Tribunal Administratif de Grenoble — Décision N° TA38-2300946

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 15 février 2023 et un mémoire, non communiqué, du 2 juillet 2023, Mme A B, représentée par Me Planchet, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 19 septembre 2022, par lequel le maire de la commune de Reignier-Esery a délivré un permis de construire à la SCI " La ferme de Kayla ", ensemble la décision de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Reignier-Esery et de la SCI " La ferme de Kayla " une somme de 3 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'arrêté méconnaît l'article UD 2 du règlement du PLU de la commune de Reignier-Esery ;

- l'arrêté méconnaît l'article UD 3 du règlement du PLU et l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;

- l'arrêté méconnaît l'article UD 11 du règlement du PLU et l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ;

- l'arrêté méconnaît l'article UD 13 du règlement du PLU.

Par un mémoire en défense, enregistré le 13 juin 2023, la commune de Reignier-Esery, représentée par Me Duraz conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à l'application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et demande que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge de la requérante en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 20 avril 2023, la SCI La ferme de Kayla, représentée par Me Gaillard conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à l'application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et demande que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la requérante en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requérante ne justifie pas d'un intérêt pour agir au sens de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Barriol ;

- les conclusions de Mme Akoun, rapporteure publique ;

- et les observations de Me Planchet, représentant Mme B, de Me Duraz, représentant la commune de Reignier-Esery et de Me Oster, représentant la SCI La ferme de Kayla.

Considérant ce qui suit :

1. Le 1er août 2022, la SCI La ferme de Kayla a déposé un permis de construire pour la réhabilitation d'une grange existante en 9 logements, la construction d'une piscine et le prolongement d'un muret existant au lieu-dit " Le Cusy " sur le territoire de la commune de Reignier-Esery. Par un arrêté du 19 septembre 2022, le maire de la commune de Reignier-Esery a délivré le permis de construire sollicité. Par une lettre du 16 novembre 2022 réceptionnée en mairie le 18 novembre 2022, Mme B a présenté un recours gracieux, qui a fait l'objet d'un rejet le 16 décembre 2022.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ". Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

3. La maison dont Mme B justifie être propriétaire se situe à environ 65 mètres du bâtiment faisant l'objet de la réhabilitation, qui est donc visible depuis le terrain de la requérante. Si elle est séparée par une petite route et la parcelle 1178, cette dernière est dépourvue de toute construction et la circonstance qu'elle sera bâtie dans l'avenir est sans incidence sur l'intérêt à agir de la requérante qui s'apprécie à la date d'affichage du permis de construire. Par ailleurs, le projet prévoit le percement de plusieurs fenêtres sur plusieurs niveaux sur la façade Sud-Ouest dépourvue actuellement de toute ouverture. La requérante se plaint d'une perte d'intimité ainsi que de nuisances résultant de la piscine et du stationnement. Ainsi, Mme B a intérêt pour agir contre le permis de construire litigieux et ce quand bien même ce bien immobilier ne serait pas sa résidence principale. Par suite, la fin de non-recevoir soulevée en ce sens doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne la création de logements sociaux :

4. Aux termes de l'article UD 2 du règlement du PLU : " Pour toute opération de plus de 600 m2 de Surface de Plancher à usage d'habitat ou 5 logements, 35% en logements locatifs sociaux représentant au minimum 35% de la surface de plancher devront être réalisés. En cas de division, cette règle s'applique au prorata de la surface de terrain divisé ".

5. D'une part, la rubrique 5.3 du formulaire Cerfa et la notice du dossier de permis de construire indiquent que le projet prévoit la création de 9 logements dont 4 destinés au logement social. Si la requérante fait valoir qu'aucune garantie n'est fournie que ces quatre logements demeurent durablement des logements sociaux et qu'il n'est pas justifié par un montage financier qu'ils seront bien créés, cette circonstance reste sans incidence dès lors que, d'une part, le moyen est purement hypothétique et, d'autre part, le permis est déclaratif et que la notice indique que les logements sociaux seront directement gérés par la SCI Kayla. En outre, l'hypothèse de non réalisation de ces logements sociaux relève de l'exécution du permis de construire et non de sa légalité.

