Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête, un mémoire et des pièces, enregistrés le 7, le 20 et le 21 octobre 2025, la société MB Holding, représentée par Maître Especel, demande à la juge des référés, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :
1°) de suspendre l’exécution de la délibération du 29 septembre 2025 par laquelle le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Martin a décidé d’exercer son droit de préemption et d’autoriser l’acquisition de la parcelle AI 111, située à Galisbay ;
2°) de mettre à la charge de l’État une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la condition d’urgence est présumée satisfaite pour l’acquéreur évincé ;
- il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :
- elle méconnaît l’article 21-19 du code de l’urbanisme de Saint-Martin dès lors qu’elle n’a pas été notifiée dans le délai de deux mois courant à partir de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner, le 29 juillet 2025 ;
- elle méconnaît l’article 21-1 du code de l’urbanisme de Saint-Martin dès lors que ni les caractéristiques, ni l’état d’avancement du projet justifiant la préemption ne sont précisés.
La requête a été communiquée à la collectivité de Saint-Martin le 10 octobre 2025, qui n’a pas produit d’observations en défense.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme de Saint-Martin ;
- le code de justice administrative.
Le président du tribunal administratif a désigné Mme Sollier, en application de l’article L. 511-2 du code de justice administrative, pour statuer sur les demandes de référé.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience du 21 octobre 2025 à 10h30.
Au cours de l’audience publique tenue en présence de Mme Lubino, greffière d’audience, ont été entendus :
- le rapport de Mme Sollier ;
- les observations de Me Rivière, substituant Me Especel et représentant la société MB Holding, qui conclut aux mêmes fins par les mêmes moyens.
La collectivité de Saint Martin n’était ni présente, ni représentée.
La clôture de l’instruction a été différée au 22 octobre 2025 à 12 heures.
Considérant ce qui suit :
Le 22 juillet 2025, MM. Arrondell et Mme A... ont signé avec la société MB Holding une promesse de vente en vue de la cession de la parcelle cadastrée AI 111, située à Galisbay. Par une déclaration d’intention d’aliéner établie le 28 juillet 2025 et reçue en mairie le 29 juillet suivant, le notaire en charge de l’opération a informé la collectivité de Saint-Martin de la vente de la parcelle moyennant le prix de 758 000 euros. Le conseil exécutif de la collectivité a, par un arrêté du 29 septembre 2025, décidé d’exercer le droit de préemption urbain sur la parcelle au prix de 196 400 euros. La société MB Holding, acquéreur évincé, demande à la juge des référés, saisie sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution de la délibération du 29 septembre 2025.
Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 521-2 du code de justice administrative :
Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (...) »
En ce qui concerne l’urgence :
Eu égard à l’objet d’une décision de préemption et à ses effets vis-à-vis de l’acquéreur évincé, la condition d’urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci demande la suspension d’une telle décision. Il peut toutefois en aller autrement au cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l’intérêt s’attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l’exercice du droit de préemption. Il appartient au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l’ensemble des circonstances de l’espèce qui lui est soumise.
En l’espèce, la suspension de la décision de préemption en litige est demandée par la société MB Holding, qui a la qualité d’acquéreur évincé. En outre, la collectivité de Saint-Martin, qui n’a pas produit d’observations en défense, n’allègue pas de la nécessité de réaliser le projet ayant donné lieu à l’exercice du droit de préemption dans des délais rapides et, ce faisant, de circonstances particulières de nature à permettre que la condition d’urgence ne soit pas regardée comme satisfaite.
En ce qui concerne le doute sérieux quant à la légalité de la délibération attaquée :
Aux termes de l’article 21-19 du code de l’urbanisme de Saint-Martin : « Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. » Aux termes de l’article 21-22 du même code : « Lorsqu’il décide d’acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire, dans le délai de deux mois prévu à l’article 21-19 : 1° soit sa décision d’acquérir aux prix et conditions proposés ; 2° soit son offre d’acquérir à un prix proposé par lui. La décision mentionne l’objet pour lequel le droit de préemption est exercé ». Aux termes de l’article 21-24 du même code : « La décision du titulaire d'acquérir le bien est en outre notifiée au vendeur, au notaire et à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien, lorsque son identité est mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner. Le notaire la transmet aux titulaires de droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage, aux personnes bénéficiaires de servitudes, aux fermiers et aux locataires mentionnés dans la déclaration d'intention d'aliéner. »
Il résulte de ces dispositions que la décision du titulaire du droit de préemption d’acquérir un bien doit faire l’objet d’une publication et être notifiée à la fois au vendeur du bien objet de la préemption et à son notaire ainsi que, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner qui avait l’intention d’acquérir le bien. Toutefois, ces dispositions ne font pas obstacle à ce que le vendeur donne mandat à un tiers pour recevoir cette notification pour son compte. A cet égard, la signature de la déclaration d’intention d’aliéner par le notaire établit, en principe, en l’absence d’expression d’une volonté contraire du vendeur, le mandat confié par le vendeur au notaire pour l’ensemble de la procédure se rapportant à l’exercice du droit de préemption mentionné à l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme et, à ce titre, en particulier, pour la notification éventuelle de la décision du titulaire du droit de préemption.
