Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire enregistré les 20 mars 2023 et 11 mai 2025, la SAS DOM’HESTIA PROMOTION, représentée par Me Couzineau, puis, à compter du mémoire enregistré le 11 mai 2025, par Me Petit, avocats, demande au Tribunal :
1°) de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe foncière sur les propriétés non bâties, et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2021, à raison d’un ensemble immobilier dont elle est propriétaire situé 7, rue André Nouet, et 4 B, 6B, 6 T et 6 Q, rue Alphonse Provost à Domont ;
2°) à titre subsidiaire, de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2021 ;
3°) de mettre à la charge de l’État la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761‑1 du code de justice administrative.
La SAS DOM'HESTIA PROMOTION soutient que :
- la clinique située 7, rue André Nouet et les locaux d’habitations situés 6B, 6 T et 6 Q, rue Alphonse Provost, étant vacants au 1er janvier 2021, et ce de façon indépendante à sa propre volonté, elle aurait dû obtenir le dégrèvement de la taxe foncière mise à sa charge à raison de ces immeubles, en application de l’article 1389 du code général des impôts ;
- elle ne saurait être assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison de l’ensemble immobilier situé 7, rue André Nouet, dès lors qu’eu égard aux démolitions dont il a fait l’objet, il ne présentait plus les caractéristiques d’une propriété bâtie ;
- elle ne saurait davantage être assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison du parking situé 4 B, rue Alphonse Provost, dès lors que celui-ci était détruit ;
- à titre subsidiaire, le bien en litige aurait dû être imposé conformément à son changement de consistance.
Par un mémoire en défense enregistré les 25 mai 2023 et 21 mai 2025, le directeur départemental des finances publiques du Val-d’Oise conclut au rejet de la requête.
Le directeur départemental des finances publiques du Val-d’Oise fait valoir que les moyens invoqués par la SAS DOM’HESTIA PROMOTION ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Villette, conseiller ;
- et les conclusions de Mme A..., rapporteuse publique.
Considérant ce qui suit :
La société SAS DOM’HESTIA PROMOTION a été assujettie, à raison de l’ensemble immobilier dont elle est propriétaire situé 7, rue André Nouet, et 4 B, 6B, 6 T et 6 Q, rue Alphonse Provost à Domont, à des cotis
ations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe foncière sur les propriétés non bâties et de taxe d’enlèvement des ordures au titre de l’année 2021. Par une réclamation du 23 septembre 2021, à laquelle n’a pas fait suite l’administration fiscale, la requérante a demandé le dégrèvement de ces impositions. La SAS DOM’HESTIA PROMOTION demande au Tribunal de prononcer la réduction de l’imposition ainsi mise à sa charge, d’un montant de 94 404 euros.
Sur les conclusions aux fins de décharge :
Sur le principe même de l’assujettissement à la taxe foncière sur les propriétés bâties :
Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. ». Aux termes de l’article 1415 du même code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties (…) sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition. ».
Un immeuble passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties qui fait l’objet de travaux entrainant sa destruction intégrale avant sa reconstruction ne constitue plus, jusqu’à l’achèvement des travaux, une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière en application de l’article 1380 du code général des impôts. Il en va de même lorsqu’un immeuble fait l’objet de travaux nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d’une manière telle qu'elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation. En revanche, la seule circonstance qu'un immeuble fasse, ultérieurement à son achèvement et alors qu’il est soumis à ce titre à la taxe foncière sur les propriétés bâties, l'objet de travaux qui, sans emporter ni démolition complète ni porter une telle atteinte à son gros œuvre, le rendent inutilisable au 1er janvier de l'année d'imposition, ne fait pas perdre à cet immeuble son caractère de propriété bâtie pour l'application de l'article 1380 du code général des impôts.
Il résulte de l’instruction que l’immeuble situé 7, rue André Nouet à Domont, édifié sur la parcelle cadastrée AV 393, constitué d’un bâtiment de type « Château » et d’une extension construite en 1970, initialement à usage de clinique, a fait l’objet d’un permis de construire n° 095 199 19 D0021, en date du 24 février 2020, en vue de sa réhabilitation et de sa transformation en résidence pour personnes âgées. Il résulte de l’instruction, et en particulier du « Descriptif Démolitions » produit par la requérante, notamment en son point « 0.22 Consistance des Travaux », ainsi que des plans fournis, que les travaux de démolition prévus, qui ne tendent à la destruction que d’une partie du bâtiment « Extension », des escaliers rampes et jardinières extérieures, et des édicules et locaux techniques, n’ont pas pour objet d’entraîner la destruction intégrale de l’immeuble. En outre, les démolitions, qui n’affectent pas le gros-œuvre de la partie « Château », ni de la partie « Extension » conservée, n’apparaissent pas de nature à rendre l’immeuble en litige impropre à toute utilisation. En tout état de cause, les éléments produits, à cet effet, par la SAS DOM’HESTIA PROMOTION, à savoir un calendrier prévisionnel de démolition, et un état de situation de travaux au 31 décembre 2020 indiquant dans son annexe que 50% des travaux de démolition avaient été effectués, ne permettent pas d’établir, en l’absence de tout autre élément, que l’immeuble en litige aurait été inutilisable au 1er janvier 2021. Par suite, la SAS DOM’HESTIA PROMOTION n’est pas fondée à soutenir que l’administration aurait méconnu l’article 1380 du code général des impôts, ni qu’elle aurait commis une erreur dans la qualification juridique des faits en retenant que son immeuble présentait encore la qualité de propriété bâtie.
