Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 14 septembre 2023 et le 14 octobre 2024, et un mémoire non communiqué enregistré le 5 août 2024, la société FAMCA, représentée par Me Jorion, demande au tribunal :
1°) d’annuler la décision du 4 mai 2023 par laquelle le président de l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris a préempté un ensemble immobilier situé au 33 avenue Jean Jaurès à Clamart, ensemble la décision du 17 juillet 2023 rejetant son recours gracieux ;
2°) d’enjoindre à l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris de lui proposer d'acquérir le bien, conformément aux dispositions de l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme au prix auquel il l’aura acquis, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;
3°) de mettre à la charge de l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la décision a été prise par une autorité incompétente ;
- elle est entachée d’un vice de procédure dès lors qu’il n’est pas établi que l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris a reçu l’avis de la direction de l’immobilier de l’Etat préalablement à la décision de préemption en litige ;
- elle est insuffisamment motivée au regard des dispositions de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme ;
- la déclaration d’intention d’aliéner est illégale dès lors qu’elle a été adressée par l’ancien propriétaire de l’ensemble immobilier ;
- la décision de préemption est entachée d’un défaut de base légale dès lors qu’il n’est pas établi que la délibération du 29 janvier 2019 par laquelle l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris a approuvé la modification du périmètre du droit de préemption urbain renforcé sur la commune de Clamart a fait l’objet des formalités de publicité mentionnées aux articles R. 211-2 et R. 211-3 du code de l’urbanisme ;
- la décision de préemption est tardive ;
- l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris ne justifie pas de la réalité d’un projet au regard de la combinaison des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme de sorte que la décision de préemption est irrégulière ;
- la décision de préemption méconnait l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme dès lors que le projet de « dynamisation des commerces » ne peut être considéré comme un projet d’action ou une opération d’aménagement au sens de cet article.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 25 juin et le 11 octobre 2024, et un mémoire non communiqué enregistré le 13 mars 2025, l'établissement public territorial Vallée Sud - Grand Paris, représenté par Me Cassin, conclut au rejet de la requête et, en outre, à ce que la société FAMCA lui verse une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que les moyens soulevés par la société FAMCA ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code civil ;
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Beauvironnet,
- les conclusions de Mme Garona, rapporteure publique,
- et les observations de Me Vincent-Biasotto, substituant Me Jorion, représentant la société FAMCA et de Me Cassin, représentant l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris.
Considérant ce qui suit :
Le 4 décembre 2014, M. et Mme A... ont adressé au maire de la commune de Clamart une déclaration d’intention d’aliéner un ensemble immobilier situé sur une parcelle cadastrée section AE numéro 38 sise 33 avenue Jean Jaurès à Clamart, au prix de 1 100 000 euros. Par une décision du 11 février 2015, ce dernier a informé les époux A... que la commune n’exercerait pas son droit de préemption et renonçait à acquérir le bien. M. et Mme A... s’étant maintenus dans les lieux et refusant de signer un acte authentique de cession immobilière, la société FAMCA a saisi le juge judicaire. Par un arrêt du 17 novembre 2022, la cour d’appel de Versailles a déclaré parfaite la vente de l’ensemble immobilier à la société FAMCA. Le 3 février 2023, Me Araux, notaire des vendeurs, a adressé une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner au maire de la commune de Clamart qui l’a transmise à l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris, compétent en matière de droit de préemption urbain. Par une décision n° D2023/071 du 4 mai 2023, le président de l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris a décidé d’exercer son droit de préemption sur cet ensemble immobilier. Par la présente requête, la société FAMCA demande au tribunal d’annuler cette décision, ensemble la décision du 17 juillet 2023 rejetant son recours gracieux.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
D’une part, aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. (…) ».
Il résulte de ces dispositions que le titulaire du droit de préemption sur un bien ne saurait légalement l’exercer, sous le contrôle du juge de l’excès de pouvoir, si la déclaration d’intention de l’aliéner a été faite par une personne qui, à la date de cette déclaration, n’est pas propriétaire du bien.
D’autre part, aux termes de l'article 1583 du code civil : « [La vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ». L’article 1589 de ce code dispose que : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Aux termes de l’article 1196 de ce code : « Dans les contrats ayant pour objet l'aliénation de la propriété ou la cession d'un autre droit, le transfert s'opère lors de la conclusion du contrat. / Ce transfert peut être différé par la volonté des parties, la nature des choses ou par l'effet de la loi (...) ».
S’il est constant que, par un courrier du 3 février 2023, les époux A... ont, par l’intermédiaire de leur notaire, adressé à la commune de Clamart une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner l’ensemble immobilier situé au 33 avenue Jean Jaurès à Clamart, il ressort des pièces du dossier qu’à cette date, la vente de ce bien par les époux A... à la société FAMCA avait été déclarée parfaite pour le prix convenu dans la promesse de vente du 18 novembre 2014 par un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 17 novembre 2022 devenu définitif. Ce faisant, le juge judiciaire a statué sur la propriété de ce bien. Par suite, la déclaration d’intention d’aliéner du 3 février 2023 ayant été faite par une personne qui, à la date de cette déclaration, n’était plus propriétaire dudit bien, le président de l’établissement public territorial Vallée sud-Grand Paris n’a pu légalement exercer son droit de préemption. Il s’ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article L. 213-2 du code de l'urbanisme précitées doit être accueilli.
Pour l’application des dispositions de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’apparaît en l’état de l’instruction susceptible de fonder l’annulation de la décision attaquée.
Sur les conclusions à fin d’injonction :
Aux termes de l’article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme : « Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l'acquisition du bien en priorité. / Le prix proposé vise à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle. A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, conformément aux règles mentionnées à l'article L. 213-4. / A défaut d'acceptation dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel sont réputés avoir renoncé à l'acquisition. / Dans le cas où les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ont renoncé expressément ou tacitement à l'acquisition dans les conditions mentionnées aux trois premiers alinéas du présent article, le titulaire du droit de préemption propose également l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien, lorsque son nom était inscrit dans la déclaration mentionnée à l'article L. 213-2. ».
Il ne résulte pas de l’instruction que le transfert de propriété ait été effectué. Par suite, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées. Il s’ensuit que les conclusions de la société FAMCA présentées sur le fondement de l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme doivent être rejetées.
Sur les frais liés au litige :
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société FAMCA, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société FAMCA et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : La décision du 4 mai 2023 de l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris est annulée.
Article 2 : L’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris versera à la société FAMCA une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de la société FAMCA est rejeté.
Article 4 : Les conclusions de l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société FAMCA, à l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris, à M. C... et Mme B... A... et à la commune de Clamart.
Délibéré après l'audience du 10 octobre 2025, à laquelle siégeaient :
Mme Edert, présidente,
Mme Beauvironnet, conseillère,
M. Sorin, conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 3novembre 2025.
La rapporteure,
signé
E. Beauvironnet
La présidente,
signé
S. Edert
La greffière,
signé
S. Le Gueux
La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.