Tribunal Administratif de Bordeaux — Décision N° TA33-2202391

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 28 avril 2022 et un mémoire enregistré le 24 octobre 2023, la société civile (SC) Olimar, représentée par Me Bonneau, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 28 mars 2022 par lequel le maire de la commune de Blanquefort (Gironde) a refusé de lui délivrer le permis de construire n° PC 033 056 21 Z0114 pour la construction de trois maisons individuelles et la réalisation de travaux sur une construction existante, parcelle cadastrée CP n°15, sise 64 avenue de Tanaïs ;

2°) d'enjoindre au maire de la commune de Blanquefort, à titre principal, de lui délivrer l'arrêté de permis de construire sur le fondement de l'article L. 911-1 du code de justice administrative ou, à titre subsidiaire, de procéder à une nouvelle instruction de la demande de permis de construire, dans un délai d'un mois à compter de la notification du jugement à venir et sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard sur le fondement des articles L. 911-2 et L. 911-3 du code de justice administrative ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Blanquefort une somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la densification modérée du projet en cœur d'ilot ne méconnaît aucune disposition du plan local d'urbanisme, le projet ne prévoit pas la création d'une " bande d'accès " au sens des dispositions de l'article 3.2.3 du règlement du plan local d'urbanisme et le projet ne méconnaît pas la continuité paysagère C2028 ;

- le projet ne méconnaît pas les dispositions de l'article 2.4.1.1 du règlement de la zone UM25 du plan local d'urbanisme ;

- le projet ne porte pas atteinte aux espaces boisés classés ;

- le projet est destiné à la location de sorte qu'aucune division en jouissance n'a justifié le dépôt d'un permis valant division, le maire ne pouvait justifier son refus du projet par la méconnaissance des dispositions des articles 2.2. et 2.2.1 du règlement du plan local d'urbanisme de la zone.

Par un mémoire en défense enregistré le 31 août 2023, la commune de Blanquefort, représentée par Me Hounieu, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 4 000 euros soit mise à la charge de la société requérante.

Elle fait valoir qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Fazi-Leblanc, première conseillère,

- les conclusions de M. Frézet, rapporteur public,

- les observations de Me Morot représentant la SC Olimar,

- et les observations de Me Caijeo représentant la commune de Blanquefort.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile (SC) Olimar est propriétaire d'un terrain cadastré section CP n°15, sis 64 avenue de Tanaïs à Blanquefort (Gironde) d'une superficie de 9 507 m² et classé en zone UM25 du plan local d'urbanisme de Bordeaux métropole. Par un arrêté du 13 avril 2021, le maire de la commune de Blanquefort a refusé de délivrer à la SC Olimar un permis de construire consistant, sur cette parcelle, à construire quatre maisons individuelles et diviser la maison existante en deux logements. A la suite de ce refus, la SC Olimar a déposé le 15 décembre 2021 un second dossier de demande de permis de construire prévoyant la construction de trois maisons individuelles et la réalisation de travaux sur la maison existante, emportant la création d'une surface plancher de 432 m². Par un arrêté du 28 mars 2022, le maire de la commune de Blanquefort a refusé de lui délivrer ce permis de construire. La SC Olimar demande l'annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions en annulation :

En ce qui concerne la densification du terrain d'assiette du projet et le respect de l'article 3.2.3 du règlement de la zone UM25 du plan local d'urbanisme :

