Tribunal Administratif d'Orléans — Décision N° TA45-2202158

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 26 juin 2022, la société anonyme (SA) d'habitation à loyer modéré (HLM) Valloire Habitat, représentée par Me Ponsart, avocat, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction, à hauteur de 361,51 euros, de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2020, à raison de deux logements situés 10 et 12 B rue François Rabelais à Fondettes (Indre-et-Loire) ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la décision de rejet de sa réclamation préalable est erronée, l'administration s'étant fondée sur le III de l'article 1389 du code général des impôts, alors que sa demande en restitution était fondée sur le I de ce même article ;

- cette décision n'est pas correctement motivée et ne correspond pas à la réalité factuelle ;

- les conditions posées par le I de l'article 1389 du code général des impôts sont remplies ;

* la vacance du logement en cause est indépendante de sa volonté : en raison de leur nature même de logements sociaux, ces derniers sont soumis à des contraintes liées à la procédure spécifique d'attribution des logements, prévue aux articles L. 441-1 et suivants et R. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, qui réserve les logements à des personnes répondant à des conditions spécifiques de ressources et de situation sociale, et en tant que bailleur social, elle ne peut disposer de son bien comme un bailleur ordinaire ; l'offre locative est supérieure à la demande ; elle se heurte à un manque de candidat dans le secteur géographique concerné ;

* elle fait tous les efforts possibles pour limiter la vacance de son parc locatif social, en effectuant des travaux d'entretien et de modernisation importants, entreprenant des actions de relocation et surveillant l'évolution des loyers ; elle cherche des candidats locataires par le biais de la procédure obligatoire pour les logements locatifs sociaux en mettant en ligne les logements vacants sur son site internet ainsi que sur le site " Bienveo " de l'Union sociale de l'habitat ; elle effectue des actions commerciales complémentaires telles que l'affichage en agence et le dépôt d'annonces sur le site " Le Bon Coin " ; dès qu'elle est informée d'un départ, elle prend contact avec le prêteur, Action logement, et le garant de l'emprunt pour savoir s'ils ont des candidats locataires à proposer et ils disposent d'un mois pour faire une proposition ; elle propose des loyers inférieurs de 16 % à 28 % au prix du marché moyen ;

* la vacance des logements en cause dure depuis plus de trois mois ;

* la vacance des logements en cause affecte des logements susceptibles de location en raison même de statut de bailleur social.

Par un mémoire enregistré le 21 octobre 2022, le directeur régional des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné Mme A pour statuer sur les litiges relevant de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme A,

- et les conclusions de Mme Doisneau-Herry, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. A la suite de la décision de l'administration fiscale du 7 juin 2022 rejetant sa réclamation du 19 octobre 2021, la SA Valloire Habitat demande, sur le fondement du I de l'article 1389 du code général des impôts, la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2020 à raison de logements situés à Fondettes.

2. Aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ". Aux termes de l'article 1415 de ce code : " La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition ". Aux termes de l'article 1389 du même code : " I. Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l'inexploitation jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l'inexploitation a pris fin. / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée () ".

3. En application de ces dispositions, le dégrèvement auquel le contribuable peut prétendre, sous réserve de remplir les conditions prévues par le texte, correspond à la période débutant le premier jour du mois complet suivant celui au cours duquel est intervenu le premier jour de la vacance et s'achevant le dernier jour du mois au cours duquel la vacance a pris fin. Il ne ressort pas des termes de l'article 1389, ni d'aucun principe, et notamment pas de celui d'annualité de la taxe foncière sur les propriétés bâties, que la durée de trois mois consécutifs à laquelle est, entre autres conditions, subordonnée le dégrèvement pour vacance involontaire, ne puisse débuter au cours d'une année civile pour s'achever au cours de l'année civile suivante. En revanche, le principe d'annualité de la taxe foncière sur les propriétés bâties fait obstacle à ce que le contribuable puisse obtenir un dégrèvement, au titre de la cotisation de taxe établie au titre d'une année, supérieur à celui correspondant aux seuls mois de vacance de cette même année. Par suite, si la durée de la vacance conditionnant le bénéfice du dégrèvement doit être établie par le contribuable au titre de l'ensemble de la période d'au moins trois mois, il n'en découle pas nécessairement que le dégrèvement de la cotisation de taxe établie au titre d'une année soit calculé sur une durée identique.