Si la SAS DOM’HESTIA PROMOTION fait valoir que la surface de stationnement située 4 B, rue Alphonse Provost à Domont, sur la parcelle cadastré AV 279, aurait été détruite au 1er janvier 2021, elle n’apporte pas le moindre élément à l’appui de cette allégation. Il ne résulte pas davantage de l’instruction que cet immeuble aurait été détruit à cette date. Par suite, la requérante n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort qu’elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison de ce parking au titre de l’année 2021.
Sur le bénéfice de l’exonération prévue à l’article 1389 du code général des impôts :
Aux termes de l’article 1389 du code général des impôts : « I. – Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l'inexploitation jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l'inexploitation a pris fin. / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée (…) ». Ces dispositions subordonnent le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties à la condition, notamment, que la vacance de l’immeuble normalement destiné à la location soit indépendante de la volonté du propriétaire, le caractère involontaire de la vacance s’appréciant eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin.
D’une part, la SAS DOM’HESTIA PROMOTION fait valoir que les trois immeubles à usage d’habitation situées 6B, 6 T et 6 Q, rue Alphonse Provost à Domont, parcelle cadastrée AV 137, étaient vacants, et qu’elle aurait donc dû bénéficier de l’exonération de taxe prévue par les dispositions précitées. Toutefois, à supposer cette circonstance établie, la société requérante ne justifie d’aucune démarche qu’elle aurait entreprise en vue de mettre fin à la vacance de ces biens. En outre, la SAS DOM’HESTIA PROMOTION ne saurait justifier cette vacance par les travaux concernant la partie clinique, dont il ne résulte pas de l’instruction qu’ils auraient également concerné ces trois maisons, et qui ne sont, en tout état de cause, pas indépendants de sa volonté, ni davantage de la vétusté de ces locaux à usage d’habitation qui était apparente à la date de leur acquisition.
D’autre part, la SAS DOM’HESTIA PROMOTION n’est pas fondée à se prévaloir de la vacance de l’immeuble à usage de clinique situé 7, rue André Nouet à Domont, qu’elle a acquis en vue de le transformer en résidence pour personnes âgées, et qui n’avait pas vocation à être exploité au 1er janvier 2021. Cette vacance, liée à la réalisation de travaux, ne saurait, en tout état de cause, être regardée comme indépendante de sa volonté. Par suite, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que les impositions en litige auraient été établies en méconnaissance de l’article 1389 du code général des impôts.
Sur la prise en compte des changements de consistance :
Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article (…) II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter (…) C. – La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives (…) ». Aux termes de l’article 1406 de ce code : « I. – Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l'administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive et selon les modalités fixées par décret (…) ». Aux termes de l’article 1517 du même code : « I. – 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties ainsi qu'à la constatation des changements d'utilisation des locaux mentionnés au I de l'article 1498 (...) Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement (…) ».
Si la société SAS DOM’HESTIA PROMOTION soutient que la valeur locative de son immeuble à usage de clinique aurait dû être révisée afin de tenir compte du changement de consistance résultant des opérations de démolitions, la modification temporaire de locaux due à la réalisation de travaux en cours ne peut être regardée comme constituant un changement de caractéristiques physiques au sens de l’article 1517 du code général des impôts, lequel doit être apprécié au moment de l’achèvement des travaux. Dès lors qu’il résulte de l’instruction que les travaux portant sur l’immeuble situé 7, rue André Nouet à Domont, étaient en cours au 1er janvier 2021, la requérante n’est pas fondée à soutenir que l’administration aurait méconnu les dispositions précitées.
Il résulte de ce qui précède que les conclusions aux fins de décharge de la requête de la société SAS DOM’HESTIA PROMOTION doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, celles présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de la société DOM’HESTIA PROMOTION est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société DOM’HESTIA PROMOTION et à la directrice départementale des finances publiques du Val-d’Oise.
Délibéré après l'audience du 12 février 2026, à laquelle siégeaient :
M. Kelfani, président, M. Villette et M. Chichportiche-Fossier, conseillers.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 mars 2026.
Le rapporteur,
signé
G. VILLETTE
Le président,
signé
K. KELFANI
La greffière
signé
I. MERLINGE
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.