Tribunal Administratif d'Orléans — Décision N° TA45-2102803

Vu les procédures suivantes :

I. Par une requête enregistrée le 31 juillet 2021 sous le numéro 2102803, la société par actions simplifiée Lagune, représentée par la société par actions simplifiée EIF, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 à raison d'un village de vacances, exploité sous l'enseigne Center Parcs, situé à Chaumont-sur-Tharonne (Loir-et-Cher) ;

2°) de condamner l'Etat au paiement des intérêts moratoires conformément à l'article L. 208 du livre des procédures fiscales ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle est en droit de solliciter le bénéfice d'un abattement de 30 % sur la valeur locative brute révisée des locaux professionnels sur le fondement de l'article 1498 du code général des impôts au motif que la valeur vénale retenue, en l'absence d'un marché réel, ne saurait être appréciée comme le strict équivalent du coût de construction des biens à évaluer ;

- en application des mécanismes de planchonnement et de lissage ainsi que de la doctrine administrative référencée BOI-IF-TFB-20-10-30-30 publiée le 10 décembre 2012, elle est en droit de solliciter un abattement de 20 % sur la valeur locative non révisée des propriétés actualisée au 1er janvier 2017 dès lors que le site de Chaumont-sur-Tharonne n'est pas exactement comparable à celui situé en Normandie et présente une valeur locative au mètre carré inférieure de 23,71 %.

Par un mémoire enregistré le 4 janvier 2022, le directeur régional des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

- aucune disposition ne prévoit un mécanisme d'ajustement pour des locaux évalués selon la méthode d'évaluation directe ;

- la valeur vénale des biens du Center Parcs de Sologne n'a pu, lors de sa construction en 1993, être évaluée selon les propres données du site, faute d'éléments comptables produits par le propriétaire de l'époque et en conséquence, les éléments ayant servi à déterminer la valeur vénale du site Center Parcs de Normandie, créé en 1988, ont été utilisés comme référence pour être appliqués aux surfaces mentionnées dans le permis de construire du Center Parcs de Sologne ; si la société requérante se prévaut des différences qui peuvent exister entre les deux sites pour obtenir un ajustement de la valeur locative du site solognot, elle n'établit pas qu'il existerait des différences significatives de nature à justifier un abattement de 20 %.

II. Par une requête enregistrée le 18 mars 2023 sous le numéro 2301070, la société par actions simplifiée Lagune, représentée par la SAS EIF, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2021 à raison d'un village de vacances, exploité sous l'enseigne Center Parcs, situé à Chaumont-sur-Tharonne (Loir-et-Cher) ;

2°) de condamner l'Etat au paiement des intérêts moratoires conformément à l'article L. 208 du livre des procédures fiscales ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle est en droit de solliciter le bénéfice d'un abattement de 30 % sur la valeur locative brute révisée des locaux professionnels sur le fondement de l'article 1498 du code général des impôts au motif que la valeur vénale retenue, en l'absence d'un marché réel, ne saurait être appréciée comme le strict équivalent du coût de construction des biens à évaluer ;

- en application des mécanismes de planchonnement et de lissage ainsi que de la doctrine administrative référencée BOI-IF-TFB-20-10-30-30 publiée le 10 décembre 2012, elle est en droit de solliciter un abattement de 20 % sur la valeur locative non révisée des propriétés actualisée au 1er janvier 2017 dès lors que le site de Chaumont-sur-Tharonne n'est pas exactement comparable à celui situé en Normandie et présente une valeur locative au mètre carré inférieure de 23,71 %.

Par un mémoire enregistré le 2 octobre 2023, le directeur régional des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

- aucune disposition ne prévoit un mécanisme d'ajustement pour des locaux évalués selon la méthode d'évaluation directe ;

- la valeur vénale des biens du Center Parcs de Sologne n'a pu, lors de sa construction en 1993, être évaluée selon les propres données du site, faute d'éléments comptables produits par le propriétaire de l'époque et en conséquence, les éléments ayant servi à déterminer la valeur vénale du site Center Parcs de Normandie, créé en 1988, ont été utilisés comme référence pour être appliqués aux surfaces mentionnées dans le permis de construire du Center Parcs de Sologne ; si la société requérante se prévaut des différences qui peuvent exister entre les deux sites pour obtenir un ajustement de la valeur locative du site solognot, elle n'établit pas qu'il existerait des différences significatives de nature à justifier un abattement de 20 %.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. A pour statuer sur les litiges relevant de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de A,

- et les conclusions de Mme Doisneau-Herry, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. Les requêtes nos 2102803 et 2301070, présentées pour la société par actions simplifiée (SAS) Lagune, concernent la situation d'un même contribuable et présentent à juger les mêmes questions. Il y a lieu de les joindre pour y statuer par un seul jugement.

