’élément de comparaison pertinent pour déterminer si la municipalité a respecté le principe de l’opérateur en économie de marché. Comme déjà expliqué, l’application du principe de l’opérateur en économie de marché exige plutôt que l’Autorité procède à une appréciation globale de la question de savoir si le bénéficiaire potentiel aurait pu obtenir un avantage comparable de la part d’un opérateur privé normalement prudent et diligent se trouvant dans une situation aussi proche que possible et agissant dans des conditions normales de marché. En outre, pour conclure que la ou les mesures ont donné lieu à un avantage économique, l’Autorité doit démontrer que le bénéficiaire potentiel n’aurait manifestement pas obtenu un avantage comparable dans un tel cas de figure.

(368)

Comme exposé ci-dessus, la situation factuelle dans laquelle la municipalité se trouvait lorsqu’elle a décidé d’accepter les conditions de son retrait, y compris le contrat d’options révisé concernant Nordkapp, était qu’elle était liée par un cadre contractuel existant, comprenant l’accord de coopération, la convention d’actionnaires et le précédent contrat d’options relatif à Nordkapp. En outre, pour les raisons exposées aux sections 7 et 8 ci-dessus, cette situation correspondait aux conditions normales du marché, puisqu’elle résultait d’actions de la municipalité qui étaient conformes au principe de l’opérateur en économie de marché. Par conséquent, la question pertinente à examiner est celle de savoir si les conditions du contrat d’options révisé concernant Nordkapp étaient si favorables qu’un opérateur privé normalement prudent se trouvant dans une situation aussi proche que possible de celle de la municipalité ne les aurait manifestement pas acceptées.

(369)

À cet égard, il importe de garder à l’esprit que, comme indiqué aux sections 4.3.1.2, 8.2 et 8.4.2 ci-dessus, la vente antérieure de Nordkapp 1 pour un montant de 8,5 millions de NOK constituait une finalisation partielle des conditions de la renégociation du contrat d’options de 2011 pour Nordkapp. Ce contrat d’options ayant été exercé par Farsund Vekst dans le délai qui y était prescrit, la municipalité était initialement tenue de vendre la zone de Nordkapp selon les conditions fixées dans le contrat d’options de 2011 pour Nordkapp. Toutefois, étant donné que la municipalité n’a pas aménagé les terres comme convenu, il était nécessaire de renégocier le contrat d’options de 2011 pour Nordkapp. En outre, comme indiqué à la section 8.2 ci-dessus, réviser le contrat d’options de 2011 pour Nordkapp en convenant d’un commun accord d’attendre l’évolution future de la situation avant d’élaborer un cadre contractuel révisé revenait à trouver un compromis reflétant fidèlement la situation commerciale et le pouvoir de négociation des parties.

(370)

Vue dans ce contexte, la finalisation du contrat d’options de 2011 pour Nordkapp renégocié au moyen du contrat d’options de 2015 pour Nordkapp semble être la conséquence logique de la relation contractuelle préexistante et du pouvoir de négociation des parties. Farsund Vekst ayant effectivement exercé le contrat d’options de 2011 dans le délai qui y était prescrit, la municipalité n’était pas en mesure d’exiger pour la zone de Nordkapp un prix total plus élevé que celui fixé dans ce contrat. Il était donc fondé que l’effet combiné du contrat de vente relatif à Nordkapp 1 (voir sections 4.3.3.5.4 et 8.5.4 ci-dessus) et du contrat d’options de 2015 relatif aux zones restantes de Nordkapp ait été un prix de la superficie totale couverte correspondant à celui établi dans le contrat d’options de 2011 pour Nordkapp (8,5 + 9 + 7,5 = 25 millions de NOK).

(371)

En outre, les conditions du contrat d’options de 2015 pour Nordkapp ne peuvent pas être appréciées indépendamment du reste du contexte commercial auquel la municipalité était confrontée, y compris, en particulier, le fait que ce contrat faisait partie des conditions combinées permettant à la municipalité de se retirer de la coopération et du projet de développement immobilier existants, laissant ainsi Glastad Farsund assumer seule les risques associés aux engagements en cours. Comme indiqué ci-dessus, Glastad Farsund n’avait pas investi en vue de devenir un investisseur unique, et il doit donc être considéré comme normal qu’elle exige des mesures compensatoires pour accepter que la municipalité se retire prématurément comme elle le souhaite.

(372)

Dès lors, dans la mesure où les conditions du contrat d’options révisé en 2015 pour Nordkapp étaient plus favorables que celles que la municipalité aurait pu négocier en l’absence du retrait, ces conditions plus favorables devraient être considérées comme reflétant la situation commerciale qui existait réellement. À cet égard, l’Autorité n’a reçu aucun élément de preuve étayant le fait que la municipalité n’aurait pas efficacement négocié ou qu’elle aurait cédé des droits au-delà de ce qu’exigeait Glastad Farsund pour lui permettre de se retirer. Il est par ailleurs évident que la municipalité n’avait pas besoin de ces terrains pour son propre usage à court ou moyen terme, puisqu’elle avait déjà décidé de les mettre à disposition à des fins de développement par l’intermédiaire de Farsund Vekst lors de la mise en place de la coopération immobilière en 2011.

