Tribunal Administratif de Limoges — Décision N° TA87-2200996

Vu la procédure suivante :

I. Sous le n° 2200996, par une requête enregistrée le 15 juillet 2022, la SA Decathlon, représentée par Me Dumez, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie, à concurrence de 5 632 euros au titre de l'année 2020 et de 5 280 euros au titre de l'année 2021, en raison du bien immobilier dont elle est propriétaire situé au 5050 avenue d'Occitanie à Saint-Maur (Indre) et qu'elle exploite sous l'enseigne Decathlon ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 2 500 euros à lui verser sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que pour évaluer la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 des locaux professionnels dont elle est propriétaire, situés au 5050 avenue d'Occitanie à Saint-Maur, afin de mettre en œuvre les mécanismes de lissage et de " planchonnement " prévus aux articles 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, l'administration devait, en vertu de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, appliquer un taux d'abattement de 20 %, que ce soit pour tenir compte de la différence de surface pondérée avec le local-type n° 28 du procès-verbal de révision foncière de la commune de Saint-Maur qui a servi de terme de comparaison direct, ou pour tenir compte de la différence d'aménagement avec le local-type n° 3 du procès-verbal de révision foncière de la commune du Poinçonnet qui, ayant servi de référence pour la détermination de la valeur locative de ce local-type n° 28, constitue un terme de comparaison ultime.

Par un mémoire en défense enregistré le 3 janvier 2023, la directrice départementale des finances publiques de la Haute-Vienne conclut au rejet de la requête comme non-fondée.

II. Sous le n° 2200997, par une requête enregistrée le 15 juillet 2022, la SA Decathlon, représentée par Me Dumez, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie, à concurrence de 4 787 euros au titre de l'année 2020 et de 4 454 euros au titre de l'année 2021, en raison du bien immobilier dont elle est propriétaire situé au 5050 avenue d'Occitanie à Saint-Maur (Indre) et qu'elle exploite sous l'enseigne Decathlon ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 2 500 euros à lui verser sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que pour évaluer la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 des locaux professionnels qu'elle exploite au 5050 avenue d'Occitanie à Saint-Maur, afin de mettre en œuvre les mécanismes de lissage et de " planchonnement " prévus aux articles 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, l'administration devait, en vertu de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, appliquer un taux d'abattement de 20 %, que ce soit pour tenir compte de la différence de surface pondérée avec le local-type n° 28 du procès-verbal de révision foncière de la commune de Saint-Maur qui a servi de terme de comparaison direct, ou pour tenir compte de la différence d'aménagement avec le local-type n° 3 du procès-verbal de révision foncière de la commune du Poinçonnet qui, ayant servi de référence pour la détermination de la valeur locative de ce local-type n° 28, constitue un terme de comparaison ultime.

Par un mémoire en défense enregistré le 3 janvier 2023, la directrice départementale des finances publiques de la Haute-Vienne conclut au rejet de la requête comme non-fondée.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Boschet,

- les conclusions de M. Houssais, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SA Decathlon est propriétaire de locaux situés au 5050 avenue d'Occitanie à Saint-Maur (Indre), qu'elle exploite par ailleurs dans le cadre d'une activité de magasin spécialisé dans la vente d'articles de sport sous l'enseigne " Decathlon ". Assujettie en raison de ces locaux à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties d'un montant global de 110 116 euros et à une cotisation foncière des entreprises d'un montant global de 94 279 euros au titre des années 2020 et 2021, la SA Decathlon, qui a vu ses réclamations contentieuses être rejetées par des décisions des 13 et 16 juin 2022, demande au tribunal, par deux requêtes enregistrées sous les n° 2200996 et n° 2200997 qu'il y a lieu de joindre, de prononcer la décharge de ces impositions à concurrence d'une somme de 10 912 euros s'agissant de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de 9 241 euros s'agissant de la cotisation foncière des entreprises.

Sur les conclusions aux fins de décharge :

2. L'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 a défini de nouvelles modalités de détermination et de révision de la valeur locative cadastrale des locaux professionnels, en vue de l'établissement des impositions directes locales. A cette fin, le législateur a prévu la constitution de secteurs d'évaluation regroupant les communes ou parties de communes qui, dans chaque département, présentent un marché locatif homogène et le classement des locaux professionnels par sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination et, à l'intérieur de ces sous-groupes, par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Il a également prévu la fixation, dans chaque secteur d'évaluation, de tarifs par mètre carré déterminés à partir des loyers moyens constatés par catégorie de propriétés. La valeur locative de chaque propriété bâtie est obtenue par application à sa surface pondérée du tarif par mètre carré correspondant à sa catégorie modulé, le cas échéant, par l'application d'un coefficient de localisation.

3. Aux termes du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 : " () B. 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s'applique également pour l'établissement de leurs taxes annexes. / Les coefficients déterminés pour une commune s'appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre. / (). / D.- Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1 er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent D n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 dudit B, ni aux locaux ayant fait l'objet d'un des changements mentionnés au I de l'article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017 ". Ces dispositions ont été codifiées, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts. Aux termes du IV de ce dernier article : " Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ". Enfin, aux termes de l'article 1518 E du même code : " I. - Pour les biens mentionnés au I de l'article 1498 : / 1° Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. / Pour chaque impôt, l'exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. / L'exonération cesse d'être accordée à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l'application du I de l'article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété () ". Il résulte de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.

4. Un contribuable peut invoquer l'illégalité du mode de détermination de cette valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 pour solliciter, dans la mesure de l'application des dispositifs visés par les dispositions citées au point précédent, la réduction des cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels.

5. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2º a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / () 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". L'article 324 AA de l'annexe III au même code, dans sa rédaction en vigueur à la même date, prévoit que la valeur locative cadastrale est obtenue en appliquant aux données relatives à la consistance des biens à évaluer les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante et " cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ".

6. Pour arrêter la valeur locative de l'immeuble commercial à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, peut procéder par comparaisons itératives, pourvu qu'il n'existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l'analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise.

7. Également, lorsque, pour fixer la valeur locative de l'immeuble commercial à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, retient valablement un local-type inscrit au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, il lui appartient, par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, d'ajuster la valeur locative afin de tenir compte des différences entre le terme de comparaison et l'immeuble à évaluer.

8. Il résulte de l'instruction que, pour calculer la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 des locaux litigieux situés au 5050 avenue d'Occitanie à Saint-Maur, afin de mettre en œuvre les mécanismes de lissage et de " planchonnement " prévus aux articles 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, l'administration a retenu, comme terme de comparaison, le local-type n° 28 du procès-verbal de révision foncière de cette commune qui correspond à des locaux, d'une surface pondérée de 1 369 m² exploités comme magasin spécialisé dans la vente de meubles, affectés d'un tarif de 13,72 euros/m². La SA Decathlon ne conteste pas que ce local-type ait pu être pertinemment retenu comme terme de comparaison, eu égard notamment à la nature de l'activité qui y est exercée. Elle fait néanmoins valoir que la différence de surface pondérée, à savoir celle de 1 369 m² pour ce local-type n° 28 et de 5 918 m² pour les locaux litigieux, justifiait, en vertu de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, l'application, pour la détermination de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 de ces derniers locaux, d'un abattement de 20 %. Si cette différence de surface pondérée, qui ne faisait pas obstacle par elle-même à ce que ce local-type n° 28 du procès-verbal de révision foncière de la commune de Saint-Maur puisse servir de terme de comparaison, présente un caractère significatif, il résulte de l'instruction que la valeur locative de ce local-type a elle-même été évaluée par référence à un autre local-type n° 3 du procès-verbal de révision foncière de la commune limitrophe et de taille comparable du Poinçonnet, lequel local-type n° 3 est exploité comme supermarché dans une zone commerciale en périphérie de la commune de Châteauroux à l'instar des locaux litigieux, dispose d'une surface pondérée relativement comparable de 7 354 m² et, comme les locaux exploités par la SA Decathlon, est classé dans la catégorie n° 5 " magasins de très grande surface " du sous-groupe " magasins et lieux de vente " mentionnée à l'article 310 Q de l'annexe III au code général des impôts. S'il ne résulte pas de l'instruction que ce terme de comparaison ultime serait inadéquat et que la situation économique des communes de Saint-Maur et du Poinçonnet ne serait pas analogue, la SA Decathlon fait valoir, sans être sérieusement contredite par l'administration, que ce terme de comparaison ultime comporte cependant des différences d'aménagement par rapport aux locaux litigieux, eu égard notamment à la présence de laboratoires et de chambres froides en complément des parties affectées directement à la vente des articles aux clients. En l'espèce, il y a lieu, pour tenir compte de la différence de valeur locative résultant de ces aménagements dans le local servant de terme de comparaison ultime, d'appliquer aux locaux détenus et exploités par la SA Decathlon à Saint-Maur un taux d'abattement, qui ne saurait être neutralisé par la différence de surface pondérée de 1 436m², qui doit être fixé à 10 %.

9. Il résulte de ce qui précède que la SA Decathlon est fondée à demander la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de la cotisation foncière des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 à raison des locaux situés au 5050 avenue d'Occitanie à Saint-Maur, à concurrence uniquement de la différence entre le montant des cotisations effectivement mises à sa charge et celui qu'elle aurait dû supporter si, pour le calcul de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 de ces locaux afin de mettre en œuvre les mécanismes de lissage et de " planchonnement " prévus aux articles 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, un taux d'abattement de 10 % avait été appliqué.

Sur les frais liés au litige :

10. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l'Etat, qui est la partie perdante, une somme de 1 200 euros à verser à la SA Decathlon sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, pour les deux instances nos 2200996 et 2200997 confondues.

D E C I D E :

Article 1er : La SA Decathlon est déchargée des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de la cotisation foncière des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 à raison des locaux situés au 5050 avenue d'Occitanie à Saint-Maur, à concurrence de la différence entre le montant des cotisations effectivement mises à sa charge et celui qu'elle aurait dû supporter si, pour le calcul de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 de ces locaux afin de mettre en œuvre les mécanismes de lissage et de " planchonnement " prévus aux articles 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, un taux d'abattement de 10 % avait été appliqué.

Article 2 : L'Etat versera une somme de 1 200 (mille deux cents) euros à la SA Decathlon sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des requêtes de la SA Decathlon est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SA Decathlon et à la directrice départementale des finances publiques de la Haute-Vienne.

Délibéré après l'audience du 18 juin 2024, à laquelle siégeaient :

M. Normand, président,

M. Martha, premier conseiller,

M. Boschet, premier conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2024.

Le rapporteur,

J.B. BOSCHET

Le président,

N. NORMANDLa greffière,

M. A

La République mande et ordonne

au ministre de l'économie, des finances publiques et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision

Pour expédition conforme

Pour le Greffier en Chef,

La Greffière,

M. A

Nos 2200996,2200997

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