Cour administrative d'appel de Paris — Décision N° CAA75-24PA03396

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La SCI Foncière Timna a demandé au tribunal administratif de Paris d’annuler la décision du 18 mars 2022 par laquelle la maire de Paris a rejeté sa demande tendant à la suppression de l’emplacement réservé LS 100-100 et la servitude de liaison piétonnière affectant l’immeuble situé 21 rue d’Enghien à Paris (10ème arrondissement) dont elle est propriétaire, d’enjoindre à la maire de Paris de modifier, dans un délai de quatre mois à compter de la notification du jugement, le plan local d’urbanisme du chef des réserves grevant l’immeuble du 21, rue d’Enghien cadastré AV0008 en supprimant le classement en emplacement réservé LS 100-100 et la servitude de liaison piétonnière dont il est grevé et de mettre à la charge de la Ville de Paris le versement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

 

Par un jugement n° 2211243 du 7 juin 2024, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires en réplique, enregistrés les 29 juillet 2024, 18 mars 2025 et 19 mai 2025, la SCI Foncière Timna, représentée par Me Robbes, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du 7 juin 2024 du tribunal administratif de Paris ;

2°) d'annuler, pour excès de pouvoir, la décision du 18 mars 2022 de la maire de Paris rejetant sa demande de suppression de l’emplacement réservé LS 100-100 et la servitude de liaison piétonnière affectant l’immeuble situé 21 rue d’Enghien à Paris ;

3°) d’enjoindre à la maire de Paris de modifier, dans un délai de quatre mois à compter de la notification du présent arrêt, le plan local d’urbanisme du chef des réserves grevant l’immeuble du 21 rue d’Enghien cadastré AV0008 en supprimant le classement en emplacement réservé LS 100-100 et la servitude de liaison piétonnière dont il est grevé ;

4°) de mettre à la charge de la Ville de Paris la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le refus de supprimer la servitude de liaison piétonnière est entaché d’erreur manifeste d’appréciation au regard de la configuration des lieux et des caractéristiques du bâti ;

- il n’est notamment pas possible de réaliser un « passage sous porche conservé », ni l’immeuble du 21 rue d’Enghien ni celui du 24 rue de l’échiquier ne comportant un tel porche ;

- l’immeuble du 24 rue de l’échiquier fait l’objet d’une protection patrimoniale, ce qui, en application de l’article UG11.5.1 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU), s’oppose à sa démolition, or la servitude de passage impliquerait nécessairement sa démolition partielle ;

- le tribunal a à tort retenu l’absence de changement dans les circonstances de fait depuis l’instauration de la servitude en 2006 alors qu’à l’époque les locaux étaient délabrés et ont été entièrement réhabilités par la requérante ;

- le refus de supprimer l’emplacement réservé LS100-100 qui impose de créer 100% de logements sociaux est également entaché d’erreur manifeste d’appréciation dès lors qu’il a pour effet de supprimer toute possibilité de mixité sociale et fonctionnelle et que la création de logements sociaux dans l’immeuble est inenvisageable au regard de l’exploitation et de la configuration actuelle de cet immeuble, à usage d’habitation, de commerces et de CINASPIC ;

- contrairement à ce qu’a jugé le tribunal qui s’est à tort référé au 1° de l’article UG2.2.3 du règlement du PLU, la servitude implique, en application du 2° de cet article, que 100% de la surface de plancher totale du projet soit à destination d’habitation et affectée à du logement social ;

- le refus de supprimer la servitude de passage et l’emplacement réservé est entaché de détournement de pouvoir.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 3 février 2025 et 16 avril 2025 la Ville de Paris, représentée par Me Falala, conclut au non-lieu à statuer sur les conclusions à fins d’annulation et d’injonction de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la SCI Foncière Timna au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- il n’y a plus lieu de statuer sur les conclusions de la requête dès lors que les dispositions du PLU instituant la servitude et le droit de passage dont la requérante sollicitait l’abrogation ont été abrogées depuis l’entrée en vigueur le 29 novembre 2024 du nouveau PLU bioclimatique de la Ville de Paris ;