6. D'autre part, la notice précise que les calculs sont réalisés en tenant compte des surfaces de planchers occupées par l'ensemble des appartements sans tenir compte des espaces communs ce qui explique la différence de métrage entre le formulaire Cerfa et le document PC17-2 correspondant au tableau du nombre de logements sociaux. En l'espèce, il ressort de ce dernier tableau que la surface habitable totale des appartements est de 939,57 m2 ce qui impose une surface de 328,84 m2 dédiée aux logements sociaux pour respecter la règle de 35% de la surface de plancher prévue à l'article UD 2 du règlement. Dans ces conditions, le projet de 939,57 m2 qui prévoit 4 logements sociaux pour une surface de plancher de 330,63 m2 respecte l'article UD 2 du règlement du PLU et le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne l'accès au projet :

7. Aux termes de l'article Ud 3 du règlement du PLU relatif aux accès et voirie : " Les terrains d'assiette des constructions et installations doivent être desservis par des voies dont les caractéristiques répondent aux besoins de l'opération, notamment en ce qui concerne les conditions de circulation, la lutte contre l'incendie, le ramassage des ordures ménagères, le déneigement. En tout état de cause, l'emprise des voies privées nouvelles desservant plus de deux logements ne sera pas inférieure à 6,50 m. de largeur (dont 1,50 m. d'accotement piétonnier) et les voies en impasse seront aménagées pour permettre à leurs usagers de faire aisément demi-tour. / Le nombre d'accès sur le domaine public doit être, pour des raisons de sécurité, limité, aussi lors de division parcellaire (hors lotissements déjà réglementés) il sera demandé un accès commun ou unique des lots créés. / Toute autorisation d'occupation ou d'utilisation du sol peut être subordonnée à la réalisation d'aménagements spécifiques qui rendent satisfaisantes les conditions de sécurité du raccordement de l'opération à la voie publique ; en tout état de cause, le raccordement d'un accès privé à une voie publique présentera une surface dégagée sur une longueur d'au moins 5 m à partir de la chaussée existante ou projetée de la voie publique ; la pente de cette partie de l'accès ne sera pas supérieure à 8 % ". Et aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ".

8. D'une part, l'accès à la propriété se fait par la RD 302 au lieudit " Le Cusy " et le projet prévoit la création d'un second accès pour desservir les 9 nouveaux logements de la ferme de Kayla. L'article Ud 3 du règlement précise que le nombre d'accès doit être limité pour des raisons de sécurité et qu'il sera demandé un seul accès commun ou unique des lots créés en cas de division parcellaire. Or, en l'espèce, le projet se développe sur l'un des lots procédant d'une division et prévoit un second accès à créer pour les résidents de la ferme de Kayla. Ainsi, la création d'un accès à ce lot méconnaît l'article Ud 3 du règlement du plan local d'urbanisme alors même que cet accès a été demandé par le gestionnaire de la voie. Dès lors, les dispositions de l'article Ud 3 sont méconnues sur ce point.

9. D'autre part, si l'accès existant est à proximité d'un virage, il ne ressort pas des photographies versées que la visibilité serait insuffisante. De surcroît, tant la largeur de l'accès que sa longueur permettent une attente des véhicules sur celui-ci. Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier que la circulation sur la route départementale 302 serait d'une intensité telle que la sortie existante desservant la propriété de la requérante serait de nature à engendrer, au regard également du nombre de véhicules susceptibles de l'utiliser et d'une vitesse limitée à 50 km/h, un risque pour la circulation et la fluidité du trafic ne permettant pas d'assurer la sécurité des usagers. Enfin, si la requérante soutient que des usagers de la route dépassent cette limitation de vitesse, cette allégation, au demeurant non établie, ne peut être prise en compte pour établir l'existence d'un risque. Par suite, et alors même que la route départementale ne dispose pas d'un aménagement piéton malgré la présence d'un arrêt de bus, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne l'aspect extérieur :

10. Aux termes de l'article 11.0 Généralités du règlement : " Les divers modes d'occupation et utilisation du sol ne doivent pas, par leur implantation ou leur aspect extérieur, porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants ainsi qu'aux perspectives urbaines et paysagères ".

11. Dès lors que le PLU règlemente par son article Ud11 l'aspect extérieur de la construction dont les dispositions ont le même objet que celles de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres, la légalité du permis de construire attaqué doit être appréciée par rapport aux dispositions du règlement.