2. La société Lagune exploite à Chaumont-sur-Tharonne, sous l'enseigne Center Parcs, un village de vacances à raison duquel elle a été assujettie au titre des années 2019, 2020 et 2021 à la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Sur la demande relative à la valeur locative brute révisée :

3. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa version applicable aux années d'imposition litigieuses : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat () III. - A. - La valeur locative des propriétés ou des fractions de propriété qui présentent des caractéristiques exceptionnelles est déterminée en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété, telle qu'elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation à la date de référence définie au B du présent III. / A défaut, la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété est déterminée en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée à la date de référence par comparaison avec celle qui ressort de transactions relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction de la propriété à la date de référence. / La valeur locative mentionnée au premier alinéa du présent A est réduite de moitié pour tenir compte de l'impact de l'affectation de la propriété ou fraction de propriété, partielle ou totale, à un service public ou d'utilité générale. / B. - La valeur locative des propriétés et fractions de propriétés mentionnées au A du présent III est, sous réserve de la mise à jour prévue au deuxième alinéa du IV de l'article 1518 ter, déterminée au 1er janvier 2013 ou, pour celles créées après le 1er janvier 2017, au 1er janvier de l'année de leur création ".

4. Il résulte de l'instruction que le parc de Chaumont-sur-Tharonne exploité par la société requérante a été classé en raison de sa destination et de la nature des activités exercées dans la catégorie des biens autres que les locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 du code général des impôts et autres que les établissements industriels visés à l'article 1499 du même code. Sa valeur locative cadastrale a été déterminée conformément aux dispositions de l'article 1498 précité du code général des impôts dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2019. Composé de deux complexes sportifs couverts totalement indépendants comprenant notamment des boutiques, des restaurants, des salles de sport et une piscine à vagues, le parc a été classé, et ce n'est pas discuté, dans la catégorie des établissements exceptionnels EXC 1 et évalué par voie d'appréciation directe en appliquant le taux d'intérêt de 8 % à sa valeur vénale conformément aux dispositions du A du III de l'article 1498 du code précité. Toutefois les commerces situés sous le dôme ont fait l'objet d'une évaluation distincte dans la catégorie MAG 5 et la valeur vénale du site a été reconstituée en retranchant la valeur vénale des commerces évalués distinctement.

5. La société fait valoir que l'administration en se contentant d'appliquer le taux légal de 8 % sur la valeur vénale du bien évalué à partir de sa valeur d'achat n'a pas évalué à son juste montant la valeur vénale réelle du bien litigieux et qu'elle aurait dû appliquer un ajustement de 30 % sur son coût de revient ou d'achat afin de prendre en compte aussi bien sa spécificité que la dépréciation immédiate qu'il subit. Toutefois, alors qu'il n'est pas contesté que lors de la construction du site, les éléments comptables n'ont pas été fournis par la société alors propriétaire et que par défaut, l'évaluation de la valeur vénale du site litigieux a été faite à partir des éléments afférents au premier parc, créé en 1988, situé en Normandie mais qu'en revanche, à la suite d'une vente intervenue en 2010 et 2011 et dans le cadre de la révision des valeurs locatives foncières, il a été procédé à une nouvelle évaluation à la date du 1er janvier 2013, soit à une année très proche de l'année de référence, ni l'article 1498 du code général des impôts, ni aucune autre disposition législative ou réglementaire ne prévoit de telles modalités d'ajustement pour des locaux évalués selon la méthode d'appréciation directe. Dès lors, la société requérante n'est pas fondée à solliciter un abattement de 30 % sur la valeur vénale retenue pour déterminer la valeur locative révisée.