- les moyens soulevés par la SCI Foncière Timna ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 2 juillet 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 23 juillet 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Labetoulle,

- les conclusions de Mme Dégardin, rapporteure publique,

- les observations de Me Sarassat, représentant la SCI Foncière Timna, et de Me Gorse, substituant Me Falala, représentant la Ville de Paris.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière (SCI) Foncière Timna a acquis, le 5 octobre 2006, un immeuble édifié en R+3 sur un niveau de sous-sol, situé au 21, rue d’Enghien, dans le 10ème arrondissement de Paris. Le terrain d’assiette de cette construction est grevé, depuis la délibération du conseil de Paris des 12 et 13 juin 2006 approuvant le nouveau PLU, d’une servitude de liaison piétonnière afin de permettre de relier la rue d’Enghien à la rue de l’échiquier. Par ailleurs, par délibération des 29 et 30 septembre 2009, le PLU a été révisé et un emplacement réservé de type LS100% pour la réalisation de logements sociaux a été instauré sur ce terrain, Par une délibération du Conseil de Paris des 4, 5, 6 et 7 juillet 2016, le règlement du plan local d’urbanisme de Paris a été modifié ; la servitude de liaison piétonnière a été maintenue de même que l’emplacement réservé LS 100 qui est devenu un emplacement réservé « LS 100-100 ». Par un courrier du 27 janvier 2022, la SCI Foncière Timna a adressé à la maire de Paris une demande de suppression de ces réserves, qui a été rejetée par un courrier du 18 mars 2022. La SCI Foncière Timna a dès lors saisi le tribunal administratif de Paris d’une demande tendant à l’annulation de cette décision. Toutefois le tribunal a rejeté cette demande par un jugement du 7 juin 2024 dont la SCI Foncière Timna relève appel.

Sur les conclusions à fins de non-lieu à statuer présentées par la Ville de Paris :

2. Un plan local d’urbanisme relève de la catégorie des actes réglementaires. Lorsque, postérieurement à l'introduction d'une requête dirigée contre un refus d'abroger des dispositions à caractère réglementaire, l'autorité qui a pris le règlement litigieux procède à son abrogation expresse ou implicite, le litige né de ce refus d'abroger perd son objet ; il en va toutefois différemment lorsque cette même autorité reprend, dans un nouveau règlement, les dispositions qu'elle abroge, sans les modifier ou en ne leur apportant que des modifications de pure forme.

 

3. Il est constant que le conseil de Paris a, le 20 novembre 2024, adopté le nouveau plan local d’urbanisme, dit « bioclimatique », qui est entré en vigueur le 29 novembre 2024 ; ce document s’est, ainsi, nécessairement substitué au précédent plan local d’urbanisme de Paris, lequel est désormais abrogé. Il appartient donc à la Cour, pour apprécier le bien-fondé des moyens articulés à l’encontre des décisions refusant les abrogations sollicitées, de vérifier si ce plan local d’urbanisme bioclimatique (PLUb) désormais en vigueur a repris les dispositions antérieures sans leur apporter de modifications substantielles et, s’il échet, d’examiner les moyens articulés à l’encontre des dispositions antérieurement contestées au regard des nouvelles dispositions réglementaires correspondantes.

