Texte intégral
Vu les procédures suivantes :
Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés les 10 et 22 novembre 2022, 29 janvier et 20 juin 2024, la société civile immobilière (SCI) Paulsan, représentée par Me Bozzi, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :
1°) d’annuler l’arrêté du 16 mai 2022 par lequel le maire de la commune de Sannois a refusé de lui accorder un permis de construire un immeuble de 72 logements et une micro crèche 16 boulevard du président J. Fitzgerald Kennedy à Sannois, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;
2°) d’enjoindre au maire de la commune de Sannois de lui délivrer le permis de construire, dans un délai de quinze jours, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, ou à défaut, de réexaminer sa demande dans le délai d’un mois et sous la même astreinte ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Sannois la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- l’arrêté du 16 mai 2022 a été pris en méconnaissance des dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme dès lors qu’un certificat d’urbanisme négatif été délivré à la SCI Paulsan le 24 août 2021, antérieurement à l’approbation de la modification numéro 2 du plan local d’urbanisme le 10 février 2022 ; la demande de permis de construire ayant été déposée le 3 janvier 2022, soit dans le délai de 18 mois suivant la délivrance du certificat d’urbanisme, il s’ensuit que ce sont les dispositions du plan local d’urbanisme dans leur version en vigueur avant sa modification numéro 2 qu’il convient d’appliquer ;
- à la date de la délivrance du certificat d’urbanisme, le terrain d’assiette du projet est situé en zone UAb, l’article UA.1 du plan local d’urbanisme alors en vigueur n’interdit pas les constructions à usage d’habitation ; l’article UA.6 du plan local d’urbanisme alors en vigueur prévoit que les constructions nouvelles doivent s’implanter à l’alignement ; le projet prévoit 30% d’espaces en pleine terre permettant l’infiltration des eaux pluviales conformément à l’article UA4 du plan local d’urbanisme alors en vigueur ; en tout état de cause, si les mesures prises pour l’infiltration des eaux pluviales avaient été insuffisantes, le permis de construire aurait pu être délivré assorti de prescriptions techniques sur ce point ; il s’ensuit que l’arrêté en litige est entaché de plusieurs erreurs de droit ;
- la demande de substitution de motifs ne peut pas être accueillie.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 30 octobre 2023 et 29 avril 2024, la commune de Sannois, représentée par Me Ghaye conclut :
1°) au rejet de la requête ;
2°) à la mise à la charge de la société requérante de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- à supposer que le certificat d’urbanisme délivré le 24 août 2021 soit applicable, il peut être substitué à l’article UI3, la base légale de l’article UA4 du règlement du plan local d’urbanisme pour fonder le refus de permis de construire dès lors que le projet ne prévoit aucune technique particulière d’infiltration des eaux pluviales ;
- si la substitution de base légale ne pouvait pas être effectuée, le motif tiré de la méconnaissance de l’article UA7 du règlement du plan local d’urbanisme peut être substitué aux motifs de l’arrêté contesté ;
- aucun des moyens de la requête n’est fondé.
Par un mémoire en défense, enregistré le 22 octobre 2025, la commune de Sannois a transmis la pièce demandée sur le fondement de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code des relations entre le public et l’administration ;
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Cuisinier-Heissler, première conseillère,
- les conclusions de Mme Chaufaux, rapporteure publique,
- et les observations de Me Niang substituant Me Ghaye représentant la commune de Sannois.
Considérant ce qui suit :
Le 3 janvier 2022, la société civile immobilière (SCI) Paulsan a déposé une demande de permis de construire portant sur la construction d’un immeuble de 72 logements et d’une micro crèche, sur le terrain situé 16 boulevard J. Fitzgerald Kennedy à Sannois. Par un arrêté du 16 mai 2022, le maire de cette commune a refusé de délivrer le permis de construire au motif que le projet méconnaît l’article UI.1 du règlement du plan local d’urbanisme qui interdit les constructions à usage d’habitation, l’article UI.3 relatif à l’infiltration pour l’évacuation des eaux pluviales et l’article UI.6 qui interdit les constructions à l’alignement. Par un courrier du 13 juillet 2022, la SCI Paulsan a contesté cet arrêté. Par la présente requête, la SCI Paulsan sollicite l’annulation de l’arrêté du 16 mai 2022 et de la décision implicite de rejet de son recours gracieux.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
En ce qui concerne la validité du certificat d’urbanisme opérationnel négatif :
Aux termes de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme : « Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée : a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ; / b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. / Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. (…) ».
