Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés les 15 mai, 13 août, 1er octobre 2024 et 8 janvier 2026, Mme A... B... demande au tribunal d’annuler l’arrêté du préfet de la Lozère en date du 29 novembre 2023 portant obligation de traitement de l’insalubrité du logement dont elle est propriétaire, situé au 5 rue du Commandeur à Meyrueis.
Elle soutient que :
l’arrêté attaqué a été pris au terme d’une procédure irrégulière dès lors que, d’une part, le conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (CODERST), dont l’avis n’a pas été recueilli, n’a pas été en mesure de prendre en compte ses observations et, d’autre part, la visite du logement effectuée par l’agence régionale de santé (ARS) a été réalisée sans sa présence, en méconnaissance de l’article L. 511-7 du code de la construction et de l’habitation ; à cet égard, l’accès à son grenier, qui n’est d’ailleurs pas loué, constitue une intrusion dans un lieu privé sans autorisation ;
l’arrêté attaqué a été pris en méconnaissance de l’article R. 511-3 du code de la construction et de l’habitation dès lors que le délai minimum de trente jours, qui a été fixé dans le cadre de la procédure contradictoire préalable afin de lui permettre d’adresser ses observations en réponse au courrier réceptionné le 19 octobre 2023, aurait pu être allongé ;
l’arrêté attaqué a été pris en méconnaissance de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation dès lors que, d’une part, le délai de six mois imparti pour réaliser les travaux est trop court, en ce qu’il est nettement inférieur à celui proposé dans le diagnostic de décence établi le 18 avril 2023 par le contrôleur de la Caisse commune de sécurité sociale (CCSS) de la Lozère, d’autre part, et eu égard à sa situation professionnelle actuelle, ses capacités financières ne lui permettent pas d’engager les travaux de réparation nécessaires ;
l’arrêté attaqué est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation ; l’appartement en cause a fait l’objet d’une rénovation complète entre 2006 et 2010 ; l’état des lieux d’entrée a été signé par son locataire, qui n’avait émis pour seule réserve que quelques carreaux abîmés dans la cuisine ; son ancien locataire, qui a occupé le logement pendant plus d’un an, est à l’origine de certains désordres ; la mairie de Meyrueis ne lui a pas adressé de plainte avant la prise de l’arrêté du 29 novembre 2023 ; l’arrêté municipal de mise en sécurité du 6 août 2024 ne doit pas être pris en compte dans l’évaluation de l’état du logement dont elle est propriétaire.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 17 juillet, 6 septembre et 9 septembre 2024, le préfet de la Lozère conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
le code de la construction et de l’habitation ;
le code de la santé publique ;
le code de justice administrative.
Le président du tribunal a désigné M. Peretti, vice-président, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Au cours de l’audience publique, M. Peretti a présenté son rapport et entendu les conclusions de M. Baccati, rapporteur public.
Les parties n’étaient ni présentes ni représentées.
Considérant ce qui suit :
Mme A... B... est propriétaire d’un logement situé 5 rue du Commandeur, sur la commune de Meyrueis (48150). Le 6 septembre 2023, après avoir fait visiter ce logement par une technicienne sanitaire relevant de ses services, le directeur général de l’agence régionale de santé Occitanie a signé un rapport de visite concluant à de nombreux désordres. Par un arrêté du 29 novembre 2023, dont il est demandé l’annulation, le préfet de la Lozère a pris un arrêté prescrivant la réalisation de mesures au sein du logement afin de faire cesser cette situation d’insalubrité.
En ce qui concerne le cadre juridique général applicable au litige :
D’une part, aux termes de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique : « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre (…) ». Aux termes de l’article L. 1331-23 dudit code : « Ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l'article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou dépourvues d'éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l'habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation ». L’article L. 1331-24 de ce code prévoit que : « Les situations d'insalubrité indiquées aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 font l'objet des mesures de police définies au titre Ier du livre V du code de la construction et de l'habitation ». Et aux termes de l’article L. 1416-1 du même code : « La commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques peut être consultée par le représentant de l'Etat dans le département lorsqu'il prend un arrêté en application du 4° de l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation. Elle est présidée par le représentant de l'Etat dans le département. (…) ».