2. En premier lieu, aux termes de l'article 3.2.3 du règlement de la zone UM25 du plan local d'urbanisme : " La bande d'accès et la servitude de passage correspondent à la portion de terrain permettant l'accès à un ou des terrains en second rang, qui ne sont pas desservies directement par une voie ou une emprise publique. () La constructibilité ou non d'un terrain desservi par une nouvelle bande d'accès ou servitude de passage est portée au plan de zonage. () ". Aux termes des dispositions relatives à l'environnement et aux continuités écologiques, aux paysages et au patrimoine C2028 relative au ruisseau du Cournalet-Fleurenne : " prescriptions spécifiques : Sur l'ensemble du périmètre établi, le projet doit : () - Préserver, renforcer et réhabiliter la continuité des boisements en privilégiant les essences locales adaptées au caractère humide et des strates diversifiées. () - Réaliser les cheminements doux dans des dimensions minimales, avec de faibles décaissements, et en revêtement poreux. Ils devront s'appuyer sur les composantes du site préexistant en tenant compte de la topographie, des masses végétales et en particulier boisées, des plantations d'alignement, présentant un intérêt paysager et/ou écologique, tout en minimisant l'abattage d'arbres (). ". Enfin, aux termes des dispositions 2.3.5 du règlement de la zone UM25 du plan local d'urbanisme : " () Le projet doit être conçu de manière à s'intégrer dans les perspectives urbaines et paysagères, à mettre en valeur les éléments protégés, à conserver ou à renforcer les continuités écologiques repérée et/ou la zone humide () ".

3. D'une part, le maire de de la commune de Blanquefort s'est opposé au projet en litige au motif que les bandes d'accès ou les servitudes de passage étaient interdites par le plan local d'urbanisme. Cependant, il ressort du plan de géomètre et du plan de masse du dossier du projet que le terrain d'emprise en litige est desservi par la route départementale. Si le projet prévoit l'élargissement d'une voie, la création d'un rond-point et son prolongement sur près de quarante mètres afin de desservir la construction existante et les trois maisons édifiées en fond de parcelle, il s'agit d'une voie interne au projet. Ainsi, cette voie, qui dispose d'un accès à la route et qui est prolongée sur le seul terrain d'assiette du projet ne saurait être qualifiée de " bande d'accès " au sens de l'article 3.2.3 du règlement de la zone UM25 du règlement du plan local d'urbanisme. Par suite, le maire de la commune de Blanquefort ne pouvait légalement opposer à la société pétitionnaire les dispositions du règlement du plan local d'urbanisme relatives aux bandes d'accès pour justifier le refus du permis de construire.

4. D'autre part, pour s'opposer au projet en litige, le maire de la commune de Blanquefort a estimé que le projet emportait une densification trop forte du terrain qui ne permettait pas de garantir la protection du site ni de conserver la lisière identifiée.

5. Pour fonder ce motif, il s'est appuyé, d'une part, sur les dispositions relatives à l'environnement et aux continuités écologiques, aux paysages et au patrimoine C2028, destinées à protéger le ruisseau du Cournalet-Fleurenne, qui traverse le Sud de la parcelle. Outre que cette disposition n'a pas pour objet de limiter la densification des terrains en cœur d'îlots, il ressort des pièces du dossier que le projet en litige n'empiète jamais sur son périmètre. D'autre part, en défense, pour fonder le motif, la commune invoque également les dispositions de l'article 2.3.5 du plan local d'urbanisme. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le projet s'implante sur une parcelle de plus de 9 500 m² et prévoit un espace en pleine terre de 7 430 m², soit 78% de la surface de la parcelle, tandis que l'emprise bâtie totale représente 619 m², soit moins de 7% de la surface parcellaire. La notice du projet précise que les espaces boisés classés seront conservés dans leur intégralité. En outre, le projet prévoit de maintenir un même nombre d'arbres et arbustes, les haies végétales seront conservées et des haies arbustives seront plantées. Enfin, une bande de végétation dense sera préservée au sud et sur une partie ouest du terrain. Dans ces conditions, le projet respecte les composantes préexistantes du site et le maire de la commune de Blanquefort n'était pas fondé à considérer que le projet, du fait d'une insuffisante prise en compte des prescriptions de la continuité paysagère C2028 et des espaces boisés classés prévoyait une densification de la parcelle incompatible avec les prescriptions du règlement du plan local d'urbanisme de la zone.

