Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-2303452

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 10 mars 2023 et un mémoire non communiqué, enregistré le 26 septembre 2024, la société civile immobilière (SCI) du Château, représentée par Me Jackson, demande au tribunal :

1°) la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2021, à raison de l'immeuble dont elle est propriétaire sis 11 rue Lazare Hoche à Boulogne-Billancourt, assortie des intérêts moratoires ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que l'immeuble en cause a fait l'objet de travaux de démolition-reconstruction ayant affecté le gros-œuvre d'une manière telle qu'ils l'ont rendu dans son ensemble impropre à toute utilisation ; ainsi, au 1er janvier 2021, alors que ces travaux n'étaient pas achevés, l'immeuble, qui était en cours de restructuration et donc inutilisable, avait perdu son caractère d'immeuble bâti au sens de l'article 1380 du code général des impôts et de la doctrine fiscale, de sorte qu'il convenait de l'exclure du champ d'application de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de ne l'imposer qu'en tant que propriété non bâtie ; en outre, l'immeuble ne pouvait être soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties qu'à compter de l'achèvement des travaux.

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 août 2024, le directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la SCI du Château ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Le président de la formation de jugement a dispensé le rapporteur public, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l'audience.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Le rapport de Mme Saïh a été entendu au cours de l'audience publique.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 22 mars 2017, le maire de la commune de Boulogne-Billancourt a délivré à la SCI du Château un permis de construire valant permis de démolir relatif à la démolition partielle, à la réhabilitation et à la surélévation d'un étage d'un bâtiment à usage de bureaux et de commerce, situé 11 rue Lazare Hoche et 34 rue de l'Est à Boulogne-Billancourt. Au titre de l'année 2020, la SCI du Château a été imposée à la taxe foncière sur les propriétés bâties pour un montant de 65 341 euros, mise en recouvrement le 31 août 2020. Au titre de l'année 2021, la SCI du Château a également été imposée à la taxe foncière sur les propriétés bâties pour un montant de 65 269 euros, mise en recouvrement le 31 août 2021. Estimant que les travaux entrepris n'étaient pas achevés et rendaient l'immeuble impropre à toute utilisation au 1er janvier 2021, elle a sollicité, par courrier du 19 décembre 2022, le dégrèvement des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxes annexes y afférentes, établies au titre de l'année 2021. Par une décision du 16 janvier 2023, la directrice départementale des finances publiques des Hauts-de-Seine a rejeté sa réclamation. Par la présente requête, la SCI du Château demande au tribunal la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2021, à raison de l'immeuble dont elle est propriétaire sis 11 rue Lazare Hoche à Boulogne-Billancourt.

Sur les conclusions à fin de décharge :

2. En premier lieu, aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. ". Aux termes de l'article 1393 du même code : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés non bâties de toute nature sises en France () ". Aux termes de l'article 1415 de ce code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est due : " pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année d'imposition ".

3. Un immeuble passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties qui fait l'objet de travaux entraînant sa destruction intégrale avant sa reconstruction ne constitue plus, jusqu'à l'achèvement des travaux, une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière en application de l'article 1380 du code général des impôts. Il en va de même lorsqu'un immeuble fait l'objet de travaux nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d'une manière telle qu'elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation. En revanche, la seule circonstance qu'un immeuble fasse, ultérieurement à son achèvement et alors qu'il est soumis à ce titre à la taxe foncière sur les propriétés bâties, l'objet de travaux qui, sans emporter ni démolition complète ni porter une telle atteinte à son gros œuvre, le rendent inutilisable au 1er janvier de l'année d'imposition, ne fait pas perdre à cet immeuble son caractère de propriété bâtie pour l'application de l'article 1380 du code général des impôts.