D’autre part, aux termes de l’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation : « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d'État. ». Aux termes de l’article L. 511-2 dudit code : « La police mentionnée à l'article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : (…) 4o L'insalubrité, telle qu'elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique. ». L’article L. 511-7 du même code énonce par ailleurs que : « L'autorité compétente peut faire procéder à toutes visites qui lui paraissent utiles afin d'évaluer les risques mentionnés à l'article L. 511-2. Lorsque les lieux sont à usage total ou partiel d'habitation, les visites ne peuvent être effectuées qu'entre 6 heures et 21 heures. L'autorisation du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés ces lieux est nécessaire lorsque l'occupant s'oppose à la visite ou que la personne ayant qualité pour autoriser l'accès aux lieux ne peut pas être atteinte. ». Aux termes de l’article L. 511-8 du même code : « La situation d'insalubrité mentionnée au 4° de l'article L. 511-2 est constatée par un rapport du directeur général de l'agence régionale de santé ou, par application du troisième alinéa de l'article L. 1422-1 du code de la santé publique, du directeur du service communal d'hygiène et de santé, remis au représentant de l'État dans le département préalablement à l'adoption de l'arrêté de traitement d'insalubrité. ». Aux termes de l’article L. 511-10 de ce même code : « L'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité est pris à l'issue d'une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d'exécuter les mesures : le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers sur l'immeuble, le local ou l'installation, tels qu'ils figurent au fichier immobilier ou, dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin ou du Haut-Rhin, au livre foncier, dont dépend l'immeuble. ». Aux termes de l’article L. 511-11 du même code : « L'autorité compétente prescrit, par l'adoption d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, la réalisation, dans le délai qu'elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : 1o La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation, y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ; 2o La démolition de tout ou partie de l'immeuble ou de l'installation ; 3o La cessation de la mise à disposition du local ou de l'installation à des fins d'habitation ; 4o L'interdiction d'habiter, d'utiliser, ou d'accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. (…) ». Enfin, aux termes de l’article R. 511-3 dudit code : « Dans le cadre de la procédure contradictoire mentionnée à l’article L. 511-10, l’autorité compétente mentionnée à l’article L. 511-4 informe les personnes désignées en application de l’article L. 511-10 des motifs qui la conduisent à envisager de mettre en œuvre la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations et des mesures qu’elle compte prendre. Le rapport mentionné à l’article L. 511-8 et, le cas échéant, les autres éléments sur lesquels l'autorité compétente se fonde sont mis à disposition des personnes susmentionnées qui sont invitées à présenter leurs observations dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois, ou à quinze jours dans les cas mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique. (…) ».
Le recours dont dispose le propriétaire d’un logement contre la décision par laquelle l’autorité préfectorale déclare ce logement insalubre et prescrit les mesures nécessitées par les circonstances est un recours de plein contentieux. Il appartient au juge administratif de se prononcer d’après l’ensemble des circonstances de droit et de fait existant à la date à laquelle il statue.
En ce qui concerne la légalité de la décision contestée :
En premier lieu, il résulte des dispositions de l’article L. 1416-1 du code de la santé publique, cité au point 2 du présent jugement, que la saisine du CODERST par le représentant de l’État dans le département, lorsque celui-ci décide de prendre un arrêté d’insalubrité, n’est qu’une faculté. Par suite, le moyen tiré de sa non saisine doit être écarté comme inopérant.
En deuxième lieu, il résulte de l’instruction que par un premier courrier recommandé avec accusé de réception du 27 septembre 2023, après que l’intéressée n’a pas réclamé le pli qui lui était destiné, puis par un second courrier recommandé avec accusé de réception du 19 octobre 2023, Mme B... a été informée qu’une visite du logement dont elle est la propriétaire avait été réalisée et que le préfet de la Lozère avait décidé d’engager la procédure contradictoire préalable à la prise d’un arrêté de traitement de l’insalubrité. Ce courrier informait Mme B... des désordres constatés lors de la visite du logement dont elle est propriétaire et des mesures envisagées pour faire cesser la situation d’insalubrité. En outre, il invitait l’intéressée à présenter ses observations. Il résulte de l’instruction que Mme B... a transmis ses observations par courrier du 15 novembre 2023. Par suite, et dès lors qu’aucune disposition applicable ne prévoit la présence obligatoire du propriétaire lors de la visite prévue à l’article L. 511-7 dont il n’est pas démontré qu’elle aurait été effectuée en dehors des heures prévues, et qu’en l’espèce, il n’est pas allégué que le locataire de Mme B... se serait opposé à la visite de telle sorte qu’aucune autorisation du juge des libertés et de la détention n’était requise, la requérante n’est pas fondée à soutenir que l’arrêté contesté a été pris à la suite d’une procédure irrégulière au regard des dispositions précitées, ni en tout état de cause que cette procédure serait contraire au droit de propriété dans la mesure où il n’est pas établi que la visite se serait poursuivie dans le grenier dont elle avait conservé la jouissance.
En troisième lieu, eu égard au courrier reçu le 19 octobre 2023 du sous-préfet de Florac adressé à Mme B... et à la réponse de cette dernière le 15 novembre 2023, et dès lors que l’arrêté préfectoral contesté est fondé sur l’article L. 1331-22 du code de la santé publique, le sous-préfet de Florac a pu légalement inviter la requérante à présenter ses observations dans un délai de trente jours. Par suite, le moyen tiré du délai trop court donné par le courrier lançant la procédure contradictoire préalable au regard de l’article R. 511-3 du code de la construction et de l’habitation doit être écarté.