4. En premier lieu, les éventuelles irrégularités entachant la décision par laquelle le service statue sur la réclamation préalable présentée par un contribuable, à les supposer même établies, sont sans incidence sur la régularité de la procédure d'imposition ou le bien-fondé de l'imposition contestée. Par suite, la société requérante ne peut utilement se prévaloir de ce que l'administration aurait répondu à tort sur le fondement du III de l'article 1389 du code général des impôts alors que sa réclamation était présentée sur le fondement du I du même article, et de ce que cette décision de rejet n'est pas correctement motivée et ne correspond pas à la réalité factuelle.

5. En second lieu, ni le statut d'office public d'habitations à loyer modéré, ni la mission de service public qu'il assure ne font obstacle à ce qu'un tel organisme prenne les mesures appropriées en vue d'adapter son parc immobilier aux besoins de la population locale. Pour bénéficier de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties prévue par les dispositions précitées du I de l'article 1389 du code général des impôts, il incombe au bailleur d'établir qu'il a pris des mesures destinées à réduire le taux de vacance de son parc immobilier locatif ou qu'il s'est trouvé, du fait de circonstances particulières, dans l'impossibilité de les mettre en œuvre. Le caractère contraignant de la vacance du logement s'apprécie notamment eu égard aux circonstances dans lesquelles elle est intervenue et aux démarches faites par le propriétaire selon les possibilités qui lui étaient offertes en fait comme en droit pour la prévenir ou y mettre fin.

6. D'une part, la société requérante soutient, en termes généraux, que la location des logements sociaux dont elle est propriétaire ne dépend pas de sa seule volonté aux motifs qu'ils font l'objet d'une procédure d'attribution par des commissions spécifiques et qu'ils sont réservés à des personnes qui répondent à des conditions particulières de ressources et de situation sociale. Toutefois, ces seules considérations ne constituent pas par elles-mêmes une circonstance indépendante de la volonté du contribuable.

7. D'autre part, la société requérante soutient qu'elle a effectué les démarches nécessaires pour trouver des locataires. Elle fait d'abord valoir qu'elle s'est conformée à son obligation légale de publicité relative à la vacance des logements concernés par leur mise en ligne sur son propre site internet ainsi que sur le site " Bienveo " de l'Union sociale de l'habitat, et a procédé à un affichage d'annonces en agence et sur le site " Le Bon Coin ". Toutefois, elle n'apporte aucun justificatif à l'appui de ses allégations. Ensuite, il ressort des tableaux produits par la requérante que le logement situé 10 rue François Rabelais est resté vacant du 11 septembre 2020 au 15 mars 2021 et que celui situé 12 B rue François Rabelais est resté vacant du 22 septembre 2020 au 11 mars 2021. Selon ces tableaux, le premier logement a fait l'objet, au cours de la période de vacance allant du 11 septembre au 31 décembre 2020, de cinq propositions les 18 et 30 septembre 2020, les 22 et 30 octobre 2020 et le 10 octobre 2020, lesquelles n'ont pas abouti pour les motifs indiqués suivants : dans deux cas, le demandeur a renoncé à sa candidature, dans deux autres cas, le coût du logement était inadapté et, dans le dernier cas, le dossier était incomplet ou irrégulier. Le second logement a fait l'objet, au cours de la période de vacance allant du 22 septembre au 31 décembre 2020, d'une seule proposition le 27 septembre 2020, qui n'a pas abouti du fait de la renonciation du demandeur. Ces éléments, alors que ces logements n'ont fait l'objet d'aucune visite et qu'il n'est au demeurant pas établi qu'ils ont fait l'objet de travaux, ne suffisent pas à justifier que la requérante a effectué les démarches nécessaires et pris les mesures utiles pour en favoriser l'occupation ou s'être trouvée, du fait de circonstances particulières, dans l'impossibilité de les mettre en œuvre. Elle n'établit donc pas que la vacance des logements litigieux serait indépendante de sa volonté au sens des dispositions de l'article 1389 du code général des impôts.

9. Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin de réduction présentées par la SA Valloire Habitat doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, les conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête présentée par la SA Valloire Habitat est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SA Valloire Habitat et à la directrice régionale des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 juillet 2024.

La magistrate désignée,

Hélène ALa greffière,

Isabelle METEAU

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.