Tribunal Administratif de Montreuil — Décision N° TA93-2300707

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 18 janvier 2023, 5 mars 2024 et

12 mars 2024, la société MILLS, représentée par Me Allais, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction, à hauteur de la somme de 233 574 euros, des cotisations de cotisation foncière des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017, 2019 et 2020 ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- pour le calcul de la valeur locative révisée, les locaux doivent être classés dans la catégorie DEP 1 et non pas DEP2, dès lors que la surface d'entreposage non couverte est supérieure à la surface d'entreposage couverte ;

- il y a lieu de retenir, comme terme de comparaison pour le calcul de la valeur locative non révisée, le local-type n° 55 de la commune du Bourget, et de faire application d'un ajustement de 30% pour tenir compte des différences entre le terme de comparaison et ses locaux ;

- il n'y a pas lieu de retenir un coefficient de pondération de 0,4 pour les dépendances non couvertes.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 11 juillet 2023 et 8 mars 2024, le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis conclut au rejet de la requête de la société MILLS.

Il fait valoir que :

- pour le calcul de la valeur locative révisée, les locaux doivent être classés dans la catégorie DEP 2 ;

- il y a lieu de retenir, comme terme de comparaison pour le calcul de la valeur locative non révisée, le local-type n° 55 de la commune du Bourget, sans faire application d'un quelconque ajustement ;

- il y a lieu de retenir, comme base de l'imposition contestée, une superficie pondérée de 12 802 m2, en appliquant un coefficient de pondération de 0,40 pour les dépendances non couvertes ;

- la société MILLS qui a été insuffisamment taxée au titre des trois années en litige, n'est pas fondée à prétendre à aucune réduction de ses cotisations foncières des entreprises.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales,

- le code de justice administrative.

L'affaire a été renvoyée en formation collégiale, en application des dispositions de l'article R. 222-19 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mm Dupuy-Bardot, première conseillère,

- les conclusions de Mme Nguër, rapporteure publique.

Les parties n'étaient ni présentes, ni représentées.

Considérant ce qui suit :

1. La société MILLS, spécialisée dans la fabrication et la location d'échafaudages et d'étaiements, a été assujettie à la cotisation foncière des entreprises à raison de l'établissement qu'elle exploite au 82 bis rue Édouard Vaillants au Bourget au titre des années 2017, 2019 et 2020. Par la présente requête, la société MILLS demande au tribunal la réduction de ces impositions.

Sur les conclusions à fin de réduction :

2. Aux termes de l'article 1467 du code général des impôts : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France, à l'exclusion des biens exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties en vertu des 11°, 12° et 13° de l'article 1382, dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période ".

En ce qui concerne le classement du bien pour le calcul de la valeur locative révisée :

3. En vertu de l'article 1498 du code général des impôts : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. / II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / () ".

4. Aux termes de l'article 310 Q de l'annexe 2 au code général des impôts : " Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : / () Sous-groupe III : lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement : / Catégorie 1 : lieux de dépôt à ciel ouvert et terrains à usage commercial ou industriel. / Catégorie 2 : lieux de dépôt couverts. () ".

5. La société requérante soutient que ses locaux doivent être classés dans la catégorie dite DEP 1, applicable aux " lieux de dépôt à ciel ouvert " et non dans la catégorie dite DEP 2, réservée aux " lieux de dépôt couverts ", au motif que la surface de stockage non couverte est supérieure à la surface de stockage couverte. Toutefois, il résulte de l'instruction que le bien en cause se compose de deux bâtiments de stockage, constituant sa partie principale essentielle à son activité, d'une superficie totale de 9 763 m2, ainsi que d'une partie devant être regardée comme secondaire, non-couverte, d'une surface de 10 000 m², composée de voies de circulation, de zones d'entrepôt de matériaux et de parkings. Par suite, la requérante n'est fondée à soutenir que ses locaux relèvent de la catégorie dite DEP 1.

En ce qui concerne la valeur locative non révisée :

6. D'une part, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; () ".

7. D'autre part, aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III du code général des impôts, alors applicable : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ".

S'agissant du local type de référence :

8. Il résulte de l'instruction que pour la détermination des impositions en litige, l'administration a utilisé comme terme de comparaison, pour le calcul de la valeur locative non révisée, le local-type n° 54 de la commune de Bobigny. Toutefois, dans le cadre de la réclamation préalable et de la présente instance, l'administration reconnaît que ce terme était irrégulier, et propose de retenir comme terme de comparaison le local-type n° 55 du PV de la commune du Bourget, dont la valeur locative est fixée à 13,22 euros/m², évaluée d'après le bail en cours au 1er janvier 1970 dont il n'est pas établi qu'il aurait été conclu à des conditions anormales. La société ne conteste pas ce terme de comparaison, dont il y a lieu de faire application.

