Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. D... B... a demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise d’annuler l’arrêté du 24 avril 2023 par lequel le maire de la commune de Piscop ne s’est pas opposé à la déclaration préalable déposée par M. D... C... en vue de la réalisation d’une terrasse sur toiture au 4, rue de la Libération, à Piscop.
Par un jugement n° 2310746 du 8 novembre 2024, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et deux mémoires enregistrés les 14 janvier 2025, 8 décembre 2025 et 12 janvier 2026, M. B..., représenté par Me Pangallo, demande à la cour :
1°) d’annuler ce jugement ;
2°) d’annuler l’arrêté du maire de Piscop du 24 avril 2023 ;
3°) et de mettre à la charge de la commune de Piscop la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- le jugement attaqué n’est pas suffisamment motivé ;
- le dossier de déclaration préalable était incomplet et erroné, en méconnaissance des dispositions des articles R. 431-6 et R. 431-10 du code de l’urbanisme ;
- les travaux litigieux doivent faire l’objet d’une demande de permis de construire, dès lors que la construction existante a été précédemment aménagée sans autorisation pour une surface de plancher de 41,69 mètres carrés ;
- le projet méconnaît les dispositions de l’article UA 7 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Piscop, relatives aux règles de prospect et à la création de baies en limite séparative ;
- il méconnaît les dispositions de l’article UA 11 de ce règlement, en ce qu’il va entraîner une rupture dans l’esthétisme des toitures et façades actuelles, et en ce qu’il ne respecte pas les règles relatives à la pente des toitures.
Par deux mémoires en défense enregistrés les 19 mars 2025 et 11 décembre 2025, la commune de Piscop, représentée par Me Gentilhomme, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge de M. B... en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête est irrecevable dès lors qu’elle est tardive ;
- elle est également irrecevable en ce qu’elle n’est que la reproduction de la demande de première instance, en méconnaissance de l’article R. 411-1 du code de justice administrative ;
- les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.
La clôture de l’instruction a été fixée au 30 janvier 2026.
Un mémoire a été produit pour la commune de Piscop le 17 mars 2026, après la clôture de l’instruction.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme,
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Mornet,
- les conclusions de M. Frémont, rapporteur public,
- les observations de Me Pangallo, représentant M. B...,
- et les observations de Me Guranna, représentant la commune de Piscop.
Considérant ce qui suit :
1. M. C... a déposé, le 2 janvier 2023, un dossier de déclaration préalable concernant la réalisation d’une terrasse sur la toiture d’une construction existante située au 4, rue de la Libération, à Piscop. Par un arrêté du 24 avril 2023, le maire de la commune de Piscop ne s’est pas opposé à cette déclaration préalable. M. B..., propriétaire d’un bien situé au 6 de la même rue, a formé le 2 juin 2023 un recours gracieux contre cet arrêté, reçu le 5 juin 2023 par la commune. Par un courrier du 20 juin 2023, reçu le 22 juin suivant, le maire de la commune de Piscop a rejeté ce recours. M. B... demande à la cour d’annuler le jugement du 8 novembre 2024 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à l’annulation de l’arrêté du maire de la commune de Piscop du 24 avril 2023.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Aux termes de l’article L. 9 du code de justice administrative : « Les jugements sont motivés ». Contrairement à ce que soutient M. B..., les premiers juges ont répondu, aux points 8 à 13 du jugement attaqué, au moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 11 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Piscop. Ce jugement n’est donc pas entaché d’irrégularité sur ce point.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
3. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-6 du code de l’urbanisme : « Le dossier joint à la déclaration comprend : / a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ; / b) Un plan de masse coté dans les trois dimensions lorsque le projet a pour effet de créer une construction ou de modifier le volume d'une construction existante ; /c) Une représentation de l'aspect extérieur de la construction faisant apparaître les modifications projetées et si le projet a pour effet de modifier celui-ci ; / (…) / Il est complété, s'il y a lieu, par les documents mentionnés aux a et b de l'article R. 431-10, à l'article R. 431-14, aux a, b, c, g et q de l'article R. 431-16 et aux articles R. 431-18, R. 431-18-1, R. 431-21, R. 431-23-2, R. 431-25, R. 431-31 à R. 431-33 et R. 431-34-1.(…) ». Et aux termes de l’article R. 431-10 du même code : « Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; (…) ».