4. S’agissant en premier lieu de la servitude de passage piétonnier, il ressort des pièces du dossier que l’article UG3.3 de l’ancien PLU disposait que « sur tout terrain où est inscrite une Liaison piétonnière à conserver, créer ou modifier, les constructions doivent laisser libre un passage pour permettre la circulation des usagers (..) » et que l’article UG7.1.4 du nouveau PLU retient que « les documents graphiques du règlement indiquent les principes de tracés des liaisons piétonnières à conserver, créer ou modifier. Sur tout terrain où est inscrit un Principe de liaison piétonnière à conserver, créer ou modifier, les constructions doivent laisser libre un passage pour permettre la circulation des usagers. ». Par ailleurs il ressort du dossier que l’immeuble de la société requérante est, dans les documents graphiques de ce nouveau PLU, toujours grevé d’une telle servitude de passage piétonnière, dont la teneur n’a pas changé. Dans ces conditions, la seule circonstance, alléguée par la Ville, que les nouvelles dispositions, en prévoyant des « principes de tracé de liaison piétonnière » introduiraient plus de souplesse, sans au demeurant que cela ait la moindre incidence sur le bien immobilier de la requérante, ne constitue pas une modification substantielle de nature à rendre sans objet les conclusions dirigées contre le refus d’abroger cette servitude de liaison piétonnière grevant l’immeuble de la SCI Foncière Timna.

5. S’agissant en second lieu de l’emplacement réservé, la Ville fait valoir que les dispositions de l’article UG2.2.3 de l’ancien plan local d’urbanisme auraient été substantiellement modifiées lorsqu’elles ont été reprises à l’article UG1.5.2 du nouveau PLU, et il ressort en effet des pièces du dossier que son champ d’application a été modifié tant en ce qui concerne les types de projets que les surfaces de plancher susceptibles d’être concernés. Toutefois la modification de ces dispositions n’a pas d’impact sur l’emplacement réservé affectant l’immeuble de la requérante, et par suite les conclusions tendant à l’annulation du refus d’abroger l’ancien PLU en ce qui concerne cet emplacement réservé conservent leur objet.

6. Il s’ensuit que les conclusions à fins de non -lieu à statuer présentées par la Ville de Paris ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré de l’erreur manifeste d’appréciation entachant le refus d’abroger la servitude de liaison piétonnière grevant l’immeuble de la requérante :

7. Aux termes de l’article UG 3.3 du règlement du plan local d’urbanisme de Paris : « Sur tout terrain où est inscrite une Liaison piétonnière* à conserver, créer ou modifier, les constructions doivent laisser libre un passage pour permettre la circulation des usagers. / Les Passages piétonniers sous porche* à conserver indiqués aux documents graphiques ne doivent pas être obstrués par des constructions. ».

8. Si la requérante fait valoir que le passage doit se faire tout à la fois par son immeuble et par l’immeuble du 24 rue de l’échiquier qui fait l’objet d’une protection patrimoniale, ce qui, en application de l’article UG11.5.1 du règlement du PLU, s’oppose à sa démolition, elle n’établit en aucun moment que la servitude litigieuse devrait conduire à la démolition d’éléments protégés, énumérés en annexe du PLU, de cette maison. Par ailleurs si elle soutient que le tribunal aurait à tort retenu l’absence de changement dans les circonstances de fait nonobstant les travaux de rénovation qu’elle a effectués dans son immeuble, d’une part elle n’établit pas que la réalisation du passage piéton projeté serait de nature à compromettre la rénovation qu’elle a effectuée dans cet immeuble, ni son usage, et, d’autre part, il ne ressort pas des pièces du dossier que l’utilité du passage piétonnier serait moindre que lors de l’instauration de cette servitude en 2006, alors surtout que la ville met l’accent sur son souhait de privilégier les « mobilités douces » ; dès lors la requérante n’est pas fondée à contester l’absence de changement dans les circonstances de fait, lesquelles doivent s’apprécier notamment au regard de l’utilité du passage ainsi institué. Enfin, si elle soutient qu’il ne serait pas possible de réaliser un « passage sous porche conservé » du fait que ni son immeuble du 21 rue d’Enghien ni celui du 24 rue de l’échiquier ne comporteraient un tel porche, et que cette mention dans les documents graphiques révèlerait dès lors une erreur de fait quant aux caractéristiques des immeubles, il ressort des photographies qu’elle produit elle-même que son bien immobilier, situé 21 rue d’Enghien, comporte bien un porche. Ainsi il ressort de tout ce qui précède que l’instauration de cette servitude de passage piétonnier, et par conséquent le refus de l’abroger, ne sont pas entachés d’erreur manifeste d’appréciation.