D’une part, les dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme ont pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d’urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.
D’autre part, les articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme énumèrent de façon limitative les documents qui doivent être joints à la demande de permis de construire, sans exiger la production des certificats d’urbanisme portant sur le terrain d’assiette du projet. Les dispositions du quatrième alinéa de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme sont applicables à une demande d'autorisation déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, sans qu’y fasse obstacle la circonstance que le demandeur ne s’en est pas expressément prévalu lors de l’instruction de sa demande.
Il résulte de ces dispositions qu’alors même que la SCI Paulsan ne s’est pas expressément prévalue, dans le cours de l’instruction de sa demande de permis de construire, du certificat d’urbanisme délivré le 24 août 2021 portant sur le terrain d’assiette de son projet, sa demande ayant été déposée dans le délai de dix-huit mois suivant ce certificat, elle disposait d’un droit à la voir examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat. Par suite, les dispositions issues de la modification du plan local d’urbanisme approuvée par une délibération du conseil municipal du 10 février 2022 qui, selon la décision attaquée, auraient été méconnues, et qui n’ont pas pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique, n’étaient pas opposables à sa demande. Par suite, l’arrêté en litige du 16 mai 2022 a été pris en méconnaissance des dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme.
En ce qui concerne la demande de substitution de base légale :
Lorsqu’il constate que la décision contestée devant lui aurait pu être prise, en vertu du même pouvoir d’appréciation, sur le fondement d’un autre texte que celui dont la méconnaissance est invoquée, le juge de l'excès de pouvoir peut substituer ce fondement à celui qui a servi de base légale à la décision attaquée, sous réserve que l’intéressé ait disposé des garanties dont est assortie l'application du texte sur le fondement duquel la décision aurait du être prononcée.
La commune de Sannois entend désormais fonder la décision contestée sur la méconnaissance du règlement de la zone UA du plan local d'urbanisme de la commune en vigueur à la date de la délivrance du certificat d’urbanisme opérationnel négatif du 24 août 2021 et notamment sur son article UA4. Aux termes de l’article UA4 du plan local d’urbanisme de la commune de Sannois dans sa version en vigueur au 24 août 2021 : « l’infiltration sur l’unité foncière – par puisard, bac récupérateur ou autre technique d’infiltration – doit être la première solution recherchée pour l’évacuation des eaux pluviales recueillies sur l’unité foncière. Si l’infiltration est insuffisante, le rejet de l’excédent non infiltrable se fera dans le réseau d’assainissement communautaire conformément au règlement d’assainissement s’appliquant sur la commune. » et « les capacités d’infiltration et d’évaporation des sols doivent être utilisées à leur maximum. (…) Les solutions alternatives et durables pour la gestion des eaux pluviales (rétention, temporisation, récupération, toiture stockante…) doivent être privilégiées ainsi que les techniques à ciel couvert et paysagèrement intégrées à l’aménagement et/ou supports d’autres usages (espaces inondables multifonctionnels). ».
