Tribunal Administratif de Marseille — Décision N° TA13-2306673

Vu la procédure suivante :


Par une requête enregistrée le 18 juillet 2023, la société en nom collectif (SNC) Carmila Vitrolles, représentée par son mandataire, la société EIF Expertise, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 dans les rôles de la commune de Vitrolles ;

2°) d’ordonner le versement d’intérêts moratoires sur le fondement de l’article L. 208 du livre des procédures fiscales ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.


Elle soutient que, conformément à l’article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, l’administration aurait dû appliquer un abattement de 30 % sur la valeur du local-type retenu à titre de comparaison pour établir la valeur locative non révisée de ses propres locaux, dont la situation est moins bonne que celle du local de référence.





Par un mémoire en défense enregistré le 25 janvier 2024, la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que le moyen soulevé par la SNC Carmila Vitrolles n’est pas fondé.


Vu les autres pièces du dossier.

Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.


Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.


Ont été entendus au cours de l’audience publique :
– le rapport de Mme Pouliquen, rapporteure,
– les conclusions de Mme Charpy, rapporteure publique.


Considérant ce qui suit :


1. La SNC Carmila Vitrolles a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2021 et 2022, à raison de soixante-dix-neuf locaux professionnels, situés dans le centre commercial Grand Vitrolles. Par une réclamation du 27 décembre 2022, la société a sollicité un abattement de 30 % sur le tarif du local-type retenu pour établir la valeur locative non révisée des locaux en litige. Sa réclamation ayant été rejetée, la SNC Carmila Vitrolles demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 dans les rôles de la commune de Vitrolles, à raison de ces locaux.


2. Aux termes de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts, dans sa version applicable au litige : « I. – 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l'article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. (…) / III. – Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. (…) IV. – Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ».


3. Aux termes du I de l’article 1518 E du code général des impôts : « Pour les biens mentionnés au I de l'article 1498 : / 1° Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive ».


4. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable au 31 décembre 2016 : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / (…)2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ». Aux termes de l’article 324 Z de la même annexe, dans sa version applicable au 31 décembre 2016 : « I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ». Aux termes de l’article 324 AA de cette même annexe, en vigueur au 31 décembre 2016 : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ».


5. Les dispositions précitées ne font pas obstacle à ce que, pour l’application de l’ajustement prévu à l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts et afin d’établir la valeur locative non révisée d’un immeuble, il soit tenu compte des tarifs au mètre carré entrés en vigueur au 1er janvier 2017 en tant, notamment, qu’ils révèlent une différence de potentiel commercial et, par suite, une différence de situation, à cette même date, entre le local-type considéré et cet immeuble.


6. Il résulte de l’instruction que, pour établir les cotisations en litige, l’administration a retenu comme local de comparaison le local-type n° 20 du procès-verbal des locaux commerciaux du 11ème arrondissement de Marseille en date du 3 juin 2002, correspondant à une boutique de chaussures du centre commercial de La Valentine au tarif de 18,29 euros le mètre carré. La SNC Carmila Vitrolles ne conteste pas le choix de ce local-type comme terme de référence mais demande l’application d’un ajustement de 30 % en application des dispositions de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts.


7. Pour justifier l’application de cet ajustement, la société requérante fait valoir que le centre commercial de La Valentine dispose d’une situation plus avantageuse dès lors qu’il se trouve dans les quartiers pavillonnaires bourgeois de Marseille, qu’il présente une excellente accessibilité, que se trouvent à proximité immédiate trois centres commerciaux, un cinéma multiplexe, de très grandes surfaces de bricolage, des magasins de meuble, six hôtels et neuf concessionnaires automobiles et que la clientèle y est plus importante qu’au centre commerciale Grand Vitrolles. Toutefois, d’une part, il résulte de l’instruction que le centre commercial Grand Vitrolles comporte un nombre de boutiques sensiblement équivalents à celui de La Valentine, avec de multiples enseignes, un cinéma multiplexe, des grandes surfaces de bricolage, des hôtels et des concessionnaires automobiles. De plus, ce centre commercial est également très bien desservi, notamment par une autoroute. Enfin, la requérante ne produit aucune données démographiques et sociologiques de nature à établir une différence de fréquentation entre les deux centres commerciaux. D’autre part, l’administration indique, sans être contestée, que les locaux en litige et le local de référence se sont vu appliquer les mêmes tarifs d’évaluation en 2021 et 2022, ce qui reflète un même potentiel commercial et une situation identique. Dans ces conditions, la SNC Carmila Vitrolles n’est pas fondée à soutenir que l’administration aurait dû appliquer un abattement de 30 % sur la valeur du local-type retenu à titre de comparaison, sur le fondement de l’article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts.


8. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la SNC Carmila Vitrolles doit être rejetée, y compris les conclusions tendant au versement d’intérêt moratoires, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur leur recevabilité, et les conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, l’Etat n’étant pas la partie perdante dans la présente instance.









D E C I D E :






Article 1er : La requête de la SNC Carmila Vitrolles est rejetée.




Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SNC Carmila Vitrolles et à la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône.


Délibéré après l'audience du 5 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M. Brossier, président,
Mme Caselles, première conseillère,
Mme Pouliquen, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 mars 2026.


La rapporteure,
signé
G. Pouliquen
Le président,
signé
J.B. Brossier

Le greffier,


signé


P. Giraud


La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour la greffière en chef,
Le greffier,