4. La circonstance que le dossier de déclaration préalable ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité la décision de non-opposition à déclaration préalable que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
5. M. B... soutient que les plans DP 2 et DP 4 composant le dossier ne peuvent pallier l’absence d’un plan de masse en trois dimensions car ils ne sont pas eux-mêmes conformes aux volumes devant être conservés après les travaux projetés. L’appelant reprend en outre son argumentation de première instance relative au caractère erroné des représentations de l’aspect extérieur des constructions, du fait de la présence d’une toiture plate et d’une toiture inclinée. Enfin, il soutient que les représentations font apparaître deux terrasses et ne permettent pas de savoir quelles portes seront conservées ou créées.
6. Il ressort toutefois des pièces du dossier que les plans produits par le pétitionnaire permettent d’apprécier le projet dans ses trois dimensions, dès lors qu’ils indiquent toutes les dimensions utiles, et que les quelques représentations graphiques montrant par erreur une toiture plate sont compensées par d’autres représentations, alors en tout état de cause que l’erreur ne concerne pas directement la partie de la construction affectée par le projet et que les services instructeurs ont la possibilité de vérifier ces éléments via le site public Géoportail. Ainsi, ces légères inexactitudes n’ont pas eu d’impact sur l’appréciation de la conformité du projet à la réglementation applicable en l’espèce. Aucun élément du dossier n’établit par ailleurs que les plans ne seraient pas conformes aux limites de propriété, alors au demeurant que l’acte en litige est délivré sous réserve du droit des tiers. En outre, si deux terrasses sont visibles sur certaines des représentations graphiques produites au dossier, il ne fait aucun doute, au regard notamment de l’ensemble des éléments et des données du site public Géoportail, que la seconde terrasse, plus élevée que celle projetée, est la terrasse existante d’un voisin, dans la continuité d’une parcelle longeant celle de M. B..., au fond de sa parcelle. En tout état de cause, l’arrêté en litige n’autorise la réalisation que d’une seule terrasse, qui est celle décrite au dossier par M. C.... Les services instructeurs ne pouvaient donc se méprendre sur ce point. De même, contrairement à ce qui est soutenu, le dossier indique que la porte existante sera conservée. Enfin, l’absence de plans de façade n’a pas davantage pu fausser l’appréciation des services instructeurs dès lors que plusieurs plans représentent le toit et ses ouvertures et qu’est produite une représentation de la façade projetée.
7. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme : « La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : / (…) / 3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ; / (…) / 5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; (…) ».
8. Le requérant soutient que le projet qu’il conteste doit faire l’objet d’une demande de permis de construire, dès lors que la construction existante a selon lui été précédemment aménagée sans autorisation pour une surface de plancher de 41,69 mètres carrés, alors que, lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que M. C..., qui avait obtenu un permis de construire le 10 mars 2014, n’a depuis cette date aménagé aucune surface de plancher dans la construction existante, ni modifié la pièce dont la toiture sera retirée pour créer la terrasse projetée, dont la hauteur sous plafond est en tout état de cause inférieure à 1,80 mètre. Le moyen tiré de l’existence d’une erreur de droit sur ce point doit donc être écarté.
9. En troisième lieu, aux termes de l’article UA 7 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Piscop, « Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives » : « 1 - Les constructions peuvent s'implanter en ordre continu d'une limite latérale à l'autre sur une profondeur maximum de 15 mètres, à partir de l'alignement. / Lorsque les constructions ne joignent pas la ou les limites séparatives, la largeur de la marge d'isolement sera au moins égale à la hauteur mesurée du sol naturel à l'égout du toit sans pouvoir être inférieure à 8 mètres. / Cette distance est réduite de moitié pour les parties de construction qui ne comportent pas de baies de pièces habitables, ou de pièces de travail, sans pouvoir être inférieure à 4 mètres. / 2 - Au-delà de la profondeur de 15 mètres, les constructions doivent être éloignées des limites séparatives ; elles doivent s'implanter de telle manière que la marge d'isolement sera au moins égale à la hauteur du bâtiment mesurée du· sol naturel à l'égout du toit, sans être inférieure à 4 mètres. / Cette distance est réduite à la moitié de la hauteur précitée pour toutes les parties de construction ne comportant pas de baies de pièces habitables, ou de pièces de travail, sans pouvoir être inférieure à 2,50 mètres. / 3 - Lorsque la construction est édifiée en limite séparative, aucune ouverture de baie n'est possible, même dans le cas d'une ouverture en toiture. Les éclairements par châssis non ouvrant avec verre translucide ou pavé de verre sont considérés comme ne constituant pas une baie. / Cac particuliers / Les constructions à usage d'annexe ou de garage, d'une hauteur maximale, en tout point de la construction de 3,50 mètres, pourront être édifiées le long des limites séparatives. / Les dispositions du présent article ne sont pas opposables aux aménagements, aux extensions verticales ou horizontales de bâtiments existants, dès lors qu'ils forment un ensemble homogène avec la construction existante. ».