(373)

Partant, l’Autorité ne considère pas que les éléments de preuve qui ont été mis au jour pendant la procédure formelle d’examen démontrent avec certitude qu’un opérateur privé normalement prudent se trouvant dans une situation aussi proche que possible de celle de la municipalité n’aurait manifestement pas accepté les conditions énoncées dans le contrat d’options de 2015 pour Nordkapp [mesure a)]. Au contraire, il apparaît que la marge de négociation du prix dont disposait la municipalité était effectivement réduite par ses obligations existantes et qu’elle a négocié aussi efficacement que possible dans la situation commerciale dans laquelle elle se trouvait.

(374)

Comme indiqué à la section 4.4.3.2 ci-dessus, le contrat d’options révisé de 2015 concernant Farøy a été décrit plus en détail dans un mémoire présenté par Farøy Brygge au tribunal de district d’Aust-Agder le 10 juin 2021 (283).

(375)

Ce mémoire indiquait expressément que Glastad Farsund avait hésité à accepter le retrait de la municipalité de la coopération immobilière en 2015, étant donné que le risque associé aux engagements et activités relatifs à Amfi Farsund était jugé important. Glastad Farsund avait donc indiqué, lors des négociations avec la municipalité, qu’elle ne serait pas disposée à laisser celle-ci se retirer de la coopération, y compris en tant qu’actionnaire de Farsund Vekst, sans obtenir de mesures compensatoires (284).

(376)

En conséquence, comme également expliqué à la section 4.4.3.2 ci-dessus, la municipalité et Glastad Farsund ont convenu que le contrat d’options de 2015 concernant Farøy devait couvrir une zone plus vaste que l’option Farøy de 2011, sans que le prix de l’option ne soit modifié. Plus particulièrement, l’option de 2015 couvrait une plus grande partie du bien portant le numéro cadastral 3/23 (285).

(377)

Comme rappelé au point (262) ci-dessus, le contrat d’options de 2015 pour Farøy comportait une mesure compensatoire supplémentaire stipulant que le prix de l’option (10,5 millions de NOK) était subordonné au fait que le nouveau plan de zonage autorise 2 400 m2 de développement résidentiel. Dans le cas où le futur plan de zonage n’autoriserait qu’une utilisation inférieure, il conviendrait de procéder à une réduction proportionnelle du prix de l’option (286). À cet égard, le mémoire présenté par Farøy Brygge au tribunal de district d’Aust-Agder le 10 juin 2021 faisait également référence au fait que, au moment de la conclusion du contrat d’options révisé de 2015, Farøy n’avait pas encore été rezonée afin de pouvoir accueillir un développement résidentiel.

(378)

Sur la base des informations contenues dans le mémoire présenté par Farøy Brygge au tribunal de district d’Aust-Agder le 10 juin 2021, il semblerait effectivement que le contrat d’options de 2015 pour Farøy ait été délibérément conçu de manière à offrir au détenteur de l’option des conditions plus favorables que celles qui pourraient être attendues dans le cadre d’une vente ouverte. Toutefois, comme déjà indiqué, l’élément de comparaison pertinent au moment d’appliquer le principe de l’opérateur en économie de marché n’est pas une opération hypothétique réalisée dans des circonstances différentes, mais un opérateur privé normalement prudent et diligent se trouvant dans une situation aussi proche que possible et agissant dans des conditions normales de marché. De surcroît, ainsi qu’il a également été établi ci-dessus, la situation commerciale à laquelle la municipalité était confrontée lorsqu’elle a accepté les conditions de son retrait doit être qualifiée de normale étant donné qu’elle résultait d’actions antérieures menées par la municipalité conformément au principe de l’opérateur en économie de marché.

(379)

Partant, la question pertinente à se poser reste de savoir si un opérateur privé normalement prudent, se trouvant dans une situation aussi proche que possible de celle de la municipalité lorsqu’elle a accepté les conditions de son retrait, y compris le contrat d’options révisé de 2015 pour Farøy, aurait manifestement rejeté des conditions telles que celles figurant dans le contrat d’options révisé de 2015 pour Farøy au motif qu’elles conféraient un avantage économique aux bénéficiaires présumés qui n’était pas justifié par la situation commerciale existante, dont, notamment, le pouvoir de négociation respectif des parties. En outre, ainsi qu’il a également été établi ci-dessus, c’est à l’Autorité qu’incombe la charge de prouver, à la suite d’une appréciation globalement suffisante et sur la base d’éléments de preuve fiables, que tel est le cas.

(380)

Comme déjà indiqué, les documents présentés dans la présente affaire corroborent les propos de Farøy Brygge dans son mémoire présenté au tribunal de district d’Aust-Agder le 10 juin 2021, à savoir que Glastad Farsund n’avait jamais investi en vue de supporter l’ensemble des risques des projets immobiliers envisagés, y compris, en particulier, d’Amfi Farsund. En outre, il est évident que les perspectives de marché et de croissance de Farsund étaient faibles en raison des tendances démographiques et du climat économique et que la décision des parties de nouer une coopération immobilière conjointe et d’investir ensemble était donc bien ancrée dans la réalité économique.

