Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 13 novembre 2024, et un mémoire non communiqué enregistré le 16 janvier 2026, la société en nom collectif (ci-après, « SNC ») Les Locataires, représentée par Me Lamorlette, demande au tribunal :
1°) d’annuler l’arrêté du 8 juillet 2024 par lequel le préfet des Hauts-de-Seine a constaté la caducité des trois permis de construire n°PC 092 026 10 D0040, PC 092 026 10 D0041, PC 092 026 10 D0042 délivrés le 6 mars 2012 par le maire de Courbevoie au nom de l’Etat, ainsi que leurs modificatifs ;
2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- l’arrêté attaqué est entaché d’un vice de procédure tiré de la méconnaissance du principe du contradictoire dès lors qu’elle n’a pas été mise en mesure de présenter des observations pertinentes ;
- il est entaché d’une erreur de droit dès lors que l’attitude de blocage de l’établissement public Paris La Défense constitue un fait de l’administration de nature à interrompre le délai de validité des permis de construire ;
- il est entaché d’une erreur d’appréciation dès lors que d’importants travaux de curage et de désamiantage ont été entrepris dès l’année 2022, dans le délai de validité des trois permis de construire.
Par un mémoire en défense, enregistré le 8 septembre 2025, le préfet des Hauts-de-Seine conclut au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.
Par une intervention, enregistrée le 16 octobre 2025, l’Etablissement public local Paris La Défense demande au tribunal de rejeter la requête de la SNC Les Locataires par les mêmes motifs que ceux exposés par le préfet des Hauts-de-Seine.
Une note en délibérée présentée par la SNC Les Locataires a été enregistrée le 27 janvier 2026.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code des relations entre le public et l’administration ;
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Beauvironnet,
- les conclusions de Mme Garona, rapporteure publique,
- et les observations de Me Lamorlette, représentant la SNC Les Locataires, de Me Marroni, représentant l’établissement public local Paris La Défense et de MM. Mormin et Van Vlaenderen, représentant le préfet des Hauts-de-Seine.
Considérant ce qui suit :
Par trois arrêtés du 6 mars 2012, le maire de la commune Courbevoie a délivré au nom de l’Etat à plusieurs filiales de la société par actions simplifiée (ci-après, « SAS ») Hermitage trois permis de construire numéro PC 092 026 10 D0040, PC 092 026 10 D0041, PC 092 026 10 D0042 autorisant, dans le cadre du projet immobilier dénommé « Hermitage Plaza », la construction de deux immeubles de très grande hauteur incluant des logements, des bureaux, un hôtel ainsi qu’un centre commercial sur des terrains sis quai du Président Paul Doumer, passage de Seine, square Vivaldi, place des Saisons, voie de l’Ancre et place Napoléon 1er, Défense 1 à Courbevoie. Ces permis de construire ont été prorogés à deux reprises pour une durée d’un an par trois arrêtés du 9 novembre 2021, puis de manière tacite le 9 novembre 2022. Le 14 mars 2024, la société SNC Les Locataires a sollicité la délivrance de trois permis de construire modificatifs pour le même projet, autorisant la suppression des autres co-bénéficiaires des permis de construire, qui lui ont été tacitement accordés le 15 juin 2024. Par un arrêté du 8 juillet 2024, le préfet des Hauts-de-Seine a constaté la caducité des trois permis de construire et de leurs modificatifs. Par la présente requête, la SNC Les Locataires demande au tribunal l’annulation de cet arrêté.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
En ce qui concerne la légalité externe de l’arrêté du 8 juillet 2024 :
Aux termes de l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration : « Les personnes physiques ou morales ont le droit d’être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent. À cet effet, doivent être motivées les décisions qui : (…) / 5° Opposent une prescription, une forclusion ou une déchéance ; / (…) ». Selon l’article L. 121-1 du même code : « Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l’article L. 211-2, ainsi que les décisions qui, bien que non mentionnées à cet article, sont prises en considération de la personne, sont soumises au respect d’une procédure contradictoire préalable. »
La décision de constater la caducité d’une autorisation d’urbanisme manifeste l’opposition de l’autorité administrative à la réalisation du projet du pétitionnaire, motif pris de ce qu’elle considère qu’il est déchu du droit de construire attaché à l’autorisation d’urbanisme qui lui a été accordée. Elle doit dès lors être motivée en application du 5° de l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration, comme toute décision de refus fondée sur la péremption de cette autorisation en l’absence de dispositions spéciales applicables, et, en application de l’article L. 121-1 du même code, précédée d’une procédure contradictoire.
La société requérante soutient que l’arrêté en litige a été pris en méconnaissance du principe du contradictoire dès lors qu’elle n’a pas été mise en mesure de présenter des observations pertinentes lors de la procédure, à défaut pour le préfet des Hauts-de-Seine de lui avoir précisé les motifs pour lesquels il estimait que les permis de construire en litige étaient caducs. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que, par un courrier du 16 avril 2024, le préfet des Hauts-de-Seine l’a informée que la validité de ses permis était arrivée à échéance les 15 et 16 mars 2024 et qu’il envisageait de lui adresser un courrier constatant la caducité de ces autorisations d’urbanisme, en lui laissant quinze jours pour formuler des observations. En réponse au courrier du 23 avril 2024 dans lequel la société requérante sollicitait la communication des motifs juridiques entrainant le constat de la caducité des permis de construire, le préfet des Hauts-de-Seine lui a indiqué qu’il envisageait de constater cette caducité sur le fondement de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme, compte tenu de l’absence de travaux entrepris dans le délai de validité de ces autorisations d’urbanisme, en lui laissant un nouveau délai de quinze jours pour formuler des observations. Par un courrier du 26 juin 2024, la société requérante a présenté ses observations en soutenant qu’un fait de l’administration empêchait la mise en œuvre des travaux. Dans ces conditions, la SNC Les Locataires a été mise à même de présenter ses observations sur les motifs susceptibles de fonder le constat de la caducité des trois permis de construire. Par suite, le moyen tiré du vice de procédure doit être écarté.