10. Il ressort des pièces du dossier que le projet, d’une ampleur limitée, comprend la dépose d’une partie de la toiture de la maison de M. C... en vue de la création d’une terrasse d’une surface de plancher de 16,63 mètres carrés, placée dans la continuité verticale de la construction existante, avec lequel il forme un ensemble qui reste homogène. Par suite, et alors au demeurant qu’une terrasse ne constitue pas une baie, les dispositions de l’article UA 7 du règlement précité ne sont pas applicables à ce projet.
11. En dernier lieu, aux termes de l’article UA 11 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Piscop : « 1- Dispositions générales / Rappel : article R. 111-21 du code de l’urbanisme : L'autorisation d'utiliser le sol, de bâtir, de créer tout aménagement, peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de prescriptions particulières, si l'opération proposée, par sa situation, son implantation, l'aspect architectural des bâtiments et ouvrages à édifier, est susceptible de porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites ou aux paysages naturels ou urbains. / (…) 2 – Aspect architectural / (…) / Volumes - niveau d'implantation / Les formes et volumes doivent garder une grande simplicité ; les volumes longs seront fractionnés et peuvent être décrochés dans le plan du pignon. / (…) / Toitures / La pente des toitures doit être comprise entre 35° et 45°; pour les bâtiments autres que l'habitation, la pente minimum est ramenée à 25°. Les toitures terrasses sont autorisées ».
12. Il ressort des pièces du dossier que le projet contesté doit être regardé comme une toiture terrasse autorisée par les dispositions précitées, en ce que la dépose d’une partie de la toiture permettra la création d’une surface plane de 16,63 mètres carrés au premier étage. Par ailleurs, la construction existante est située dans un quartier pavillonnaire constitué de maisons individuelles groupées, dépourvu de caractère remarquable ou d’intérêt particulier, comme le montrent notamment les données consultables sur le site public Géoportail. Il ressort en outre de ces données et des pièces du dossier qu’une terrasse située en toiture, de dimensions similaires, existe déjà au sein d’une construction voisine. Dans ces conditions, alors que l’aménagement projeté ne modifiera pas le volume simple du bâtiment et sera situé en arrière de celui-ci et non en façade sur rue, le moyen tiré de ce qu’il entraînerait une rupture dans l’esthétisme des toitures et façades actuelles, en méconnaissance des dispositions précitées de l’article UA 11 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Piscop, doit être écarté.
13. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner les fins de non-recevoir opposées par la commune de Piscop, que M. B... n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à l’annulation de l’arrêté du maire de la commune de Piscop du 24 avril 2023.
Sur les frais liés au litige :
14. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Piscop, qui n’est pas partie perdante dans la présente instance, le versement d’une somme à M. B... au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de ce dernier le versement de la somme de 2 000 euros à la commune de Piscop, sur le fondement des mêmes dispositions.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de M. B... est rejetée.
Article 2 : M. B... versera la somme de 2 000 euros à la commune de Piscop en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. D... B..., à la commune de Piscop et à M. D... C....
Délibéré après l’audience du 19 mars 2026, à laquelle siégeaient :
- M. A..., premier vice-président, président de chambre,
- Mme Mornet, présidente assesseure,
- M. Cozic, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026.
La rapporteure,
G. MornetLe président,
B. A...
La greffière,
S. de Sousa
La République mande et ordonne au préfet du Val-d’Oise, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.