Tribunal Administratif de MELUN — Décision N° TA77-1908143

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 11 septembre 2019, le 31 mars 2020, et le 2 avril 2021, la société Crédit Mutuel Pierre 1, représentée par Me Clemence, demande au tribunal de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2018 à raison de locaux dont elle est propriétaire situés 37 rue Marceau à Ivry-sur-Seine.

La société Crédit Mutuel Pierre 1 soutient que :

- à titre principal, elle peut prétendre au dégrèvement pour vacance d'un immeuble prévu à l'article 1389 du code général des impôts dès lors que son immeuble situé 37 rue Marceau à Ivry-sur-Seine (Val-de-Marne) à usage de bureaux a fait l'objet de plusieurs intrusions dans le courant du mois de mai 2017, par des personnes qui s'y sont installées afin d'y vivre, rendant la vacance de l'immeuble indépendante de sa volonté ;

- à titre subsidiaire, la requérante demande qu'un abattement de 95 % sur la valeur locative " 1970 " soit appliqué sur le fondement des articles 324 AA de l'annexe III et 1517 du code général des impôts, pour tenir compte des changements de caractéristiques physiques suite aux dégradations commises par les occupants sans droit ni titre du bien depuis mai 2017.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 6 novembre 2019, le 4 février 2021 et le

17 octobre 2022, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête, en faisant valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Vu, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, la décision par laquelle la présidente du tribunal a désigné M. Lalande, vice-président, pour statuer sur les litiges visés audit article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Lalande, président-rapporteur,

- les conclusions de M. Allègre, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société Crédit Mutuel Pierre 1 est propriétaire de locaux situés 37 rue Marceau à Ivry-sur-Seine (Val-de-Marne). Elle demande la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2018 à raison de ces locaux.

2. En premier lieu, aux termes de l'article 1389 du code général des impôts : " Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l'inexploitation jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l'inexploitation a pris fin. / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée. ". Il résulte des dispositions précitées que le bénéfice de l'exonération qu'elles régissent est subordonné à une utilisation effective et personnelle du bien antérieure à l'inexploitation alléguée. Par suite, un immeuble à usage industriel ou commercial donné en location par une société dont l'objet est la location de locaux ne saurait être regardé comme utilisé par la société bailleresse elle-même au sens de l'article 1389, I du code général des impôts.

3. Il résulte de l'instruction que la société requérante n'exploitait pas personnellement les locaux litigieux avant leur vacance en y exerçant une activité dès lors notamment qu'ils étaient loués à la Mutuelle nationale des étudiants de France. La condition tenant à l'utilisation par le contribuable lui-même de l'immeuble n'étant pas remplie, la société Crédit Mutuel Pierre 1 ne peut prétendre au bénéfice du dégrèvement pour inexploitation de locaux commerciaux prévu à l'article 1389 du code général des impôts.

4. En deuxième lieu, d'une part, aux termes des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts dans sa version applicable en 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; () ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". Enfin, aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le local type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ".

5. D'autre part, les dispositions du XVI de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010, codifiées à compter de 2018 à l'article 1518 A quinquies du code général des impôts disposent que : " Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ".

6. Enfin, aux termes du I de l'article 1517 du code général des impôts, dans sa rédaction alors en vigueur : " -1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement. () ". Aux termes de l'article 1415 du même code : " La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition. ".

7. A titre subsidiaire, la société Crédit Mutuel Pierre 1 demande qu'un abattement de

95 % sur la valeur locative " 1970 " soit appliqué sur le fondement des articles 324 AA de l'annexe III et 1517 du code général des impôts, pour tenir compte des changements de caractéristiques physiques suite aux dégradations commises par les occupants sans droit ni titre du bien depuis mai 2017. Toutefois, la société Crédit Mutuel Pierre 1 ne justifie pas, en tout état de cause, que la situation de son local, la nature de la construction, son aménagement, ainsi que l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties, auraient été modifiées à la suite de son occupation illégale. Par ailleurs, si elle fait valoir que l'état d'entretien a pu être modifié, la société requérante n'apporte pas d'élément suffisamment précis permettant d'apprécier l'état d'entretien antérieurement et postérieurement à l'occupation irrégulière de ses locaux. Dès lors, la requérante n'est pas fondée à soutenir qu'un abattement de 95 % sur la valeur locative de son local aurait dû être appliqué sur le fondement des dispositions précitées du code général des impôts.

8. Il résulte de ce qui précède que la requête de la société Crédit Mutuel Pierre 1 doit être rejetée.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société Crédit Mutuel Pierre 1 est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société Crédit Mutuel Pierre 1 et au directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 mai 2024.

Le magistrat désigné,

D. LALANDE

La greffière,

C. BOURGAULT La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances, et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,