En ce qui concerne le respect des dispositions de l'article 2.4.1.1 du règlement de la zone UM25 du plan local d'urbanisme :

6. Aux termes de l'article 2.4.1.1 du règlement de la zone UM25 du plan local d'urbanisme de Bordeaux Métropole relatif aux dispositions générales en concernant l'aspect extérieur des constructions : " La situation des constructions, leur architecture, leurs dimensions et leur aspect extérieur doivent être adaptés au caractère et à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. () ".

7. Pour rechercher l'existence d'une atteinte à un paysage de nature à fonder un refus d'autorisation ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de cette autorisation, il appartient à l'autorité administrative d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site naturel sur lequel l'installation est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette installation, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

8. En l'espèce, il ressort des plans et des photographies joints au dossier de demande que le terrain d'assiette du projet est classé en zone UM25 du règlement du plan local d'urbanisme, laquelle recouvre une zone urbaine en lisière de zones naturelles ou agricoles. Cette zone se caractérise par des maisons individuelles situées sur de larges terrains, qui ne présentent aucune singularité architecturale. En outre, ainsi qu'il a été dit précédemment, il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet comporte un espace boisé classé et fait l'objet d'une protection au titre de la protection paysagère C2028 du fait de la présence, en fond de parcelle, du ruisseau du Cournalet-Fleurenne. Pour autant, la seule présence d'un espace boisé classé en lisière du projet et la protection induite par le ruisseau ne suffisent pas à caractériser un intérêt particulier. Au surplus, les constructions projetées sont d'une surface plancher de 642 m² sur un terrain de 9 507 m². En outre, si le projet prévoit l'arrachage de neuf arbres ou arbustes, ces derniers ne font pas l'objet d'une protection spécifique et le projet prévoit d'en replanter un nombre identique. De plus, la notice du projet mentionne que les maisons individuelles seront construites avec des matériaux sobres et possèderont des teintes naturelles. Dans ces conditions, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet serait de nature à porter une atteinte visuelle aux espaces protégés de la parcelle, ni à son environnement proche ou lointain. Par suite, le maire de la commune de Blanquefort n'était pas fondé à soutenir que le projet méconnaissait les dispositions de l'article 2.4.1.1 précité.

En ce qui concerne le respect des dispositions de l'article 2.4.4.4 du règlement de la zone UM25 du plan local d'urbanisme :

9. Aux termes des dispositions de l'article 2.4.4.4 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'un arbre de moyen ou grand développement est coupé lors du projet, un sujet qui aura un gabarit équivalent à l'âge adulte doit être replanté sur le terrain, sous réserve de la conformité aux règles de droit civil et sauf disposition différente liée à une autorisation de défrichement au titre du code forestier.() - Espaces boisés classés existants ou à créer et arbres isolés. Les espaces boisés classés existants ou à créer et les arbres isolés sont repérés au plan de zonage. Avant, pendant et après la réalisation du projet, l'état sanitaire du ou des arbres ne doit pas être compromis de quelque façon que ce soit. La surface minimale de protection à prendre en compte correspond à la projection au sol du houppier. L'enherbement de cette surface doit être maintenu. () ".

10. D'une part, ainsi que le soutient la société requérante, si le projet implique l'arrachage de neuf arbres, dont des thuyas, des platanes, prunus et noisetiers, ces derniers ne font pas l'objet d'une protection spécifique et le projet prévoit de replanter un nombre identique d'arbres. D'autre part, le projet se situe en lisière de l'espace boisé classé sans empiéter sur cet espace. Si le maire de la commune fait valoir que le projet déposé n'apporte aucune garantie sur la préservation de l'espace boisé classé pendant les travaux, cette circonstance relève de l'exécution des travaux et est sans incidence sur la légalité du projet au stade du permis de construire. Dans ces conditions, le maire de la commune de Blanquefort a fait une inexacte application des dispositions de l'article 2.4.4.4 du règlement de la zone UM25 du plan local d'urbanisme.