(381)

Par conséquent, et étant donné que le cadre contractuel existant ne prévoyait aucune clause de retrait permettant à la municipalité de se retirer de la coopération en cours et du projet relatif à Amfi Farsund, la situation commerciale qui prévalait justifiait que Glastad Farsund exige des mesures compensatoires pour accepter le retrait prématuré souhaité par la municipalité. Par conséquent, le fait que les conditions du contrat d’options de 2015 pour Farøy semblent relativement favorables au détenteur de l’option lorsqu’elles sont examinées isolément ne suffit pas en soi pour conclure qu’un opérateur privé normalement prudent se trouvant dans une situation comparable à celle de la municipalité serait parvenu à insister sur d’autres conditions qui lui étaient plus favorables. Comme un opérateur privé normalement prudent se trouvant dans une situation aussi proche que possible, la municipalité n’était pas en mesure, en tant que partenaire commercial et coïnvestisseur, de contraindre Glastad Farsund à accepter des conditions qui n’étaient pas justifiées par la situation commerciale qui prévalait et le pouvoir de négociation des parties.

(382)

S’agissant de la question de savoir si la municipalité a négocié aussi efficacement qu’un opérateur privé normalement prudent l’aurait fait dans une situation aussi proche que possible, l’Autorité n’a mis au jour aucun élément de preuve, au cours de la procédure formelle d’examen, qui démontrerait avec certitude que tel n’était pas le cas. L’Autorité n’a trouvé aucun élément de preuve démontrant avec certitude que la municipalité a accordé des avantages qui n’étaient pas fondés sur la situation commerciale et le pouvoir de négociation des parties, mais exclusivement sur sa volonté, en sa qualité d’autorité publique, d’assurer le développement des zones concernées. De même, l’Autorité n’a trouvé aucun élément de preuve indiquant que la municipalité avait l’intention de contourner les règles en matière d’aides d’État en nouant la coopération immobilière puis en s’en retirant prématurément à un stade ultérieur.

(383)

En ce qui concerne la question restante de savoir si les conditions du contrat d’options de 2015 pour Farøy étaient si favorables aux bénéficiaires de l’aide présumée qu’un opérateur privé normalement prudent se serait manifestement abstenu de se retirer, mais aurait plutôt accepté de rester dans la coopération et le projet immobiliers, l’Autorité rappelle une nouvelle fois que les décisions de se retirer ou non d’engagements existants peuvent tenir compte de priorités stratégiques de haut niveau qui peuvent être difficiles à quantifier. En outre, l’accord de coopération et la convention d’actionnaires concernaient le développement de plusieurs biens, qui pouvait vraisemblablement prendre de nombreuses années. Par conséquent, il est plausible qu’un opérateur privé normalement prudent se trouvant dans une situation aussi proche que possible de celle de la municipalité soit disposé à payer un prix important pour un retrait prématuré, en libérant ainsi des ressources pour des activités répondant à ses nouvelles priorités.

(384)

Compte tenu de ce qui précède, l’Autorité n’est pas en mesure d’établir avec certitude, sur la base d’éléments de preuve fiables, qu’un opérateur privé normalement prudent se trouvant dans une situation aussi proche que possible de celle dans laquelle la municipalité se trouvait lorsqu’elle a accepté les conditions du contrat d’options de 2015 pour Farøy n’aurait manifestement pas conclu un tel accord. Par conséquent, et étant donné que le contrat d’options de 2015 pour Farøy a été négocié dans des conditions normales de marché, l’Autorité conclut qu’il n’a donné lieu à aucune aide d’État au sens de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE.

(385)

L’élément de comparaison pertinent au moment d’appliquer le principe de l’opérateur en économie de marché n’est pas une opération hypothétique réalisée dans des circonstances différentes, mais un opérateur privé normalement prudent et diligent se trouvant dans une situation aussi proche que possible et agissant dans des conditions normales de marché. Compte tenu de la situation dans laquelle la municipalité se trouvait lorsqu’elle a négocié les conditions de son retrait, y compris la vente de ses parts dans Farsund Vekst et les contrats d’options révisés de 2015 pour Nordkapp et Farøy, l’Autorité n’est pas en mesure d’établir avec certitude, sur la base d’éléments de preuve fiables, qu’un opérateur privé normalement prudent se trouvant dans une situation aussi proche que possible n’aurait manifestement pas accepté ces conditions. Sur cette base, et en rappelant que la situation de la municipalité reflétait les conditions normales du marché, l’Autorité n’est pas en mesure de conclure que la vente par la municipalité de ses parts dans Farsund Vekst [mesure c)] ou les contrats d’options révisés de 2015 pour Nordkapp et Farøy [les éléments restants de la mesure a)] ont conféré des avantages économiques aux bénéficiaires de l’aide présumée au sens de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE.

(386)

Sur la base de l’appréciation qui précède, l’Autorité conclut qu’il ne peut être établi que les autorités norvégiennes ont accordé une aide d’État en violation de l’article 1er, paragraphe 3, de la partie I du protocole 3 au moyen des mesures concernées.