Tribunal Administratif d'Orléans — Décision N° TA45-2100190

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés le 17 janvier 2021 et le 14 septembre 2021, M. et Mme A et C B demandent au tribunal de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2018 à 2020 à raison de biens situés à Châteauneuf-sur-Cher.

M. et Mme B soutiennent que :

- les biens faisant l'objet des impositions contestées sont constitués de plateaux délimités au sein du château de Châteauneuf-sur-Cher ; ces plateaux ne sont ni clos ni couverts ; leur gros-œuvre est ruiné et les biens sont impropres à toute utilisation ; leur aménagement est impossible en raison du statut de copropriété et de l'absence d'accord de l'ensemble des copropriétaires ; les plateaux ne peuvent dès lors être soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties ;

- dès lors que les lots ne sont pas délimités, le service aurait dû par cohérence les imposer au nom de la copropriété, comme il a fait pour les places de parking ;

- le service a décidé un nouveau mode de calcul de la valeur locative, basé sur les surfaces des futurs appartements prévus par le promoteur, ce qui a entraîné l'inclusion des caves, greniers et autres dépendances auparavant non taxées ; ce changement de méthode d'évaluation n'est pas justifié dès lors que les lots ne correspondent toujours pas à des appartements ; il n'est pas normal que le château, intérieurement démoli et inhabitable, fasse l'objet d'une imposition supérieure à celle qui s'appliquait lorsqu'il était habitable ; en réalité, la valeur locative des plateaux est nulle.

Par un mémoire enregistré le 29 juillet 2021, le directeur régional des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret conclut au rejet de la requête de M. et Mme B.

Il soutient qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. D pour statuer sur les litiges relevant de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. D,

- et les conclusions de Mme Doisneau-Herry, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. Il résulte de l'instruction que le château de Châteauneuf-sur-Cher, édifice inscrit au titre des monuments historiques, a été acquis en 2001 par un promoteur immobilier. L'ensemble, comportant trois bâtiments - le château lui-même (bâtiment A), les anciennes écuries (bâtiment B) et le pavillon du régisseur (bâtiment C) - a été divisé en lots destinés à être aménagés en appartements et vendus à des particuliers. Toutefois, à la suite de la faillite du promoteur, les travaux n'ont pu être menés à bien. M. B, propriétaire de lots dans les bâtiments A et B, et Mme B, propriétaire de lots dans le bâtiment C, demandent la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles ils ont été assujettis à raison de ces biens au titre des années 2018 à 2020.

2. D'une part, aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ". Aux termes de l'article 1400 du même code : " I. - Sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel () ". En application de l'article 1415 du même code la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition.

3. D'autre part, aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation () ". Aux termes de l'article 1494 de ce code : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ". Aux termes de l'article 324 A de l'annexe III au même code : " Pour l'application de l'article 1494 du code général des impôts on entend : () / 2° Par fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte lorsqu'ils sont situés dans un immeuble collectif ou un ensemble immobilier : / a. Le local normalement destiné à raison de son agencement à être utilisé par un même occupant () ".

4. Un immeuble passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties qui fait l'objet de travaux entrainant sa destruction intégrale avant sa reconstruction ne constitue plus, jusqu'à l'achèvement des travaux, une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière en application de l'article 1380 du code général des impôts. Il en va de même lorsqu'un immeuble fait l'objet de travaux nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d'une manière telle qu'elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation. En revanche, la seule circonstance qu'un immeuble fasse, ultérieurement à son achèvement et alors qu'il est soumis à ce titre à la taxe foncière sur les propriétés bâties, l'objet de travaux qui, sans emporter ni démolition complète ni porter une telle atteinte à son gros œuvre, le rendent inutilisable au 1er janvier de l'année d'imposition, ne fait pas perdre à cet immeuble son caractère de propriété bâtie pour l'application de l'article 1380 du code général des impôts.

5. Si les bâtiments composant le château de Châteauneuf-sur-Cher ont fait l'objet de travaux, notamment de démolition des cloisonnements, en vue de la création d'appartements distincts par restructuration des espaces intérieurs, il ne résulte pas de l'instruction que les travaux réalisés, ou les dégradations qui ont suivi l'arrêt du chantier, ont affecté le gros œuvre d'une manière telle que les bâtiments seraient impropres à toute utilisation. Par suite, alors même que les appartements prévus n'ont pas été achevés, les bâtiments dans leur ensemble entraient dans le champ d'application de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Par ailleurs, dès lors que la propriété de ces bâtiments a été divisée en lots acquis par différents copropriétaires, la taxe devait, conformément aux dispositions de l'article 1400 du code général des impôts, être établie pour chaque lot au nom de son propriétaire.

6. Toutefois, il résulte de l'instruction que les appartements projetés n'ont pas été créés et que les lots issus de la division des bâtiments du château, notamment ceux dont les requérants sont propriétaires, sont restés à l'état de plateaux à aménager, sans même que ces plateaux soient séparés par des cloisonnements complets. Si, contrairement à ce que soutiennent les requérants, cette circonstance ne permet pas de considérer que la valeur locative des lots est nulle, il en résulte toutefois que ces lots ne peuvent être regardés comme des fractions de propriété normalement destinées à une utilisation distincte au sens de l'article 1494 du code général des impôts. Par suite, la valeur locative devait être déterminée, non pour chaque lot, mais pour chacun des bâtiments composant l'ensemble immobilier, afin de servir de base, au prorata des surfaces de chaque lot, à l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties due par chaque copropriétaire.

7. Il résulte de ce qui précède que, si les requérants ne sont pas fondés à demander la décharge totale des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2018 à 2020, ils sont en revanche fondés à demander, chacun en ce qui le concerne, la décharge de la différence entre ces cotisations et celles qui seraient dues en prenant pour base, pour chaque lot, une part de la valeur locative du bâtiment dans lequel il se trouve déterminée au prorata de la surface attribuée à ce lot dans le bâtiment, dès lors que les cotisations ainsi calculées seraient inférieures aux cotisations initialement assignées.

D E C I D E :

Article 1er : M. et Mme B sont déchargés, chacun en ce qui le concerne, de la différence entre les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2018 à 2020 dans les rôles de la commune de Châteauneuf-sur-Cher et celles qui auraient été dues en prenant pour base, pour chaque lot, une part de la valeur locative du bâtiment dans lequel il se trouve déterminée au prorata de la surface attribuée à ce lot dans le bâtiment, dès lors que les cotisations ainsi calculées seraient inférieures aux cotisations initialement assignées.

Article 2 : Les conclusions de la requête sont rejetées pour le surplus.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. et Mme A et C B et à la directrice régionale des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 octobre 2024.

Le magistrat désigné,

Frédéric D

Le greffier,

Alexandre HELLOT

La République mande et ordonne au ministre auprès du Premier ministre, chargé du budget et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.