En l’espèce, il ressort du tampon apposé sur la déclaration d’intention d’aliéner établie le 28 juillet 2025 que celle-ci a été reçue par la collectivité de Saint-Martin le 29 juillet 2025, et non le 30 juillet 2025 ainsi qu’il est incorrectement indiqué dans les visas de la délibération attaquée. Ainsi, le délai de deux mois dont disposait la collectivité pour exercer son droit de préemption expirait le 29 septembre 2025. Il ne ressort pas des pièces du dossier, notamment en l’absence de toutes observations produites en défense par la collectivité de Saint-Martin, que la délibération attaquée, dont il n’est pas contesté que le notaire n’en aurait accusé réception que le 30 septembre 2025, aurait été notifiée au propriétaire dans le délai imparti à l'autorité titulaire de droit de préemption pour l'exercer.
Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance du délai prescrit par les dispositions de l’article L. 21-19 du code de l’urbanisme et du caractère tardif de la décision de préemption litigieuse est de nature à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la délibération du 29 septembre 2025.
Aux termes de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d’urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l’ensemble des moyens de la requête qu’elle estime susceptibles de fonder l’annulation ou la suspension, en l’état du dossier ». Aucun autre moyen n’est susceptible de fonder, en l’état de l’instruction, la suspension de la décision attaquée.
Il résulte de ce qui précède que les deux conditions prévues par l’article L. 521-1 du code de justice administrative sont remplies.
Lorsque le juge des référés prend, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, une mesure de suspension de l'exécution d'une décision de préemption, cette mesure a pour conséquence, selon les cas, non seulement de faire obstacle au transfert de propriété ou à la prise de possession du bien préempté au bénéfice de la collectivité publique titulaire du droit de préemption, mais également de permettre aux signataires de la promesse de vente de mener la vente à son terme, sauf si le juge, faisant usage du pouvoir que lui donnent ces dispositions de ne suspendre que certains des effets de l'acte de préemption, décide de limiter la suspension à la première des deux catégories d'effets mentionnées ci-dessus.
Il résulte de ce qui précède que la société requérante est fondée à demander la suspension de la délibération du 29 septembre 2025, en tant qu’elle permet à la collectivité de Saint-Martin de disposer ou d’user du bien en cause dans des conditions qui rendraient difficilement réversible cet acte. En revanche, aucun élément suffisant et précis n’a été fourni par la société requérante de nature à justifier de l’urgence à poursuivre la réalisation rapide de son projet, avant qu’il soit statué sur leur demande d’annulation. Il n’y a donc pas lieu, en l’état, de suspendre la décision de préemption en tant qu’elle fait obstacle à l’aliénation du bien concerné au profit de la société MB Holding.
Sur les frais liés au litige :
Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la collectivité de Saint-Martin le versement de la somme de 800 euros à la société MB Holding sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
O R D O N N E :
Article 1er : L’exécution de la délibération du 29 septembre 2025 par laquelle le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Martin a décidé d’exercer le droit de préemption urbain sur la vente de la parcelle cadastrée AI 111, à Galisbay, est suspendue uniquement en tant que ces actes permettent à la collectivité de Saint-Martin de disposer ou d’user du bien litigieux dans des conditions qui rendraient irréversible ces décisions.
Article 2 : La collectivité de Saint-Martin versera à la société MB Holding une somme de 800 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la société MB Holding et à la collectivité de Saint-Martin.
Fait à Basse-Terre, le 23 octobre 2025.
La juge des référés,
signé
M. SOLLIER
La République mande et ordonne au Préfet de Saint-Barthélemy et de Saint-Martin en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente ordonnance.
Pour expédition conforme
L’adjointe à la greffière en chef
Signé
L. LUBINO