S'agissant du coefficient d'ajustement :

9. La société requérante demande l'application d'un abattement de 30% pour tenir compte des différences entre son bien et le local-type, tenant notamment à la différence de surface entre les deux biens, à la circonstance que la surface réelle du local-type est quasi identique à sa surface pondérée car l'intégralité des surfaces est couverte, et à la différence de nature de construction.

10. Il résulte de l'instruction que le local-type retenu, qui correspond à un entrepôt de 3 257 m², est situé dans la même commune que le local en litige. Si la société requérante soutient que les constructions sont de nature différente, dès lors que le local-type est une construction " moderne " et " en dur ", il résulte de l'instruction que le local-type a été construit en 1965 avec une structure métallique garnie d'agglomérés. Le local-type présente ainsi des caractéristiques intrinsèques similaires à celles du bien évalué, qui constitue un terme de comparaison régulier. S'agissant de la circonstance qu'une partie de la surface est composée de dépendances non couvertes, l'administration en tient compte par l'application d'un coefficient de pondération de 0,1 pour les surfaces non couvertes. Enfin, en l'absence d'éléments justifiant que la valeur locative des immeubles d'entreposage en région parisienne serait affectée par leur plus ou moins grande surface, il n'y a pas lieu d'appliquer un abattement.

S'agissant du coefficient de pondération :

11. Pour l'application du 2° de de l'article 1498, l'appréciation de la consistance d'un bien, par le recours à sa superficie, peut faire l'objet d'une pondération de la surface de ses différents éléments afin de tenir compte des différences de commercialité de ceux-ci en fonction de leur affectation et de leur emplacement au sein du local.

12. L'administration fait valoir que la société a été insuffisamment taxée et qu'elle n'est pas fondée à demander la réduction des impositions litigieuses dès lors qu'il convient de faire application, pour la zone de stockage non couverte de 10 098 m2, d'un coefficient de pondération de 0,4 au lieu de celui de 0,1 initialement retenu, correspondant au rapport entre les tarif DEP 1 et les tarif DEP 2 du secteur 3 du département de la Seine-Saint-Denis fixés pour le calcul de la valeur locative révisée.

13. Toutefois, compte-tenu de ce qui a été dit au point 5 sur l'affectation des dépendances non couvertes, dont il ne résulte pas de l'instruction qu'elles soient essentiellement affectées au stockage, et alors au demeurant que pour le calcul de la valeur locative révisée, l'administration a fait application d'un coefficient de pondération de 0,2 aux surfaces non couvertes, il n'y a pas lieu de fixer à 0,4 le coefficient de pondération pour le calcul de la valeur locative non révisée.

14. Il résulte de tout ce qui précède que pour la détermination de la base d'imposition des cotisations de cotisation foncière des entreprises dues par la société MILLS au titre des années 2017, 2019 et 2020, la valeur locative non révisée des locaux doit être fixée par référence à celle du local-type n° 55 du procès-verbal des opérations foncières de la commune du Bourget. Par suite, la société MILLS doit être déchargée, le cas échéant, de la différence entre les cotisations de cotisation foncière des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017, 2019 et 2020 et celles qui résultent des bases d'imposition définies par les motifs du présent jugement.

Sur les frais d'instance :

15. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : Pour la détermination de la base d'imposition des cotisations de cotisation foncière des entreprises dues par la société MILLS au titre des années 2017, 2019 et 2020, la valeur locative non révisée des locaux est fixée par référence à celle du local-type n° 55 du procès-verbal des opérations foncières de la commune du Bourget.

Article 2 : La société MILLS est déchargée, le cas échéant, de la différence entre les cotisations auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017, 2019 et 2020 et celles qui résultent des bases d'imposition définies à l'article 1er du présent jugement.

Article 3 : L'Etat versera à la société MILLS une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société MILLS et au directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis.

Délibéré après l'audience du 2 décembre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Charret, président,

Mme Tahiri, première conseillère,

Mme Dupuy-Bardot, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2024.

La rapporteure,

N. Dupuy-Bardot

Le président,

J. Charret

La greffière,

L. Valcy

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie et au ministre chargé du budget et des comptes publics, chacun en ce qui les concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.