En quatrième lieu, il résulte de l’instruction que Mme B... ne justifie ni de la précarité de sa situation économique et financière ni de l’impossibilité d’entreprendre, dans le délai de six mois, les travaux rendus nécessaires afin de remédier à l’insalubrité du logement dont elle est propriétaire. Dans ces conditions, la requérante, qui se borne inutilement à faire valoir que le délai de six mois aurait pu être allongé, ne peut pas se prévaloir d’une situation d’impécuniosité pour s’exonérer de la mise en œuvre, non engagée, des mesures prescrites, lesquelles sont nécessaires pour faire cesser un danger pour la santé ou la sécurité physique des personnes, et n’est donc pas fondée à soutenir que l’arrêté litigieux méconnaitrait les dispositions de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation.
En cinquième et dernier lieu, il résulte de l’instruction, et notamment du rapport établi le 18 septembre 2023 par l’ARS d’Occitanie à la suite de la visite sur place de la technicienne sanitaire, que le préfet de la Lozère a relevé que le logement en cause, appartenant à Mme B..., présente plusieurs désordres. Il indique ainsi premièrement, le caractère dangereux de l’escalier intérieur en l’absence de main courante sur la deuxième volée et en ce que la rambarde qui sécurise la trémie étant par ailleurs décelée et branlante, deuxièmement, le caractère dégradé des planchers intérieurs, notamment celui qui se situe entre les deux volées d’escalier et celui de la cuisine qui sont souples et se déforment sous le poids des occupants, le plancher haut de la cave, déformé et étayé grâce à une poutre métallique et un pied droit, troisièmement, l’insuffisance de l’isolation thermique dès lors qu’elle est inexistante sur les parois du bâtiment, hormis dans le grenier où elle est constituée d’une couche de laine de verre non-jointive, car posée sans chevauchement, quatrièmement, la mauvaise étanchéité à l’air et l’absence de garde-corps réglementaires à certains ouvrants, cinquièmement, l’insuffisance des dispositifs de ventilation, sixièmement, l’absence partielle de la gouttière au niveau de la façade, septièmement, le risque de chutes de matériaux, huitièmement, les nombreuses infiltrations d’eau, principalement dans la chambre, neuvièmement, le caractère dangereux de l’installation en gaz dès lors que la cuisinière est alimentée par une bouteille raccordée via un tuyau qui aurait dû être changé depuis 2020 et dixièmement, l’absence de diagnostics obligatoires s’agissant de la performance énergétique, de l’état de l’installation électrique intérieure, de l’état de risques naturels et technologiques, d’information sur le risque de présence potentielle de radon, de diagnostic amiante et du constat de risque d’accessibilité au plomb. Pour sa part, Mme B... fait tout d’abord valoir qu’à l’origine de la location du logement celui-ci était en bon état d’usage et que les désordres constatés, qui ont conduit à le déclarer insalubre, sont imputables à son ancien locataire. Toutefois une telle circonstance, à la supposer établie, est sans incidence sur la légalité de la décision contestée, les contentieux entre bailleur et preneur étant sans influence sur le constat par l’administration de l’insalubrité des lieux et sur l’obligation à laquelle le requérant est tenu, en tant que propriétaire, d’y remédier par les travaux prescrits dans l’arrêté préfectoral. La requérante se borne ensuite à soutenir que des travaux de rénovation ont déjà été effectués entre 2006 et 2010 et n’ont pas été pris en compte par le préfet lors de l’édiction de son arrêté, alors même que le rapport de visite de l’ARS d’Occitanie de septembre 2023 constate la réalité des nombreux désordres rappelés ci-dessus. En outre, en se bornant à soutenir que les travaux préconisés sont difficilement réalisables au vu de la configuration de la cage d’escalier, la requérante ne remet pas en cause la dangerosité de l’escalier intérieur. Enfin, en se bornant à soutenir que la chute du volet fermant l’ouverture du grenier n’a été constatée que par le locataire, la requérante n’établit pas que le risque de chutes de matériaux ne présente plus aucun danger. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’erreur d’appréciation doit être écarté.
Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de Mme B... tendant à l’annulation de l’arrêté du préfet de la Lozère du 29 novembre 2023 doivent être rejetées.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de Mme B... est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à Mme A... B... et au préfet de la Lozère.
Copie en sera adressée au directeur général de l’Agence régionale de santé (ARS) d’Occitanie.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 mars 2026.
Le magistrat désigné,
P. PERETTI
Le greffier,
D. BERTHOD
La République mande et ordonne au préfet de la Lozère, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.