4. La SCI du Château fait valoir, d'une part, que les travaux engagés sur l'immeuble situé 11 rue Lazare Hoche à Boulogne-Billancourt, consistent en sa démolition partielle, sa réhabilitation complète, la construction d'un parking en sous-sol, son extension et sa surélévation et la pose d'une nouvelle façade. Elle précise, d'autre part, que la réhabilitation de cet immeuble comprend le curage, le réaménagement de tous les niveaux et la pose de nouvelles menuiseries extérieures pour l'ensemble du bâtiment, que la création d'un parking souterrain nécessite la reprise de l'ensemble des fondations de l'immeuble, caractérisant ainsi des travaux de gros-œuvre importants, que la surélévation de l'immeuble implique la dépose de l'ancienne toiture et la création d'une nouvelle toiture, que l'extension de l'immeuble nécessite également des travaux de gros-œuvres importants et que l'immeuble en cause était une " carcasse vide ", seuls les murs extérieurs ayant été conservés. Enfin, elle indique que ces travaux, qui portaient essentiellement sur le gros-œuvre et n'étaient pas achevés au 1er janvier 2021, rendaient l'immeuble impropre à toute utilisation. Toutefois, si le projet de réhabilitation entrepris par la société requérante, qui prévoit la restructuration du bâtiment existant avec la création d'un cinquième étage partiel, la création d'une surface de commerce sur cour et la création d'un parking souterrain de 17 places, d'une surface de plancher existante avant travaux de 2 935, 20 m2 portée après travaux à 3 374, 30 m2 sans changement de destination et avec surélévation, est d'une ampleur certaine, il résulte de l'instruction que la structure générale du bâtiment n'a pas été modifiée. En effet, il résulte de l'instruction et notamment du constat d'huissier du 11 décembre 2019, produit par la société requérante, assorti de photographies, qu'il a seulement été constaté que les façades sont ouvertes, en grande partie sans fenêtres, que les sols et les cloisons sont à nu, et que les équipements techniques n'ont pas encore été installés, l'huissier ayant relevé également que l'immeuble " n'est pas hors d'eau ni hors d'air ", qu'il est dépourvu " de tout aménagement intérieur ", que " toutes les menuiseries extérieures ont été retirées ". En outre, les photographies non commentées, dont la société requérante indique qu'elles ont été prises le 30 septembre 2020, ainsi que le constat d'huissier en date du 19 avril 2021 relevant que l'immeuble est en cours de rénovation et n'est pas occupé, ne permettent pas davantage de constater que le gros œuvre de l'immeuble en cause était affecté d'une manière telle qu'il était rendu, dans son ensemble, impropre à toute utilisation le 1er janvier 2021. Ainsi, les travaux engagés dans le cadre de cette opération de réhabilitation, qui ont pour effet de conserver l'essentiel de l'infrastructure du bâtiment, sans modification substantielle du volume ou de la surface de l'immeuble, ne peuvent être regardés comme ayant affecté le gros-œuvre de l'immeuble d'une manière telle qu'ils l'auraient rendu, dans son ensemble, impropre à toute utilisation au 1er janvier 2021. L'offre de travaux du 3 mai 2019, versé au dossier, n'est pas davantage de nature à établir que les travaux entrepris avaient affecté le gros-œuvre de sorte qu'ils rendaient l'immeuble impropre à toute utilisation. En outre, la seule circonstance que ces travaux aient rendu l'immeuble inutilisable à cette date du fait de ces travaux, comme le souligne ledit constat d'huissier du 19 avril 2021, n'a pas fait perdre à cet immeuble son caractère de propriété bâtie au sens et pour l'application de l'article 1380 du code général des impôts. Enfin, la circonstance que lesdits travaux n'étaient pas achevés à la date du 1er janvier 2021 est sans influence sur le bien-fondé de l'imposition en litige. Dans ces conditions, c'est à bon droit que l'administration fiscale a assujetti la société requérante à ladite taxe à compter du 1er janvier 2021 pour l'immeuble dont elle est propriétaire.

5. En second lieu, la société requérante n'est pas fondée à se prévaloir, sur le fondement des dispositions de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, de la documentation administrative référencée BOI-IF-TFB-10-10-10, BOI-IF-TFNB-10-40-30 et BOI-IF-TFB-10-60-20, qui ne donne pas de la loi fiscale une interprétation différente de celle dont il est fait application dans le présent jugement.

6. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI du Château n'est pas fondée à demander la décharge des cotisations à la taxe foncière sur les propriétés bâties, auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2021.

Sur les conclusions relatives aux intérêts moratoires :

7. Il n'existe aucun litige né et actuel entre le comptable et la société requérante concernant les intérêts mentionnés à l'article L. 208 du livre des procédures fiscales. Dès lors, ces conclusions ne peuvent qu'être rejetées.

Sur les frais d'instance :

8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante, au titre des frais exposés par la SCI du Château et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI du Château est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI du Château et au directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise.

Délibéré après l'audience du 1er octobre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Bertoncini, président,

Mme Saïh, première conseillère,

M. Jacquinot, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 octobre 2024.

La rapporteure,

Z. Saïh

Le président,

T. Bertoncini La greffière,

K. Nabunda

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.