12. Le projet situé au lieu-dit " le Cusy " vise à réhabiliter une ancienne ferme en y aménageant 9 logements tout en restant dans l'emprise du volume actuel. Il ressort de la notice que le bâti est de type rural composé principalement d'un grand volume monobloc et adjoint de quelques petites annexes accolées. Si la requérante fait valoir qu'il s'agit d'un bâtiment caractéristique du patrimoine montagnard rural, il ne ressort d'aucune pièce du dossier qu'il aurait fait l'objet d'un repérage patrimonial ou d'une protection quelconque. Par ailleurs, il ressort des photographies versées et de la vue aérienne que le bâti aux alentours est constitué d'anciennes fermes dont l'une d'entre elles va être rénovée et de maisons individuelles de styles hétérogènes. Si les plans PC05 de façades distinguant " l'existant " et le " projeté " permettent de constater que le projet de construction comporte de nombreuses ouvertures nouvelles, sur les façades Sud, le règlement du PLU et notamment l'article Ud11 n'interdit pas le percement d'ouvertures nouvelles sur les constructions existantes. Si le projet de réhabilitation comporte davantage d'ouvertures, des fenêtres de toit et crée une piscine dans le jardin, il ne ressort pas des pièces du dossier qu'il porte atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants ainsi qu'aux perspectives urbaines et paysagères. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article Ud 11 doit être écarté.

En ce qui concerne les espaces libres et des plantations :

13. L'article Ud 13 du règlement du PLU relatif au traitement des espaces libres et les plantations prévoit que selon la nature et l'importance projetée, il sera exigé du bénéficiaire la réalisation d'espaces plantés d'aires de jeux et exige qu'au moins 50 % du tènement soit de pleine terre et ne puisse être imperméabilisé. Le coefficient de pleine terre doit être calculé par rapport à la superficie totale de l'unité foncière supportant le projet de construction, peu important qu'une partie de cette unité soit inconstructible.

14. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, en particulier des précisions figurant sur le plan de masse, que l'unité foncière, d'une superficie de 2 793 m², prévoit de conserver 1 396,5 m² d'espaces verts de pleine terre soit au moins 50% de la superficie du terrain d'assiette du projet. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article Ud 13 du règlement doit être écarté.

Sur les conséquences de l'illégalité relevée :

15. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire () estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce () ". Il résulte de ces dispositions que le juge n'est pas tenu de surseoir à statuer si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir.

16. Le vice identifié en l'espèce au point 8 est susceptible d'être régularisé. Par suite, il y a lieu de faire application des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme en annulant le permis de construire uniquement en tant qu'il autorise la création d'un second accès.

17. Il résulte de tout ce qui précède, que le permis de construire délivré à la SCI " La ferme de Kayla " doit être annulé en tant seulement qu'il prévoit la création d'un second accès pour desservir le lot créé en méconnaissance de l'article Ud 3 du règlement du plan local d'urbanisme. La décision de rejet du recours gracieux formé doit être annulée dans la même mesure.

Sur les frais de l'instance :

18. En vertu des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, le tribunal ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l'autre partie des frais qu'elle a exposés à l'occasion du litige soumis au juge. Les conclusions présentées à ce titre par les défendeurs doivent dès lors être rejetées.

19. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de mettre à la charge de la commune de Reignier-Esery et de la SCI La ferme de Kayla une somme quelconque au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Les conclusions présentées en ce sens par Mme B doivent être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du maire de Reignier-Eesery du 19 septembre 2022 est annulé en tant qu'il autorise la création d'un second accès sur la voie publique. La décision de rejet du recours gracieux formé doit être annulée dans la même mesure.

Article 2 :Les conclusions présentées par les parties en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 :Le présent jugement sera notifié à Mme A B, à la commune de Reignier-Esery et à la SCI La ferme de Kayla.

Copie en sera adressée au procureur de la république près le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains.

Délibéré après l'audience du 11 mars 2024, à laquelle siégeaient :

M. M. Sauveplane, président,

Mme Barriol, première conseillère,

Mme Aubert, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 mars 2024.

La rapporteure,

E. Barriol

Le président,

M. Sauveplane

La greffière,

C. Jasserand

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Savoie en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.