En ce qui concerne le respect des dispositions de l'article 2.2 du règlement de la zone UM25 du plan local d'urbanisme :

11. Aux termes des dispositions de l'article 2.2 de la zone UM25 du règlement du plan local d'urbanisme : " () Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction sur un même terrain de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'intégralité des règles fixées ci-après est applicable à chaque terrain issu des divisions projetées, sauf pour les opérations de plus de 5 000 m² de surface de plancher. Dans ce dernier cas, l'intégralité des règles fixée ci-après s'applique à l'ensemble du projet. () ". En outre, l'article 2.2.1. relatif aux " Constructions, installations et aménagements neufs " prévoit l'obligation d'inscrire un cercle de vingt mètres de diamètre dans la partie du terrain en pleine terre. Par ailleurs, aux termes de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ".

12. Il ressort des termes de l'arrêté en litige qu'après avoir estimé que le projet devait être regardé comme un projet de division en jouissance, le maire de la commune de Blanquefort a appliqué l'article 2.2.1 du plan local d'urbanisme à chaque lot et a constaté qu'aucun cercle de vingt mètres dans la partie du terrain en pleine terre ne pouvait être réalisé, en méconnaissance de ces dispositions. Toutefois, le projet de la SC Olimar consiste en la construction de trois maisons individuelles et la rénovation d'une maison existante, sur un même terrain, par un seul maître d'ouvrage, les quatre maisons étant desservies par une même voie privée. Il ne ressort d'aucun élément du dossier déposé que le projet supposait en lui-même une division en propriété ou en jouissance. De plus, la société requérante verse à l'instance une attestation de propriété de la parcelle CP n°15 depuis le 29 juillet 2020 ainsi qu'une attestation sur l'honneur de son intention de conserver la propriété de la parcelle et de louer les trois maisons individuelles construites. Ainsi, dès lors que cette opération n'est susceptible de conférer à chacun des futurs locataires qu'un simple droit d'usage exclusif d'une maison individuelle et du terrain attenant, sans entraîner, par elle-même, de division foncière, le maire de la commune de Blanquefort ne pouvait légalement justifier son refus d'accorder le permis de construire par la méconnaissance des dispositions des articles 2.2 et 2.2.1 du règlement du plan local d'urbanisme de la zone.

13. Il résulte de tout ce qui précède, qu'aucun de ces motifs n'étant de nature à justifier le refus du permis de construire en litige, la SC Olimar est fondée à demander l'annulation de la décision du 28 mars 2022 du maire de la commune de Blanquefort.

Sur les conclusions à fin d'injonction :

14. Lorsque le juge annule un refus d'autorisation après avoir censuré l'ensemble des motifs que l'autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme, il doit, s'il est saisi de conclusions à fin d'injonction, ordonner à l'autorité compétente de délivrer l'autorisation ou de prendre une décision de non-opposition.

15. Le présent jugement, qui prononce l'annulation de l'arrêté du 28 mars 2022 par lequel le maire de la commune de Blanquefort a refusé de délivrer un permis de construire à la SC Olimar pour la construction de trois maisons individuelles et la réalisation de travaux sur une construction existante, implique nécessairement qu'il soit enjoint au maire de la commune de Blanquefort de délivrer à la société requérante ce permis de construire, dans le délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Sur les frais du litige :

16. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Olimar, qui n'est pas partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Blanquefort demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. En revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Blanquefort le versement d'une somme de 1 500 euros à la SC Olimar au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 28 mars 2022 du maire de la commune de Blanquefort est annulé.

Article 2 : Il est enjoint au maire de la commune de Blanquefort de délivrer à la SC Olimar le permis de construire PC 033 056 21 Z0114 dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune de Blanquefort versera à la SC Olimar une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions présentées par la commune de Blanquefort au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société civile Olimar et à la commune de Blanquefort.

Délibéré après l'audience du 2 octobre 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Cabanne, présidente,

M A et Mme Fazi-Leblanc, premiers conseillers,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2024.

La rapporteure,

S. FAZI-LEBLANC

La présidente,

C. CABANNELa greffière,

M-A. PRADAL

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,