En ce qui concerne le moyen tiré de l’erreur manifeste d’appréciation entachant le refus de supprimer l’emplacement réservé LS100-100 qui impose de créer 100% de logements sociaux :

9. En premier lieu, comme le relève à juste titre la ville de Paris, la mixité voulue par le PLU de Paris doit s’apprécier à l’échelle d’un secteur ou d’un quartier, non d’un immeuble, et dès lors l’exigence de créer, dans un immeuble donné, 100% de logements sociaux n’est pas contraire à cet objectif de mixité. Par ailleurs la requérante n’établit pas que, comme elle le soutient, la création de logements sociaux dans l’immeuble serait inenvisageable au regard de l’exploitation et de la configuration actuelle de cet immeuble, du fait de la présence de commerces et de CINASPIC, ainsi que de logements n’ayant pas, lors de l’intervention de la décision attaquée, le caractère de logements sociaux. De plus, si elle fait valoir également que l’immeuble n’est plus dans le même état que lorsqu’elle l’a acquis, et qu’il ne correspond pas, dans son état actuel, aux autres emplacements réservés créés par le PLU, concernant généralement de grandes surfaces vacantes, ces circonstances ne suffisent pas à établir l’existence d’une erreur manifeste d’appréciation dès lors notamment qu’il n’est aucunement établi que l’objectif de mixité sociale et le taux minimum de 25% de logements sociaux fixé par l’article 55 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain seraient désormais atteints dans le Xème arrondissement, ni qu’un tel emplacement réservé ne pourrait être régulièrement prévu que dans de grandes surfaces vacantes du type de celles qu’elle décrit. Par suite la requérante n’est pas fondée à soutenir que le refus d’abroger cet emplacement réservé serait entaché d’erreur manifeste d’appréciation.

En ce qui concerne le moyen tiré du détournement de pouvoir :

10. La société foncière Timna fait valoir que le refus de supprimer la servitude de passage et l’emplacement réservé serait entaché de détournement de pouvoir, du fait que la création de cet emplacement réservé aurait pour objet, pour la commune, d’éviter le coût d’une préemption et de lui faire supporter la charge financière de la réalisation de logements sociaux. Toutefois, outre qu’une telle allégation est en tout état de cause inopérante à l’encontre du refus d’abroger la servitude de passage piétonnier, qui n’a ni pour objet ni pour effet de permettre la création de logements sociaux, la requérante n’apporte pas d’éléments précis de nature à établir que ces refus d’abrogation auraient été pris pour des motifs autres que ceux en vue desquels l’instauration de passages piétonniers et d’emplacements réservés ont été prévus par le code de l’urbanisme et par le plan local d’urbanisme. Par suite le détournement de pouvoir allégué n’est pas établi.

11. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Foncière Timna n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, ses conclusions à fin d’injonction ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les conclusions relatives aux frais d’instance :

12. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la Ville de Paris, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme que la SCI Foncière Timna demande au titre des frais de l’instance. Il y a lieu en revanche de mettre à la charge de la SCI Foncière Timna une somme de 1 500 euros à verser à la Ville de Paris, sur le fondement des mêmes dispositions.

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de la SCI Foncière Timna est rejetée.

Article 2 : La SCI Foncière Timna versera à la Ville de Paris une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Foncière Timna et à la Ville de Paris.

Délibéré après l’audience du 2 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

- M. Delage, président de chambre,

- Mme Julliard, présidente assesseure,

- Mme Labetoulle, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025.

La rapporteure,

M-I. LABETOULLE Le président,

P. DELAGE

La greffière,

N. DAHMANI

La République mande et ordonne au préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.