La commune de Sannois soutient d’une part, que les espaces de pleine terre du projet dont se prévaut la SCI Paulsan ne sont pas exploités à leur maximum pour permettre l’infiltration des eaux pluviales et d’autre part qu’aucune technique particulière n’est prévue pour l’infiltration des eaux pluviales. Toutefois, il ressort des dispositions précitées de l’article UA4 que le pétitionnaire doit recourir en priorité à l’infiltration sur l’unité foncière et à l’utilisation de méthodes alternatives de gestion des eaux pluviales et que si l’infiltration sur l’unité foncière comme les solutions alternatives doivent être recherchées, elles ne sont pas imposées. Ces dispositions prévoient également que le rejet de l’excédent se fait dans le réseau d’assainissement communautaire. Le projet prévoit la création d’espaces libres plantés et de jardins privatifs et des cheminements pour résidents en stabilisé semi-perméables permettant l’infiltration des eaux pluviales. Par suite, la base légale dont la substitution est demandée n’est pas susceptible de fonder la décision attaquée. Partant, la substitution de base légale sollicitée ne peut être accueillie.
En ce qui concerne la demande de substitution de motifs :
L'administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l'excès de pouvoir que la décision dont l'annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l'auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d'apprécier s'il résulte de l'instruction que l'administration aurait pris la même décision si elle s'était fondée initialement sur ce motif. Dans l'affirmative, il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu'elle ne prive pas le requérant d'une garantie procédurale liée au motif substitué.
Aux termes de l’article UA 7 du règlement du plan local d’urbanisme de Sannois dans sa version en vigueur le 24 août 2021 : « en cas de retrait, les marges de recul par rapport à l’ensemble des limites séparatives de propriété définies ci-après devront être respectées : / la distance entre la construction et la limite séparative sera au moins égale à la hauteur de l’égout du toit ou l’acrotère de la construction, sans pouvoir être inférieure à 4 mètres en cas de façade comprenant des baies assurant l’éclairement des pièces principales de la construction ; / cette marge de recul pourra être réduite à la moitié de la hauteur de la façade avec un minimum de 2,5 mètres s’il s’agit d’une façade aveugle ou comportant des baies situées à plus de 1,9 mètres au-dessus du plancher. ».
D’une part, il ressort des pièces du dossier, et plus particulièrement du plan de coupe P2 de l’APC14 joint au dossier de demande de permis de construire, que la hauteur à l’égout du toit du bâtiment s’élève à 5,44 mètres. Or, ainsi que le fait valoir la commune de Sannois en défense, les différentes cotes mentionnées sur le même plan de coupe permettent de constater que la façade comprenant un balcon se trouve à 4,73 mètres de la limite séparative. Son implantation à une distance inférieure à 5,44 mètres n’est donc pas conforme aux dispositions précitées de l’article UA 7 du règlement du plan local d’urbanisme de Sannois. De la même manière, il ressort du plan de coupe CP8 que la hauteur à l’égout du toit du bâtiment s’élève à 8,16 mètres alors que la distance affichée de la façade y compris le balcon, à la limite séparative est inférieure. Son implantation à une distance inférieure à 8,16 mètres n’est donc pas conforme aux dispositions précitées de l’article UA 7 du règlement du plan local d’urbanisme de Sannois. Le maire de Sannois, pouvait, pour ce motif, refuser de délivrer l’autorisation d’urbanisme sollicitée par la SCI Paulsan. Dès lors qu’'il résulte de l'instruction que l’autorité administrative aurait pris la même décision si elle s'était fondée initialement sur ce motif, il s’ensuit que cette substitution de motifs demandée par la commune de Sannois, qui ne prive la société requérante d’aucune garantie, doit être accueillie.
Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de la SCI Paulsan doivent être rejetées ainsi que par voie de conséquence ses conclusions à fin d’injonction sous astreinte et celles présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Sur les frais liés aux litiges :
Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la SCI Paulsan la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SCI Paulsan est rejetée.
Article 2 : La SCI Paulsan versera à la commune de Sannois la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Paulsan et à la commune de Sannois.
Délibéré après l’audience du 28 octobre 2025, à laquelle siégeaient :
M. Bertoncini, président,
Mme Cuisinier-Heissler, première conseillère,
M. Jacquinot, conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.
La rapporteure,
Signé
S. Cuisinier-HeisslerLe président,
Signé
T. Bertoncini
La greffière,
Signé
I. Merlinge
La République mande et ordonne au préfet du Val-d’Oise en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.