En ce qui concerne la légalité interne de l’arrêté du 8 juillet 2024 :
Pour constater la caducité des permis de construire et de leurs modificatifs, le préfet des Hauts-de-Seine s’est fondé sur le motif tiré de ce qu’aucune preuve de commencement de travaux n’a été apportée par le pétitionnaire et que la renonciation de l’établissement public local Paris La Défense à la cession des volumes dont il est propriétaire au profit de la SNC Les Locataires ne peut être opposée comme un fait de l’administration.
Aux termes de l’article R.* 424-17 du code de l'urbanisme : « Le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. / Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. (…) ». Ce délai de trois ans est interrompu lorsqu’un fait imputable à l’administration est de nature à empêcher la réalisation ou la poursuite des travaux. Ce dernier court à nouveau dans son intégralité à compter de la date à laquelle le fait de l’administration cesse de produire ses effets.
En premier lieu, la société requérante soutient que la délibération n°2021/50 du 28 décembre 2021 du conseil d’administration de l’établissement public Paris La Défense décidant de ne pas approuver le projet de promesses synallagmatiques de vendre à la société Hermitage des « volumes » permettant la complète maîtrise foncière nécessaire à son projet « Hermitage Plaza », puis le refus de ce même établissement de lui communiquer diverses informations et documents relatifs à ces « volumes » qu’elle avait sollicités pour engager des études de préparation aux travaux de démolition, faisaient obstacle au démarrage des travaux. Elle ajoute qu’il en va de même de la saisine du juge des référés urgents par l’établissement public pour qu’il lui enjoigne de procéder au retrait des armoires électriques qu’elle avait installées sans autorisation dans le parc de stationnement « Saison » à Courbevoie pour les besoins futurs des travaux. Toutefois, à supposer même que les agissements imputés à l’établissement public Paris La Défense puissent être regardés comme un fait de l’administration, la SNC Les Locataires ne démontre pas en quoi le fait de ne pas disposer de la maîtrise foncière complète de « volumes » appartenant à l’établissement public Paris La Défense constituait un obstacle au commencement des travaux, ni en quoi le recours en référés urgents introduit par l’établissement public et rejeté par le tribunal pour défaut d’urgence le 27 février 2024, trois semaines après son introduction, aurait pu empêcher ces mêmes travaux de débuter dans le délai de validité des permis de construire en cause. Dans ces conditions, la société requérante ne peut se prévaloir d’aucun fait de l’administration de nature à faire échec à la constatation de la caducité des permis de construire et de leurs modificatifs. Par suite, le moyen tiré de l’erreur de droit dont serait entaché l’arrêté en litige ne peut qu’être écarté.
En second lieu, la société requérante soutient que d’importants travaux de curage et de désamiantage ont été entrepris entre 2022 et 2024. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, notamment des procès-verbaux de constat des 21 février 2022, 10 mai 2023 et 2 février 2024 versés au dossier par la SNC Les Locataires que seuls des travaux de déconstruction partiels incluant notamment la dépose de cloisons, d’un faux plafond, d’une dalle de béton et de tableaux électriques ont été exécutés au cours de ces trois années. Ainsi, ces travaux n’ont pu avoir pour effet, eu égard à leur faible importance par rapport à celle de la construction autorisée comprenant notamment l’édification de deux immeubles de très grande hauteur et d’un ensemble de bâtiments devant accueillir jusqu’à sept cent logements, vingt étages de bureaux, un hôtel de luxe cinq étoiles d’environ trois cent chambres, un centre commercial et de nombreux espaces culturels et de restauration, d’interrompre le délai de validité des permis. Par suite, le moyen tiré de l’erreur d’appréciation dont serait entaché l’arrêté en litige doit être écarté.
Il résulte de tout ce qui précède que la SNC Les Locataires n’est pas fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 8 juillet 2024 par lequel le préfet des Hauts-de-Seine a constaté la caducité des trois permis de construire délivrés le 6 mars 2012 et de leurs modificatifs.
Sur les frais liés au litige :
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la SNC Les Locataires demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.
D E C I D E:
Article 1er : La requête de la SNC Les Locataires est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SNC Les Locataires, à la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation et à l'Établissement public local Paris La Défense.
Copie en sera délivrée au préfet des Hauts-de-Seine.
Délibéré après l'audience du 23 janvier 2026, à laquelle siégeaient :
M. Beaufa s, président,
Mme Beauvironnet, conseillère,
M. Sorin, conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 février 2026.
La rapporteure,
signé
E. Beauvironnet
Le président,
signé
F. Beaufa s
La greffière,
signé
S. Le Gueux
La République mande et ordonne à la ministre de l’Aménagement du territoire et de la décentralisation en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.