Sur la demande relative à la valeur locative non révisée :

6. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable pour la détermination de la valeur locative de référence pour l'application des mécanismes correcteurs, soit au 1er janvier 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. () / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". Aux termes de l'article 1518 A quinquies du même code : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties () et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l'article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial () et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013 () / III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence () / IV. - Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ". Aux termes de l'article de l'article 1518 E du même code : " I. - Pour les biens mentionnés au I de l'article 1498 : / 1° Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive ". Aux termes de l'article 324 AC dans sa version applicable : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien ".

7. Pour l'établissement des impositions en litige dues au titre des années 2019, 2020 et 2021, l'administration a appliqué les dispositions combinées des articles 1498, 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts dans leur rédaction issue de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 et 324 AC de l'annexe III à ce code, qui prévoient des mécanismes de neutralisation, de planchonnement et de lissage des valeurs locatives résultant de l'application de la révision générale prévue par l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 modifiée. Il résulte de ces dispositions que la détermination de la valeur locative de l'année 2016 a une incidence sur celles des années d'imposition suivantes en litige.

8. D'une part, il résulte de l'instruction que l'administration a utilisé de manière subsidiaire la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe pour évaluer le bien litigieux. Toutefois, à défaut de disposer des éléments comptables permettant de déterminer la valeur vénale des biens lors de leur construction en 1993, les éléments ayant servi à déterminer la valeur vénale du site Center Parcs de Normandie, créé en 1988, ont été utilisés comme référence pour être appliqués aux surfaces mentionnées dans le permis de construire du Center Parcs litigieux. Si la société ne conteste pas l'opportunité d'utiliser ce terme de comparaison dès lors que les deux sites partagent une nature, des affectations et une importance identiques, en revanche, elle fait valoir qu'il convient en application des dispositions de l'article 324 AC de l'annexe III du code général des impôts de tenir compte des différences réelles de situation des deux termes en présence et d'appliquer un abattement de 20 % sur la valeur locative des locaux litigieux compte tenu de leur situation moins avantageuse que ceux de Normandie.

9. La société requérante se prévaut ainsi de la plus grande proximité kilométrique du Center Parcs de Normandie avec Paris et du fait qu'il dispose d'un terrain bien plus important et propose des activités plus développées que celles du centre installé en Sologne. La grille tarifaire des locations plus importantes en Normandie qu'en Sologne confirme, selon elle, ses propos. Toutefois, l'administration soutient sans être contredite que bien que plus éloigné de Paris, le temps de trajet pour rejoindre le centre installé à Chaumont-sur-Tharonne se trouve être quasiment identique au temps nécessaire pour rallier de Paris le centre installé en Normandie. Par ailleurs, si le Center Parcs de Sologne ne dispose pas des mêmes équipements que le site de Normandie, et notamment d'un golf, d'autres activités y sont proposées qui n'existent pas sur le site normand. Enfin, si les tarifs de location sont plus élevés en Normandie, la comparaison est biaisée par le fait que le cottage pris comme référence par la société requérante est un cottage récemment rénové à la différence de celui de Sologne. Dans ces conditions, alors que l'administration n'est pas contredite et qu'un abattement de 50 % a déjà été appliqué par l'administration pour dépréciation immédiate et spéciale, il n'est pas établi qu'il existerait des différences significatives entre les deux sites en termes d'accessibilité, de desserte ou de facteurs de commercialité de nature à justifier l'application d'un abattement de 20 % supplémentaire sur la valeur locative non révisée.

10. D'autre part, la société requérante ne peut utilement se prévaloir, sur le fondement des dispositions de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des paragraphes 420 et suivants de l'instruction référencée BOI-IF-TFB-20-10-30-30 publiée le 10 décembre 2012, qui ne comporte pas d'interprétation de la loi fiscale différente de celle qui est faite dans le présent jugement.

11. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de réduction présentées par la société requérante doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, ses conclusions relatives aux intérêts moratoires et celles relatives aux frais de l'instance.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes nos 2102803 et 2301070 présentées par la SAS Lagune sont rejetées.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiée Lagune et à la directrice régionale des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 septembre 2024.

Le magistrat désigné,

Stéphane A

Le greffier,

Alexandre HELLOT

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Nos 2102803