Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-2102414

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés le 17 février 2021 et le 21 janvier 2022, la société civile immobilière (SCI) Demeester, représentée par Me Zapf, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe spéciale d'équipement relatives aux locaux situés aux 345 et 355 rue d'Estiennes d'Orves à Colombes (92100), auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2019 ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 500 euros à lui verser au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- pour l'application des mécanismes de planchonnement et de lissage, s'agissant de l'immeuble situé au 345 rue d'Estiennes d'Orves, la salle de sport doit être évaluée par comparaison avec le local-type n° 117 de la commune de Saint-Denis, qui est un gymnase, et non, comme le propose l'administration, avec le local-type n° 3 du procès-verbal " maisons exceptionnelles " de la commune de Nanterre, qui est un centre sportif à usage de tennis ; s'agissant des bureaux situés dans le même immeuble, leur valeur locative doit être évaluée par comparaison avec le local-type n° 88 de la commune de Nanterre, et non, comme le propose l'administration, avec le local-type n° 3 du procès-verbal " maisons exceptionnelles " de la commune de Clichy-la-Garenne qui n'est pas pertinent eu égard au différentiel très important de surface avec les locaux à évaluer ;

- s'agissant de l'immeuble situé au 355 rue d'Estiennes d'Orves, sa valeur locative doit être évaluée par comparaison avec le local-type n° 64 de la commune de Clichy, l'administration n'expliquant pas en quoi ce choix serait invalide.

Par un mémoire en défense, enregistré le 17 août 2021, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par la SCI Demeester ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales,

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné Mme Richard en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus entendu au cours de l'audience :

- le rapport de Mme Richard, magistrate désignée ;

- et les conclusions de M. Chabauty, rapporteur public

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Demeester est propriétaire de locaux à usage commercial situés au 345 et au 355, rue d'Estiennes d'Orves à Colombes (92). Par une réclamation du 27 février 2020, qui a fait l'objet d'une décision d'acceptation partielle le 17 décembre 2020, la SCI Demeester a demandé le dégrèvement partiel de sa taxe foncière sur les propriétés bâties de l'année 2019 à hauteur de 35 571 euros, contestant l'évaluation foncière de son bien en litige. Elle réitère sa demande devant le juge de l'impôt, pour la somme restant en litige, et conteste le choix des locaux de référence pour appliquer les mécanismes correctifs de planchonnement et de lissage.

Sur les conclusions aux fins de réduction :

2. En premier lieu, aux termes de l'article 1498 du même code dans sa rédaction en vigueur jusqu'au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / () 2o a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; / - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; () ". La date de référence de la révision visée au b du 2°, précité, de l'article 1498 s'entend du 1er janvier 1970. Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III du même code, dans sa version en vigueur au 31 décembre 2016 : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. " Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III du même code dans sa version en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ".

3. Il résulte de ces dispositions que, pour déterminer une valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et sa valeur déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts. A cet égard, il peut être procédé par comparaisons itératives, pourvu qu'il n'existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l'analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. Par ailleurs, un local de référence ne peut être choisi à l'extérieur de la commune que si la commune d'implantation du terme de référence choisie est, à la date d'établissement des impositions, analogue d'un point de vue économique, avec la commune d'implantation du local à évaluer, l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ne permettant de corriger que les différences dans la consistance ou l'implantation des bâtiments eux-mêmes et non pas les différences de nature économique qui séparent les communes choisies. Enfin, lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de ce même article, par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970.

4. Pour appliquer les mécanismes correctifs de planchonnement et de lissage, l'administration fiscale a utilisé la méthode par comparaison, en application des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, et retenu comme terme de comparaison, pour la salle de sport située au 345 rue d'Estiennes d'Orves, le local-type n°10 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune de Nanterre, qui est un centre sportif à usage de tennis, et pour les bureaux situés à la même adresse, elle a retenu comme terme de comparaison le local-type n°3 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune de Clichy-la-Garenne. Enfin, l'administration a retenu comme terme de comparaison, pour les locaux situés au 355 rue d'Estiennes d'Orves, le local-type C50 de la commune de Gennevilliers.

En ce qui concerne les locaux situés 345 rue Estienne d'Orves à Colombes :

S'agissant de la salle de sport :

5. La SCI Demeester propose de retenir comme terme de comparaison pour l'évaluation du local à usage de salle de sport dont elle est propriétaire le local-type n° 117 du procès-verbal C de la commune de Saint-Denis correspondant à un gymnase, au motif qu'il présente des caractéristiques physiques et de destinations similaires. Toutefois, il résulte de l'instruction que le local-type n°10 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune de Nanterre retenu par l'administration fiscale correspond à un centre de tennis présentant des caractéristiques similaires à celles des locaux litigieux, et se situant dans une commune plus proche économiquement et géographiquement que celui proposé par la société requérante. Par suite, il constitue un terme de comparaison approprié au sens et pour l'application des dispositions de l'article 1498 précité du code général des impôts.

S'agissant des locaux à usage de bureaux :

6. Il résulte de l'instruction que la valeur locative du bien immobilier en litige a été déterminée par le service par comparaison avec le local-type n° 3 du procès-verbal ME de la commune de Clichy-la-Garenne, d'une superficie pondérée de 2 754 m². Si la SCI Demeester propose de lui substituer le local-type n° 88 du procès-verbal C de la commune de Nanterre au motif que la taille des bureaux est équivalente à ses locaux, il résulte toutefois de l'instruction que ce local-type est utilisé par l'office national des anciens combattants et victimes de guerre et ne peut donc être économiquement comparé aux bureaux en litige loués à des sociétés privées. Dès lors, c'est à bon droit que le service a retenu le local-type n° 3 du procès-verbal ME de la commune de Clichy-la-Garenne, la différence de superficie avec le bien en litige étant à cet égard sans incidence.

En ce qui concerne les locaux situés 355 rue Estienne d'Orves à Colombes :

7. Pour arrêter la valeur locative de l'immeuble en litige, l'administration fiscale a retenu comme terme de comparaison le local-type n° 50 du procès-verbal C de la commune de Gennevilliers correspondant à un local de stockage, dont le tarif pondéré s'élève à 9,30 euros le m². Si la société requérante soutient que le local-type n° 64 du procès-verbal C de la commune de Clichy présente davantage de similarité avec ses locaux, notamment par leur proximité géographique, il résulte toutefois de l'instruction que ce local-type a été détruit en 1979. Dans ces conditions, la SCI Demeester n'est pas fondée à demander qu'il soit retenu comme terme de comparaison au titre de l'année 2016.

8. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins de réduction de la requête de la SCI Demeester doivent être rejetées, ainsi que, par voie de conséquence, ses conclusions relatives aux frais liés à l'instance.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Demeester est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Demeester et au directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 juillet 2024.

La magistrate désignée,

signé

A. RICHARD

La greffière,

signé

A. TAINSA

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.